Frais de notaire en LMNP : charge ou amortissement ? Guide complet 2026

Les frais de notaire en LMNP (location meublée non professionnelle) sont intégralement déductibles au régime réel. Selon LMNP.AI, le choix entre déduction en charge immédiate et amortissement sur 20-30 ans peut représenter plusieurs milliers d'euros d'écart fiscal sur la durée de détention — et la réforme des plus-values 2025 change la donne.

Ce guide détaille la composition des frais, le traitement comptable, les cas pratiques chiffrés et les erreurs à éviter. Mis à jour avec la loi de finances 2025 (réintégration des amortissements en plus-value) et les barèmes 2026.

Mis à jour le 18 mars 2026 · Temps de lecture : 20 min

1. Que comprennent les frais de notaire en LMNP ?

Quand vous signez chez le notaire, vous payez une somme qui va bien au-delà de sa rémunération. Concrètement, sur 15 000 EUR de "frais de notaire", environ 12 000 EUR partent directement dans les caisses de l'État et du département — le notaire n'en garde qu'une petite partie.

L'appellation "frais de notaire" est donc trompeuse : la rémunération du notaire ne représente qu'environ 10 % du total. Le reste, ce sont des taxes reversées à l'État et aux collectivités. Voici la décomposition complète.

En clair : quand vous achetez un appartement ancien à 200 000 EUR, environ 11 600 EUR partent en taxes (DMTO + CSI), 2 000 EUR vont au notaire (émoluments), et 400-800 EUR couvrent les frais administratifs (débours). C'est la partie "taxes" qui explique la différence colossale entre ancien et neuf : dans le neuf, l'État ne prélève que 0,715 % au lieu de 5,80 %.

Les frais d'agence immobilière : un poste distinct

Si l'agence immobilière est rémunérée par l'acheteur (mention "honoraires charge acquéreur" dans l'annonce), ces frais font partie des frais d'acquisition au sens comptable. Ils suivent le même traitement que les frais de notaire : charge immédiate ou amortissement.

Si les frais d'agence sont à la charge du vendeur (cas le plus fréquent), ils ne figurent pas dans votre décompte notarié et ne sont pas déductibles de vos revenus BIC.

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2. Quel est le montant des frais de notaire en LMNP ?

Le principe est simple : plus le bien est ancien, plus les taxes sont élevées. Pour un même appartement à 200 000 EUR, vous paierez environ 15 000 EUR de frais dans l'ancien contre seulement 5 000 EUR dans le neuf — soit 10 000 EUR d'écart. C'est l'équivalent d'un an de loyer sur un studio.

Le montant varie fortement selon que vous achetez dans l'ancien, dans le neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement — c'est-à-dire un bien acheté sur plan, avant ou pendant sa construction). Voici une simulation pour trois prix d'achat courants.

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3. Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP ?

Avant d'entrer dans le détail, un rappel utile. En LMNP, deux régimes fiscaux existent : le micro-BIC (un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, sans justificatif) et le régime réel (vous déduisez vos charges réelles une par une : intérêts, taxe foncière, assurance, amortissements, etc.). La déduction des frais de notaire n'est possible qu'au régime réel.

Concrètement, "déduire" signifie que ces frais viennent diminuer le montant de vos revenus locatifs imposables. Moins de revenus imposables = moins d'impôt à payer. Sur un bien ancien à 200 000 EUR, déduire 15 000 EUR de frais de notaire peut vous faire économiser entre 2 500 et 6 750 EUR d'impôt selon votre tranche marginale d'imposition (TMI — le taux d'impôt appliqué à votre dernier euro de revenu : 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %).

Oui, intégralement, à condition d'être au régime réel. L'article 38 quinquies de l'annexe III du CGI prévoit explicitement que les frais d'acquisition (droits de mutation, honoraires, commissions, frais d'acte) peuvent être soit déduits en charges, soit incorporés au coût de l'immobilisation.

Ce n'est pas une tolérance administrative : c'est un droit prévu par la loi, confirmé par la doctrine BOFiP (BOI-BIC-CHG-20-20-10, paragraphes 130 à 170).

Conditions de déductibilité

• Régime réel obligatoire : micro-BIC = pas de déduction individuelle des frais
• Immatriculation LMNP concomitante : la date de début d'activité doit correspondre à la date d'acquisition. Si l'immatriculation est postérieure, les frais ne sont pas déductibles.
• Bien affecté à la location meublée : le bien doit être mis en location effective. La CAA de Marseille (11 juillet 2024, n° 22MA02210) a confirmé que les charges ne sont déductibles qu'au prorata de la durée effective de location.

