Facturation électronique obligatoire en LMNP : guide complet 2026
Depuis le 1er septembre 2026, tout loueur en meublé non professionnel (LMNP) disposant d'un numéro SIREN doit être inscrit sur une plateforme pour recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs. Selon LMNP.AI, cette obligation concerne 100 % des LMNP — y compris les exonérés de TVA — car ils sont tous considérés comme assujettis au sens de la réforme. En revanche, les LMNP en location classique n'ont aucune obligation d'émission de factures électroniques.
Mis à jour le 19 mars 2026 — Sources : CGI, ordonnance n° 2021-1190, LF 2024, PLF 2026, DGFiP — ~15 000 mots — Lecture : 60 min
Sommaire
- La réforme de la facturation électronique en France
- Calendrier : les dates clés 2026-2027
- Qui est concerné parmi les LMNP ?
- Cas particuliers : SCI, indivision et colocation
- Recevoir les factures de ses fournisseurs : ce qui change
- Émission de factures : les LMNP assujettis à la TVA
- E-reporting : qui est concerné ?
- Location saisonnière Airbnb / Booking : quelles obligations ?
- PPF, Plateforme Agréée et Solution Compatible
- Combien coûte la mise en conformité ?
- L'annuaire PPF : comment ça fonctionne ?
- Comment s'inscrire : guide pratique pas à pas
- Formats acceptés : Factur-X, UBL, CII
- 5 cas pratiques chiffrés
- Les 7 erreurs à éviter
- Les 5 mythes à déconstruire
- Autofacturation en résidences de services
- Archivage et conservation des factures
- Chronologie de la réforme (2019-2027)
- Checklist : que faire avant septembre 2026 ?
- Sanctions en cas de non-conformité (PLF 2026)
- FAQ (37 questions)
- Références légales
1. La réforme de la facturation électronique en France
La facturation électronique obligatoire est l'une des réformes administratives les plus importantes de la décennie. Elle impose à toutes les entreprises assujetties à la TVA en France de dématérialiser leurs factures — c'est-à-dire de les émettre et les recevoir dans un format structuré exploitable par les systèmes informatiques, et non plus simplement en PDF ou en papier.
Le cadre juridique repose sur l'ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021, dont le calendrier a été modifié par l'article 91 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023). Les décrets d'application précisent les modalités techniques, notamment le décret n° 2024-266 du 25 mars 2024 relatif aux plateformes de dématérialisation.
Les trois objectifs de la réforme
Réduire l'écart de TVA estimé à 15-20 milliards d'euros par an
Pré-remplir les déclarations de TVA à partir des données de facturation
Donner à l'administration une vision en temps réel de l'activité économique
- La facturation électronique remplace les factures papier et PDF entre professionnels
- Base légale : ordonnance n° 2021-1190, calendrier modifié par l'article 91 LF 2024
- Tous les assujettis à la TVA sont concernés — y compris les exonérés
2. Quelles sont les dates clés de la facturation électronique 2026-2027 ?
Le calendrier a été reporté plusieurs fois. Le calendrier définitif, fixé par l'article 26 de la loi de finances pour 2024, s'articule en deux phases principales.
| Date | Obligation | Qui est concerné |
|---|---|---|
| 1er sept. 2026 | Réception obligatoire de factures électroniques | Toutes les entreprises (y compris LMNP) |
| 1er sept. 2026 | Émission obligatoire + e-reporting | Grandes entreprises (> 5 000 salariés) et ETI |
| 1er sept. 2027 | Émission obligatoire + e-reporting | PME et micro-entreprises (dont LMNP assujettis TVA) |
En clair pour un LMNP classique : une seule date vous concerne vraiment — le 1er septembre 2026. Avant cette date, inscrivez-vous sur une plateforme pour recevoir les factures de vos fournisseurs. L'obligation d'émettre des factures électroniques ou de faire du e-reporting ne vous concerne que si vous collectez la TVA — c'est-à-dire si vous êtes en para-hôtellerie ou en résidence de services avec bail commercial.
3. Qui est concerné parmi les LMNP ?
C'est le point le plus important de ce guide. La réponse courte : tous les LMNP ayant un SIREN sont concernés, sans exception. La subtilité est dans le niveau d'obligation.
Assujetti à la TVA ≠ redevable de la TVA
La réforme vise tous les assujettis à la TVA. Un LMNP qui loue en longue durée est exonéré de TVA (article 261 D du CGI) mais reste un assujetti exonéré — il est dans le champ de la TVA, il en est simplement dispensé. Cette distinction est fondamentale.
Selon l'analyse de LMNP.AI, cela signifie que même un LMNP qui ne collecte pas un centime de TVA doit s'inscrire sur une plateforme pour recevoir ses factures fournisseurs.
Pensez-y ainsi : avoir le statut d'assujetti, c'est comme être membre d'un club professionnel. Ne pas payer la cotisation TVA (être exonéré) ne vous fait pas quitter le club — vous restez membre, avec les obligations qui en découlent, notamment celle de recevoir les factures dans le bon format électronique.
| Profil LMNP | SIREN | Assujetti TVA | Exonéré | Réception obligatoire | Émission obligatoire |
|---|---|---|---|---|---|
| Location longue durée classique | Oui | Oui | Oui (art. 261 D) | Oui (sept. 2026) | Non |
| Para-hotellerie / Airbnb avec services | Oui | Oui | Non (collecte TVA) | Oui (sept. 2026) | Oui (sept. 2027) |
| Résidence de services (EHPAD, étudiant, tourisme) | Oui | Oui | Non (collecte TVA) | Oui (sept. 2026) | Oui (sept. 2027) |
| Micro-BIC en franchise en base (art. 293 B) | Oui | Oui | Franchise | Oui (sept. 2026) | Oui (sept. 2027) |
En clair : quel que soit votre profil LMNP, vous êtes concerné par l'obligation de réception dès septembre 2026. La franchise en base de TVA (art. 293 B du CGI — le régime qui dispense les micro-entreprises de collecter la TVA sous un certain seuil de chiffre d'affaires) ne dispense pas de la facturation électronique. Seul un propriétaire sans aucun SIREN — c'est-à-dire non immatriculé — échappe à la réforme.
