Qu'est-ce qu'une quittance de loyer ?
La quittance de loyer est un document officiel délivré gratuitement par le bailleur au locataire, attestant le paiement intégral du loyer et des charges pour une période donnée. Selon l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire est tenu de la remettre sans frais dès que le locataire en fait la demande.
Quelles sont les obligations du bailleur concernant la quittance de loyer ?
L'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement la délivrance des quittances de loyer en France. Le bailleur, qu'il soit personne physique ou société (SCI, SARL de famille), doit respecter trois obligations fondamentales.
Premièrement, le propriétaire doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Aucun frais ne peut être facturé : ni frais de gestion, ni d'affranchissement, ni de temps passé. Cette gratuité est absolue et s'applique même si le bail prévoit le contraire.
Deuxièmement, la quittance ne peut être délivrée qu'en cas de paiement intégral du loyer et des charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur doit délivrer un reçu de loyer, pas une quittance. Cette distinction est essentielle pour gérer les impayés de loyer.
Troisièmement, le bailleur peut transmettre la quittance par voie dématérialisée (email PDF), mais uniquement avec l'accord exprès du locataire. Sans cet accord, l'envoi doit se faire par courrier postal.
Pour les bailleurs en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP, la quittance de loyer constitue une pièce justificative comptable indispensable. Elle permet de prouver les recettes encaissées lors d'un contrôle fiscal LMNP. LMNP.AI recommande de conserver toutes les quittances pendant au moins 10 ans.
| Mention obligatoire | Précision |
|---|---|
| Identité du bailleur | Nom, prénom (ou raison sociale) et adresse complète |
| Identité du locataire | Nom, prénom et adresse actuelle (facultatif si adresse du bien) |
| Adresse du logement | Adresse complète du bien loué (numéro, rue, code postal, ville) |
| Période concernée | Mois et année (ex: « Janvier 2026 ») |
| Détail des sommes | Loyer hors charges + provisions pour charges (montants séparés) |
| Montant total payé | Total = loyer HC + charges (+ TVA si applicable) |
| Date de paiement | Date à laquelle le paiement a été reçu |
| Date et lieu d'émission | Date et ville où la quittance est établie |
| Signature du bailleur | Manuscrite ou électronique (si accord pour dématérialisation) |
Quelle différence entre quittance, reçu et attestation de loyer ?
Ces trois documents sont souvent confondus alors qu'ils servent des objectifs distincts et ne s'utilisent pas dans les mêmes situations. Voici un tableau comparatif détaillé pour les différencier clairement.
| Critère | Quittance de loyer | Reçu de loyer | Attestation de loyer |
|---|---|---|---|
| Définition | Atteste un paiement intégral | Atteste un paiement partiel | Certifie qu'un locataire habite le logement |
| Base légale | Article 21 loi 6 juillet 1989 | Article 21 loi 6 juillet 1989 | Pas d'obligation légale |
| Obligation bailleur | Obligatoire si demande + paiement intégral | Obligatoire si paiement partiel | Facultative, à la demande |
| Gratuité | Gratuite (interdiction facturer) | Gratuite (interdiction facturer) | Peut être facturée (selon bail) |
| Utilisation locataire | Preuve paiement, dossier location, CAF | Preuve paiement partiel, traçabilité impayé | Justificatif domicile (banque, admin, CAF) |
| Valeur juridique | Libère le locataire de sa dette pour la période | Ne libère pas de la dette (montant partiel) | Simple certificat de résidence, pas de preuve de paiement |
Règle pratique : Si le locataire a payé 100 % du loyer et des charges → délivrez une quittance. S'il a payé moins (80 %, 50 %, etc.) → délivrez un reçu mentionnant le montant payé et le solde restant dû. Si le locataire demande un justificatif de domicile sans rapport avec le paiement → délivrez une attestation.
Quand la TVA s'applique-t-elle sur une quittance de loyer en location meublée ?
En principe, la location meublée est exonérée de TVA en France. Toutefois, certaines situations imposent l'application de la TVA sur les loyers. Ces cas concernent principalement les bailleurs professionnels ou les résidences avec services.
Bail commercial avec exploitant professionnel
Lorsqu'un propriétaire loue un logement meublé à un exploitant professionnel (résidence étudiante, EHPAD, résidence de tourisme) via un bail commercial, la TVA s'applique automatiquement. Le bailleur devient alors redevable de la TVA et doit mentionner la TVA (généralement à 10 %) sur la quittance de loyer.
Prestations para-hôtelières
Le bailleur qui propose au moins 3 des 4 services para-hôteliers suivants devient assujetti à la TVA :
- Petit-déjeuner
- Ménage régulier des locaux (au minimum 3 fois par semaine)
- Fourniture de linge de maison
- Accueil personnalisé (même non-physique, via téléphone ou plateforme)
Cette règle vise principalement les locations saisonnières type Airbnb proposant des prestations hôtelières. Si vous dépassez le seuil de franchise en base de TVA (37 500 EUR de recettes annuelles en 2026), vous devez facturer la TVA à 10 % sur vos loyers.
Résidences services
Les propriétaires en résidence services (résidence étudiante, résidence senior, EHPAD, résidence de tourisme) louent leur bien à un exploitant via bail commercial. La TVA s'applique d'office à 10 % sur les loyers. L'exploitant reverse ensuite une partie du loyer TTC au propriétaire.
Attention : Si vous êtes concerné par la TVA, utilisez notre générateur en cochant l'option « TVA applicable » pour que votre quittance mentionne correctement le montant HT, la TVA et le montant TTC. Pour aller plus loin sur la fiscalité LMNP, consultez notre guide complet.
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