Revente bien LMNP 2026 : plus-value, amortissements et stratégies de sortie
Depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, augmentant significativement l'impôt dû. LMNP.AI détaille le nouveau calcul, les abattements pour durée de détention, le timing optimal de cession et les stratégies alternatives (donation, succession, passage LMP) pour minimiser la fiscalité de sortie.
Ce guide couvre le calcul complet de la plus-value LMNP et LMP, la réintégration des amortissements (doctrine du 18 mars 2025), les abattements par année de détention, les exonérations art. 151 septies, la surtaxe sur plus-values élevées, les résidences services (exception), la donation, le démembrement, la vente occupée vs libre, le DPE, les démarches administratives et 10 erreurs à éviter.
Mis à jour : mars 2026 (LFI 2025, art. 84 LF2025, loi Le Meur)
1. Comment se calcule la plus-value lors de la revente d'un bien LMNP ?
La revente d'un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U à 150 VH du CGI), et non des plus-values professionnelles. Selon LMNP.AI, c'est le point de départ essentiel à comprendre avant toute stratégie de sortie. Pour bien comprendre la différence entre les deux régimes, consultez notre guide LMP vs LMNP.
Formule de base
Plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition corrigé. Pour le détail complet du calcul, consultez nos guides dédiés plus-value LMNP et plus-value LMP.
Le prix d'acquisition peut être majoré de deux éléments (article 150 VB du CGI) :
| Majoration | Option forfaitaire | Option frais réels |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition | 7,5 % du prix d'acquisition | Droits d'enregistrement + notaire + commission agent (justificatifs) |
| Travaux | 15 % du prix (si vente après 5 ans) | Travaux réalisés par une entreprise (factures requises) |
Taux d'imposition
- Impôt sur le revenu : 19 % (taux forfaitaire)
- Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement solidarité 7,5 %)
- Total : 36,2 % avant abattements pour durée de détention
Pour un panorama complet de la fiscalité LMNP, y compris les charges déductibles qui optimisent votre résultat fiscal avant la revente, consultez nos guides dédiés.
2. LF2025 article 84 : la réintégration des amortissements change tout
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (Loi de Finances 2025) est le changement le plus important pour les LMNP depuis la création du régime. Il modifie l'article 150 VB du CGI en ajoutant un alinéa III :
"Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C."
Concrètement : les amortissements que vous avez déduits au régime réel LMNP viennent diminuer votre prix d'acquisition, ce qui augmente mécaniquement votre plus-value taxable. Pour un panorama complet de la réforme, consultez notre guide réforme LMNP 2025-2026.
| Élément | Avant réforme | Après réforme (15/02/2025) |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu | Prix + frais + travaux | Prix + frais + travaux − amortissements déduits |
| Plus-value taxable | Indépendante des amortissements | Augmentée des amortissements déduits |
| "Double avantage" LMNP | Oui (déduction BIC + PV particuliers) | Supprimé |
Exceptions à la réintégration
- Résidences services étudiantes, seniors (65+), apprentissage — exclues (voir section 7)
- Amortissements de travaux pris en compte au titre du 4° du II de l'art. 150 VB — non réintégrés
- Amortissements différés (en report, non encore déduits sous art. 39 C) — non réintégrés car non "admis en déduction"
- Micro-BIC — aucun amortissement réellement déduit, donc réintégration théoriquement neutre
Le cas du micro-BIC : question tranchée par la DGFiP
Le texte de l'article 84 LF2025 vise les "amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI". En micro-BIC, aucun amortissement n'est individuellement déduit : le contribuable bénéficie d'un abattement forfaitaire global (50 % ou 30 %).
La notice DGFiP du formulaire 2048-IMM-NOT-SD a définitivement tranché : la réintégration est réservée aux exploitants relevant du régime réel. Il n'y a pas lieu de réintégrer des amortissements théoriques qui auraient pu être déduits en période micro-BIC.
