IFI et LMNP en 2026 : le guide complet (seuil, barème, exonération LMP)

En LMNP, vos biens immobiliers sont toujours taxables à l'IFI dès que votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Aucune exonération n'existe pour le loueur meublé non professionnel, contrairement au LMP qui peut sortir de l'assiette sous trois conditions strictes (art. 975 CGI). Au programme : barème 2026, décote, passif déductible, démembrement, 7 cas chiffrés et 7 stratégies légales pour réduire votre IFI sans erreur. Un guide LMNP.AI conçu pour comprendre, anticiper et décider, même si vous n'êtes ni fiscaliste ni expert-comptable.

Dernière mise à jour : 15 avril 2026 · Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de LMNP.AI.

1. Qu'est-ce que l'IFI et qui est concerné en 2026 ?

Imaginez l'IFI comme un péage annuel sur la fortune immobilière : chaque 1er janvier, l'administration fiscale photographie votre patrimoine immobilier et, si la valeur nette dépasse un certain seuil, vous payez une contribution progressive. C'est l'équivalent immobilier de l'ancien ISF, mais limité aux briques et au mortier.

L'Impôt sur la Fortune Immobilière a été instauré le 1er janvier 2018 en remplacement de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), avec une réduction radicale du périmètre : seuls les actifs immobiliers sont désormais concernés. Les placements financiers, les parts d'entreprise opérationnelle, les bijoux, l'art et les objets précieux sont totalement exclus.

En clair : si vous avez 2 millions d'euros en bourse, vous ne payez pas un centime d'IFI. Mais si vous avez 1,5 million d'euros en biens immobiliers locatifs, vous êtes redevable. L'IFI cible donc spécifiquement le patrimoine de rente immobilière, pas la fortune mobilière.

Qui est redevable de l'IFI ?

Quatre catégories de personnes peuvent être concernées :

• Les résidents fiscaux français : imposables sur leur patrimoine immobilier mondial (biens en France ET à l'étranger).
• Les non-résidents : imposables uniquement sur leurs biens situés en France (art. 964 CGI).
• Les nouveaux résidents (impatriés) : bénéficient d'une exonération de 5 ans sur leurs biens étrangers s'ils ont résidé hors de France pendant au moins 5 ans consécutifs avant leur retour.
• Les sociétés à prépondérance immobilière — autrement dit celles qui détiennent majoritairement de l'immobilier (SCI, SCPI, OPCI) — quand vous en possédez des parts : vous êtes imposé sur la fraction de la société qui correspond à de l'immobilier (la quote-part immobilière). Exemple : si votre SCPI détient 85 % d'immobilier et 15 % de trésorerie, seuls 85 % de vos parts comptent pour l'IFI.

La notion de foyer IFI : attention, ce n'est pas le foyer fiscal IR

Concrètement, le foyer IFI regroupe :

• Les époux (mariés sous tout régime matrimonial) ;
• Les partenaires de PACS ;
• Les concubins notoires (vivant en union stable et continue, même sans contrat) ;
• Les enfants mineurs dont les parents ont l'administration légale des biens.

Autrement dit : deux concubins qui déclarent séparément leur impôt sur le revenu doivent, eux, cumuler leurs patrimoines pour l'IFI. C'est un piège classique qui surprend beaucoup de couples en union libre qui s'étaient crus protégés.

2. Le seuil de 1 300 000 € : comment savoir si vous êtes concerné ?

En 2026, le seuil reste fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable, inchangé depuis la création de l'IFI en 2018. Ce seuil s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition, au niveau du foyer IFI.

Concrètement : si au 1er janvier 2026, la valeur nette de vos biens immobiliers (résidence principale, secondaires, LMNP, SCPI, parts de SCI) est inférieure à 1,3 M€, vous ne payez pas un centime d'IFI. Si elle est supérieure, vous entrez dans le champ de l'impôt — et la particularité française est que le calcul commence rétroactivement à 800 000 €.

Calcul du patrimoine net taxable en 3 étapes

1. Additionner la valeur vénale de tous les biens immobiliers au 1er janvier 2026 (prix de marché, pas prix d'achat historique).
2. Appliquer les abattements légaux : 30 % sur la résidence principale (si détention directe), décotes pour occupation locative, démembrement.
3. Soustraire le passif déductible : capital restant dû des emprunts, taxe foncière N, charges exigibles, travaux engagés.