4. Cas particuliers : SCI, indivision et colocation
La facturation électronique ne concerne pas uniquement les LMNP en nom propre. Plusieurs structures juridiques courantes en investissement locatif sont directement impactées. Le critère déterminant n'est pas le régime fiscal (IR ou IS) mais le statut TVA de la structure.
SCI et facturation électronique
Une SCI (Société Civile Immobilière) peut se trouver dans trois situations distinctes vis-à-vis de la facturation électronique. Le régime d'imposition (IR ou IS) n'a aucune incidence sur les obligations — c'est le statut TVA qui détermine tout.
| Situation de la SCI | Réception (sept. 2026) | Émission | E-reporting |
|---|---|---|---|
| SCI inactive (aucune activité économique) | Non concernée | Non | Non |
| SCI assujettie exonérée (location nue habitation, meublée classique art. 261 D) | Oui | Non | Non |
| SCI redevable TVA (location commerciale, para-hôtellerie avec 3+ services) | Oui | Oui (sept. 2027 PME) | Oui |
En clair pour une SCI : posez-vous une seule question — "ma SCI collecte-t-elle la TVA sur ses loyers ?" Si non (location nue, location meublée classique exonérée), elle doit seulement recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs. Si oui (location commerciale, para-hôtellerie), elle a les trois obligations : réception, émission et e-reporting. Le fait d'être à l'IS ou à l'IR ne change rien à cette règle.
LMNP en indivision : quel SIREN utiliser ?
L'indivision LMNP obtient son propre numéro SIREN/SIRET, distinct de celui de chaque co-indivisaire. L'immatriculation se fait auprès de l'INPI via le formulaire FCMB (créer son activité LMNP, exploitation en commun avec indivision entre personnes physiques). C'est ce SIREN de l'indivision qui sera utilisé pour l'inscription sur une plateforme agréée.
- Un seul représentant s'inscrit sur la plateforme au nom de l'indivision
- L'indivision est obligatoirement au régime réel simplifié (pas de micro-BIC)
- Si un indivisaire possède aussi un bien en nom propre, il a un SIREN distinct pour cette activité
- Chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus sur sa 2042-C-PRO
Colocation meublée et bail mobilité
La colocation meublée et le bail mobilité ne créent pas d'obligations supplémentaires spécifiques en matière de facturation électronique. Le bailleur reste un LMNP classique, exonéré de TVA (art. 261 D du CGI), avec la seule obligation de réception des factures fournisseurs. Les quittances de loyer adressées aux colocataires ou locataires en bail mobilité ne sont pas des factures et ne sont pas concernées par la réforme.
- SCI : le critère est le statut TVA, pas le régime fiscal (IR/IS)
- Indivision : un SIREN propre, un représentant s'inscrit sur la plateforme
- Colocation et bail mobilité : pas d'obligation spécifique supplémentaire
5. Recevoir les factures de ses fournisseurs : ce qui change
À partir du 1er septembre 2026, vos fournisseurs professionnels vont progressivement basculer en facturation électronique. Concrètement, les factures suivantes ne vous parviendront plus en PDF ou en papier, mais via le circuit électronique :
- Votre expert-comptable : honoraires de tenue de comptabilité, liasse fiscale
- Votre artisan : factures de travaux, réparations, entretien
- Votre assureur PNO : prime d'assurance propriétaire non occupant
- Votre plateforme de gestion : abonnement logiciel, frais de service
- Votre agence immobilière : frais de gestion locative
- Votre diagnostiqueur : DPE, diagnostics techniques
- Votre notaire : factures d'actes (hors acte d'acquisition)
L'impact sur vos charges déductibles
Rappel : le régime réel (par opposition au Micro-BIC) est le régime d'imposition qui vous permet de déduire vos dépenses professionnelles réelles — honoraires de comptable, assurances PNO, travaux, frais de gestion, etc. — au lieu d'un abattement forfaitaire fixe. C'est ce régime qui nécessite de conserver rigoureusement tous vos justificatifs de dépenses.
Ce point est critique pour les LMNP au régime réel. Toutes ces factures constituent vos charges déductibles et justifient vos amortissements. Si vous ne pouvez pas les recevoir parce que vous n'êtes pas inscrit sur une plateforme, vous perdez la trace de vos dépenses — et donc la possibilité de les déduire.
D'après les données de LMNP.AI, un LMNP au régime réel déduit en moyenne 3 000 à 5 000 euros de charges par an (honoraires comptable, assurance, travaux, frais divers). Ne plus recevoir les justificatifs, c'est potentiellement perdre cette déduction.
Situation : Sophie, LMNP en location longue durée, régime réel, 2 appartements. Elle ne s'inscrit pas sur une plateforme avant septembre 2026.
Conséquence : Sophie ne reçoit plus ces factures par voie électronique. Sans justificatifs, elle ne peut pas déduire 4 600 EUR de charges. À sa tranche marginale d'imposition de 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, cela représente un manque à gagner de 2 171 EUR d'impôt supplémentaire.
- Tous les LMNP (même exonérés TVA) doivent recevoir des factures électroniques au 1er sept. 2026
- Les factures fournisseurs sont les justificatifs de vos charges déductibles au régime réel
- Ne pas s'inscrire = risquer de ne plus recevoir de factures = perdre des déductions fiscales
6. Quels LMNP doivent émettre des factures électroniques ?
L'obligation d'émission ne concerne que les LMNP qui collectent effectivement la TVA et qui émettent des factures à d'autres professionnels. En pratique, cela vise deux profils.
