Les 7 types de baux en location meublée : comparatif complet et arbre de décision (2026)

Vue d'ensemble : les 7 baux meublés en un coup d'oeil

La location meublée en France est régie par deux régimes juridiques distincts : la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par ALUR et ELAN) pour les résidences principales, et le Code civil (articles 1709+) pour tout le reste. En fonction du profil du locataire et de l'usage du logement, le bail applicable change — avec des conséquences majeures sur la durée, le préavis, le dépôt de garantie et l'encadrement du loyer.

Le grand tableau comparatif : 7 baux, 15 critères

Ce tableau est le plus exhaustif disponible en France. Il compare les 7 types de baux meublés sur 15 critères essentiels pour le bailleur LMNP.

* Saisonnier : 30 % / 15 000 EUR pour les meublés de tourisme non classés, 50 % / 77 700 EUR pour les classés (loi Le Meur 2024).

1. Bail meublé classique — 1 an, résidence principale

C'est le bail le plus courant. Il s'applique à toute location meublée constituant la résidence principale d'une personne physique. Régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989.

Points clés : durée minimale 1 an avec tacite reconduction. Préavis locataire 1 mois (quel que soit le motif). Préavis bailleur 3 mois avec motif limitatif (reprise, vente, motif légitime). Dépôt plafonné à 2 mois HC. Encadrement du loyer en zone tendue. 11 meubles obligatoires (décret 2015-981). DPE obligatoire et passoires thermiques interdites.

Pour qui ? La grande majorité des locations meublées longue durée : salariés, jeunes actifs, familles. C'est le bail par défaut quand le locataire est une personne physique et que le logement est sa résidence principale.

→ Guide complet : Bail meublé : durée, clauses et meubles obligatoires (guide 2026)

2. Bail étudiant — 9 mois, non renouvelable

Variante du bail classique réservée exclusivement aux étudiants (carte étudiante obligatoire). Durée fixe de 9 mois, calée sur l'année universitaire. Le bail prend fin automatiquement au terme sans congé à donner — ni par le locataire, ni par le bailleur.

Points clés : 9 mois exactement, non reconductible (art. 25-7 al. 2). Pas de tacite reconduction : un nouveau bail doit être signé l'année suivante. Dépôt 2 mois. Préavis locataire 1 mois. Les 11 meubles obligatoires s'appliquent.

→ Guide complet : Bail étudiant meublé : durée 9 mois, droits et obligations (guide 2026)

3. Bail mobilité — 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie

Créé par la loi ELAN 2018 (articles 25-12 à 25-18 de la loi 1989). C'est un bail court, non renouvelable, réservé aux personnes en situation de mobilité professionnelle. Sa particularité : le dépôt de garantie est interdit.

Profils éligibles (art. 25-13) : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle, mission temporaire, intérim.

Points clés : durée 1 à 10 mois, non renouvelable. Dépôt de garantie interdit (le bailleur peut demander Visale). Fin automatique au terme. Encadrement du loyer applicable. Forfait de charges obligatoire (pas de provisions).

→ Guide complet : Bail mobilité : guide complet loi ELAN (2026)

4. Bail code civil société — la liberté maximale pour le bailleur

Quand le preneur est une personne morale (société, association), la loi de 1989 ne s'applique pas. Le bail est régi par le Code civil (art. 1709+). C'est le bail le plus favorable au bailleur LMNP : durée libre, préavis libre, dépôt sans plafond, loyer hors encadrement, congé sans motif.

Cas d'usage : entreprise qui loge un salarié expatrié ou muté, SAS qui prend un pied-à-terre pour son dirigeant, association qui loge un bénévole, agence de relocation internationale.

Sécurité juridique : c'est le bail code civil le plus sûr car la requalification en bail loi 1989 est impossible tant que le preneur reste la société (Cass. 3^e civ., 13/04/2022, n° 21-14.465).