3. Pourquoi le LMNP n'échappe JAMAIS à l'IFI (contrairement au LMP)

C'est une vérité qui surprend beaucoup de loueurs : le statut LMNP n'ouvre droit à aucune exonération d'IFI. Aucune exception, aucune dérogation, aucune niche. Pourquoi ? Parce que l'IFI reprend la logique de l'ancien ISF : seuls les biens professionnels au sens fiscal peuvent être exonérés, et le LMNP — par définition — n'est pas professionnel.

Imaginez deux boulangers : l'un possède sa boulangerie et en vit (activité professionnelle), l'autre a acheté un local qu'il loue à un boulanger (activité de gestion patrimoniale). Le premier voit son local exonéré d'IFI, le second non. Le LMNP est dans la seconde situation : vous louez, vous ne produisez pas une activité hôtelière au sens plein.

La différence technique entre LMNP et LMP

La frontière entre LMNP et LMP est fixée par l'article 155 IV du CGI. Elle repose sur deux seuils cumulatifs :

• Recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 € TTC ;
• Ces recettes doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

En dessous, vous êtes LMNP. Au-dessus, vous basculez automatiquement en LMP. Mais — et c'est crucial — être LMP au sens fiscal IR ne suffit pas pour être exonéré d'IFI : il faut remplir une troisième condition supplémentaire, celle de l'article 975 V du CGI.

Pour une comparaison détaillée des deux statuts, consultez notre guide LMP vs LMNP. Et pour savoir comment basculer intentionnellement de l'un à l'autre, notre guide Passage LMNP vers LMP.

4. Exonération LMP : les 3 conditions strictes de l'article 975 CGI

L'article 975 V du CGI est LA clé de l'exonération IFI pour les loueurs meublés. Il pose trois conditions cumulatives — si une seule manque, l'exonération tombe.

Condition 1 : plus de 23 000 € de recettes TTC

Les recettes sont les loyers effectivement encaissés (toutes taxes comprises) au cours de l'année civile. On n'intègre pas les charges refacturées aux locataires si elles sont neutres fiscalement. Pour un bail commercial en résidence services, on prend le loyer hors taxes encaissé.

En cas de première année d'activité, on annualise : un meublé qui démarre au 1er juillet avec 15 000 € encaissés en 6 mois est réputé générer 30 000 € annualisés — condition potentiellement remplie.

Condition 2 : bénéfice net > 50 % des revenus professionnels du foyer

C'est la condition la plus technique — et la plus piégeuse. La Cour de cassation, dans son arrêt du 8 juillet 2020 n° 18-14.339, a tranché : la comparaison se fait sur le bénéfice net après amortissements, pas sur les recettes brutes.

Les revenus du foyer à comparer sont :

• Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• Bénéfices agricoles (BA) ;
• Bénéfices non commerciaux (BNC) ;
• Traitements et salaires ;
• Rémunérations de gérant majoritaire de SARL ou d'EURL (techniquement : article 62 du CGI).

Exemple concret. Vous êtes LMP avec un bénéfice net (après amortissements) de 40 000 €. Le reste du foyer gagne 75 000 € (salaires + BNC). Total des revenus du foyer : 115 000 €. La moitié = 57 500 €. Votre bénéfice LMP de 40 000 € est-il supérieur à 57 500 € ? Non → la condition n'est pas remplie, exonération refusée. Pour être exonéré, il faudrait que la location meublée rapporte plus que tout le reste cumulé — c'est l'esprit de la loi : elle réserve l'exonération à ceux qui en vivent vraiment.

Condition 3 : activité exercée à titre principal

La gestion doit être personnelle et effective : sélection des locataires, état des lieux, gestion courante, proximité géographique, temps consacré. Une gestion entièrement déléguée à une agence ou un exploitant (résidence services) fragilise cette condition.

L'administration regarde un faisceau d'indices : affiliation au régime des indépendants, tenue d'une comptabilité commerciale, inscription au RCS facultative (depuis la décision Cons. const. n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, l'inscription RCS n'est plus obligatoire).

5. Le piège méconnu du déficit LMP : pourquoi il peut vous coûter l'exonération

Voici le piège le plus vicieux du régime LMP : celui qui prend au dépourvu beaucoup de loueurs la première année où ils franchissent le seuil. Vous pensez être LMP parce que vous encaissez 50 000 € de loyers. Vous cochez la case LMP sur votre déclaration. Mais au moment du calcul IFI, surprise : l'administration refuse l'exonération parce que votre activité est en déficit.