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4. Charge ou amortissement : le choix décisif

C'est la question centrale de ce guide. Imaginez que vous venez de payer 15 000 EUR de frais de notaire. Le fisc vous offre deux façons de les "récupérer" : soit tout déduire d'un coup la première année (la charge), soit les grignoter petit à petit sur 25-30 ans (l'amortissement). C'est un peu comme un remboursement : en une fois ou en mensualités — sauf qu'ici, c'est l'impôt qui diminue.

Les deux options sont légales — mais leurs conséquences fiscales diffèrent radicalement sur 10 à 30 ans.

En clair : la charge, c'est le gros impact immédiat mais avec une date de péremption (10 ans). L'amortissement, c'est plus lent mais sans date limité. Et depuis 2025, la charge a un avantage bonus : elle ne revient pas vous mordre quand vous revendez.

La charge immédiate en détail

Vous déduisez l'intégralité des frais de notaire de vos revenus BIC meublé l'année de l'achat. Si vos frais dépassent vos loyers (ce qui est fréquent en année 1), vous créez un déficit BIC meublé — autrement dit, vos charges dépassent vos recettes, ce qui génère une "perte fiscale" que vous pourrez utiliser pour ne pas payer d'impôt les années suivantes. Ce déficit est reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans (art. 156 I 1° ter du CGI).

C'est l'option qui maximise l'impact fiscal immédiat. Elle est particulièrement intéressante si le bien génère un bénéfice dès la première année (les frais en charge viennent absorber ce bénéfice).

L'amortissement en détail

Vous incorporez les frais au coût d'acquisition du bien. Ils sont amortis sur la même durée que le composant principal (gros oeuvre), soit généralement 25 à 30 ans. L'amortissement est soumis au plafonnement de l'article 39 C du CGI : il ne peut pas excéder le montant des loyers diminué des autres charges.

En clair, le plafond de l'article 39 C signifie que l'amortissement ne peut pas vous mettre dans le rouge : si vos loyers annuels sont de 9 600 EUR et vos autres charges de 5 200 EUR, l'amortissement déductible cette année-là est plafonné à 4 400 EUR (9 600 - 5 200). Le reste n'est pas perdu — il est simplement reporté à l'année suivante.

L'avantage : les amortissements excédentaires (non déduits une année car plafonnés) sont reportables sans limite de durée. Contrairement au déficit charges (10 ans), vous ne perdez jamais le bénéfice fiscal de l'amortissement. C'est un stock qui se constitue et qui s'utilisé au fil des années, aussi longtemps que nécessaire.

Règle d'irrévocabilité

Le choix est définitif et uniforme. L'article 38 quinquies de l'annexe III du CGI impose la permanence des méthodes : si vous choisissez la charge pour votre premier bien, vous devez appliquer le même traitement à tous vos biens suivants. L'option est formalisée sur papier libre, annexée à votre première déclaration de résultat (formulaire 2031).

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5. Réforme 2025 : pourquoi elle change la donne

Pour comprendre cette section, un rappel sur la plus-value. Quand vous revendez un bien immobilier plus cher que vous ne l'avez acheté, la différence est appelée plus-value. Cette plus-value est imposée (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec des abattements progressifs selon la durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans, et de CSG/CRDS après 30 ans.

La loi de finances 2025 (article 84) a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP à la revente. C'est un changement majeur qui impacte directement le choix entre charge et amortissement des frais de notaire.

Le mécanisme

Désormais, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué des amortissements déduits pendant la période de location. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Autrement dit, le fisc considère que si vous avez "récupéré" une partie du prix d'achat via les amortissements, alors votre gain réel à la revente est plus important. C'est comme si votre prix d'achat avait baissé de tout ce que vous avez amorti — et donc votre gain augmente d'autant.

L'impact sur les frais de notaire

C'est ici que le choix charge vs amortissement prend une dimension nouvelle :

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6. Cas pratiques chiffrés : 3 scénarios comparés

La théorie, c'est bien — mais rien ne vaut des chiffres concrets. Voici trois profils d'investisseurs réels avec, pour chacun, la simulation des deux options. Ces exemples utilisént des données réalistes pour des investissements LMNP en 2026, et le verdict LMNP.AI tient compte de la réforme des plus-values 2025.

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7. Les 7 erreurs fréquentes sur les frais de notaire en LMNP

Ces erreurs reviennent chaque année dans les déclarations fiscales LMNP. Certaines coûtent quelques centaines d'euros, d'autres plusieurs milliers. La bonne nouvelle : elles sont toutes évitables si vous les connaissez à l'avance.