3. Doctrine du 18 mars 2025 : l'ordre des corrections qui change le calcul
La notice Cerfa 2048-IMM publiée le 18 mars 2025 clarifie un point crucial : les majorations forfaitaires (7,5 % frais + 15 % travaux) s'appliquent AVANT la déduction des amortissements.
Ordre de calcul confirmé
- Prix d'acquisition brut
- + Majoration forfaitaire frais (7,5 %)
- + Majoration forfaitaire travaux (15 % si > 5 ans)
- = Prix d'acquisition majoré
- − Amortissements déduits (art. 84 LF2025)
- = Prix d'acquisition retenu
Cette précision est favorable au contribuable : la base majorée absorbe une partie des amortissements. Le résultat est que l'impact de la réforme est atténué par rapport aux premières analyses qui plaçaient la déduction des amortissements avant les majorations.
4. Exemples chiffrés : avant et après la réforme
Situation : Achat 120 000 €, vente 160 000 €, amortissements déduits 35 000 € sur 10 ans.
| Étape | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 120 000 € | 120 000 € |
| + Frais (7,5 %) | + 9 000 € | + 9 000 € |
| + Travaux (15 %) | + 18 000 € | + 18 000 € |
| = Base majorée | 147 000 € | 147 000 € |
| − Amortissements déduits | — | − 35 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 147 000 € | 112 000 € |
| Plus-value brute | 13 000 € | 48 000 € |
| Abattement IR (30 % à 10 ans) | − 3 900 € | − 14 400 € |
| PV nette IR | 9 100 € | 33 600 € |
| IR (19 %) | 1 729 € | 6 384 € |
| PS (17,2 % après abattement 8,25 %) | 2 049 € | 7 571 € |
| Impôt total | 3 778 € | 13 955 € |
Surcoût réforme : + 10 177 € d'impôt supplémentaire.
Situation : Achat 200 000 €, vente 350 000 €, amortissements déduits 80 000 € sur 22 ans.
| Étape | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Base majorée (7,5 % + 15 %) | 245 000 € | 245 000 € |
| − Amortissements déduits | — | − 80 000 € |
| PV brute | 105 000 € | 185 000 € |
| IR (exonéré à 22 ans) | 0 € | 0 € |
| PS (17,2 % après abattement ~28 %) | 12 989 € | 22 892 € |
| Impôt total | 12 989 € | 22 892 € |
Surcoût : + 9 903 €. Mais l'IR reste à 0 € grâce à l'exonération à 22 ans.
Situation : Même bien que le cas n°2, vendu à 30 ans.
Résultat : Exonération totale d'IR et de PS. Même avec la réintégration des 80 000 € d'amortissements, la plus-value est intégralement gommée par les abattements à 100 %. Impôt = 0 €.
5. Les abattements pour durée de détention : tableau complet
| Durée de détention | Abattement IR (par an) | Abattement PS (par an) | IR cumulé | PS cumulé |
|---|---|---|---|---|
| 0 → 5 ans | 0 % | 0 % | 0 % | 0 % |
| 6e → 21e année | 6 % / an | 1,65 % / an | 6 % → 96 % | 1,65 % → 26,40 % |
| 22e année | 4 % | 1,60 % | 100 % | 28 % |
| 23e → 30e année | — | 9 % / an | 100 % | 28 % → 100 % |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré | 100 % | 100 % |
6. Quand vendre son bien LMNP après la réforme ?
Selon LMNP.AI, la réforme de l'article 84 LF2025 modifie profondément le timing optimal de cession. Trois scénarios se dégagent :
| Scénario | IR | PS | Impact art. 84 | Verdict |
|---|---|---|---|---|
| Vente à 10 ans | Abattement 30 % | Abattement ~8 % | Fort | Pénalisant |
| Vente à 22 ans | Exonéré | Abattement ~28 % | Modéré | Acceptable |
| Vente à 30 ans | Exonéré | Exonéré | Nul | Optimal |
La donation reste la meilleure alternative à la vente pure : elle purge intégralement la plus-value (voir section 10).