La logique est simple mais rarement expliquée : si votre bénéfice net après amortissements est négatif, il ne peut pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer. Mathématiquement, la condition 2 de l'article 975 CGI est impossible à satisfaire.

Cette interprétation a été explicitement confirmée par la réponse ministérielle Vidal n° 9897, JO AN du 9 avril 2024 : un LMP en déficit ne peut pas prétendre à l'exonération IFI.

Comment éviter le piège ? Trois stratégies :

• Doser les amortissements avec stratégie : ne pas amortir agressivement si vous visez l'exonération IFI. Paradoxalement, trop d'amortissements tuent l'exonération.
• Alternance statut : repasser temporairement en LMNP les années déficitaires (attention aux contraintes pratiques).
• Recalculer chaque année : le statut s'apprécie au 1er janvier, mais la condition 50 % s'évalue sur les revenus de l'année écoulée.

Pour approfondir, consultez notre guide sur les cotisations sociales LMP et notre analyse complète de l'amortissement LMNP.

6. Le barème IFI 2026 et le mécanisme de décote (1,3–1,4 M€)

Une fois le seuil de 1,3 M€ franchi, le calcul démarre rétroactivement à 800 000 €. C'est une bizarrerie française : le seuil de déclenchement (1,3 M€) n'est pas le même que le seuil de calcul (800 000 €). Autrement dit : tant que vous êtes sous 1,3 M€, vous ne payez rien ; dès que vous dépassez, le calcul se fait sur toute la tranche depuis 800 000 €.

Le mécanisme de décote entre 1,3 et 1,4 M€

Pour éviter un effet de seuil brutal (passer de 0 € d'IFI à plusieurs milliers en franchissant 1,3 M€ d'1 euro), l'article 977 CGI prévoit une décote progressive :

Décote = 17 500 € − (1,25 % × patrimoine net)

Cette décote ne s'applique que si le patrimoine net est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. En clair :

• Patrimoine = 1 300 000 € : décote = 17 500 − 16 250 = 1 250 €
• Patrimoine = 1 350 000 € : décote = 17 500 − 16 875 = 625 €
• Patrimoine = 1 400 000 € : décote = 17 500 − 17 500 = 0 €

Au-delà de 1 400 000 €, plus aucune décote : le barème s'applique intégralement.

7. Abattement de 30 % sur la résidence principale : conditions précises

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (art. 973 I CGI). Concrètement, une RP estimée à 900 000 € sera retenue pour 630 000 € dans l'assiette IFI.

Mais attention, deux conditions strictes :

• Détention directe : le bien doit être détenu en pleine propriété, indivision ou démembrement par les membres du foyer IFI. Une détention via SCI classique exclut l'abattement.
• Occupation effective à titre de résidence principale au 1er janvier.

Une seule exception tolérée par la doctrine administrative : la SCI familiale dont tous les associés occupent le bien à titre de RP. Mais cette tolérance est restrictive et fragile — en cas de doute, consultez un expert-comptable.

8. Évaluation des biens : valeur vénale, décote locataire, outil Patrim

Le principe fondamental : les biens s'évaluent à leur valeur vénale au 1er janvier. Derrière ce terme un peu aride : la valeur de marché, c'est-à-dire le prix réaliste auquel vous vendriez aujourd'hui dans des conditions normales — chez un notaire, via une agence ou sur Le Bon Coin.

Peu importe donc ce que vous avez payé le bien il y a 10 ans : c'est la valeur actuelle qui compte. Et — point crucial pour les LMNP — les amortissements comptables ne réduisent PAS la valeur vénale. Ce sont des écritures fiscales destinées à réduire votre IR, pas une dépréciation réelle du bien.

Décotes d'évaluation admises

• Décote pour occupation locative : 10 à 20 % selon le type de bail (bail d'habitation nu : 10-15 % ; bail meublé : 5-10 % ; bail commercial long : 20-30 %).
• Décote pour indivision : 10-20 % selon la liquidité.
• Décote pour biens atypiques (château, maison en mauvais état) : à justifier.

L'outil Patrim : votre allié pour évaluer

L'administration fiscale met à disposition, dans votre espace personnel impots.gouv.fr, l'outil Patrim qui donne accès aux transactions immobilières des 5 dernières années dans votre secteur. Utilisez-le systématiquement pour construire une estimation défendable.

En cas de contrôle, l'administration utilisera la même base — voire la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publique. Il est donc illusoire de sous-évaluer : toute divergence avec le marché déclenchera une rectification, assortie d'intérêts de retard et éventuellement de pénalités.