→ Guide complet : Bail code civil en location meublée : guide complet hors loi ALUR (2026)

5. Bail code civil résidence secondaire — attention à la requalification

Quand le locataire a sa résidence principale ailleurs et que le logement meublé est sa résidence secondaire (pied-à-terre, logement de semaine), le bail relève du Code civil. Mêmes avantages que le bail société (liberté contractuelle totale) mais avec un risque de requalification si le locataire prouve que le logement est devenu sa RP.

Précautions indispensables : attestation sur l'honneur du locataire, justificatif de domicile de la RP, mention dans le bail, clause de notification en cas de changement de RP.

→ Guide complet : Bail code civil : résidence secondaire et sécurisation (2026)

6. Bail saisonnier — moins de 90 jours, clientèle de passage

Le bail saisonnier est la location de courte durée à une clientèle de passage (touristes, voyageurs d'affaires). Il est régi par le Code civil et le Code du tourisme (art. L324-1+). Durée maximale : 90 jours consécutifs au même locataire.

Points clés : loyer libre, dépôt libre, pas de préavis (dates fixées), pas de reconduction. Le bailleur doit respecter les obligations de la loi Le Meur 2024 : enregistrement en mairie (depuis mai 2026), règle des 120 jours si RP, DPE obligatoire, taxe de séjour.

Fiscalité spécifique : le micro-BIC est à 30 % (plafond 15 000 EUR) pour les meublés de tourisme non classés, 50 % (77 700 EUR) pour les classés. C'est la seule différence fiscale liée au type de location — elle vient du classement, pas du bail.

7. Bail colocation meublée — unique ou individuel

La colocation meublée (art. 8-1 loi 1989, loi ALUR) offre deux formules distinctes avec des conséquences juridiques très différentes.

→ Guide complet : Bail colocation meublée : guide complet 2026

Fiscalité LMNP : strictement identique pour tous les baux

C'est le point le plus important de ce guide — et le plus mal compris. Le type de bail ne change rien à votre fiscalité. Que vous louiez en bail classique, bail mobilité, bail code civil ou bail saisonnier, vos revenus sont imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) au micro-BIC ou au régime réel, avec les mêmes amortissements et charges déductibles.

Concrètement : vous louez un T2 meublé 800 €/mois (9 600 €/an). Que ce soit en bail classique à un salarié, en bail mobilité à un stagiaire, ou en bail code civil à une SAS : vos 9 600 € sont déclarés en BIC, vous choisissez entre micro-BIC (abattement 50 %, soit 4 800 € imposables) ou régime réel (amortissements + charges). Le bail ne change strictement rien à ce calcul.

Base légale : le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-10) qualifie en BIC les "profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel" — sans aucune condition sur le régime juridique du bail. Le CGI (art. 35-I-5° bis) ne distingue pas non plus.

Seule nuance : les meublés de tourisme (bail saisonnier) ont des plafonds micro-BIC spécifiques selon le classement : 30 % / 15 000 EUR (non classé), 50 % / 77 700 EUR (classé). Cette différence vient du classement du logement, pas du type de bail.

Les 5 erreurs qui font requalifier un bail

1. Bail code civil "résidence secondaire" quand le locataire y vit 8+ mois/an → requalification en bail loi 1989 (Cass. 3^e civ., 4/06/2014, n° 13-13.428). Conséquences : durée 1 an imposée, dépôt plafonné, encadrement du loyer rétroactif.
2. Enchaîner deux baux mobilité avec le même locataire → le second bail est requalifié en bail classique 1 an (art. 25-17 loi 1989). Le bailleur perd la flexibilité.
3. Bail étudiant signé par un non-étudiant → le bail est requalifié en bail classique 1 an avec tacite reconduction. L'alternant sans carte étudiante ne peut pas en bénéficier.
4. Bail saisonnier de plus de 90 jours → requalification en bail d'habitation si le locataire y établit sa résidence principale. Le bailleur perd la liberté contractuelle du Code civil.
5. Bail classique sans les 11 meubles obligatoires → le locataire peut demander une requalification en location nue (revenus fonciers au lieu de BIC), ce qui fait perdre le bénéfice de l'amortissement LMNP et change radicalement la fiscalité.

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FAQ — 12 questions fréquentes sur les types de baux meublés