Plus-value long terme en LMP : calcul, taxation et abattements 2026
La plus-value à long terme (PVLT) en LMP correspond à la hausse réelle de la valeur du bien immobilier au-delà des amortissements déduits. En régime professionnel, elle est taxée au PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS), mais bénéficie d'un abattement de 10 % par an après la 5e année de détention, conduisant à une exonération totale d'IR après 15 ans. LMNP.AI vous aide à calculer précisément votre PVLT et à optimiser la fiscalité de votre revente.
Ce guide détaille le calcul en 3 étapes, la taxation au PFU ou au barème, les abattements pour durée de détention (tableau année par année), les exonérations art. 151 septies et un exemple chiffré complet. Mis à jour mars 2026.
Sommaire
- Qu'est-ce que la PVLT en LMP ?
- Comment calculer la PVLT en 3 étapes
- Comment est taxée la PVLT (PFU 30 %)
- Abattement pour durée de détention (art. 151 septies B)
- Quelles exonérations pour la PVLT ?
- Exemple complet de calcul chiffré
- Différences PVLT en LMP vs LMNP
- Comment optimiser la PVLT à la revente
Qu'est-ce que la plus-value à long terme (PVLT) en LMP ?
En location meublée professionnelle (LMP), la plus-value réalisée lors de la revente d'un bien relève du régime des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies du CGI). Ce régime distingue deux composantes :
- La plus-value à court terme (PVCT) : elle correspond aux amortissements cumulés déduits pendant la période de location. C'est la "récupération" fiscale des amortissements pratiqués.
- La plus-value à long terme (PVLT) : elle correspond à la hausse réelle de la valeur du bien, au-delà des amortissements. C'est la valorisation économique effective entre l'achat et la revente.
La PVLT n'existe que si le prix de vente dépasse le prix d'acquisition initial (hors amortissements). Si le bien a perdu de la valeur ou s'est simplement maintenu, la totalité du gain à la revente est de la PVCT (les amortissements récupérés).
En clair : imaginez que votre gain à la revente est un gâteau. L'administration fiscale le coupe en deux parts. La première part (PVCT) correspond aux amortissements que vous avez déduits pendant des années — le fisc vous les « reprend » car ils avaient réduit vos impôts. La seconde part (PVLT) correspond à la vraie hausse de valeur de votre bien sur le marché. Chaque part a son propre régime fiscal, et la PVLT est nettement moins taxée que la PVCT.
Erreur fréquente : « Je revends au même prix, donc pas de plus-value »
Faux en LMP. Si vous avez acheté 250 000 €, amorti 80 000 €, et revendu 250 000 €, votre VNC est de 170 000 €. Le gain brut est de 80 000 € (250 000 - 170 000). Ce gain = 80 000 € de PVCT. Vous paierez de l'impôt même sans avoir gagné un centime en valeur réelle. En revanche, il n'y aura aucune PVLT dans ce cas.
Pour un bien détenu depuis plus de 2 ans (ce qui est quasi systématique en location meublée), la PVLT bénéficie d'un régime fiscal distinct et plus favorable que la PVCT : taux forfaitaire au lieu du barème progressif, et abattement pour durée de détention. Consultez notre guide complet sur la plus-value LMP pour une vue d'ensemble des deux composantes.
Comment calculer la PVLT en LMP ? Les 3 étapes
Le calcul de la plus-value à long terme suit un processus en trois étapes, partant de la valeur nette comptable (VNC) du bien au moment de la cession.
Étape 1 : Calculer la VNC (valeur nette comptable)
La VNC correspond au prix d'acquisition diminué des amortissements cumulés :
Formule VNC
VNC = Prix d'acquisition + Frais d'acquisition + Travaux immobilisés - Amortissements cumulés
Le prix d'acquisition comprend le prix d'achat du bien, les frais de notaire, les frais d'agence et les éventuels travaux immobilisés (améliorations, agrandissements). Tous les amortissements pratiqués depuis le début de la mise en location sont déduits pour obtenir la VNC.
Concrètement : vous avez acheté un appartement 200 000 €, payé 16 000 € de frais de notaire, et réalisé 10 000 € de travaux. En 8 ans, vous avez amorti 60 000 € au total. Votre VNC = 200 000 + 16 000 + 10 000 - 60 000 = 166 000 €. C'est la valeur de votre bien « dans les livres comptables ».