9. Passif déductible : tout ce que vous pouvez soustraire de votre assiette

Règle d'or : seules les dettes explicitement prévues par l'article 974 CGI peuvent être soustraites. Tout le reste est refusé par défaut. Quatre conditions cumulatives doivent être réunies : (1) la dette existe déjà au 1er janvier ; (2) elle concerne un bien qui compte pour l'IFI (pas votre crédit voiture, par exemple) ; (3) c'est vous qui la devez personnellement ; (4) vous pouvez la prouver (contrat, facture, échéancier).

Plafonnement des dettes à 60 % pour les gros patrimoines

Si votre patrimoine brut dépasse 5 000 000 € et que vos dettes dépassent 60 % de ce patrimoine, l'article 974 IV CGI limite la déduction : la fraction de dettes excédant 60 % n'est déductible qu'à hauteur de 50 %.

Exemple : patrimoine brut 8 M€, dettes 6 M€. Seuil 60 % = 4,8 M€. Excédent = 1,2 M€. Déduction effective : 4,8 M€ + (1,2 M€ × 50 %) = 5,4 M€ (au lieu de 6 M€). Ce garde-fou vise à empêcher les montages d'optimisation par endettement excessif.

10. Emprunts in fine : le piège de l'optimisation IFI (reconstitution linéaire)

Pendant des années, l'emprunt in fine a été le produit phare d'optimisation IFI : on empruntait 100 % de la valeur du bien sans rembourser de capital pendant 20 ans, la dette pleine venait neutraliser l'actif. Depuis 2018, le législateur a fermé la porte.

La parade du législateur (art. 974 II CGI). Même si la banque ne vous demande rien pendant 20 ans, le fisc raisonne comme si vous remboursiez progressivement. Chaque année, il retire une tranche de la dette déductible, comme si votre prêt était un crédit classique amortissable. Sur 20 ans : 1/20e par an, soit 5 % de « reconstitution » par an.

Concrètement : au bout de 10 ans, vous ne pouvez plus déduire que la moitié de l'emprunt ; au bout de 20 ans, plus rien du tout — alors que juridiquement vous devez toujours le capital à la banque. L'optimisation IFI par l'in fine est de facto morte depuis 2018.

11. Démembrement et IFI : usufruit légal vs conventionnel (art. 968 et 669 CGI)

Le démembrement — séparation entre usufruit (jouissance) et nue-propriété (titre) — est un outil patrimonial puissant. Son traitement IFI dépend de l'origine du démembrement.

Principe général : l'usufruitier paie tout (art. 968 CGI)

Par défaut, l'usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'inclut rien dans son assiette IFI. Cela concerne notamment :

• Les démembrements volontaires (donation avec réserve d'usufruit, achat en démembrement) ;
• Les quasi-usufruits créés par convention ;
• L'usufruit conventionnel résultant de l'article 1094-1 du Code civil (donation entre époux portant sur la quotité disponible spéciale).

Exceptions : imposition répartie selon l'article 669 CGI

Trois situations légales permettent une imposition partagée entre usufruitier et nu-propriétaire :

• Article 757 C. civ. : option du conjoint survivant pour l'usufruit total de la succession ;
• Article 1094 C. civ. : donation entre époux — usufruit légal (pas conventionnel) ;
• Article 1098 C. civ. : situation du second mariage (protection des enfants du premier lit).

Le barème de l'article 669 CGI répartit la valeur selon l'âge de l'usufruitier :

La validité constitutionnelle de cette différence de traitement a été confirmée par la décision Cons. const. n° 2017-758 DC du 28 décembre 2017 : la distinction repose sur des critères objectifs et rationnels.

Pour aller plus loin sur la transmission, consultez nos guides Succession et donation LMNP et Pacte Dutreil LMP.

12. Sociétés civiles, SCI, SCPI, OPCI : comment les parts sont-elles taxées ?

Les parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI, SCPI, OPCI, SARL immobilière) entrent dans l'assiette IFI à hauteur de leur quote-part immobilière (art. 965 2° CGI).

Concrètement, la société de gestion calcule chaque année un coefficient de taxabilité IFI (pourcentage de la valeur des parts correspondant à des actifs immobiliers taxables) et vous le transmet via un relevé spécifique.

Exemple concret

• Vous détenez des parts SCPI valorisées 200 000 € ;
• Coefficient IFI communiqué : 85 % (la SCPI détient 15 % de trésorerie ou actifs non immobiliers) ;
• Valeur IFI à déclarer : 200 000 × 85 % = 170 000 €.

