SARL de famille et LMNP : fiscalité, gérant, plus-value et transmission (guide 2026)

Qu'est-ce qu'une SARL de famille et pourquoi c'est unique pour le LMNP ?

Pour la famille : imaginez une SARL classique, mais réservée exclusivement aux membres d'une même famille. C'est exactement ça : une société à responsabilité limitée dont les associés sont tous liés par le sang, le mariage ou le PACS. Son intérêt principal : pouvoir opter pour l'impôt sur le revenu (IR) au lieu de l'impôt sur les sociétés (IS), sans limitation de durée.

La SARL de famille, c'est l'alliance parfaite entre transparence fiscale (comme si vous déteniez en direct) et véhicule de transmission (parts divisibles, démembrement facile). Concrètement, la SARL est une société commerciale immatriculée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Chaque associé détient des parts sociales et sa responsabilité est limitée à ses apports — c'est-à-dire qu'en cas de problème, les créanciers ne peuvent pas saisir votre patrimoine personnel au-delà de ce que vous avez investi dans la société.

C'est un avantage majeur par rapport à la SCI (responsabilité illimitée) et à l'indivision (responsabilité illimitée aussi, plus blocages à l'unanimité). Et c'est aussi pour ça que la SARL de famille est plébiscitée par les couples qui anticipent la transmission à leurs enfants : les parts se divisent, se donnent, se démembrent, bien plus facilement qu'un bien immobilier détenu en direct.

Quelles sont les conditions pour opter à l'IR ? (art. 239 bis AA CGI)

L'option pour l'IR est le cœur du mécanisme. Sans elle, la SARL serait soumise à l'IS comme n'importe quelle société commerciale. L'article 239 bis AA du CGI pose trois conditions cumulatives.

Condition 1 — Liens familiaux entre TOUS les associés

Condition 2 — Activité commerciale (la location meublée coche la case)

L'article 239 bis AA exige une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La location meublée est une activité commerciale au sens de l'article 34 du CGI (revenus BIC) → éligible. La location nue est une activité civile (revenus fonciers) → non éligible. C'est la distinction la plus critique de tout ce guide. Pour comprendre la différence entre les deux régimes, consultez notre guide fiscalité LMNP.

Condition 3 — Option unanime notifiée au SIE

L'option doit être notifiée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la société, accompagnée du PV d'assemblée générale actant l'accord unanime des associés. Elle est illimitée dans le temps — contrairement aux SARL classiques où l'option IR est limitée à 5 exercices. La société doit aussi être immatriculée au SIREN et déclarée auprès du greffe.

Comment fonctionne la fiscalité transparente de la SARL de famille en LMNP ?

Le principe est simple : la société est « transparente » (art. 8 CGI). Autrement dit, c'est comme si elle n'existait pas sur le plan fiscal. Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part de bénéfice BIC, exactement comme s'il faisait du LMNP en nom propre. La seule différence : c'est la société qui détient le bien, pas l'associé directement.

En résumé, la SARL de famille à l'IR cumule les avantages fiscaux du LMNP individuel (amortissements, charges, plus-value des particuliers) avec les avantages d'une société (investir à plusieurs, transmettre des parts, responsabilité limitée). Le prix à payer : le micro-BIC est impossible et la comptabilité est plus lourde.

Durées d'amortissement applicables (comme en LMNP individuel)

Les durées d'amortissement comptable suivent le Plan Comptable Général et sont identiques à celles du LMNP individuel au réel :

• Gros œuvre : 80 ans (structure, fondations)
• Façade et étanchéité : 35 ans
• Installations techniques : 30 ans (électricité, plomberie, chauffage)
• Agencements intérieurs : 15 ans (cuisine, salle de bain, revêtements)
• Toiture : 15 ans
• Mobilier : 5 à 10 ans
• Terrain : non amortissable (à ventiler 15-20 % du prix d'acquisition)

Sur un bien moyen de 200 000 EUR, cela représente environ 6 000 à 8 000 EUR d'amortissement annuel, soit de quoi neutraliser fiscalement la quasi-totalité du bénéfice BIC pendant 25 à 30 ans. Pour approfondir : guide régime réel LMNP.