LMNP en para-hôtellerie
Si vous fournissez au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières (article 261 D 4 b du CGI) et que vous facturez la TVA à vos clients, vous devrez émettre vos factures au format électronique à compter du 1er septembre 2027 (date applicable aux PME et micro-entreprises).
LMNP en résidence de services
Si vous avez un bail commercial avec un exploitant de résidence de services (tourisme, étudiant, EHPAD), vos loyers sont soumis à TVA. Les factures que vous émettez à l'exploitant devront être au format électronique à partir de septembre 2027.
Concrètement, émettre une facture électronique ne concerne que les LMNP qui ont des clients professionnels (B2B) et qui collectent effectivement la TVA. Si vous louez à des particuliers en bail longue durée, vous n'émettez pas de factures : vos quittances de loyer ne sont pas des factures, et vos locataires sont des particuliers. Le tableau ci-dessous récapitule les obligations par profil :
| Profil LMNP | Émet des factures ? | Obligation émission | Date |
|---|---|---|---|
| Location longue durée (bail 1 an) | Non (quittances uniquement) | Aucune | — |
| Location étudiante (bail 9 mois) | Non (quittances uniquement) | Aucune | — |
| Bail mobilité (1-10 mois) | Non (quittances uniquement) | Aucune | — |
| Para-hotellerie (Airbnb avec 3/4 services) | Oui si B2B | Oui | Sept. 2027 |
| Résidence de services (bail commercial) | Oui (factures à l'exploitant) | Oui | Sept. 2027 |
En clair : si votre location meublée ne relève ni de la para-hôtellerie ni d'une résidence de services avec bail commercial, vous ne serez jamais concerné par l'obligation d'émission de factures électroniques. Seule la réception vous incombe à partir de septembre 2026.
7. E-reporting : qui est concerné en LMNP ?
Le e-reporting est un mécanisme complémentaire à la facture électronique. Il consiste à transmettre les données de transaction à la DGFiP pour les opérations qui ne sont pas couvertes par la facture électronique B2B.
Quelles opérations sont concernées ?
- Ventes B2C (à des particuliers) réalisées par un assujetti collecteur de TVA
- Opérations internationales (exportations, livraisons intra-UE)
- Encaissements pour les prestations de services soumises à TVA sur les encaissements
Le principe est simple : la facture électronique couvre les échanges entre deux professionnels (B2B). Mais quand un professionnel vend à un particulier (B2C) en collectant la TVA — comme un loueur en para-hôtellerie —, il n'y a pas de facture électronique. Il y a à la place une transmission automatique des données de transaction directement au fisc. C'est le e-reporting : imaginez une caisse enregistreuse qui enverrait automatiquement ses tickets au fisc en temps réel.
Impact concret pour les LMNP
| Profil | E-reporting obligatoire ? | Motif |
|---|---|---|
| LMNP exonéré de TVA | Non | Opérations exonérées hors champ du e-reporting |
| LMNP para-hôtelier (location à des particuliers) | Oui | Ventes B2C soumises à TVA |
| LMNP résidence de services | Non (si B2B uniquement) | Factures à l'exploitant = B2B couvert par e-invoicing |
En clair : si vous êtes LMNP classique en location longue durée, le e-reporting ne vous concerne absolument pas. Il ne vise que les LMNP qui collectent la TVA et louent directement à des particuliers — essentiellement les para-hôteliers. Dans le doute, demandez à votre comptable : il saura en 30 secondes si vous êtes concerné.
8. Location saisonnière Airbnb / Booking : quelles obligations ?
La location saisonnière via les plateformes en ligne (Airbnb, Booking, Abritel) est un cas spécifique qui génère beaucoup de confusion. Il faut bien distinguer deux mécanismes complètement indépendants : la déclaration DAC7 (obligation de la plateforme) et le e-reporting de facturation électronique (obligation du propriétaire).
La directive DAC7 (7e directive européenne sur la coopération administrative entre administrations fiscales) oblige depuis janvier 2023 des plateformes comme Airbnb ou Booking à déclarer automatiquement au fisc les revenus qu'elles reversent à leurs hôtes. En clair : Airbnb envoie lui-même un récapitulatif de vos revenus à l'administration — vous n'avez rien à faire de spécifique. Ce mécanisme est entièrement indépendant de la réforme de la facturation électronique.
DAC7 vs e-reporting : deux obligations distinctes
| Mécanisme | Qui est responsable ? | Quoi ? | Depuis quand ? |
|---|---|---|---|
| Directive DAC7 | La plateforme (Airbnb, Booking) | Transmission des revenus des hôtes au fisc (seuil : 2 000 EUR ou 30 transactions/an) | Janvier 2023 |
| E-reporting facturation électronique | Le propriétaire (si assujetti TVA redevable) | Transmission des données de transaction B2C à la DGFiP via PA | Septembre 2026 (GE) / 2027 (PME) |
En clair : DAC7 et facturation électronique sont deux systèmes indépendants qui se complètent. Airbnb déclare vos revenus au fisc (DAC7, automatique). Vous, de votre côté, devez recevoir les factures de commission d'Airbnb au format électronique — et éventuellement déclarer vos ventes B2C via le e-reporting si vous êtes assujetti TVA. Le tableau ci-dessous récapitule vos obligations selon votre situation.
Vos obligations selon votre situation
| Votre profil | E-invoicing | E-reporting | Réception fournisseurs |
|---|---|---|---|
| LMNP classique, loue à des particuliers via Airbnb, exonéré TVA | Non | Non | Oui (sept. 2026) |
| LMNP para-hôtelier (3+ services), loue à des particuliers | Non (B2C) | Oui (sept. 2027) | Oui (sept. 2026) |
| LMNP para-hôtelier, loue à des entreprises | Oui (sept. 2027) | Non (couvert par e-invoicing) | Oui (sept. 2026) |
Qu'en est-il des commissions Airbnb ?