Étape 2 : Calculer le gain total (plus-value brute)
Le gain total est la différence entre le prix de cession et la VNC :
Formule gain brut
Gain brut = Prix de vente net (après frais de cession) - VNC
Si le gain brut est négatif, il n'y a pas de plus-value mais une moins-value. Les moins-values à long terme en LMP ne sont imputables que sur les plus-values à long terme des 10 années suivantes.
Étape 3 : Ventiler entre PVCT et PVLT
Pour un bien détenu depuis plus de 2 ans (situation standard en location meublée), la ventilation suit cette règle :
Ventilation PVCT / PVLT
- PVCT = min(Gain brut, Amortissements cumulés)
- PVLT = Gain brut - PVCT
Concrètement, la PVCT « absorbe » d'abord les amortissements déduits. Si le gain dépasse les amortissements, le surplus constitue la PVLT. Si le gain est inférieur aux amortissements, il n'y a pas de PVLT — tout le gain est de la PVCT.
Analogie : pensez aux amortissements comme à une « dette » envers le fisc. Quand vous revendez, le fisc récupère d'abord cette dette (= PVCT). S'il reste du gain après avoir « remboursé » cette dette, le surplus est la PVLT.
Cas sans PVLT vs cas avec PVLT
Cas 1 — Le bien a pris de la valeur : achat 250 000 €, amortissements 80 000 €, revente 330 000 €. VNC = 170 000 €. Gain = 160 000 €. PVCT = 80 000 € (amortissements). PVLT = 80 000 € (hausse réelle).
Cas 2 — Le bien a perdu de la valeur : achat 250 000 €, amortissements 80 000 €, revente 210 000 €. VNC = 170 000 €. Gain = 40 000 €. PVCT = 40 000 € (< amortissements). PVLT = 0 €. Tout le gain est de la PVCT.
Condition de durée : le seuil de 2 ans
Si le bien est détenu depuis moins de 2 ans, la totalité du gain est qualifiée de PVCT (art. 39 duodecies 2 du CGI), quelle que soit la hausse réelle du bien. La distinction PVCT/PVLT ne s'applique qu'aux biens détenus depuis plus de 2 ans — ce qui est quasi systématique en location meublée.
Comment est taxée la PVLT en LMP ?
La plus-value à long terme en LMP bénéficie d'un régime fiscal distinct de la PVCT. Là où la PVCT est imposée au barème progressif de l'IR + cotisations SSI (~30 %), la PVLT est soumise à un taux forfaitaire.
Le PFU (flat tax) de 30 %
Par défaut, la PVLT est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU), composé de :
- 12,8 % d'impôt sur le revenu (taux forfaitaire)
- 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %)
Le taux global est donc de 30 %.
LFSS 2026 : la PVLT en LMP n'est pas concernée
La hausse de CSG de 1,4 point prévue par la LFSS 2026 s'applique uniquement aux revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values mobilières, assurance-vie), qui passent à 18,6 %. Les plus-values immobilières, y compris la PVLT en LMP, restent soumises aux prélèvements sociaux à 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Le PFU applicable à la PVLT reste donc à 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS).
| Composante | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu (forfaitaire) | 12,8 % |
| CSG | 9,2 % |
| CRDS | 0,5 % |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % |
| Total PFU | 30 % |
En clair : sur une PVLT de 100 000 €, vous paierez 30 000 € de taxes au total (12 800 € d'IR + 17 200 € de PS). Il vous restera 70 000 € net. C'est nettement moins que la PVCT, qui à TMI 30 % coûterait environ 60 000 € (30 % IR + 30 % SSI).
Option pour le barème progressif
Le loueur en meublé professionnel peut opter pour le barème progressif de l'IR au lieu du taux forfaitaire de 12,8 %. Cette option est exercée lors de la déclaration de revenus (case 2OP de la déclaration 2042).
L'option barème est avantageuse dans deux situations :
- TMI à 0 % : la PVLT n'est soumise qu'aux 17,2 % de PS, soit une économie de 12,8 points
- TMI à 11 % : le taux d'IR tombe à 11 % au lieu de 12,8 %, soit une économie de 1,8 point
Concrètement : sur une PVLT de 100 000 €, l'option barème à TMI 11 % vous fait économiser 1 800 € (11 000 € au lieu de 12 800 € d'IR). Mais si votre TMI est de 30 %, vous perdriez 17 200 € (30 000 € au lieu de 12 800 €). Au-delà de 12,8 % de TMI, le PFU est toujours préférable.
