Grille de vétusté en location meublée 2026 : tableaux complets, calcul et cas pratiques LMNP

La grille de vétusté fixe la durée de vie théorique de chaque élément du logement (peinture, sols, meubles, électroménager) et le taux d'abattement annuel à appliquer. Elle permet de calculer la part d'usure normale — non imputable au locataire — lors de la restitution du dépôt de garantie. LMNP.AI détaille les grilles, la formule de calcul et les cas pratiques.

Mis à jour : mars 2026 — Décret 2016-382, loi ALUR, art. 25-3 loi 89-462, jurisprudence Cass. 2022-2023

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1. Qu'est-ce que la vétusté en location ?

La vétusté désigne l'usure naturelle et progressive des matériaux, revêtements et équipements d'un logement, résultant du temps et d'un usage normal. Cette définition est fixée par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (article 4) : "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement".

Concrètement, la vétusté fonctionne comme la dépréciation d'une voiture neuve : chaque année qui passe, la valeur diminue, même si le propriétaire en prend soin. La peinture jaunit après 7 ans. Un matelas s'affaisse après 10 ans. Un robinet s'use après 15 ans. Ce n'est la faute de personne — c'est le temps qui fait son travail.

En location meublée, la vétusté s'applique à la fois aux éléments immobiliers (murs, sols, plafonds) et au mobilier et à l'électroménager — ce qui en fait un sujet encore plus important que pour la location nue. LMNP.AI est le premier guide à proposer une grille de vétusté complète intégrant les deux dimensions.

Pourquoi la grille de vétusté est essentielle en location meublée ?

En location nue, la vétusté porte essentiellement sur les revêtements (peinture, sols) et les équipements fixes (sanitaires, robinetterie). En location meublée, la liste s'allonge considérablement :

• Les 11 équipements obligatoires du décret 2015-981 (literie, table, chaises, réfrigérateur, plaques de cuisson, four/micro-ondes, vaisselle, rideaux, luminaires, rangement, matériel d'entretien)
• L'électroménager complémentaire couramment fourni (lave-linge, lave-vaisselle, TV, aspirateur)
• Le mobilier d'agrément (canapé, bureau, commode, miroir, tapis)

Chacun de ces éléments a une durée de vie différente et s'use à un rythme différent. Sans grille, le calcul des retenues à la sortie du locataire devient un exercice d'improvisation — et une source quasi certaine de conflit. Avec une grille annexée au bail, le calcul est objectif, transparent et prévisible pour les deux parties.

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2. Quel est le cadre légal de la grille de vétusté ?

Trois textes encadrent la vétusté en location meublée. Chacun joue un rôle précis.

La loi ALUR (24 mars 2014)

La loi ALUR (pour Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) est une loi majeure qui a profondément réformé le droit locatif en France. Elle a introduit l'encadrement des loyers, modernisé les règles de l'état des lieux et, pour notre sujet, ouvert la possibilité d'annexer une grille de vétusté au bail. La loi ALUR a modifié l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour introduire la possibilité d'annexer une grille de vétusté au bail. Le texte précise que "les parties peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du contrat". Le mot clé est "peuvent" : la grille est recommandée mais pas obligatoire.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016

Ce décret précise les modalités d'établissement de l'état des lieux. Son article 4 fournit la définition officielle de la vétusté et confirme que les parties peuvent librement choisir leur grille de référence. Aucune grille officielle unique n'est imposée.

L'obligation du locataire et l'exception vétusté (art. 7(d))

L'article 7(d) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de "répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat" — sauf celles causées par vétusté, force majeure ou vice de construction. Autrement dit, le locataire est responsable des dégradations qu'il cause, mais pas de l'usure normale du temps. C'est le fondement même de la grille de vétusté : distinguer ce qui relève du locataire de ce qui relève du temps.

L'application aux locations meublées (art. 25-3 et 25-5)

L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 rend les dispositions relatives à l'état des lieux (dont la grille de vétusté) applicables aux locations meublées à titre de résidence principale. L'article 25-5 impose en plus un inventaire détaillé du mobilier, signé par les deux parties — document essentiel pour appliquer la vétusté aux meubles.