Les commissions prélevées par Airbnb, Booking ou Abritel sur vos revenus locatifs sont des prestations de services facturées par ces plateformes. À partir de septembre 2026, ces factures de commissions vous seront adressées au format électronique via une plateforme agréée. C'est une raison supplémentaire de vous inscrire : ces commissions sont des charges déductibles au régime réel.
- LMNP classique via Airbnb : uniquement réception des factures fournisseurs (pas d'émission ni e-reporting)
- Les commissions Airbnb vous seront facturées au format électronique
- La DAC7 (déclaration des revenus par la plateforme) est indépendante de la facturation électronique
9. PPF, Plateforme Agréée et Solution Compatible : comment s'y retrouver ?
La réforme a créé un écosystème à trois niveaux pour la transmission des factures électroniques. Comprendre ces acteurs est essentiel pour choisir la bonne solution.
Imaginez un système postal modernisé : le PPF (Portail Public de Facturation) est le bureau de poste de l'État — gratuit, il gère l'annuaire des adresses et route les factures. Les Plateformes Agréées (PA) sont des services de messagerie privés certifiés par la DGFiP — payants, mais avec des fonctionnalités avancées (archivage, intégration comptable, notifications). Les Solutions Compatibles (SC) sont des logiciels de comptabilité qui se branchent sur ces messageries via une connexion informatique. Toutes vos factures circulent dans ce système.
| Acteur | Ancien nom | Description | Agrément DGFiP | Coût |
|---|---|---|---|---|
| PPF (Portail Public de Facturation) | — | Annuaire central + concentrateur de données fiscales (ne gère plus l'émission/réception) | — | Gratuit |
| Plateforme Agréée (PA) | PDP | Plateforme privée certifiée, transmet directement à la DGFiP | Oui | 5-50 EUR/mois |
| Solution Compatible (SC) | OD | Logiciel tiers connecté à une PA ou au PPF via API | Non | Variable |
Quelle solution choisir quand on est LMNP ?
Pour un LMNP classique qui ne fait que recevoir quelques factures par an, la solution la plus simple est :
- Option 1 — Votre comptable s'en occupe (recommandé) : demandez à votre expert-comptable de vous rattacher à sa Plateforme Agréée via un mandat de délégation. C'est la solution zéro effort pour vous.
- Option 2 — Une PA gratuite : plusieurs Plateformes Agréées proposent la facturation électronique gratuitement (Indy, Tiime, Abby). Créez un compte avec votre SIREN et c'est fait.
- Option 3 — Une PA payante avec fonctionnalités avancées : si vous voulez un tableau de bord, des notifications, l'integration avec votre logiciel de comptabilité (Pennylane, Sage, Cegid).
Comparatif des principales plateformes pour un LMNP
| Plateforme | PA agréée | Tarif | Idéal pour |
|---|---|---|---|
| Indy | Oui | Gratuit (facturation) | LMNP, indépendants — compta LMNP intégrée |
| Tiime | Oui | Gratuit | Auto-entrepreneurs, TPE |
| Abby | Oui | Plan gratuit | Micro-entreprises |
| Pennylane | Oui | À partir de 25 EUR/mois | TPE/PME avec comptable |
| Qonto | Oui | Inclus (offres bancaires) | Freelances, TPE |
En mars 2026, la DGFiP a délivré 101 immatriculations définitives et 25 provisoires aux Plateformes Agréées, soit environ 126 plateformes agréées au total. La liste officielle est consultable sur impôts.gouv.fr.
10. Combien coûte la mise en conformité ?
La bonne nouvelle pour les LMNP : la mise en conformité avec la facturation électronique peut être totalement gratuite ou à très faible coût. Plusieurs Plateformes Agréées proposent des offres adaptées aux TPE et micro-entreprises. Au total, environ 126 plateformes sont immatriculées par la DGFiP (mars 2026 : 101 définitives + 25 provisoires), avec des tarifs variables.
Grille tarifaire des Plateformes Agréées
Tarifs vérifiés en mars 2026 — susceptibles d'évoluer à l'approche de l'échéance de septembre 2026.
| Type de solution | Fourchette de prix | Adapté LMNP ? |
|---|---|---|
| Indy (PA gratuite, comptabilité LMNP) | Gratuit | Idéal |
| Tiime (PA, comptabilité TPE) | 18 EUR/mois | Oui |
| Pennylane (PA, collaboration expert-comptable) | 14 EUR/mois | Oui (via comptable) |
| Qonto (PA, compte pro + facturation) | 9 EUR/mois | Partiel |
| Solutions PME (Sage, Cegid, Yooz) | 60 à 100+ EUR/mois | Surdimensionné |
| Coût par facture (moyenne PA) | 0,30 à 1,50 EUR/facture | — |
Et si votre expert-comptable gère tout ?
La majorité des experts-comptables spécialisés en LMNP intègrent déjà la facturation électronique dans leurs offres. Les honoraires varient selon le cabinet :
| Type d'accompagnement | Fourchette annuelle |
|---|---|
| Expert-comptable en ligne LMNP | 240 à 590 EUR/an |
| Expert-comptable de proximité | 750 à 1 200 EUR/an |
- LMNP classique (exonéré TVA) : Indy gratuit ou la plateforme de votre comptable
- LMNP assujetti TVA : Pennylane ou Tiime + expert-comptable spécialisé
- 126 plateformes agréées (mars 2026) — la liste est sur impôts.gouv.fr
11. Comment fonctionne l'annuaire du Portail Public de Facturation ?
L'annuaire PPF est la pièce maîtresse du système. C'est une base de données gérée par l'administration fiscale qui répertorie les millions d'entreprises assujetties à la TVA en France (environ 4,5 millions redevables, plus de 7 millions en comptant les exonérés), avec pour chacune la plateforme sur laquelle elle a choisi de recevoir ses factures.