PVLT et cotisations SSI
Contrairement à la PVCT, la PVLT n'est pas soumise aux cotisations sociales SSI. Elle supporte uniquement les prélèvements sociaux de 17,2 %. C'est une différence majeure avec la PVCT, sur laquelle les cotisations SSI (~30 %) s'ajoutent au barème IR.
En clair : pour un LMP à TMI 30 %, la PVCT subit environ 60 % de prélèvements (30 % IR + 30 % SSI). La PVLT ne subit que 30 % (PFU). Sur 80 000 € de PVCT, vous payez ~48 000 €. Sur 100 000 € de PVLT, vous payez 30 000 €. La PVLT est donc nettement moins taxée — c'est pourquoi un bien qui prend de la valeur est fiscalement préférable à un bien qui stagne.
Surtaxe PV > 50 000 € : non applicable en LMP
La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées (art. 1609 nonies G du CGI, barème de 2 à 6 %) ne s'applique qu'aux plus-values des particuliers (art. 150 U). En tant que LMP au régime professionnel, vos plus-values (PVCT et PVLT) ne sont pas soumises à cette surtaxe.
| Critère | PVCT | PVLT |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | Barème progressif (0-45 %) | 12,8 % forfaitaire (ou barème) |
| Cotisations SSI | ~30 % | Non |
| Prélèvements sociaux | Non (SSI à la place) | 17,2 % |
| Abattement durée détention | Non | Oui (art. 151 septies B) |
| Taux effectif total | TMI + ~30 % SSI | 30 % max (PFU) |
Abattement pour durée de détention sur la PVLT (art. 151 septies B)
L'article 151 septies B du CGI accorde un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année. Cet abattement s'applique sur la PVLT uniquement (pas sur la PVCT). L'exonération totale d'IR sur la PVLT est acquise après 15 ans de détention.
| Durée de détention | Abattement IR | PVLT imposable | PS 17,2 % |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 100 % | Oui (100 %) |
| 6 ans | 10 % | 90 % | Oui (100 %) |
| 7 ans | 20 % | 80 % | Oui (100 %) |
| 8 ans | 30 % | 70 % | Oui (100 %) |
| 9 ans | 40 % | 60 % | Oui (100 %) |
| 10 ans | 50 % | 50 % | Oui (100 %) |
| 11 ans | 60 % | 40 % | Oui (100 %) |
| 12 ans | 70 % | 30 % | Oui (100 %) |
| 13 ans | 80 % | 20 % | Oui (100 %) |
| 14 ans | 90 % | 10 % | Oui (100 %) |
| 15 ans et plus | 100 % | 0 % (exonéré) | Oui (100 %) |
En clair : même après 15 ans, vous n'êtes pas totalement exonéré. Vous ne payez plus d'IR sur la PVLT, mais vous payez encore 17 200 € de prélèvements sociaux sur une PVLT de 100 000 €. Pour atteindre zéro total, il faut remplir les conditions de l'article 151 septies (recettes < 90 000 € + activité > 5 ans). C'est la seule porte de sortie fiscale complète.
La durée de détention se calcule à compter de la date d'inscription à l'actif du bien (généralement la date d'acquisition ou la date de début d'activité), et non à compter de la date de passage en LMP.
Bon à savoir : la date de détention compte depuis l'achat
Si vous avez acheté votre bien en 2015 en LMNP, puis basculé en LMP en 2020, la durée de détention pour l'abattement 151 septies B court depuis 2015 (date d'acquisition), pas depuis 2020 (passage en LMP). En 2030, vous aurez 15 ans de détention et serez exonéré d'IR sur la PVLT.
Quelles exonérations s'appliquent à la PVLT en LMP ?
Deux dispositifs d'exonération peuvent s'appliquer à la PVLT en LMP. Ils sont plus puissants que l'abattement pour durée de détention car ils couvrent à la fois l'IR et les PS.