Les textes en un coup d'oeil

Texte	Ce qu'il dit	Application meublé
Art. 1755 Code civil	Réparations locatives exclues si causées par vétusté	Directement applicable
Loi ALUR 2014, art. 3-2	Les parties "peuvent convenir" d'une grille de vétusté	Via art. 25-3
Décret 2016-382, art. 4	Définition officielle de la vétusté	Directement applicable
Art. 25-3 loi 89-462	Rend le régime applicable aux locations meublées	Clé pour le meublé
Art. 25-5 loi 89-462	Impose un inventaire détaillé du mobilier	Spécifique au meublé
Art. 22 loi 89-462	Restitution du dépôt + pénalité 10 %/mois	Via art. 25-6

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3. Comment distinguer vétusté et dégradation ?

C'est la distinction la plus importante de ce guide. Mal la comprendre, c'est risquer soit de facturer un locataire pour de l'usure normale (abusif), soit de ne rien retenir pour une dégradation réelle (perte financière).

Pour faire simple, posez-vous cette question : "Ce problème serait-il survenu même avec un locataire exemplaire ?" Si la réponse est oui, c'est de la vétusté — le propriétaire assume. Si la réponse est non, c'est une dégradation — le locataire est responsable (mais la retenue est plafonnée par la grille de vétusté). Voici 10 exemples concrets pour ne plus jamais confondre.

Situation constatée	Vétusté ou dégradation ?	À la charge de...
Peinture jaunie et légèrement écaillée après 6 ans	Vétusté	Propriétaire
Trou de 10 cm dans le mur (cheville mal rebouchée)	Dégradation	Locataire
Moquette usée aux passages fréquents après 5 ans	Vétusté	Propriétaire
Brûlure de cigarette sur le parquet	Dégradation	Locataire
Joints de salle de bain noircis après 4 ans	Vétusté	Propriétaire
Porte intérieure enfoncée	Dégradation	Locataire
Robinet qui goutte après 12 ans d'utilisation	Vétusté	Propriétaire
Vitre brisée dans le séjour	Dégradation	Locataire
Matelas affaissé après 9 ans	Vétusté	Propriétaire
Tache indélébile de vin sur le canapé	Dégradation	Locataire

En clair : ce que vous devez retenir de ce tableau. Si le problème serait arrivé même sans locataire (ou avec un locataire parfait), c'est de la vétusté — le propriétaire assume. Si le problème est directement lié à un acte du locataire (choc, brûlure, casse, négligence manifeste), c'est une dégradation — le locataire paie, mais uniquement la valeur résiduelle après déduction de la vétusté. En cas de doute, la règle du bon sens s'applique : comparez l'état constaté avec ce qu'un logement identique, occupé le même nombre d'années par un locataire soigneux, présenterait normalement.

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4. Comment lire et appliquer une grille de vétusté ?

Le principe est simple : chaque élément du logement a une "date de péremption" théorique. Plus on se rapproche de cette date, moins le locataire est redevable en cas de dégradation. Concrètement, lire une grille de vétusté revient à se poser trois questions : quel est l'élément concerné ? Quel âge a-t-il ? Et quel pourcentage d'usure naturelle cela représente-t-il ?

Une grille de vétusté comprend quatre paramètres pour chaque élément du logement. Voici comment les lire et les utiliser.

Imaginez ces quatre paramètres comme les caractéristiques d'un produit de consommation. La durée de vie, c'est la date de péremption. La franchise, c'est la période de garantie pendant laquelle le fabricant (ici le locataire) assume tout. Le taux annuel, c'est la vitesse de dépréciation. Et la part résiduelle, c'est le prix plancher en dessous duquel la valeur ne descend jamais, même pour un objet très ancien.

La formule de calcul

Concrètement, le calcul de la vétusté fonctionne comme un compteur de kilomètres sur une voiture. Chaque année qui passe ajoute des "kilomètres" à l'élément, et sa valeur diminue en proportion. La franchise, c'est la garantie constructeur : pendant cette période, l'élément est considéré comme neuf et le locataire assume 100 % des réparations. Une fois la franchise dépassée, le compteur commence à tourner, et la part du propriétaire augmente chaque année.