Pensez à l'annuaire PPF comme un annuaire téléphonique professionnel : votre SIREN est votre "numéro", et votre plateforme de réception est votre "adresse de livraison". Quand un fournisseur veut vous envoyer une facture, son système consulte cet annuaire pour savoir où la router — exactement comme un coursier qui cherche votre adresse avant de livrer un colis.
Le principe de routage
Quand un fournisseur émet une facture électronique à destination de votre SIREN, le système consulte l'annuaire pour savoir où router la facture. Si vous êtes inscrit sur le PPF, la facture arrive sur le PPF. Si vous avez choisi une Plateforme Agréée, la facture y est transmise.
Circuit de réception d'une facture électronique :
1. Votre comptable émet une facture à votre SIREN
2. Sa plateforme consulte l'annuaire PPF → "SIREN 123456789 = PPF"
3. La facture est transmise au PPF (ou à votre PA)
4. Vous recevez une notification (email ou dans l'interface)
5. La facture est archivée et disponible dans votre espace
Pré-enregistrement automatique
Toutes les entreprises sont pré-enregistrées dans l'annuaire à partir de leur SIREN. Mais cette pré-inscription ne suffit pas : vous devez activer votre compte en choisissant votre plateforme de réception. Sans cette activation, vos fournisseurs verront votre SIREN dans l'annuaire mais ne pourront pas vous envoyer de factures.
12. Comment s'inscrire : guide pratique pas à pas
Anticipez la facturation électronique
LMNP.AI intègre la facturation électronique dans votre comptabilité LMNP. Essai gratuit, à partir de 179 EUR/an.
Voici les démarches concrètes pour être conforme avant le 1er septembre 2026. Le processus est simple et ne prend que quelques minutes.
Option A : passer par votre comptable (recommandé)
- Contactez votre expert-comptable avant l'été 2026
- Demandez-lui quelle plateforme il utilise pour ses clients
- Autorisez-le à vous inscrire avec votre SIREN
- C'est fait — votre comptable gère la réception pour vous
Option B : s'inscrire sur une PA gratuite (Indy, Tiime, Abby)
- Rendez-vous sur le site de la PA choisie (ex : indy.fr, tiime.fr, abby.fr)
- Créez un compte avec votre SIREN et vos coordonnées
- La PA vous inscrit automatiquement dans l'annuaire PPF
- Définissez la maille d'adressage : réception au niveau SIREN (siège) ou SIRET (établissement)
- Vous êtes inscrit — vos fournisseurs peuvent désormais vous envoyer des factures électroniques
Option C : choisir une PA payante avec fonctionnalités avancées
- Consultez la liste officielle des Plateformes Agréées (environ 126 en mars 2026) sur impôts.gouv.fr
- Comparez les offres en fonction de vos besoins (intégration comptable, archivage, notifications)
- Créez un compte avec votre SIREN
- La plateforme vous inscrit automatiquement dans l'annuaire PPF
Option D : s'inscrire directement depuis LMNP.AI
Disponible mai 2026À partir de mai 2026, les clients LMNP.AI pourront s'enregistrer sur une plateforme agréée directement depuis leur espace client, en quelques clics, sans se rendre sur un site tiers. LMNP.AI se charge de toutes les démarches auprès de la plateforme agréée partenaire et de l'inscription dans l'annuaire PPF. Pour vous, c'est aussi simple que de remplir un formulaire dans votre tableau de bord.
- Aucun compte à créer sur une plateforme externe
- Inscription dans l'annuaire PPF gérée automatiquement
- Vos factures fournisseurs centralisées dans LMNP.AI
- Inclus dans votre abonnement LMNP.AI
Gérez votre comptabilité LMNP et centralisez vos factures avec LMNP.AI.
Essayer gratuitement13. Quels sont les formats de facture électronique acceptés ?
Si vous êtes LMNP classique exonéré de TVA et ne faites que recevoir des factures, cette section est purement informative. Votre plateforme gère automatiquement les formats — vous verrez une facture lisible dans votre espace, comme un PDF classique. Aucune action de votre part.
La réforme impose l'utilisation de formats structurés conformes à la norme européenne EN 16931. Trois formats sont acceptés en France.
Concrètement, la différence entre ces formats, c'est comme la différence entre un fichier Word, un OpenDocument et un RTF : des conteneurs différents pour le même contenu, lisibles par des logiciels différents. La norme EN 16931 garantit qu'ils transportent tous les mêmes informations structurées. Votre plateforme les gère tous automatiquement — vous n'avez pas à choisir le format de réception.
| Format | Type | Description | Usage typique |
|---|---|---|---|
| Factur-X | PDF + XML intégré | Format hybride : un PDF lisible avec des données XML structurées embarquées | Le plus répandu en France, idéal pour les PME |
| UBL (Universal Business Language) | XML pur | Format XML standardisé international (ISO/IEC 19845) | Grandes entreprises, échanges internationaux |
| CII (Cross Industry Invoice) | XML pur | Format XML de l'ONU (UN/CEFACT) | Industries, supply chain, échanges transfrontaliers |
Pour un LMNP qui ne fait que recevoir des factures, le format n'a pas d'importance pratique : c'est votre plateforme qui s'occupe de lire et d'afficher la facture quel que soit son format. Vous verrez une facture lisible dans votre espace, comme un PDF classique.