Le gérant majoritaire : attention aux cotisations SSI (le piège)

C'est le piège le plus sous-estimé de la SARL de famille. Piège à éviter : le gérant majoritaire (celui qui détient, directement ou avec son conjoint et ses enfants mineurs, plus de 50 % des parts) est automatiquement affilié à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants) en tant que travailleur non salarié (TNS). Et ce, même s'il ne se verse aucune rémunération.

Concrètement, c'est comme être LMP : vous payez des cotisations sociales d'environ 30 % sur votre quote-part de bénéfice. Pour le détail des taux, consultez notre guide cotisations sociales LMNP/LMP.

Cotisations minimales même sans bénéfice

Avec la CSG-CRDS (9,7 %) et la retraite complémentaire sur base minimale, le total toutes branches peut atteindre 3 000 à 3 700 EUR/an même en cas de déficit. Ces cotisations minimales ne permettent de valider que 3 trimestres de retraite (pas 4).

Cas chiffré — Couple Martin, gérant majoritaire à 60 ans

Et si le gérant est minoritaire ou égalitaire ?

Le gérant minoritaire ou égalitaire (moins de 50 % des parts, sans compter le conjoint et les enfants mineurs) est « assimilé salarié ». Il cotise au régime général, avec des bulletins de paie — mais uniquement s'il est rémunéré. Sans rémunération, pas de cotisation. C'est une option à considérer pour éviter les cotisations minimales SSI, à condition de bien structurer le capital familial.

Les associés non-gérants : qui est LMNP, qui bascule en LMP ?

Les associés qui ne sont pas gérants ne sont pas affiliés à la SSI au titre de leur qualité d'associé (pas de cotisations automatiques). Ils paient les prélèvements sociaux de 17,2 % sur leur quote-part de résultat BIC. Mais attention : chaque associé est évalué individuellement pour le basculement en LMP (voir notre guide LMP vs LMNP).

Règle clé (art. 155 IV CGI) : la quote-part de recettes meublées de la SARL entre dans le calcul personnel de chaque associé. Un associé bascule en LMP si :

• Sa quote-part de recettes annuelles excède 23 000 EUR, ET
• Ces recettes dépassent 50 % des revenus d'activité du foyer fiscal

En clair : dans une SARL à parts inégales, il est fréquent qu'un associé majoritaire devienne LMP alors que les minoritaires restent LMNP. C'est une situation asymétrique parfaitement valide juridiquement, mais à anticiper.

SARL famille, SCI IR, SCI IS, LMNP individuel ou SNC : quel choix ?

C'est la question que tout investisseur se pose. Voici le comparatif le plus complet que vous trouverez — il couvre non seulement la fiscalité courante mais aussi la revente, la transmission et les coûts réels. Pour la SNC, consultez aussi notre guide dédié SNC et location meublée.

En résumé : selon LMNP.AI, la SARL de famille est le meilleur choix quand vous investissez en famille (couple, parents-enfants, fratrie) avec une vision patrimoniale long terme. Le LMNP individuel reste le plus simple et le moins coûteux pour un investisseur seul. La SCI IS n'est pertinente que pour capitaliser les bénéfices dans la société sans imposition immédiate — mais la plus-value à la revente est catastrophique. La SNC est l'alternative quand il n'y a pas de lien familial, mais la responsabilité illimitée et solidaire est un vrai frein.

Droits de cession de parts : SARL 3 % vs SCI 5 %

Quand un associé vend ses parts (par exemple à un autre membre de la famille), des droits d'enregistrement s'appliquent. En SARL, c'est 3 % après un abattement. En SCI, c'est 5 % sans abattement. Concrètement, la différence est significative sur les cessions intrafamiliales fréquentes.

Plus-value à la revente : quel impact de la réforme LF 2025 ?