Biens exclus du ratio (art. 966 CGI)

Les biens immobiliers affectés à une activité opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole, libérale) sont exclus du calcul. Un immeuble qui sert de siège d'exploitation à une entreprise filiale de la SCPI ne sera pas compté dans le ratio taxable.

SCI familiale et résidence principale

Attention : une SCI qui détient votre résidence principale ne bénéficie pas de l'abattement de 30 %, sauf rare tolérance pour les SCI familiales dont tous les associés occupent effectivement le bien. C'est un point d'attention majeur avant de transférer sa RP en SCI.

La réforme LFI 2024 a resserré les règles : les dettes non afférentes à un actif taxable ne sont plus déductibles pour la valorisation des titres de société.

13. Résidences services LMNP (EHPAD, étudiant, senior, tourisme) : décote oui, exonération non

Beaucoup d'investisseurs en résidences services (EHPAD, étudiant, senior, tourisme) pensent — à tort — que leur investissement est exonéré d'IFI parce qu'ils ont signé un bail commercial avec un exploitant. C'est faux.

Le bail commercial ne transforme pas le bien en actif professionnel : vous restez propriétaire-bailleur, et la gestion effective est déléguée à l'exploitant. Or la condition d'exercice personnel de l'activité (condition 3 de l'art. 975 CGI) n'est pas remplie : le bien reste taxable à l'IFI.

La décote d'évaluation : votre meilleur levier

En revanche, vous pouvez revendiquer une décote d'évaluation de 20 à 30 % en raison de l'indisponibilité du bien pendant la durée du bail (9, 11 ou 12 ans). La logique : un bien sous bail commercial long est moins liquide qu'un bien libre, donc moins valorisable.

Pour approfondir, consultez notre guide dédié aux résidences étudiantes LMNP.

14. Plafonnement IFI + IR à 75 % des revenus (art. 979 CGI)

L'article 979 CGI pose une protection essentielle pour les contribuables à patrimoine élevé mais revenus modestes (typiquement les retraités propriétaires) : la somme IFI + IR + prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % des revenus nets de l'année précédente.

Formule : Réduction IFI = (IFI + IR + PS) − (75 % × Revenus N-1)

Traduction simple. Additionnez tous les impôts directs que vous payez (IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux). Si ce total dépasse les trois quarts de ce que vous avez gagné l'an dernier, le fisc vous rembourse la différence — mais uniquement sur l'IFI (l'IR reste dû intégralement). C'est un bouclier pensé pour les retraités riches en patrimoine mais pauvres en revenus.

Cette réduction ne peut toutefois excéder le montant d'IFI dû (on ne peut pas récupérer d'IR déjà payé par ce mécanisme).

15. Dons IFI : 75 % de réduction jusqu'à 50 000 € (art. 978 CGI)

L'article 978 CGI permet de réduire son IFI de 75 % du montant des dons effectués à certains organismes d'intérêt général, dans la limite de 50 000 € de réduction par an (soit un don maximum de 66 667 €).

Organismes éligibles :

• Fondations reconnues d'utilité publique ;
• Entreprises solidaires d'utilité sociale (ESUS) ;
• Associations d'intérêt général exerçant dans les secteurs recherche, enseignement, insertion ;
• Établissements de recherche ou d'enseignement supérieur.

Attention — non-cumul : un même don ne peut pas bénéficier à la fois de la réduction IFI 75 % et de la réduction IR 66 %. Vous devez choisir. Pour les gros patrimoines, la réduction IFI est souvent plus avantageuse.

Pas de report possible si vous dépassez le plafond de 50 000 € : la fraction excédentaire est perdue fiscalement (mais le don reste un acte de générosité).

16. Non-résidents et expatriés : règles spécifiques et impatriation 5 ans

L'article 964 CGI soumet les non-résidents à l'IFI uniquement pour leurs biens situés en France. Le seuil de 1,3 M€ s'apprécie sur la seule valeur du patrimoine français (un expatrié avec 5 M€ à l'étranger et 800 000 € en France ne paie pas d'IFI).

Conventions fiscales bilatérales

Certaines conventions (France-Suisse, clause fortune art. 24 ; France-Allemagne, art. 19) prévoient une répartition spécifique des droits d'imposition. Pour les autres pays sans clause fortune, les règles du CGI s'appliquent sans aménagement.