14. 5 cas pratiques chiffrés
Situation : Marc loue un T2 meublé à Lyon en bail longue durée. Il est au régime réel. Ses revenus locatifs sont de 9 600 EUR/an. Il ne collecte pas de TVA.
Obligations :
- Réception obligatoire au 1er sept. 2026 → s'inscrire sur une plateforme
- Émission : aucune (quittances de loyer non concernées)
- E-reporting : aucun (opérations exonérées)
Action : demander à son comptable de l'inscrire sur sa plateforme. Coût : 0 EUR (inclus dans les honoraires).
Situation : Julie loue un studio à Paris en courte durée via Airbnb. Elle fournit petit-déjeuner, linge et accueil (3/4 prestations). Elle collecte la TVA à 10 %.
Obligations :
- Réception obligatoire au 1er sept. 2026
- Émission obligatoire au 1er sept. 2027 (micro-entreprise)
- E-reporting obligatoire pour ses locations B2C
Action : choisir une Plateforme Agréée capable de gérer émission + réception + e-reporting. Budget : 10-20 EUR/mois.
Situation : Pierre a acheté un lot en résidence de tourisme en VEFA. Il a un bail commercial avec l'exploitant. TVA collectée à 10 %, TVA récupérée sur l'acquisition.
Obligations :
- Réception obligatoire au 1er sept. 2026 (factures fournisseurs, charges de copropriété)
- Émission obligatoire au 1er sept. 2027 (factures de loyer à l'exploitant)
- E-reporting : non (ses factures sont B2B, couvertes par l'e-invoicing)
Action : se rapprocher de l'exploitant et de son comptable pour coordonner la plateforme. L'exploitant utilisera probablement déjà une PA.
Situation : Nadia loue un meublé de tourisme classé, CA de 25 000 EUR/an. Elle est au micro-BIC et bénéficie de la franchise en base de TVA (seuil : 85 000 EUR).
Obligations :
- Réception obligatoire au 1er sept. 2026
- Émission obligatoire au 1er sept. 2027 (même en franchise en base, elle doit émettre)
- E-reporting : oui, pour ses locations B2C
Action : s'inscrire sur une PA ou le PPF. Important : même en franchise en base, l'obligation d'émission et de e-reporting s'applique. Ses factures porteront la mention "TVA non applicable, art. 293 B du CGI".
Situation : Un couple en indivision (non mariés) possède 3 appartements en location meublée classique. SIRET unique, régime réel, exonérés de TVA. Honoraires comptable : 2 800 EUR/an. Charges déductibles totales : 8 500 EUR/an.
Obligations :
- Réception obligatoire au 1er sept. 2026 pour le SIREN de l'indivision
- Émission : aucune
- E-reporting : aucun
Action : inscrire le SIREN de l'indivision sur une plateforme. Un seul des indivisaires peut s'en charger. Budget : 0 EUR via le comptable.
15. Les 7 erreurs à éviter
16. Les 5 mythes à déconstruire sur la facturation électronique en LMNP
La réforme de la facturation électronique génère de nombreuses idées reçues, particulièrement chez les loueurs en meublé. Voici les cinq mythes les plus répandus — et la réalité juridique.
"Je suis en Micro-BIC, je ne suis pas concerné"
Faux. Le régime d'imposition des revenus (Micro-BIC ou réel) n'a aucun rapport avec les obligations de facturation électronique. Celles-ci dépendent du statut TVA. Tout LMNP avec un SIREN est assujetti à la TVA et doit recevoir les factures électroniques.
"Ça ne concerne que les grandes entreprises"
Faux. Tous les assujettis TVA sont concernés, y compris les micro-entreprises et les TPE. Les GE/ETI émettent depuis septembre 2026. Les PME et micro suivront en septembre 2027. Mais la réception est obligatoire pour tous dès septembre 2026.
"Un simple PDF par email suffit comme facture électronique"
Faux. Une facture électronique doit être dans un format structuré (Factur-X, UBL ou CII) conforme à la norme EN 16931 et transiter par une Plateforme Agréée. Un PDF par email ne permet pas l'extraction automatique des données par l'administration fiscale.
"Les loueurs meublés touristiques (Airbnb) sont exemptés"
À nuancer. L'exonération TVA de l'art. 261 D du CGI s'applique à la location meublée d'habitation classique. Mais la para-hôtellerie (3 des 4 services : accueil, ménage, linge, petit-déjeuner) est soumise à la TVA et donc à l'ensemble des obligations. Et même un LMNP exonéré doit recevoir les factures électroniques.
"L'État impose une seule plateforme à tout le monde"
Faux. L'entreprise choisit librement parmi les 126 Plateformes Agréées immatriculées (mars 2026). Le PPF (Portail Public de Facturation) joue un rôle d'annuaire central et de concentrateur de données fiscales, mais l'émission et la réception passent obligatoirement par une Plateforme Agréée. Plusieurs PA proposent des offres gratuites ou à très bas coût.
17. Autofacturation en résidences de services : ce qui change
L'autofacturation (ou self-billing) est un mécanisme très courant en résidence de services. C'est le gestionnaire-exploitant qui émet la facture à votre place pour les loyers qu'il vous verse. Avec la réforme, ce mécanisme est directement impacté.
Concrètement : imaginez que vous donnez procuration à votre locataire (l'exploitant) pour rédiger lui-même les factures en votre nom. Il connait les montants de loyers, il gère la TVA, et il vous transmet le document pour votre comptabilité. C'est plus pratique pour tout le monde — mais avec la réforme, ces documents devront désormais être au format électronique certifié et transiter par une Plateforme Agréée.
Base légale : article 289 I 2 du CGI
L'article 289 I 2 du CGI autorise l'assujetti (le propriétaire) à confier l'établissement de ses factures à son client (le gestionnaire). Ce mandat de facturation peut être explicite (clause dans le bail commercial) ou implicite (accepté par l'administration si les parties appliquent le mécanisme régulièrement).