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8. Cas particuliers : VEFA, SCI, indivision, démembrement

Tous les investisseurs ne sont pas dans la même situation. Si vous achetez un bien neuf sur plan, à travers une société, à plusieurs, ou en démembrant la propriété, les règles se nuancent. Voici les principaux cas de figure, en commençant par les plus courants.

VEFA et neuf

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) désigne l'achat d'un logement sur plan, avant qu'il soit construit. Vous payez par tranches au fur et à mesure de l'avancement des travaux, et vous ne percevez des loyers qu'à la livraison, souvent 12 à 24 mois après la signature.

En VEFA, les frais de notaire sont réduits à 2-3 % grâce à la taxe de publicité foncière à 0,715 % (au lieu des DMTO à 5,80 %). L'enjeu du choix charge/amortissement est donc moindre. En revanche, pensez à déduire les intérêts intercalaires payés pendant la construction (1 à 2 ans) — ils créent un stock de déficit reportable avant même la première mise en location.

Si le bien est en résidence services avec bail commercial et TVA, la TVA sur le prix d'acquisition est récupérable. Les frais de notaire sont alors calculés sur le prix HT.

SCI et SARL de famille

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société créée pour détenir et gérer un bien immobilier à plusieurs. La SARL de famille est une variante réservée aux membres d'une même famille, qui permet de cumuler société et régime fiscal de la location meublée.

En SCI à l'IR pratiquant la location meublée, la situation est risquée : l'activité commerciale entraîne une requalification à l'IS (art. 206 2° CGI). Les frais de notaire ne sont déductibles des revenus fonciers que pour la location nue.

En SCI à l'IS ou en SARL de famille au BIC (art. 239 bis AA CGI), l'option charge/amortissement de l'article 38 quinquies s'applique normalement. La SARL de famille est le véhicule sociétaire le plus adapté pour le LMNP à plusieurs.

Indivision

L'indivision, c'est quand plusieurs personnes achètent un bien ensemble sans créer de société. Chaque propriétaire détient une "quote-part" (par exemple, 50/50 pour un couple non marié).

L'indivision conserve la transparence BIC. Les frais de notaire sont répartis entre les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts. Chaque indivisaire déduit ou amortit sa part dans sa propre déclaration 2031. Le seuil LMP de 23 000 EUR s'apprécie au niveau du foyer fiscal de chaque indivisaire. Pour comparer avec les autres structures, consultez notre comparatif LMNP ou SCI.

Démembrement

Le démembrement consiste à séparer la propriété en deux : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit d'en être propriétaire, sans en jouir). C'est comme prêter les clés de votre appartement à quelqu'un qui perçoit les loyers pendant 10 ou 20 ans, avant que vous récupériez tout.

Seul l'usufruitier peut exploiter le bien en LMNP. L'amortissement porte sur la valeur de l'usufruit (pas la pleine propriété). Les frais de notaire liés à l'acquisition du démembrement suivent le même traitement. Le Conseil d'État (24 avril 2019, n° 419912) a confirmé la possibilité d'amortir des droits démembrés en BIC meublé.

Conversion de résidence principale en LMNP

Cas fréquent : vous avez acheté un appartement pour y vivre, puis vous décidez de le mettre en location meublée. La question se pose naturellement : pouvez-vous déduire les frais de notaire que vous avez payés à l'époque ?

Non. Les frais de notaire payés lors de l'achat initial ne sont pas déductibles. Ils étaient liés à un usage personnel, pas à l'activité LMNP. Seuls les frais engagés à compter de la date de début d'activité sont déductibles. En revanche, la valeur du bien au moment de sa mise en location peut servir de base pour calculer les amortissements futurs.

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9. Astuces pour réduire vos frais de notaire

Les droits de mutation (la partie "taxes") ne sont pas négociables — c'est un impôt. Mais il existe des leviers légaux pour réduire la base sur laquelle ces taxes sont calculées, ou pour diminuer la part qui revient au notaire. Voici les trois principaux.

Déduire le mobilier dans l'acte

Si le bien est vendu meublé (cuisine équipée, électroménager, meublés), demandez au notaire de distinguer le prix du mobilier du prix de l'immobilier dans l'acte. Les droits de mutation sont calculés sur le prix immobilier seul. Un mobilier valorisé à 5-10 % du prix (estimation réaliste) permet d'économiser 300 à 1 200 EUR de DMTO.

Négocier les émoluments du notaire

Depuis la loi Macron (2016), les émoluments du notaire sont négociables à hauteur de 20 % maximum pour les transactions dépassant 100 000 EUR. Peu d'acheteurs le savent et encore moins le demandent. L'économie est modeste (200-400 EUR) mais réelle.