C'est ici que la SARL de famille montre sa supériorité sur la SCI IS — même après la réforme LF 2025. En SARL de famille à l'IR, la plus-value relève du régime des plus-values des particuliers (art. 150 U CGI) avec abattements pour durée de détention. En SCI IS, c'est une plus-value professionnelle sans aucun abattement.

Le principe des abattements pour durée de détention

• Exonération IR au bout de 22 ans de détention
• Exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans
• IR : 6 %/an de la 6^e à la 21^e année, puis 4 % la 22^e
• PS : 1,65 %/an de la 6^e à la 21^e, 1,60 % la 22^e, puis 9 %/an de la 23^e à la 30^e

En clair : en SCI IS, vous payez l'IS (25 %) PUIS l'impôt sur les dividendes quand vous sortez l'argent (30 %). C'est une double imposition. En SARL de famille IR, vous payez l'impôt une seule fois (19 % + 17,2 % de PS) avec des abattements qui augmentent chaque année. Au bout de 22 ans, l'IR sur la plus-value disparaît complètement. Au bout de 30 ans, les prélèvements sociaux aussi.

Le piège absolu : louer en nu dans une SARL de famille

C'est le risque le plus dangereux et le moins connu. Une seule erreur peut faire basculer toute la structure à l'IS, avec des conséquences fiscales catastrophiques.

Le principe est simple : l'option IR de l'art. 239 bis AA n'est possible que pour les activités commerciales. La location meublée = commerciale (BIC). La location nue = civile (revenus fonciers). Si votre SARL de famille fait de la location nue, même partiellement, elle perd automatiquement l'option IR.

Solution architecturale : si vous voulez faire du nu ET du meublé en famille, créez deux sociétés distinctes — une SARL de famille pour le meublé et une SCI à l'IR classique pour le nu. C'est plus de paperasse mais c'est la seule façon de sécuriser chaque régime.

Transmission des parts aux enfants : le super-pouvoir de la SARL famille

Avantage transmission : c'est l'un des atouts majeurs de la SARL de famille par rapport au LMNP individuel. Transmettre des parts sociales (et non le bien lui-même) est infiniment plus souple : parts divisibles en unités de faible valeur, décote pour non-liquidité, démembrement facilité. Pour les stratégies en LMNP individuel, consultez notre guide succession et donation LMNP.

Stratégie n°1 — Donation en nue-propriété (la plus puissante)

Le barème de l'article 669 du CGI fixe la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Concrètement, si vos parts valent 200 000 EUR et que vous avez 55 ans, vous pouvez donner la nue-propriété pour 100 000 EUR — soit pile dans l'abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant (tous les 15 ans, art. 779 CGI). Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires.

Stratégie optimale : un couple de 55 ans avec des parts valant 400 000 EUR peut donner la nue-propriété (50 % = 200 000 EUR) à deux enfants. Chaque parent donne 100 000 EUR par enfant → 4 abattements de 100 000 EUR = 400 000 EUR transmis sans aucun droit de donation.

Pacte Dutreil : exclu depuis la LF 2024 pour la location meublée

Le Conseil d'État avait jugé en 2023 (CE, 29/09/2023, n° 473972) que la location meublée était éligible au Dutreil (exonération de 75 % des droits). Mais la LF 2024 (art. 23) a neutralisé cette jurisprudence : les activités de gestion de patrimoine immobilier (dont la location meublée) sont désormais expressément exclues du Dutreil pour les transmissions depuis le 17 octobre 2023.

Décote pour non-liquidité : 10 à 30 %

Les parts de SARL de famille ne se vendent pas sur un marché comme des actions. Elles sont difficiles à céder (il faut trouver un acheteur qui soit membre de la famille, clauses d'agrément, marché étroit). Cette illiquidité justifie une décote de 10 à 30 % sur la valeur des parts pour le calcul des droits de donation. L'admission par l'administration est consolidée par la jurisprudence (Cass. com., 23 juin 2021, n° 19-16.776).