Comment ça fonctionne aujourd'hui
Circuit actuel de l'autofacturation :
1. Le gestionnaire calcule le loyer TTC qu'il vous verse
2. Il émet une facture en votre nom (avec votre SIREN et numéro TVA)
3. Il vous transmet cette facture (papier ou PDF)
4. Vous (ou votre comptable) l'intégrez dans votre comptabilité
5. La TVA collectée figure sur cette facture
Ce qui change avec la facturation électronique
À partir de septembre 2027, les factures émises par autofacturation devront transiter par une Plateforme Agréée. Concrètement :
- Le gestionnaire émet la facture électronique via sa PA au nom de votre SIREN
- La facture est transmise à votre PA (ou au PPF) pour réception
- Vous pouvez accepter, refuser ou demander un avoir via la plateforme
- La DGFiP reçoit les données en temps réel
- L'autofacturation est autorisée par l'art. 289 I 2 du CGI — mandat explicite ou implicite
- À partir de sept. 2027, les factures d'autofacturation devront être au format électronique
- Coordonnez-vous avec votre exploitant pour choisir la même plateforme
18. Archivage et conservation des factures électroniques
Si vous passez par votre expert-comptable ou une Plateforme Agréée, l'archivage est inclus dans le service. Vos factures sont stockées conformément à la loi pendant 6 à 10 ans. Vérifiez simplement les conditions de conservation en cas de résiliation de votre abonnement.
La facturation électronique ne dispense pas de l'obligation de conservation. Au contraire, elle impose des règles spécifiques de stockage et d'intégrité des données.
Durée de conservation
| Obligation | Durée | Base légale |
|---|---|---|
| Conservation fiscale | 6 ans | Art. L102 B du Livre des Procédures Fiscales |
| Conservation commerciale | 10 ans | Art. L123-22 du Code de Commerce |
| Intégrité du fichier électronique | 6 ans minimum | Art. 289 V du CGI (piste d'audit fiable) |
Règles d'archivage électronique
- Format d'origine : la facture doit être conservée dans son format de réception (Factur-X, UBL ou CII). Un PDF imprimé puis re-scanné n'est pas un archivage conforme.
- Intégrité garantie : le fichier ne doit pas pouvoir être modifié. Les Plateformes Agréées assurent cette intégrité par signature électronique ou horodatage qualifié.
- Lisibilité : la facture doit rester lisible pendant toute la durée de conservation. Le format PDF/A-3 (utilisé par Factur-X) est conçu pour la conservation longue durée.
- Accessibilité : en cas de contrôle fiscal, l'administration doit pouvoir accéder à vos factures sous forme électronique. Un archivage papier seul ne suffit plus.
En clair : vous ne pouvez plus archiver une facture électronique en l'imprimant sur papier ou en la scannant en PDF. Elle doit rester dans son format numérique d'origine (Factur-X, UBL ou CII), avec sa signature électronique intacte qui garantit qu'elle n'a pas été modifiée. Autrement dit : c'est comme certifier un document notarial — l'original compte, pas la photocopie.
19. Chronologie de la réforme de la facturation électronique
| Date | Événement |
|---|---|
| 28 déc. 2019 | Loi de finances 2020 (art. 153) — habilitation du gouvernement à légiférer par ordonnance |
| 15 sept. 2021 | Ordonnance n° 2021-1190 — cadre juridique de la facturation électronique (créé art. 289 bis, 290, 290 A du CGI) |
| 7 oct. 2022 | Décret n° 2022-1299 — premier décret d'application (art. 242 nonies B a P de l'annexe II du CGI) |
| 28 déc. 2023 | Loi de finances 2024 (art. 91, loi n° 2023-1322) — report du calendrier au 1er sept. 2026/2027 |
| 25 mars 2024 | Décret n° 2024-266 — conditions d'immatriculation des Plateformes Agréées (ex-PDP) |
| Oct. 2024 | Abandon du rôle de plateforme d'émission/réception du PPF — recentrage sur annuaire et concentrateur |
| Juil. 2025 | Renommage PDP en Plateforme Agréée (PA) — premières immatriculations DGFiP |
| Fév. 2026 | PLF 2026 — alourdissement des sanctions (15 à 50 EUR/facture, 250 à 500 EUR/transmission e-reporting) |
| 25-26 fév. 2026 | Phase pilote nationale — des milliers d'entreprises échangent des factures en conditions réelles. 126 PA immatriculées (101 définitives + 25 provisoires). |
| Mars 2026 | 126 Plateformes Agréées immatriculées (101 définitives + 25 provisoires) — liste officielle sur impôts.gouv.fr |
| 1er sept. 2026 | Réception obligatoire (toutes les entreprises) + émission + e-reporting (GE et ETI) |
| 1er jan. 2027 | Suppression du régime simplifié de TVA (art. 38 LFI 2025) — passage CA12 à CA3 mensuelle/trimestrielle |
| 1er sept. 2027 | Émission obligatoire + e-reporting (PME, micro-entreprises, LMNP assujettis TVA) |
Note : la CA12 est la déclaration annuelle de TVA du régime simplifié (une déclaration par an). La CA3 est la déclaration mensuelle ou trimestrielle du régime normal. La suppression de la CA12 en janvier 2027 ne concerne que les LMNP qui collectent la TVA — para-hôteliers et propriétaires en résidence de services avec TVA.
20. Checklist : que faire avant le 1er septembre 2026 ?
Voici la liste des actions concrètes à réaliser selon votre profil (consultez aussi notre calendrier fiscal LMNP). Imprimez cette checklist et cochez au fur et à mesure.