Autrement dit, vous n'avez besoin que de trois informations pour faire le calcul : depuis combien de temps l'élément est en place, quelle est sa franchise, et quel est son taux annuel de dépréciation. Avec ces trois chiffres, une calculatrice suffit.

Exemple rapide : une peinture de 5 ans (franchise 1 an, taux 14 % par an). Taux de vétusté = (5 - 1) × 14 % = 56 %. Sur 1 000 € de travaux de réfection, le locataire paie au maximum 1 000 × (1 - 0,56) = 440 €. Les 560 € restants correspondent à l'usure normale et restent à la charge du propriétaire.

En clair : ce que vous devez retenir en pratique. La formule se résume en une phrase : plus l'élément est vieux, moins le locataire paie. Pendant la franchise, le locataire paie tout. Après la franchise, chaque année réduit la part du locataire du taux annuel. Et quand l'élément atteint sa durée de vie théorique, le locataire ne paie plus rien, même s'il a causé des dégâts. Imaginez que vous achetiez un téléphone : le premier mois, vous le traitez comme un objet précieux. Après 3 ans, vous acceptez les rayures. Après 5 ans, vous savez qu'il faudra le changer. La grille de vétusté applique exactement cette logique à chaque élément du logement.

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5. Grille de vétusté complète du logement (immobilier)

Cette grille reprend les durées de vie les plus couramment utilisées, issues principalement des accords collectifs du Groupe 3F (un des premiers bailleurs sociaux de France, dont les accords collectifs servent de référence dans de nombreux contentieux) et de l'OPAC de Paris (Office Public de l'Habitat de la Ville de Paris) — les deux grilles les plus citées par les tribunaux.

Le principe est simple : chaque ligne du tableau correspond à un élément du logement. Plus la durée de vie est longue, plus l'élément est considéré comme résistant au temps. Plus la franchise est longue, plus le bailleur est protégé pendant les premières années. Et plus le taux annuel est élevé, plus la dépréciation est rapide une fois la franchise dépassée. Concrètement, ce tableau est votre fiche de référence lors de chaque état des lieux de sortie.

Élément	Durée de vie	Franchise	Taux/an
Peinture (murs et plafonds)	7 ans	1 an	14 %
Papier peint	7 ans	1 an	14 %
Faïence murale	16 ans	4 ans	8 %
Moquette	7 ans	1 an	14 %
Dalles plastiques / vinyle	10 ans	1 an	10 %
Parquet / carrelage	15 ans	9 ans	14 %
Portes intérieures	20 ans	9 ans	8 %
Volets PVC	7 ans	4 ans	25 %
Robinetterie	15 ans	4 ans	8 %
Sanitaires grès (WC, baignoire)	20 ans	14 ans	14 %
Serrure / cylindre	11 ans	4 ans	13 %
Tableau électrique	15 ans	5 ans	9 %
Prises et interrupteurs	15 ans	5 ans	9 %
Convecteur électrique	11 ans	5 ans	14 %
Chaudière / chauffe-eau	15 ans	5 ans	9 %

Sources : Accord collectif Groupe 3F, grille OPAC de Paris, barèmes Paris Habitat. Ces durées sont indicatives et peuvent varier selon les accords locaux.

En clair : ce que vous devez retenir de ce tableau. Les éléments qui s'usent le plus vite sont la peinture et la moquette (7 ans). Les éléments les plus durables sont les sanitaires, les menuiseries et le carrelage (15-25 ans). Plus la franchise est longue, plus le bailleur est protégé pendant les premières années. Gardez ce tableau sous la main lors de chaque état des lieux de sortie.

Tableau de lecture rapide : part à charge du locataire par année (logement)

Ce tableau vous donne directement le pourcentage du coût de remplacement que le locataire doit payer en fonction du nombre d'années d'occupation. C'est l'outil à avoir sous la main lors de chaque état des lieux de sortie.