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7. Résidences services : l'exception majeure à la réintégration
Les biens situés dans des résidences visées aux articles L.631-12 et L.631-13 du Code de la construction sont exclus de la réintégration des amortissements. Sont concernées les résidences destinées à l'accueil :
- D'étudiants (art. L.631-12 CCH)
- De personnes de moins de 30 ans en formation ou stage
- De titulaires de contrats d'apprentissage ou de professionnalisation
- De personnes de plus de 65 ans (résidences seniors)
Sont également exclus les biens situés dans les établissements médico-sociaux visés aux 6° et 7° du I de l'article L.312-1 du CASF (EHPAD, résidences autonomie, établissements pour personnes handicapées) et les établissements de soins longue durée (art. L.6143-5 du CSP). Pour approfondir, consultez notre guide LMNP en résidence services.
TVA récupérée : le piège à la revente
Si vous avez récupéré la TVA à l'achat (résidence de services avec bail commercial), une régularisation de TVA peut être due en cas de revente avant 20 ans. Le montant est dégressif : 1/20e par année restante. Vendre après 20 ans de détention élimine ce risque. Consultez notre guide TVA LMNP pour le détail.
8. Surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €
L'article 1609 nonies G du CGI prévoit une surtaxe progressive lorsque la plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 € :
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe |
|---|---|
| 50 001 € à 60 000 € | 2 % (avec lissage) |
| 60 001 € à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 € à 110 000 € | 3 % (avec lissage) |
| 110 001 € à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 € à 160 000 € | 4 % (avec lissage) |
| 160 001 € à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 € à 210 000 € | 5 % (avec lissage) |
| 210 001 € à 250 000 € | 5 % |
| 250 001 € à 260 000 € | 6 % (avec lissage) |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % |
Mécanisme de lissage : dans les tranches intermédiaires (50 001-60 000 €, 100 001-110 000 €, etc.), une formule de lissage atténue le saut de taux. Par exemple, pour une PV nette de 55 000 €, la surtaxe est de 2 % × 55 000 € − (60 000 € − 55 000 €) × 1/20 = 850 €.
La surtaxe s'ajoute aux 19 % d'IR et 17,2 % de PS. Elle est appréciée par vendeur en cas de copropriétaires. Avec la réintégration des amortissements (art. 84 LF2025), davantage de cessions franchiront le seuil de 50 000 €.
9. Vente occupée ou vente libre : quel impact ?
La fiscalité de la plus-value est identique que le bien soit vendu occupé ou libre. Mais le prix de cession diffère significativement :
| Critère | Vente libre | Vente occupée |
|---|---|---|
| Prix de marché | 100 % de la valeur | 80 à 90 % (décote 10-20 %) |
| Droit de préemption locataire | Non (location meublée) | Non (location meublée) |
| Continuité du bail | — | Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire |
| Profil acheteur | Résidence principale ou investisseur | Investisseur uniquement |
En location meublée, le locataire ne dispose pas de droit de préemption (contrairement à la location nue). La décote à la vente occupée réduit mécaniquement la plus-value taxable, mais réduit aussi votre produit de cession net.
10. Quelles alternatives à la vente pour sortir du LMNP ?
LMNP.AI compare les 4 principales stratégies de sortie — un contenu unique que vous ne trouverez nulle part ailleurs :
| Stratégie | Impôt PV | Condition | Avantage clé |
|---|---|---|---|
| Vente simple | 36,2 % (+ surtaxe) | Amortissements réintégrés (LF2025) | Liquidité immédiate |
| Donation | 0 € de PV | Droits de donation (abattement 100 000 €/enfant) | Purge totale de la PV |
| Succession | 0 € de PV | Réévaluation à la valeur vénale au décès | Purge automatique |
| Passage LMP + cession | Exonéré si art. 151 septies | 5 ans LMP + CA < 90 000 € | Exonération PV long terme |
La donation : la stratégie la plus puissante
La donation d'un bien LMNP purge définitivement la plus-value (article 150 U du CGI — les cessions à titre gratuit sont hors champ). Le donataire repart d'une base égale à la valeur vénale déclarée. Combinée avec le démembrement (donation de la nue-propriété, art. 669 CGI), la base des droits de donation est réduite selon l'âge du donateur.
