Comment donner congé à un locataire en location meublée ?
Le congé bailleur en location meublée permet au propriétaire de récupérer son logement à l'échéance du bail meublé. L'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement ce droit : préavis de 3 mois, motif légal obligatoire (vente, reprise ou motif légitime et sérieux), et notification par LRAR. Contrairement au bail nu, le locataire en meublé ne bénéficie pas d'un droit de préemption en cas de congé pour vente. Pour les bailleurs LMNP, cette procédure peut s'inscrire dans une stratégie de clôture d'activité ou de revente du bien. Le générateur LMNP.AI produit une lettre conforme et personnalisée, avec envoi en recommandé intégré pour 9,90 €.
Mis à jour : 19 mars 2026 — Sources : loi ALUR 2014, loi ELAN 2018, articles 25-3 à 25-11 loi 89-462, Légifrance — Voir aussi notre guide complet du congé bailleur en meublé
1. Quel est le cadre légal du congé bailleur en location meublée ?
L'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, régit le droit du bailleur de donner congé à son locataire dans le cadre d'une location meublée constituant la résidence principale du locataire.
Article 25-8 — Les 4 règles fondamentales
Le congé ne peut être donné qu'à l'échéance du bail
Le préavis est de 3 mois avant l'échéance
Un motif légal est obligatoire (vente, reprise ou motif légitime)
La notification se fait par LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre
À défaut de congé valable, le bail meublé se reconduit tacitement pour une durée d'un an (article 25-7). Le bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail — uniquement à l'échéance. Si le bail se reconduit, le bailleur peut toutefois procéder à une augmentation du loyer dans les conditions prévues par la loi.
Meublé vs nu : les 3 différences clés sur le congé bailleur
1. Préavis : 3 mois en meublé (contre 6 mois en nu)
2. Droit de préemption : aucun en meublé (le locataire en nu a un droit de préemption en cas de vente)
3. Échéance : chaque année en meublé (contre tous les 3 ou 6 ans en nu)
2. Quels sont les 3 motifs légaux pour un congé bailleur ?
Le bailleur doit invoquer l'un des trois motifs suivants. Tout congé donné sans motif ou avec un motif non prévu par la loi est nul de plein droit.
| Motif | Conditions | Mentions spécifiques |
|---|---|---|
| Vente | Intention réelle de vendre le logement | Motif (vente). Pas de droit de préemption en meublé (contrairement au bail nu) |
| Reprise | Habiter soi-même ou loger un proche (conjoint, PACS, concubin notoire, ascendant, descendant) | Nom du bénéficiaire, lien de parenté, caractère de résidence principale |
| Motif légitime et sérieux | Faits graves imputables au locataire | Description précise des faits (impayés, dégradations, troubles) |
3. Congé pour vente en location meublée : pas de droit de préemption
En location meublée, le bailleur peut donner congé pour vendre le logement. C'est l'un des trois motifs légaux de l'article 25-8. Le locataire devra alors quitter les lieux à l'échéance du bail, après le préavis de 3 mois. Avant de procéder, le bailleur LMNP doit anticiper les conséquences fiscales : calcul de la plus-value, impact de l'amortissement pratiqué pendant la période de location, et éventuelles cotisations sociales sur la plus-value (voir aussi notre guide complet sur la revente d'un bien LMNP).
Attention : pas de droit de préemption en meublé
Contrairement au bail nu (article 15), le locataire d'un logement meublé ne bénéficie pas d'un droit de préemption en cas de congé pour vente. Le bailleur n'est pas tenu d'indiquer le prix de vente dans la lettre de congé. Le locataire peut se porter candidat à l'achat, mais il sera traité comme n'importe quel acquéreur potentiel, sans priorité légale.
C'est une différence majeure avec le bail nu où le congé vaut offre de vente et le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption.
Mentions obligatoires du congé pour vente en meublé
- Le motif du congé (vente du logement)
- L'identité du bailleur et du locataire
- L'adresse du logement concerné
- La date d'échéance du bail
- La référence à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989
Le prix de vente n'est pas une mention obligatoire en meublé (contrairement au bail nu). Vous pouvez toutefois l'indiquer à titre informatif.
Le locataire doit quitter les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail. S'il souhaite acheter le logement, il peut contacter le bailleur pour formuler une offre, mais il n'a aucune priorité légale sur les autres acquéreurs potentiels.
Sur LMNP.AI, notre générateur vous permet d'indiquer le prix de vente à titre indicatif dans votre lettre si vous le souhaitez, mais ce n'est pas une obligation légale.