Concrètement, si le bien vaut 200 000 EUR et que vous appliquez une décote de 20 %, les parts sont valorisées à 160 000 EUR pour les droits de donation.

Le piège des donations fictives (CADF)

Le CADF (Comité de l'abus de droit fiscal) surveille de près les donations de parts de sociétés familiales. Voici un cas concret sanctionné.

Démembrement des parts : conjoint survivant, donation NP, quasi-usufruit

Le démembrement des parts de SARL de famille va au-delà de la simple donation. Il permet aussi de protéger le conjoint survivant, de créer des stratégies de quasi-usufruit encadrées, et de démembrer dès la souscription.

Démembrement à la souscription (le plus puissant)

Il est possible de démembrer les parts dès la création de la SARL. Les parents souscrivent l'usufruit, les enfants souscrivent la nue-propriété. Chacun apporte la valeur correspondante selon le barème art. 669 CGI.

Quasi-usufruit : encadrer pour éviter la requalification

Le quasi-usufruit (art. 587 C. civ.) s'applique quand l'usufruit porte sur une chose consomptible (typiquement : l'argent issu de la vente des parts). L'usufruitier peut en disposer librement à charge de restitution au décès. Mais attention : la clause doit être prévue dans l'acte de donation initial pour être opposable à l'administration (CAA Lyon, 16/12/2014). Ajoutée après coup, elle est requalifiée en donation fictive (majoration 80 %).

Conjoint survivant : usufruit ou part réservataire ?

Au décès d'un associé marié, le conjoint survivant a le choix (art. 757 C. civ.) :

• Usufruit de la totalité de la succession (s'il y a des enfants communs) — le plus protecteur
• 1/4 en pleine propriété — simple mais moins avantageux fiscalement

L'usufruit sur les parts de SARL de famille maintient l'activité et les revenus locatifs, tout en transférant progressivement la valeur aux enfants. Le conjoint survivant bénéficie en outre de l'abattement successoral de 80 724 EUR (art. 779 CGI), et la transmission entre époux est totalement exonérée de droits de succession (art. 796-0 bis CGI).

Créer une SARL de famille LMNP : formalités et coûts (1 500-3 000 EUR)

Les 6 étapes de création

1. Vérifier les conditions de parenté entre tous les associés (art. 239 bis AA)
2. Rédiger les statuts avec objet social « acquisition, gestion, exploitation et location en meublé de tous biens immobiliers » + clause d'option IR
3. Déposer le capital sur un compte bloqué au nom de la SARL en formation
4. Publier l'annonce légale de constitution dans un journal habilité
5. Immatriculer au RCS via le Guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr)
6. Notifier l'option IR au SIE avec le PV d'AG signé à l'unanimité

L'objet social doit mentionner explicitement la location meublée. Sans cette mention, l'administration pourrait contester l'éligibilité à l'option IR. Pensez aussi à prévoir les équipements obligatoires dans les logements.

Le capital social minimum est de 1 EUR, mais les banques exigeront un capital cohérent avec l'investissement pour accorder un prêt. En pratique, 4 000 à 10 000 EUR est courant pour rassurer le banquier. Pour une analyse complète des frais de notaire liés à l'acquisition par la SARL, consultez notre guide dédié.

Quelles obligations comptables et fiscales annuelles ?

C'est l'une des contreparties de la structure. La SARL de famille est obligatoirement au régime réel BIC — le micro-BIC est exclu (art. 50-0, 2-c CGI). Les obligations sont plus lourdes qu'en LMNP individuel.