Lecture : un chiffre en gras noir = le locataire paie 100 % (période de franchise). Un chiffre en vert 0 % = l'élément est totalement amorti, le locataire ne paie rien même en cas de dégradation.

Tableau de lecture rapide : part à charge du locataire par année (mobilier meublé)

Pour le mobilier, les durées ne comportent généralement pas de franchise (la décote commence dès la première année). Les taux sont issus des usages professionnels et de la jurisprudence des tribunaux.

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6. Grille de vétusté du mobilier en location meublée

Contrairement au logement, aucune grille officielle ne couvre spécifiquement le mobilier. Les durées ci-dessous sont établies à partir des usages professionnels, des barèmes d'amortissement comptable (le PCG, ou Plan Comptable Général, fixe des durées de référence pour chaque catégorie de bien) et de la doctrine des tribunaux. Elles couvrent les 11 équipements obligatoires du décret 2015-981 ainsi que les éléments couramment présents en location meublée.

En clair, cette grille du mobilier est celle que vous ne trouverez nulle part ailleurs dans les textes officiels. LMNP.AI l'a construite en croisant les sources les plus fiables : les barèmes comptables qui servent à amortir ces biens, les durées retenues par les juges dans les contentieux, et les pratiques des professionnels de la gestion locative. La colonne "Obligatoire" vous indique si l'élément fait partie des 11 équipements imposés par le décret 2015-981 en location meublée — autrement dit, ceux que vous devez absolument fournir au locataire.

Mobilier / Équipement	Durée de vie	Taux/an	Obligatoire ?
Matelas	10 ans	10 %	Oui
Sommier / cadre de lit	15 ans	7 %	Oui
Couette / couverture	5 ans	20 %	Oui
Canapé	10 ans	10 %	Non
Table	15 ans	7 %	Oui
Chaises / sièges	10 ans	10 %	Oui
Étagères de rangement	15 ans	7 %	Oui
Luminaires	10 ans	10 %	Oui
Rideaux / voilages	5 ans	20 %	Oui
Réfrigérateur (+ congélateur)	10 ans	10 %	Oui
Plaques de cuisson	10 ans	10 %	Oui
Four / micro-ondes	10 ans	10 %	Oui
Lave-linge	10 ans	10 %	Non
Vaisselle / ustensiles	5 ans	20 %	Oui
Matériel d'entretien (aspirateur, balai)	5 ans	20 %	Oui

Sources : usages professionnels, barèmes d'amortissement comptable (PCG), jurisprudence des tribunaux d'instance. La colonne "Obligatoire" renvoie au décret 2015-981 sur les 11 équipements imposés en location meublée.

En clair : ce que vous devez retenir. Les textiles (rideaux, couettes) s'usent vite : 5 ans de durée de vie, 20 % par an. Après 4 ans de location, un rideau a perdu 80 % de sa valeur. Le mobilier lourd (table, étagères) dure plus longtemps : 15 ans. L'électroménager se situe entre les deux à 10 ans. En location meublée, ces postes représentent souvent l'essentiel des retenues à la sortie — d'où l'importance d'avoir une grille précise qui couvre le mobilier.

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7. Focus : quelle vétusté pour la peinture ?

La peinture est le poste de litige n° 1 entre bailleur et locataire. C'est aussi le plus simple à trancher avec une grille de vétusté. En clair, la peinture vieillit naturellement : elle jaunit sous l'effet de la lumière, s'écaille dans les pièces humides et perd son éclat avec le temps. Après 7 ans, même dans un logement parfaitement entretenu, il faut repasser une couche. Ce n'est la faute de personne — et la grille de vétusté traduit cette réalité en chiffres.

Exemple 1 : locataire parti après 2 ans

Vétusté = (2 - 1) × 14 % = 14 %. Coût de réfection = 1 500 €. Retenue maximale = 1 500 × (1 - 0,14) = 1 290 €. Le locataire paie jusqu'à 1 290 € si la dégradation est avérée.