4. Congé pour reprise personnelle : qui peut en bénéficier ?
Le bailleur peut reprendre le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un proche. Cette reprise personnelle met fin à l'activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour ce logement, avec des conséquences fiscales à anticiper (voir notre guide sur la plus-value en LMNP en cas de revente ultérieure). Les bénéficiaires autorisés par la loi sont :
- Le bailleur lui-même
- Son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS, ou son concubin notoire depuis au moins un an
- Ses ascendants : parents, grands-parents
- Ses descendants : enfants, petits-enfants
- Les ascendants ou descendants de son conjoint, partenaire PACS ou concubin notoire
La lettre de congé doit impérativement mentionner le nom du bénéficiaire et le lien de parenté avec le bailleur. Le logement doit devenir la résidence principale du bénéficiaire. Si ces conditions ne sont pas respectées, le congé est nul.
Attention : la reprise doit être réelle
Le bénéficiaire doit effectivement occuper le logement comme résidence principale dans un délai raisonnable après le départ du locataire. Une fausse reprise (remettre le logement en location, le laisser vide) constitue un congé frauduleux qui expose le bailleur à des sanctions sévères.
5. Congé pour motif légitime et sérieux
Le troisième motif légal vise les situations où le locataire manque gravement à ses obligations. Les cas les plus courants sont :
- Impayés de loyer répétés : retards fréquents ou loyers impayés malgré des relances (voir notre guide sur les impayés de loyer en location meublée)
- Dégradations du logement : détérioration au-delà de l'usure normale, évaluée lors de l'état des lieux en fin de bail
- Troubles de voisinage : nuisances sonores, comportement agressif attestés par des tiers
- Non-respect du contrat : sous-location non autorisée, usage commercial du logement
- Défaut d'assurance : absence d'assurance habitation malgré mise en demeure (l'assurance PNO du bailleur ne couvre pas les dommages causés par le locataire)
Les faits doivent être décrits précisément dans la lettre de congé. Un motif vague ou non étayé peut être jugé insuffisant par un tribunal. Le générateur LMNP.AI vous permet de rédiger cette description dans un champ dédié.
6. Calcul du préavis et échéance du bail
Le bail meublé a une durée d'un an avec reconduction tacite (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Le congé bailleur doit être reçu par le locataire au moins 3 mois avant la date d'échéance du bail.
Situation : Bail signé le 1er juin 2025, pour une durée d'un an. L'échéance est donc le 31 mai 2026.
Calcul : Le congé doit être reçu par le locataire avant le 1er mars 2026 (3 mois avant). Si le bailleur envoie la LRAR le 25 février, le locataire la reçoit le 27 février → le délai est respecté.
Si le congé arrive trop tard : le bail se reconduit tacitement pour un an et le bailleur devra attendre l'échéance suivante (31 mai 2027).
| Mode de notification | Début du préavis | Preuve |
|---|---|---|
| LRAR (lettre recommandée) | Date figurant sur l'accusé de réception | AR signé par le locataire |
| Commissaire de justice | Date de signification de l'acte | Acte délivré par le commissaire |
| Remise en main propre | Date inscrite sur le récépissé | Récépissé signé par le locataire |
7. Protection des locataires de plus de 65 ans
L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 protège les locataires âgés ou en situation de handicap. Si le locataire remplit les deux conditions cumulatives suivantes, le bailleur a une obligation de relogement :
- Âge : le locataire a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
- Ressources : ses revenus annuels sont inférieurs au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (fixé par arrêté ministériel)
Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé pour vente ou reprise que s'il propose simultanément au locataire un logement de remplacement correspondant à ses besoins et situé dans un périmètre géographique raisonnable.
Exception à la protection
Cette protection ne s'applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au même plafond. Dans ce cas, le congé est valable sans obligation de relogement.
8. Quelles sanctions en cas de congé frauduleux ?
Un congé donné de mauvaise foi expose le bailleur à des sanctions civiles et pénales significatives :
| Situation | Sanction |
|---|---|
| Fausse reprise (logement non occupé par le bénéficiaire) | Dommages-intérêts (montant fixé par le juge selon le préjudice) |
| Congé sans motif réel | Nullité du congé + dommages-intérêts |
| Congé frauduleux (personne physique) | Amende jusqu'à 6 000 € |
| Congé frauduleux (personne morale) | Amende jusqu'à 30 000 € |
Le locataire évincé par un faux congé peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la réintégration dans les lieux et des dommages-intérêts couvrant le préjudice subi (frais de déménagement, différence de loyer, préjudice moral). Ces sanctions s'ajoutent à la restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux.
9. Mentions obligatoires de la lettre de congé bailleur
Mentions intégrées automatiquement par le générateur LMNP.AI
L'absence d'une mention obligatoire (notamment le motif, le nom du bénéficiaire pour une reprise, ou la description des faits pour un motif légitime) rend le congé nul. Le générateur LMNP.AI intègre automatiquement toutes les mentions requises selon le motif sélectionné, pour sécuriser votre démarche.