LMNP classique (exonéré de TVA)
LMNP assujetti TVA (para-hôtellerie ou résidence de services)
- Mars-avril 2026 : contacter votre comptable, choisir votre plateforme
- Mai-juin 2026 : s'inscrire, vérifier l'annuaire, tester la réception
- Juillet-août 2026 : informer vos fournisseurs, faire un test grandeur nature
- 1er sept. 2026 : jour J — tout est opérationnel
21. Quelles sanctions en cas de non-conformité ?
L'article 1737 du CGI (voir notre guide complet sur la fiscalité LMNP) prévoit des amendes pour les manquements aux obligations de facturation électronique. Attention : le PLF 2026 a considérablement alourdi ces sanctions par rapport aux montants initialement prévus.
Concrètement, les sanctions les plus lourdes (50 EUR par facture) ne s'appliquent qu'aux entreprises qui émettent des factures sans respecter le format électronique. Pour un LMNP classique qui ne fait que recevoir les factures de ses fournisseurs, le risque est limité : la seule sanction possible est une amende de 500 EUR, et seulement après une mise en demeure restée sans réponse pendant 3 mois. En d'autres termes : si vous vous inscrivez sur une plateforme avant septembre 2026, vous n'avez rien à craindre.
| Infraction | Ancien montant | Nouveau montant (PLF 2026) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Non-émission de facture électronique (art. 289 bis) | 15 EUR/facture | 50 EUR/facture | 15 000 EUR |
| Non-transmission e-reporting de transaction (art. 290) | 250 EUR/transmission | 500 EUR/transmission | 15 000 EUR |
| Non-transmission e-reporting de paiement (art. 290 A) | 250 EUR/transmission | 500 EUR/transmission | 15 000 EUR |
| Non-utilisation d'une plateforme agréée pour la réception | — | 500 EUR (après mise en demeure de 3 mois) | — |
| Non-régularisation après 2e mise en demeure de 3 mois | — | 1 000 EUR (renouvelable chaque trimestre) | — |
| Sanctions PA : transmission manquante par la plateforme | — | 750 EUR/transmission | 100 000 EUR |
En pratique, un LMNP classique exonéré de TVA qui ne fait que recevoir des factures a un risque limité (voir aussi notre guide contrôle fiscal LMNP) : la sanction de 500 EUR pour non-utilisation d'une plateforme ne s'applique qu'après une mise en demeure restée sans réponse pendant 3 mois. Les sanctions les plus lourdes (50 EUR/facture, 500 EUR/transmission) visent les entreprises qui émettent des factures ou qui sont soumises au e-reporting sans s'y conformer.
22. Questions fréquentes sur la facturation électronique en LMNP (37 réponses)
23. Références légales
| Référence | Objet |
|---|---|
| Ordonnance n° 2021-1190 du 15/09/2021 | Généralisation de la facturation électronique entre assujettis à la TVA (créé les art. 289 bis, 290 et 290 A du CGI) |
| Décret n° 2022-1299 du 07/10/2022 | Premier décret d'application (art. 242 nonies B à 242 nonies P de l'annexe II du CGI) |
| Arrêté du 07/10/2022 (NOR : ECOE2227532A) | Spécifications techniques des formats de factures électroniques (Factur-X, UBL, CII) et modalités de transmission |
| Art. 91 LF 2024 (loi n° 2023-1322 du 29/12/2023) | Report du calendrier au 1er septembre 2026/2027 et clause de sécurité |
| Décret n° 2024-266 du 25/03/2024 | Conditions d'immatriculation des Plateformes Agréées (ex-PDP) |
| Art. 289 bis du CGI | E-invoicing : obligation d'émission/réception de factures électroniques B2B |
| Art. 290 du CGI | E-reporting de transaction : transmission des données B2C et opérations internationales |
| Art. 290 A du CGI | E-reporting de paiement : transmission des données d'encaissement (prestations de services) |
| Art. 261 D du CGI | Exonération de TVA des locations meublées à usage d'habitation |
| Art. 293 B du CGI | Franchise en base de TVA (seuils 2026) |
| Art. 1737 du CGI | Sanctions : 50 EUR/facture (PLF 2026), plafond 15 000 EUR/an, droit à l'erreur |
| Norme EN 16931 | Norme européenne de facturation électronique (Factur-X, UBL, CII) |
| Norme AFNOR XP Z12-012 | Specification Factur-X (PDF/A-3 + XML CII) — profil EXTENDED-CTC-FR |
| Directive UE 2014/55 | Facturation électronique dans les marchés publics |
| Fiche DGFIP "Loueur en meublé" | Fiche spécifique obligations facturation électronique des loueurs meublés (PDF sur impôts.gouv.fr) |
| Art. 289 I 2 du CGI | Autofacturation (self-billing) : mandat de facturation confié par l'assujetti à son client |
| Art. L102 B du Livre des Procédures Fiscales | Conservation fiscale des factures : 6 ans |
| Art. L123-22 du Code de Commerce | Conservation commerciale des documents comptables : 10 ans |
| Art. 289 V du CGI | Piste d'audit fiable et intégrité des factures électroniques |
| Art. 38 LFI 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025) | Suppression du régime réel simplifié de TVA au 1er janvier 2027 |
| PLF 2026 | Alourdissement des sanctions : 50 EUR/facture (émission), 500 EUR/transmission (e-reporting) |
| Norme NF Z42-013 (AFNOR, 2020) | Archivage électronique : 275 exigences et 95 recommandations pour la conservation numérique |
| Art. 256-A du CGI | Définition de l'assujetti à la TVA — critère déterminant pour les obligations de facturation électronique |
Mise à jour : mars 2026 — Sources : Code Général des Impôts, ordonnance n° 2021-1190, LF 2024, DGFiP, FranceNum.
Avertissement : ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. En cas de doute, consultez un expert-comptable spécialisé en fiscalité LMNP.