• Comptabilité commerciale BIC (d'engagement) : bilan, compte de résultat et annexe à établir chaque année (voir notre guide régime réel LMNP)
• Liasse fiscale 2031-SD + 2033 A, B, C, D, E, G — mêmes formulaires que le LMNP individuel au réel
• Déclaration 2042-C-PRO de chaque associé (quote-part BIC personnelle)
• Assemblée générale annuelle d'approbation des comptes (PV à conserver, dans les 6 mois après clôture)
• Dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce (~47 EUR/an)
• Conservation des pièces comptables 10 ans

Coût annuel : 500 à 2 000 EUR pour l'expert-comptable (tenue + bilan + liasse) selon la complexité. Pour savoir si un expert-comptable est indispensable ou si un logiciel suffit, consultez notre comparatif expert-comptable vs logiciel LMNP. Pensez aussi à la CFE (cotisation foncière des entreprises) et au calendrier fiscal LMNP pour ne manquer aucune échéance.

La SNC : l'alternative quand il n'y a pas de lien familial

Vous voulez investir en location meublée à plusieurs mais vous n'êtes pas de la même famille ? La SNC (Société en Nom Collectif) est transparente fiscalement de plein droit — pas besoin d'option. Mais les contreparties sont lourdes.

En résumé : la SNC est utile entre amis investisseurs ou associés non familiaux, mais la responsabilité illimitée et solidaire et les cotisations SSI pour tous les associés en font un choix risqué. La SARL de famille reste préférable dès qu'un lien familial existe. Pour approfondir, consultez notre guide dédié SNC et location meublée.

Comment dissoudre une SARL de famille ? (les 3 étapes)

La dissolution d'une SARL de famille, c'est un peu comme vendre une entreprise : il y a des formalités, des coûts et surtout des conséquences fiscales à anticiper. La procédure se fait en 3 étapes.

Étape 1 — Dissolution (AGE)

Les associés votent la dissolution en assemblée générale extraordinaire (majorité des 2/3 du capital). Un liquidateur est désigné (souvent le gérant). Publication d'une annonce légale de dissolution (~152 EUR). Formalité modificative au RCS (~192 EUR).

Étape 2 — Liquidation

Le liquidateur vend les actifs (immeubles), paie les dettes (crédit, fournisseurs), et établit les comptes de liquidation. La plus-value de cession des immeubles est imposée au régime des plus-values des particuliers (avec abattements pour durée de détention) puisque la SARL était à l'IR. C'est un avantage décisif par rapport à une SCI IS en liquidation où la PV serait professionnelle. Selon le statut des associés, la PV peut aussi relever du régime LMP pour ceux qui y sont assujettis.

Étape 3 — Partage et radiation

L'actif restant après paiement des dettes est partagé entre les associés. Le boni de liquidation (actif net - capital social remboursé) est soumis à :

• Droit d'enregistrement de 2,5 % sur le montant du boni
• PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) sur le boni distribué, ou barème IR progressif sur option

Publication d'une annonce légale de clôture (~128 EUR) et demande de radiation au RCS. Coût total des formalités administratives : environ 500 à 600 EUR hors accompagnement professionnel. Pour les formalités de fermeture, consultez notre guide clôture et cessation LMNP.

Les 7 pièges à éviter absolument en SARL de famille LMNP

1. Faire de la location nue (même temporairement) : perte automatique de l'option IR, basculement à l'IS, imposition des plus-values latentes. Piège à éviter absolu.
2. Ignorer les cotisations SSI du gérant : 1 249 à 3 700 EUR/an même sans bénéfice. À intégrer dans le calcul de rentabilité avant de créer la société.
3. Ne pas anticiper le divorce : si les seuls associés sont les conjoints, le divorce fait perdre l'option IR. Prévoir l'entrée d'un enfant majeur comme « associé tampon ».
4. Renoncer à l'option IR sans réflexion : la renonciation est irrévocable. Une fois à l'IS, impossible de revenir à l'IR.
5. Compter sur le pacte Dutreil : exclu depuis la LF 2024 pour la location meublée. La donation en nue-propriété reste la stratégie de transmission.
6. Oublier l'impossibilité du micro-BIC : quand les amortissements sont épuisés (après 25-30 ans), le bénéfice imposable augmente fortement sans possibilité de basculer en micro-BIC.
7. Négliger les obligations comptables : AG annuelle, dépôt comptes, liasse 2031 obligatoires. Prévoyez 500-2 000 EUR/an de comptable. En cas de retard de déclaration, les pénalités sont majorées.