10. Envoi en recommandé LRAR — 9,90 € tout compris
Le congé bailleur doit être notifié par LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre. Avec LMNP.AI, l'envoi en recommandé est intégré directement à la génération de la lettre.
| Ce qui est inclus | Détail |
|---|---|
| Impression couleur | Votre lettre imprimée sur papier A4 |
| Mise sous pli | Enveloppe normalisée recommandé |
| Affranchissement recommandé R1 | Tarif lettre recommandée La Poste inclus |
| Accusé de réception (AR) | Numérisé et téléchargeable depuis votre espace |
| Preuve de dépôt électronique | Valeur juridique, téléchargeable en PDF |
| Suivi en temps réel | Notifications email à chaque étape |
| Délai de dépôt | Sous 1 heure (jours ouvrés) |
Pourquoi la date de réception est cruciale
Le préavis de 3 mois court à compter de la date de réception par le locataire, pas de la date d'envoi. Si le locataire ne retire pas le recommandé, la date de première présentation par le facteur fait foi. Les preuves fournies par LMNP.AI (preuve de dépôt, suivi de distribution) sont essentielles en cas de contestation.
11. Congé bailleur : meublé vs nu vs bail mobilité
| Critère | Bail meublé | Bail nu | Bail mobilité |
|---|---|---|---|
| Congé bailleur possible | Oui | Oui | Non |
| Préavis bailleur | 3 mois | 6 mois | — |
| Motifs légaux | Vente, reprise, légitime | Vente, reprise, légitime | — |
| Quand donner congé | À l'échéance (1 an) | À l'échéance (3 ou 6 ans) | Impossible |
| Droit de préemption (vente) | Non | Oui (art. 15) | — |
| Base légale | Art. 25-8 loi 89-462 | Art. 15 loi 89-462 | Art. 25-12 à 25-18 |
Le bail meublé offre un avantage au bailleur par rapport au bail nu : le préavis est de 3 mois au lieu de 6 mois. En contrepartie, le bail ne dure qu'un an (contre 3 ans en nu), ce qui multiplie les échéances auxquelles le congé est possible. Pour approfondir les spécificités du bail meublé, consultez notre guide complet du bail meublé 2026. Pour le bail mobilité, voir notre guide bail mobilité.
Vous êtes bailleur LMNP ? LMNP.AI vous accompagne
Au-delà de la rédaction de vos lettres recommandées, LMNP.AI est une plateforme complète de gestion comptable et fiscale pour les loueurs en meublé non professionnel. Déclaration au régime réel, amortissements, liasse fiscale : tout est pris en charge.
12. Gérer un locataire en place qui refuse de partir
Même avec un congé parfaitement valable, certains locataires refusent de quitter les lieux à l'échéance. Voici la procédure à suivre pour récupérer votre bien légalement.
Phase 1 : Dernière relance amiable
Dans les 15 jours suivant l'échéance, envoyer une mise en demeure de quitter les lieux par LRAR. Cette démarche amiable débloque 60 % des situations selon les statistiques de l'ANIL.
Phase 2 : Commandement de quitter les lieux
Si le locataire ne part pas, saisir un commissaire de justice (ex-huissier) pour délivrer un commandement de quitter les lieux. Délai d'exécution : 2 mois à compter de la signification (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
Phase 3 : Assignation en justice et expulsion
Passé le délai, saisir le tribunal judiciaire en référé pour obtenir un jugement d'expulsion. Le juge prononce la fin du bail et ordonne l'expulsion avec le concours de la force publique. Attention à la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars, article L. 412-6 du CPCE) qui suspend toute expulsion, sauf squatteurs ou bénéficiaires d'un relogement adapté.
Délai réaliste
Entre le congé et l'expulsion effective, comptez 12 à 24 mois en moyenne. D'où l'intérêt d'une sélection rigoureuse du locataire à l'entrée et d'une relation constructive pendant le bail.
13. Cas pratiques : 6 scénarios concrets de congé bailleur
Cas n°1 — Sophie, congé pour vente à Lyon
Sophie loue son studio meublé de 25 m² à Lyon 6e depuis 3 ans. Elle souhaite vendre pour financer un autre investissement. Motif : congé pour vente (art. 25-8). Préavis : 3 mois avant l'échéance annuelle. Mentions obligatoires : prix indicatif (180 000 €), description du bien. Droit de préemption : NON (meublé, art. 15 ne s'applique pas). Sophie peut mettre le bien en vente immédiatement sans attendre la sortie.