L'exonération impatriation 5 ans

Depuis 2017, les nouveaux résidents fiscaux français ayant résidé au moins 5 années civiles consécutives à l'étranger bénéficient d'une exonération d'IFI pendant les 5 premières années de résidence en France — uniquement sur leurs biens non français.

Pour les non-résidents investissant en LMNP France, consultez notre guide Plus-value LMP non-résident.

17. Déclaration 2042-IFI 2026 : calendrier, étapes, erreurs à éviter

L'IFI se déclare sur le formulaire 2042-IFI, annexé à votre déclaration de revenus. Pas de déclaration séparée : tout se fait dans le même flux en ligne ou papier.

Calendrier IFI 2026

• Ouverture de la campagne : 9 avril 2026
• Déclaration papier : 19 mai 2026 (tous départements)
• En ligne départements 01 à 19 : 21 mai 2026
• En ligne départements 20 à 54 : 28 mai 2026
• En ligne départements 55 à 974 et 976 : 4 juin 2026
• Réception avis d'imposition : août-septembre 2026
• Paiement : 15 septembre 2026

Les 5 erreurs les plus fréquentes

1. Sous-évaluer ses biens en prenant le prix d'achat au lieu de la valeur de marché ;
2. Oublier les SCPI en pensant qu'elles sont des placements financiers (elles sont taxées sur leur quote-part immobilière) ;
3. Déduire des dettes non éligibles (IR, PS, amortissements LMNP) ;
4. Appliquer l'abattement 30 % à une RP détenue en SCI classique ;
5. Déclarer séparément en concubinage notoire au lieu de cumuler les patrimoines.

Sanctions en cas d'omission ou sous-évaluation

• Intérêts de retard : 0,20 %/mois soit 2,40 % par an ;
• Majoration 10 % (défaut spontané) ;
• Majoration 40 % (manquement délibéré, art. 1729 CGI) ;
• Majoration 80 % (manœuvres frauduleuses) ;
• Prescription : 3 ans en droit commun, 10 ans pour les avoirs non déclarés hors de France (art. L169 LPF).

18. 7 stratégies concrètes pour réduire votre IFI en toute légalité

Voici les leviers légaux, hiérarchisés du plus simple au plus structurant :

1. Optimiser l'évaluation

Utilisez Patrim pour une estimation au plus juste, revendiquez les décotes pour occupation locative (10-15 %), bail commercial long (20-30 %), indivision (10-20 %). Chaque point de décote économisé sur 2 M€ = 4 000 € d'assiette.

2. Maximiser le passif déductible

Recensez TOUTES vos dettes éligibles au 1er janvier : emprunts, taxe foncière, copropriété, travaux. Anticipez des travaux avant fin d'année pour créer de la dette déductible.

3. Faire des dons IFI à 75 %

Un don de 10 000 € à une fondation RUP = 7 500 € de réduction IFI. C'est souvent plus efficace qu'une réduction IR classique pour les foyers fortement taxés à l'IFI.

4. Passer en LMP (avec prudence)

Si vous pouvez remplir durablement les 3 conditions de l'art. 975 CGI, le passage LMP exonère intégralement vos biens locatifs. Mais attention aux contreparties : cotisations SSI environ 30 %, plus-values professionnelles. Arbitrage global à faire avec un expert-comptable.

5. Transmettre en démembrement

Donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit transfère 60 à 90 % de la valeur selon votre âge — et fait sortir cette part de l'assiette IFI des enfants tant qu'ils n'ont pas l'usufruit. Outil majeur de transmission.

6. Structurer en Pacte Dutreil (cas LMP éligible)

Le Pacte Dutreil immobilier, dans les rares configurations où la location meublée est considérée comme activité opérationnelle, permet une exonération partielle de droits de mutation. Consultez notre guide Pacte Dutreil LMP.

7. Optimiser la structure juridique

Arbitrer entre détention directe, SARL de famille, SCI IR, SCI IS. Chaque structure a ses propres règles IFI. La SARL de famille est souvent la plus protectrice pour accéder au statut LMP durable.

Guides complémentaires LMNP.AI

• LMP vs LMNP : le comparatif complet
• Passage LMNP vers LMP : mode d'emploi
• Fiscalité LMNP 2026
• Amortissement LMNP : règles complètes
• Cotisations sociales LMNP/LMP
• Transmission et Pacte Dutreil
• Succession et donation LMNP
• SARL de famille LMNP
• Exonération plus-value LMP
• Plafonds LMNP et LMP