Exemple : un bien de 300 000 € donné en nue-propriété par un donateur de 65 ans → base taxable = 60 % × 300 000 € = 180 000 €. Avec l'abattement de 100 000 € par enfant, les droits sont calculés sur 80 000 € seulement.
Succession : la purge automatique
Au décès du propriétaire LMNP, le bien est réévalué à la valeur vénale au jour du décès. La plus-value latente est intégralement purgée. Les héritiers repartent d'une base égale à cette valeur. Consultez notre guide Succession et donation LMNP.
11. Plus-value LMP : les exonérations possibles à la revente
Si vous avez le statut LMP (recettes > 23 000 € ET revenus locatifs > autres revenus), le régime de plus-value est celui des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies du CGI). Attention : le LMP est aussi soumis aux cotisations sociales SSI et à l'IFI. Pour plus de détails, consultez notre guide complet LMP.
| Exonération | Conditions | Portée |
|---|---|---|
| Art. 151 septies | 5 ans d'activité + CA < 90 000 € HT | Exonération totale PV long terme |
| Art. 151 septies B | 10 % / an après 5 ans | Exonération PV long terme après 15 ans |
| Art. 151 septies A | Départ retraite, 5 ans d'activité | Exclut les immeubles (portée limitée) |
12. Quel impact du DPE sur la valeur de revente ?
Les obligations DPE en location meublée 2025-2028 affectent directement la valeur de marché des biens LMNP :
| Classe DPE | Interdiction location | Décote estimée à la vente |
|---|---|---|
| A, B, C | Aucune | Aucune (prime possible) |
| D, E | E interdit en 2034 (meublé tourisme) | 0 à 5 % |
| F | 2028 (location nue) | 10 à 15 % |
| G | 2025 (déjà interdit) | 15 à 20 % |
Arbitrage : faut-il rénover avant de vendre (coût travaux + hausse de prix) ou vendre avec décote ? Selon LMNP.AI, la réponse dépend du coût des travaux rapporté au gain de valeur. Pour un bien classé F, si les travaux coûtent 15 000 € et font gagner 25 000 € de prix de vente, la rénovation est rentable même après impôt.
13. Les démarches administratives après la vente
Déclaration de plus-value (notaire)
Le notaire déclare et acquitte la plus-value via le formulaire 2048-IMM dans le mois suivant la signature de l'acte. L'impôt est prélevé directement sur le prix de vente avant versement du solde au vendeur. Pensez aussi à vérifier les échéances fiscales de votre dernière année d'exploitation dans notre calendrier fiscal LMNP.
Cessation d'activité LMNP
- Délai : 30 jours après la cession pour déclarer la cessation
- Démarche : exclusivement en ligne sur le Guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Consultez notre guide cessation activité LMNP
- Conséquence : radiation du numéro SIRET lié à l'activité de location meublée
- Déposer une déclaration fiscale de cessation (dernier bilan BIC) dans les 60 jours. Pour le détail, consultez notre guide liasse fiscale LMNP
Sort des déficits et amortissements en report
Les déficits BIC non professionnels sont reportables 10 ans exclusivement sur les revenus de location meublée. Lors de la vente du dernier bien LMNP, ils sont définitivement perdus. Les amortissements en report (non encore déduits) sont également perdus. Seuls les amortissements effectivement déduits sont réintégrés dans la plus-value.
14. 11 erreurs à éviter lors de la revente d'un bien LMNP
1. Ignorer la réintégration des amortissements — Depuis le 15 février 2025, tous les amortissements déduits majorent la plus-value. Vérifiez le montant exact avec votre comptable LMNP avant de fixer le prix de vente.
2. Vendre à 10 ans sans calculer l'impact fiscal complet — Les abattements sont faibles (30 % IR, 8 % PS) et les amortissements cumulés importants. Le surcoût fiscal post-réforme peut atteindre 10 000 € et plus sur un studio.