Cas n°2 — Marc, congé pour reprise par son fils
Marc souhaite loger son fils étudiant (20 ans) dans son appartement loué meublé à Paris. Motif : congé pour reprise (art. 25-8). Bénéficiaire : descendant direct (fils) — OK. Mentions obligatoires : nom, adresse et lien avec le bailleur du bénéficiaire. Obligation : le fils doit occuper le logement comme résidence principale (preuve : taxe d'habitation, attestations d'école). Attention : une reprise suivie d'une nouvelle mise en location expose à des dommages-intérêts.
Cas n°3 — Julie, congé pour motif légitime (impayés)
Julie subit 4 mois d'impayés consécutifs malgré relances et mise en demeure. Motif : motif légitime et sérieux (art. 25-8). Alternative : activer la clause résolutoire et saisir le tribunal en résiliation de bail. Délai gagné : la clause résolutoire permet souvent d'agir plus vite (2-4 mois) qu'un congé à l'échéance. Conseil : cumuler les deux pour sécuriser.
Cas n°4 — Pierre, locataire protégé de 72 ans à faibles revenus
Pierre veut reprendre son appartement meublé pour sa fille. Mais sa locataire a 72 ans avec 15 000 €/an de revenus (sous le plafond 2026). Protection : art. 15 III loi 1989 appliqué par renvoi. Obligation : proposer un relogement adapté à moins de 5 km. Exception : si Pierre a lui-même plus de 65 ans ou revenus modestes, la protection tombe. Risque si non-relogement : annulation du congé.
Cas n°5 — Thomas, préavis mal calculé
Thomas envoie son congé le 2 janvier pour un bail qui s'achève le 15 mars. Problème : la LRAR est présentée le 5 janvier. Le préavis de 3 mois court donc jusqu'au 5 avril — APRÈS l'échéance du bail. Conséquence : le bail est reconduit tacitement pour 1 an. Thomas devra attendre le 15 mars de l'année suivante. Leçon : envoyer le congé au moins 3 mois et 15 jours avant l'échéance pour sécuriser les délais postaux.
Cas n°6 — Nathalie, congé frauduleux sanctionné
Nathalie donne congé pour reprise par sa sœur, puis remet le bien en location 2 mois après le départ du locataire, à un loyer majoré de 20 %. Conséquence : l'ancien locataire saisit le tribunal judiciaire. Sanctions : amende civile jusqu'à 6 000 € par personne physique (30 000 € pour une personne morale) depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 + dommages-intérêts au locataire (différentiel de loyer, frais de déménagement, préjudice moral). Coût total pour Nathalie : 15 000 à 25 000 €.
14. Check-list finale : les 10 étapes pour un congé bailleur sans faille
- Vérifier l'échéance du bail : date anniversaire exacte (joursmois/année) inscrite sur le contrat initial ou renouvelé.
- Choisir un motif légal valable : vente, reprise ou motif légitime (art. 25-8 loi 1989).
- Calculer le préavis : 3 mois minimum AVANT l'échéance, ajouter 15 jours de marge pour les délais postaux.
- Vérifier la protection locataire âgé : âge ≥ 65 ans + revenus sous plafond annuel → obligation de relogement.
- Rédiger la lettre avec toutes les mentions obligatoires : identités, adresse, échéance, motif détaillé, préavis, article 25-8, notice d'information.
- Pour une vente : indiquer prix et conditions (pas de droit de préemption en meublé, art. 15 non applicable).
- Pour une reprise : mentionner nom, adresse et lien du bénéficiaire (conjoint, PACS, concubin notoire 1 an+, ascendant, descendant).
- Envoyer en LRAR (ou huissier, ou remise en main propre contre émargement). Conserver la preuve de réception.
- Préparer l'état des lieux de sortie : contradictoire, daté, signé. Comparer avec l'état des lieux d'entrée pour justifier d'éventuelles retenues.
- Restituer le dépôt de garantie : 1 mois si EDL conforme, 2 mois si retenues (art. 22 loi 1989). Intérêts de 10 %/mois de retard.
Gain de temps LMNP.AI
Notre générateur de lettre de congé bailleur produit automatiquement un courrier conforme avec toutes les mentions obligatoires (vente, reprise, ou motif légitime) et inclut l'envoi en recommandé LRAR pour 9,90 €. Vous gagnez 30-60 minutes et sécurisez juridiquement la démarche.
Pour aller plus loin
- Congé bailleur en meublé : guide complet 2026 — motifs, préavis, LRAR et droits du locataire
- Guide complet du bail meublé 2026 — durée, clauses, obligations
- Dépôt de garantie en location meublée — montant, restitution, délais
- Lettre de résiliation de bail meublé — côté locataire
- Lettre de révision de loyer meublé — IRL, calcul, modèle
- Augmentation de loyer en location meublée — IRL, encadrement, procédure
- Régime réel LMNP — amortissements, charges déductibles
- Impayés de loyer en location meublée — procédures, garanties
- État des lieux en location meublée — checklist, obligations