Jurisprudence clé 2008-2026 : les décisions qui font loi

CE, 7 août 2008, n° 283238 (SARL Vérofrane) — Activité civile accessoire

Arrêt fondateur : le Conseil d'État pose que l'article 239 bis AA réserve l'option aux activités commerciales. Une activité civile accessoire n'est tolérée que si elle constitue le complément indissociable de l'activité commerciale. Le simple caractère accessoire des recettes civiles ne suffit pas.

CAA Bordeaux, 17 octobre 2019, n° 17BX00156 — Location mixte nue/meublée

La coexistence de location nue et meublée dans la même SARL de famille entraîne la perte de l'option IR si le lien de complémentarité n'est pas démontré.

Cass. com., 23 juin 2021, n° 19-16.776 — Décote d'illiquidité validée

La Cour de cassation valide expressément la décote pour non-liquidité sur des parts de sociétés familiales non cotées, lorsqu'elle est justifiée par des clauses statutaires restrictives (agrément, préemption familiale). Décote de 10 à 30 % acceptée par l'administration.

Cass. com., 18 mai 2022 — Requalification IS en cas de non-respect des conditions

La Cour confirme que l'arrivée d'un associé non familial fait perdre rétroactivement l'option IR si elle n'est pas régularisée dans les 6 mois. La SARL bascule à l'IS avec imposition des plus-values latentes.

CE, 5 janvier 2023, n° 463052 — LMP en SARL de famille reconnu

Le Conseil d'État confirme que les associés d'une SARL de famille peuvent être LMP individuellement selon les critères art. 155 IV CGI, indépendamment du statut des autres associés.

CE, 29 septembre 2023, n° 473972 — Dutreil et location meublée (neutralisé)

Le Conseil d'État avait jugé la location meublée éligible au Dutreil. Mais cet arrêt a été neutralisé par la LF 2024 (art. 23) qui exclut explicitement la gestion de patrimoine immobilier du dispositif.

Cas particuliers : décès d'un associé, divorce, vente à un tiers

Décès d'un associé : préserver l'option IR

Au décès d'un associé, ses parts sont transmises à ses héritiers selon la dévolution successorale. Avantage transmission : si ces héritiers sont tous membres de la famille au sens de l'art. 239 bis AA (descendants, collatéraux 2^e degré, conjoint), la SARL conserve l'option IR. Si un héritier non familial récupère des parts (concubin, oncle non associé), la SARL bascule à l'IS.

Solution préventive : prévoir dans les statuts une clause d'agrément pour toute entrée d'héritier non familial, avec obligation de racheter les parts par les autres associés. Cela sécurise la continuité de l'option IR.

Divorce : l'hypothèque du régime matrimonial

Le divorce a deux effets sur la SARL de famille :

1. Fin du lien familial entre les ex-conjoints → perte de l'option IR si les ex-conjoints sont les seuls associés. Solution : l'un rachète les parts de l'autre, ou un enfant majeur est intégré au capital pour préserver le lien familial.
2. Partage des parts selon le régime matrimonial (communauté : parts communes à partager ; séparation : chacun garde les siennes).

Vente à un tiers non familial : perte de l'option

Si un associé vend ses parts à un tiers non familial sans accord des autres associés, la SARL perd l'option IR. Les statuts doivent prévoir des clauses de préemption familiale (droit prioritaire des autres associés pour racheter les parts) et d'agrément pour éviter ce scénario.

PACS rompu : équivalent divorce

La rupture d'un PACS entre associés produit les mêmes effets que le divorce : fin du lien familial, perte de l'option IR si les ex-partenaires sont les seuls associés. Le concubinage n'étant pas admis par l'art. 239 bis AA, reformer un couple en union libre ne permet pas de rétablir l'option.

Check-list 2026 pour créer et gérer sa SARL de famille LMNP

FAQ — 24 questions fréquentes sur la SARL de famille LMNP