Exemple 2 : locataire parti après 5 ans

Vétusté = (5 - 1) × 14 % = 56 %. Coût de réfection = 1 500 €. Retenue maximale = 1 500 × (1 - 0,56) = 660 €. Plus de la moitié du coût correspond à l'usure normale.

Exemple 3 : locataire parti après 7 ans ou plus

Vétusté = (7 - 1) × 14 % = 84 %. Mais la durée de vie est atteinte : la vétusté est plafonnée à 100 %. La peinture est considérée comme totalement usée. Aucune retenue possible, même si les murs sont sales. Le propriétaire devait de toute façon refaire la peinture.

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8. Focus : quelle vétusté pour l'électroménager ?

En location meublée, l'électroménager est un poste fréquent de dégradation et de remplacement. Concrètement, un réfrigérateur ou un lave-linge ont une durée de vie moyenne de 10 ans. Passé ce cap, les pannes se multiplient et le remplacement devient inévitable, même sans mauvaise utilisation. La grille de vétusté permet au bailleur de savoir exactement combien il peut retenir en cas de casse prématurée — et au locataire de ne pas payer pour un appareil qui arrivait en fin de vie.

Voici les durées de vie à retenir et deux exemples chiffrés. Notez que tous les appareils électroménagers courants convergent vers la même durée de vie de 10 ans — c'est la norme du secteur, confirmée aussi bien par les fabricants que par les statistiques de pannes. C'est un peu comme la garantie légale de conformité de 2 ans, mais étendue sur une échelle de temps plus longue : après 10 ans, il est normal qu'un appareil tombe en panne.

Appareil	Durée de vie	Vétusté à 5 ans	Vétusté à 8 ans
Réfrigérateur	10 ans	50 %	80 %
Lave-linge	10 ans	50 %	80 %
Plaques de cuisson	10 ans	50 %	80 %
Four / micro-ondes	10 ans	50 %	80 %
Lave-vaisselle	10 ans	50 %	80 %

En clair : ce que vous devez retenir de ce tableau. Tous les appareils électroménagers ont la même durée de vie de 10 ans et le même taux de 10 %/an. Le calcul est donc très simple : un appareil de 5 ans a 50 % de vétusté, un appareil de 8 ans a 80 %, et un appareil de 10 ans ou plus est totalement amorti. Plus l'appareil est ancien, moins la retenue est élevée — et après 10 ans, le remplacement est intégralement à la charge du propriétaire.

Exemple : lave-linge cassé après 8 ans

Le lave-linge a 8 ans (durée de vie 10 ans, taux 10 %/an). Vétusté = 8 × 10 % = 80 %. Coût de remplacement = 450 €. Retenue maximale = 450 × (1 - 0,80) = 90 €. Le locataire ne paie que 90 € sur les 450 € de remplacement.

Exemple : plaques de cuisson endommagées après 3 ans

Les plaques ont 3 ans (durée de vie 10 ans, taux 10 %/an). Vétusté = 3 × 10 % = 30 %. Coût de remplacement = 300 €. Retenue maximale = 300 × (1 - 0,30) = 210 €.

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9. Comparatif : OPAC Paris vs Groupe 3F vs Paris Habitat

Aucune grille officielle unique n'existe en France. Les trois grilles les plus utilisées proviennent d'accords collectifs de bailleurs sociaux — des organismes HLM (Habitations à Loyer Modéré) qui gèrent des centaines de milliers de logements et ont donc une expertise statistique sur la durée de vie réelle des équipements. Ces grilles sont couramment reprises par les bailleurs privés et citées par les tribunaux.

Concrètement, la différence entre ces trois grilles est comparable à celle entre trois compagnies d'assurance : le produit est le même, mais les conditions varient légèrement. L'OPAC de Paris est un peu plus favorable au locataire (franchises plus courtes, donc la vétusté commence plus tôt). Le Groupe 3F est plus favorable au bailleur (franchises plus longues, le locataire paie plus longtemps 100 %). Paris Habitat se situe entre les deux. Voici un comparatif sur les éléments les plus courants.