3. Ne pas vérifier l'ordre de calcul du notaire — La doctrine du 18 mars 2025 précise que les majorations forfaitaires s'appliquent AVANT la déduction des amortissements. Certains logiciels notariaux ne sont pas à jour.
4. Oublier la surtaxe sur les plus-values élevées — Au-delà de 50 000 € de PV nette imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute. Avec la réintégration des amortissements, ce seuil se franchit plus facilement.
5. Basculer en LMP l'année de la vente — La qualification est appréciée l'année de la cession. Un passage involontaire au LMP déclenche le régime des PV professionnelles avec imposition des amortissements au barème IR + cotisations TNS.
6. Ne pas envisager la donation — La donation purge intégralement la plus-value. Avec un abattement de 100 000 € par enfant (renouvelable tous les 15 ans), c'est souvent la meilleure stratégie fiscale de sortie.
7. Vendre en décembre au lieu de janvier — Les abattements s'appliquent par année révolue. Attendre quelques semaines peut faire basculer une tranche d'abattement et économiser des milliers d'euros.
8. Oublier la TVA à régulariser (résidences services) — Si la TVA a été récupérée à l'achat, une régularisation est due en cas de vente avant 20 ans (1/20e par année restante).
9. Perdre les déficits BIC en vendant le dernier bien — Si vous avez des déficits reportables, conservez au moins un bien LMNP pour les imputer. Ils sont perdus définitivement à la cessation.
10. Ne pas cesser l'activité auprès de l'INPI — Vous avez 30 jours pour déclarer la cessation sur le Guichet unique. En l'absence de radiation, vous restez redevable de la CFE et exposé à des pénalités.
11. Ne pas isoler le mobilier dans l'acte de vente — Le mobilier est exclu de l'assiette de la plus-value immobilière. Omettre de le valoriser séparément (5-10 % du prix), c'est payer un impôt évitable.
15. Exonérations de niche et astuces méconnues
Au-delà de la donation et des abattements pour durée de détention, plusieurs cas d'exonération spécifiques existent que la plupart des guides ignorent :
Exonération "résidence principale" : occuper avant de vendre
L'article 150 U-II-1° du CGI exonère de plus-value la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession. Un bien LMNP peut en bénéficier si vous cessez la location meublée, y installez votre résidence principale effective et le vendez ensuite. L'administration vérifie la réalité de l'occupation : déclaration fiscale au titre de résidence principale, factures d'énergie, inscription sur les listes électorales. Aucune durée minimale d'occupation n'est imposée par le texte, mais la jurisprudence sanctionne les montages artificiels.
Plus-value inférieure à 15 000 €
L'article 150 U-II-6° du CGI prévoit une exonération totale lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Ce seuil est apprécié par cédant en cas d'indivision. Utile en pratique pour la cession d'un parking ou d'une cave meublée, plus rarement pour un logement entier.
Première cession d'un logement autre que la résidence principale
L'article 150 U-II-1° bis du CGI exonère la première vente d'un logement (autre que la résidence principale) si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes et qu'il remploit le prix dans l'acquisition de sa résidence principale dans les 24 mois. Concerne les LMNP locataires de leur propre logement.
Valoriser le mobilier dans l'acte de vente
Le mobilier (meubles, électroménager, équipements) est exclu de l'assiette de la plus-value immobilière. Si la vente porte sur un logement meublé, le prix du mobilier doit être isolé dans l'acte notarié. L'administration accepte une valorisation raisonnable (généralement 5 à 10 % du prix total pour un bien entièrement équipé). Cette fraction réduit d'autant le prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value.
Moins-value LMNP : non imputable
Si le prix de cession est inférieur au prix d'acquisition corrigé, vous constatez une moins-value. En LMNP, la moins-value immobilière n'est pas imputable sur les plus-values d'autres biens ni sur le revenu global. Elle est purement et simplement perdue. Seule exception : en LMP, la moins-value professionnelle long terme peut s'imputer sur les plus-values professionnelles long terme des 10 exercices suivants.