Adhérer à un OGA (ex-CGA)

Jusqu'aux revenus 2024, l'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) donnait droit à une réduction d'impôt de 2/3 des frais de comptabilité. Cette réduction a été supprimée par la loi de finances 2025 (article 11). Depuis les revenus 2025, l'adhésion à un OGA n'offre plus d'avantage fiscal direct. En revanche, les frais de comptabilité et d'adhésion OGA restent intégralement déductibles en charges de votre résultat BIC.

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10. Frais de notaire et régime micro-BIC

Pour rappel, le micro-BIC est le régime fiscal le plus simple en location meublée : l'administration applique un abattement forfaitaire (50 % en location classique, 30 % en meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur 2024) et vous ne déclarez rien d'autre que vos recettes brutes. Pas de comptabilité, pas de liasse fiscale, pas de choix charge/amortissement. Mais cette simplicité a un prix.

En régime micro-BIC, aucune charge réelle n'est déductible individuellement. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes (50 % pour les meublés de tourisme classés, 30 % pour les non-classés depuis la loi Le Meur 2024, contre 71 % auparavant). Les frais de notaire sont "couverts" par cet abattement.

Si vos charges réelles (frais de notaire + intérêts d'emprunt + taxe foncière + assurance + amortissements) dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel est plus avantageux. C'est le cas dans la grande majorité des situations, surtout les premières années avec les frais de notaire.

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11. Questions fréquentes sur les frais de notaire en LMNP (16 questions)

Peut-on déduire les frais de notaire en LMNP ?

Oui, les frais de notaire (frais d'acquisition) sont intégralement déductibles en LMNP au régime réel. Vous avez le choix entre deux traitements : les déduire en charge immédiate l'année d'achat, ou les incorporer au coût du bien et les amortir sur 20 à 30 ans. Ce choix est prévu par l'article 38 quinquies de l'annexe III du CGI. En régime micro-BIC, les frais sont couverts par l'abattement forfaitaire de 50 % et ne peuvent pas être déduits séparément.

Faut-il passer les frais de notaire en charge ou en amortissement ?

Le choix dépend de votre situation fiscale. La charge immédiate crée un déficit BIC important en année 1, reportable 10 ans. L'amortissement étale la déduction sur 20 à 30 ans, sans limite de report dans le temps. Depuis la réforme 2025, un argument nouveau favorise la charge : les frais passés en charge ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, contrairement aux amortissements. Si vous envisagez une revente avant 22 ans, la charge immédiate peut être plus avantageuse.

Quel est le montant des frais de notaire en LMNP ?

Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf (VEFA). Pour un bien ancien à 200 000 EUR, comptez environ 15 000 EUR de frais. Pour un bien neuf au même prix, environ 5 000 EUR. Ces frais se décomposent en droits de mutation (taxe départementale + communale), émoluments du notaire, débours et contribution de sécurité immobilière.

Que comprennent exactement les frais de notaire ?

Les frais de notaire se décomposent en quatre postes : 1) les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentant environ 5,80 % du prix dans l'ancien (taxe départementale 4,50 % + taxe communale 1,20 % + frais d'assiette 0,107 %) ; 2) les émoluments du notaire calculés sur un barème dégressif (environ 1 % du prix) ; 3) les débours (frais avancés par le notaire pour les documents administratifs) ; 4) la contribution de sécurité immobilière (0,10 %). Dans le neuf, les droits de mutation sont réduits à 0,715 % (taxe de publicité foncière).

Le choix entre charge et amortissement est-il irréversible ?

Oui, le choix est irréversible et doit être applique de manière uniforme à toutes les immobilisations. L'article 38 quinquies de l'annexe III du CGI impose la permanence des méthodes : si vous choisissez la charge immédiate pour votre premier bien, vous devez appliquer le même traitement pour tous vos biens suivants. L'option est formalisée lors de la première déclaration de résultat (formulaire 2031).

Les frais de notaire sont-ils déductibles en micro-BIC ?

Non, en micro-BIC, aucune charge réelle n'est déductible individuellement. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes (50 % pour les meublés de tourisme classés, 30 % pour les non-classés depuis la loi Le Meur 2024). Les frais de notaire sont donc couverts par cet abattement. Si vos frais réels (notaire + intérêts + travaux + amortissements) dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel est plus avantageux — ce qui est le cas dans la grande majorité des situations.

Quelle est la durée d'amortissement des frais de notaire ?