Exonération art. 151 septies du CGI (petites entreprises)
L'article 151 septies du CGI permet une exonération totale de la plus-value (PVCT + PVLT) si deux conditions sont réunies :
- Activité LMP exercée depuis plus de 5 ans
- Recettes locatives moyennes sur les 2 dernières années inférieures à 90 000 € HT
Concrètement, qui peut en bénéficier ? Un investisseur LMP qui loue un ou deux appartements meublés générant 25 000 à 60 000 € de loyers annuels, et qui exerce cette activité depuis au moins 5 ans. C'est le profil typique d'un LMP « patrimonial ». En revanche, un investisseur avec un portefeuille de 10 biens générant 150 000 € de recettes ne pourra pas en bénéficier.
L'exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT. Le taux d'exonération est alors calculé selon la formule :
Formule exonération partielle
Taux d'exonération = (126 000 - Recettes moyennes) / 36 000
Exemple : recettes de 108 000 € → taux = (126 000 - 108 000) / 36 000 = 50 %
Pour les loueurs en para-hôtellerie (3 services ou plus : petit-déjeuner, ménage, linge, accueil), le seuil est majoré à 250 000 € HT (exonération totale) et 350 000 € HT (exonération partielle), car l'activité est assimilée à une fourniture de logement.
Cette exonération couvre à la fois l'IR et les prélèvements sociaux, ce qui en fait le dispositif le plus puissant. Elle s'applique aussi bien à la PVCT qu'à la PVLT. En pratique, pour les loueurs meublés professionnels dont les recettes restent sous 90 000 €, c'est le scénario optimal : zéro impôt sur la plus-value après 5 ans d'activité LMP.
Exonération art. 151 septies A (départ en retraite)
L'article 151 septies A prévoit une exonération des plus-values lors du départ en retraite du loueur. Toutefois, cet article exclut expressément les immeubles de son champ d'application. En LMP, seules les plus-values sur le mobilier et les équipements peuvent bénéficier de cette exonération.
En pratique, l'essentiel de la plus-value porte sur l'immeuble, ce qui rend l'article 151 septies A d'un intérêt très limité pour les LMP. Il ne permet d'exonérer que la plus-value sur le mobilier (meubles, électroménager, équipements), généralement de faible montant.
Mythe : « En LMP, je serai exonéré quand je partirai à la retraite »
Faux pour l'essentiel. L'art. 151 septies A exclut les immeubles. Il ne couvre que le mobilier, dont la plus-value est négligeable. Ne construisez jamais votre stratégie de sortie autour de ce dispositif. Visez plutôt l'art. 151 septies (5 ans + recettes < 90 000 €) ou l'art. 151 septies B (15 ans de détention).
Exonération art. 238 quindecies (cession d'entreprise)
L'article 238 quindecies du CGI prévoit une exonération totale si la valeur des éléments transmis (hors immeubles) est inférieure à 500 000 €, et partielle entre 500 000 € et 1 000 000 € (seuils LF 2025). Ce dispositif vise la cession d'une branche complète d'activité ou d'un fonds de commerce — il est rarement applicable en location meublée classique, car il exclut les immeubles de son champ.
| Dispositif | Conditions | Couvre IR | Couvre PS | Immeubles |
|---|---|---|---|---|
| Art. 151 septies | 5 ans + recettes < 90 000 € | Oui | Oui | Oui |
| Art. 151 septies A | Départ retraite | Oui | Oui | Non |
| Art. 151 septies B | Détention > 15 ans | Oui | Non | Oui |
| Art. 238 quindecies | Cession < 500 000 € | Oui | Oui | Non |
Stratégie recommandée pour la revente
Visez l'art. 151 septies (exonération totale IR + PS) en maintenant vos recettes sous 90 000 € et en attendant 5 ans d'activité LMP. Si vos recettes dépassent ce seuil, repliez-vous sur l'art. 151 septies B (abattement progressif, exonération IR après 15 ans) et acceptez les PS de 17,2 %. Pour en savoir plus sur toutes les exonérations, consultez notre guide exonération de plus-value LMP.
Exemple complet de calcul de PVLT en LMP
Prenons un cas concret pour illustrer le calcul de la PVLT et son imposition selon différents scénarios.
Données de départ
Hypothèses
- Bien acheté : 250 000 € (frais de notaire inclus)
- Amortissements cumulés sur 10 ans : 80 000 €
- Prix de vente : 350 000 €
- Durée de détention : 10 ans
- Recettes locatives moyennes : 25 000 €/an
Calcul pas à pas
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| VNC | 250 000 - 80 000 | 170 000 € |
| Gain brut | 350 000 - 170 000 | 180 000 € |
| PVCT (amortissements) | min(180 000, 80 000) | 80 000 € |
| PVLT | 180 000 - 80 000 | 100 000 € |
Scénario 1 : PVLT sans abattement ni exonération
PVLT = 100 000 € (aucune réduction)
- IR forfaitaire : 100 000 x 12,8 % = 12 800 €
- PS : 100 000 x 17,2 % = 17 200 €
- Total sur la PVLT = 30 000 €
Scénario 2 : Abattement art. 151 septies B (10 ans de détention)
Après 10 ans de détention, l'abattement est de 50 % (10 % x 5 années au-delà de la 5e) :
PVLT imposable à l'IR = 50 000 € (abattement 50 %)
- IR forfaitaire : 50 000 x 12,8 % = 6 400 €
- PS (pas d'abattement) : 100 000 x 17,2 % = 17 200 €
- Total sur la PVLT = 23 600 €
- Économie vs scénario 1 : 6 400 €
Scénario 3 : Exonération art. 151 septies (recettes < 90 000 €)
Avec des recettes moyennes de 25 000 €/an et une activité LMP exercée depuis plus de 5 ans :
Exonération totale (IR + PS)
- IR : 0 €
- PS : 0 €
- Total sur la PVLT = 0 €
- Économie vs scénario 1 : 31 400 €
| Scénario | IR | PS | Total |
|---|---|---|---|
| Sans abattement | 12 800 € | 18 600 € | 31 400 € |
| Abattement 50 % (10 ans) | 6 400 € | 18 600 € | 25 000 € |
| Exonération 151 septies | 0 € | 0 € | 0 € |
Coût fiscal total de la revente (PVCT + PVLT) — Scénario 2 (TMI 30 %, 10 ans)
PVCT (80 000 €) : IR barème 30 % = 24 000 € + SSI ~30 % = 24 000 € = 48 000 €
PVLT (100 000 €) : IR 12,8 % sur 50 000 € = 6 400 € + PS 17,2 % = 17 200 € = 23 600 €
Total fiscalité revente = 71 600 € sur un gain brut de 180 000 € (taux effectif ~39,8 %)
Avec l'art. 151 septies (scénario 3) : 0 € sur la PVLT et la PVCT — économie de 71 600 €.
Concrètement : sur une vente à 350 000 €, après déduction de la fiscalité du scénario 2, il vous reste 277 000 € net avant remboursement de crédit. C'est pourquoi l'exonération art. 151 septies est si précieuse : elle vous permet de conserver l'intégralité du prix de vente.
Quelle différence entre la PVLT en LMP et la plus-value en LMNP ?
La plus-value en LMP et en LMNP relève de deux régimes fiscaux totalement différents. Comprendre ces différences est essentiel pour anticiper la fiscalité à la revente et choisir le bon statut. Pour une analyse complète des deux statuts, consultez notre guide LMP vs LMNP.
Régime applicable
En LMP, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies CGI). Elle se décompose en PVCT (amortissements) et PVLT (valorisation réelle), chacune avec son propre régime fiscal.
En LMNP, la plus-value relève du régime des plus-values des particuliers (art. 150 U CGI). Depuis la loi de finances 2025 (art. 84 de la loi n° 2025-127), les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul : le prix d'acquisition est diminué des amortissements, augmentant la plus-value brute imposable.
Comparatif complet
| Critère | LMP (PVLT) | LMNP (PV particuliers) |
|---|---|---|
| Régime | Professionnel (art. 39 duodecies) | Particuliers (art. 150 U) |
| Taux IR | 12,8 % forfaitaire (PFU) | 19 % (taux fixe) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 17,2 % |
| Abattement IR | 10 %/an après 5 ans → exonération 15 ans | 6 %/an de la 6e à la 21e → exonération 22 ans |
| Abattement PS | Aucun (art. 151 septies B) | 1,65 %/an de la 6e à la 21e → exonération 30 ans |
| Amortissements | PVCT séparée (barème IR + SSI ~30 %) | Réintégrés dans le prix d'acquisition (depuis 2025) |
| Exonération totale | 5 ans + recettes < 90 000 € (IR + PS) | 22 ans IR / 30 ans PS |
En résumé : en LMP, la PVLT est exonérée d'IR après 15 ans (abattement 151 septies B), contre 22 ans en LMNP. Mais les PS restent dus à 17,2 % en LMP (sans abattement durée), alors qu'en LMNP les PS bénéficient d'un abattement progressif et sont exonérés après 30 ans. Le LMP est donc plus avantageux sur l'IR, mais moins sur les PS — sauf si l'exonération art. 151 septies s'applique (exonération totale IR + PS).