Lorsqu'ils sont incorporés au coût d'acquisition, les frais de notaire sont amortis sur la même durée que le composant principal du bien immobilier, soit généralement 25 à 30 ans pour le gros oeuvre. Ils suivent le plan d'amortissement par composants et sont soumis au plafonnement de l'article 39 C du CGI : l'amortissement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers diminué des autres charges.

Comment la réforme 2025 impacte-t-elle le choix charge vs amortissement ?

La loi de finances 2025 (article 84) impose la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value LMNP à la revente. Les frais de notaire passés en charge immédiate ne sont pas des amortissements : ils ne sont donc pas réintégrés. Les frais amortis, en revanche, augmentent la plus-value imposable. Ce nouvel argument favorise la déduction en charge si vous envisagez une revente avant l'exonération totale (22 ans pour l'IR, 30 ans pour la CSG). Les résidences services avec bail commercial sont exclues de cette réforme.

Les frais d'agence immobilière sont-ils déductibles en LMNP ?

Oui, les frais d'agence immobilière à la charge de l'acheteur font partie des frais d'acquisition et suivent le même traitement que les frais de notaire : déduction en charge immédiate ou incorporation au coût du bien. En revanche, si les frais d'agence sont à la charge du vendeur (cas le plus fréquent), ils ne figurent pas dans votre décompte notarié et ne sont pas déductibles de vos revenus BIC.

Peut-on déduire les frais de notaire en SCI ?

En SCI à l'IR pratiquant la location nue, les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers. En SCI à l'IS ou en SARL de famille au BIC (article 239 bis AA du CGI), l'option charge ou amortissement de l'article 38 quinquies s'applique normalement. Attention : une SCI à l'IR ne peut pas légalement exercer une activité de location meublée (activité commerciale), sous peine de requalification à l'IS.

Quelles sont les erreurs fréquentes sur les frais de notaire en LMNP ?

Les erreurs les plus courantes sont : 1) oublier de déduire les frais de notaire (perte sèche de 7-8 % du prix) ; 2) choisir charge pour un bien et amortissement pour un autre (interdit par la permanence des méthodes) ; 3) déduire les frais quand l'immatriculation LMNP est postérieure à l'achat ; 4) amortir sur une durée différente du bien ; 5) ne pas ventiler le décompte notarié entre ses composantes ; 6) oublier les frais de garantie bancaire (caution, hypothèque) qui sont aussi déductibles.

Les frais de notaire en VEFA sont-ils différents ?

Oui, dans le neuf et en VEFA, les frais sont réduits à 2-3 % du prix (contre 7-8 % dans l'ancien). La principale différence vient des droits de mutation : seulement 0,715 % de taxe de publicité foncière au lieu de 5,80 % de DMTO. Pour un bien à 200 000 EUR, l'économie est d'environ 10 000 EUR. Le choix charge vs amortissement reste identique, mais l'enjeu est moindre vu le montant plus faible.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Les droits de mutation (5,80 % dans l'ancien) sont des taxes non négociables. En revanche, les émoluments du notaire sont négociables à hauteur de 20 % maximum pour les transactions dépassant 100 000 EUR (loi Macron 2016). Une astuce légale : déduire la valeur du mobilier dans l'acte notarié (cuisine équipée, électroménager). Les droits de mutation sont calculés sur le prix hors mobilier, ce qui réduit la base taxable. Le mobilier doit être estimé de manière réaliste (5 à 10 % du prix maximum).

Les frais de garantie bancaire sont-ils déductibles en LMNP ?

Oui, les frais de garantie (caution Crédit Logement, hypothèque, IPPD) et les frais de dossier bancaire sont déductibles en charge l'année de leur paiement. Ils ne font pas partie des frais d'acquisition au sens strict et ne suivent pas l'option charge/amortissement de l'article 38 quinquies. Ils sont toujours déduits en charge. L'assurance emprunteur est également déductible chaque année.

Comment les frais de notaire sont-ils traités en indivision ?

En indivision, les frais de notaire sont répartis entre les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts de propriété. Chaque indivisaire déduit ou amortit sa part des frais dans sa propre déclaration BIC (formulaire 2031 individuel). Le seuil LMP de 23 000 EUR s'apprécie au niveau du foyer fiscal de chaque indivisaire, pas au niveau de l'indivision.

Faut-il conserver le décompte du notaire ?

Oui, le décompte définitif du notaire est la pièce justificative essentielle en cas de contrôle fiscal. Il détaille les droits de mutation, émoluments, débours et frais divers. Conservez-le pendant toute la durée de détention du bien plus 3 ans (délai de reprise de l'administration). Si vous avez choisi l'amortissement, le décompte sert de base au calcul du plan d'amortissement et doit être cohérent avec les montants inscrits au bilan.

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