Point de vigilance : la réintégration des amortissements en LMNP (depuis 2025)
Avant 2025, les amortissements déduits en LMNP n'augmentaient pas la plus-value à la revente — c'était l'avantage historique du LMNP. Depuis la loi de finances 2025 (art. 84), les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers. Le LMNP a donc perdu une grande partie de son avantage à la revente. Le LMP, qui a toujours réintégré les amortissements (via la PVCT), n'est pas impacté par ce changement.
En résumé pour votre stratégie de revente
- Recettes < 90 000 € + activité > 5 ans : le LMP est imbattable (exonération totale IR + PS via art. 151 septies)
- Recettes > 90 000 € + détention > 15 ans : le LMP reste intéressant (exonération IR sur la PVLT via art. 151 septies B)
- Détention très longue (> 22-30 ans) + recettes élevées : le LMNP peut devenir plus avantageux grâce à l'abattement PS progressif
Pour une comparaison détaillée, consultez nos guides : plus-value LMP, plus-value LMNP, plus-value court terme LMP, exonération plus-value LMP et cotisations sociales LMNP/LMP.
Comment optimiser la PVLT à la revente ?
Au-delà du simple calcul fiscal, plusieurs stratégies permettent de réduire significativement l'imposition de la PVLT. Voici les leviers les plus utilisés par les investisseurs LMP avertis.
Stratégie 1 : Maintenir ses recettes sous 90 000 €
C'est la stratégie la plus puissante. Si vos recettes locatives moyennes des 2 dernières années restent sous 90 000 € HT et que vous exercez en LMP depuis plus de 5 ans, l'intégralité de la plus-value (PVCT + PVLT) est exonérée d'IR et de PS via l'art. 151 septies.
Concrètement : si vous possédez plusieurs biens et que vos recettes totales approchent 100 000 €, envisagez de céder un bien avant la vente principale pour faire passer vos recettes moyennes sous le seuil. C'est ce qu'on appelle la cession séquentielle : vendre un petit bien d'abord pour abaisser les recettes, puis vendre le bien principal dans de meilleures conditions fiscales.
Stratégie 2 : Jouer sur le timing de la cession
Céder en début d'année civile peut être avantageux. Les recettes de l'année de cession sont proratisées et l'impact sur la moyenne des 2 dernières années est atténué. Si vos recettes sont proches du seuil de 90 000 €, quelques mois de différence peuvent faire basculer entre exonération totale et taxation pleine.
Stratégie 3 : Attendre le cap des 15 ans
Si vos recettes dépassent le seuil de l'art. 151 septies, l'abattement 151 septies B vous permet d'atteindre l'exonération d'IR sur la PVLT après 15 ans. La durée court depuis la date d'acquisition (pas la date de passage en LMP). Si vous avez acheté en 2012, vous serez exonéré d'IR sur la PVLT dès 2027.
En clair : si vous êtes à 13 ou 14 ans de détention, attendre 1 ou 2 ans peut vous faire économiser des milliers d'euros d'IR. À 14 ans, l'abattement est de 90 % ; à 15 ans, il est de 100 %. Sur une PVLT de 100 000 €, la différence est de 1 280 € d'IR (12,8 % x 10 000 €).
Stratégie 4 : Repositionnement LMNP l'année de la cession
Si vos revenus d'activité augmentent et dépassent vos recettes locatives, vous perdez le statut LMP et redevenez LMNP. Le régime applicable est celui en vigueur l'année de la cession. Depuis la loi de finances 2025, le LMNP réintègre les amortissements dans la plus-value, donc l'avantage du repositionnement est désormais limité. Consultez un expert-comptable pour simuler les deux scénarios.
Attention au changement de régime l'année de la vente
Le régime applicable (LMP ou LMNP) est celui de l'année de cession, pas celui des années précédentes. Si vous passez de LMP à LMNP l'année de la vente, c'est le régime des plus-values des particuliers qui s'applique — avec la réintégration des amortissements depuis 2025. Simulez toujours les deux scénarios avant de vendre.
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