Élément	OPAC Paris	Groupe 3F	Paris Habitat
Peinture	7 ans (1 an, 15 %)	7 ans (1 an, 14 %)	7 ans (1 an, 14 %)
Moquette	7 ans (1 an, 15 %)	7 ans (1 an, 14 %)	7 ans (1 an, 14 %)
Parquet	15 ans (5 ans, 10 %)	15 ans (9 ans, 14 %)	15 ans (7 ans, 12 %)
Robinetterie	12 ans (3 ans, 10 %)	15 ans (4 ans, 8 %)	15 ans (5 ans, 9 %)
Sanitaires	20 ans (10 ans, 10 %)	20 ans (14 ans, 14 %)	20 ans (12 ans, 12 %)
Portes intérieures	20 ans (8 ans, 8 %)	20 ans (9 ans, 8 %)	20 ans (10 ans, 10 %)

Format : durée de vie (franchise, taux annuel). Les écarts entre grilles sont minimes sur la peinture et la moquette, mais significatifs sur le parquet et la robinetterie.

En clair : ce que vous devez retenir. Les trois grilles les plus utilisées en France convergent largement sur la peinture et la moquette (7 ans de durée de vie, 14-15 % par an). Les écarts se creusent sur le parquet (franchise de 5 à 9 ans selon la grille) et la robinetterie (12 à 15 ans de durée de vie). Pour un investisseur LMNP, le choix de la grille a un impact modéré — l'essentiel est d'en avoir une, signée par les deux parties.

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10. 5 cas pratiques chiffrés étape par étape

Pour chaque cas, nous appliquons la formule complète : identification de l'élément dégradé, calcul du taux de vétusté, détermination de la valeur résiduelle, et montant maximum de la retenue sur le dépôt de garantie. Ces exemples reprennent les durées de vie des grilles présentées dans les sections précédentes.

Prenons un exemple concret pour illustrer la démarche. Sophie a investi dans un T2 meublé à Lyon. Son locataire quitte le logement après 5 ans. À l'état des lieux de sortie, Sophie constate que le canapé est taché, la peinture du séjour est abîmée et le lave-linge ne fonctionne plus. Sans grille de vétusté, Sophie serait tentée de retenir le coût total de remplacement — soit plus de 2 500 €. Avec la grille, elle va constater que la retenue légitime est bien inférieure. Voyons comment calculer chaque poste.

Cas 1 : Canapé taché après 5 ans

Premier constat de Sophie : une large tache de sauce sur le canapé. Sophie avait payé ce canapé 800 € neuf. Sa première réaction serait de retenir 800 €, mais la grille dit autre chose.

• Élément : canapé, valeur neuf 800 €, durée de vie 10 ans, taux 10 %/an
• Vétusté : 5 × 10 % = 50 %
• Valeur résiduelle : 800 × (1 - 0,50) = 400 €
• Retenue maximale : 400 € (sur justificatif : devis de nettoyage ou remplacement)

Autrement dit, après 5 ans d'usage normal, le canapé a déjà perdu la moitié de sa valeur. Sophie ne peut retenir que 400 € — pas 800 €.

Cas 2 : Peinture dégradée après 6 ans

Deuxième constat : la peinture du séjour est abîmée avec des traces noires et des éclats. Le devis de réfection s'élève à 2 000 €. Mais attention : la peinture a 6 ans sur une durée de vie de 7 ans — elle était de toute façon presque en fin de vie.

• Élément : peinture murs séjour, coût réfection 2 000 €, durée 7 ans, franchise 1 an, taux 14 %
• Vétusté : (6 - 1) × 14 % = 70 %
• Retenue maximale : 2 000 × (1 - 0,70) = 600 €

En clair, 70 % du coût de réfection correspond à de l'usure normale. Sophie ne peut retenir que 600 € sur 2 000 €.

Cas 3 : Lave-linge hors service après 8 ans

Troisième constat : le lave-linge ne fonctionne plus. Le locataire affirme qu'il a "juste arrêté de marcher". C'est possible après 8 ans, mais un expert constate que le tambour a été surchargé régulièrement. Il y a bien une part de responsabilité du locataire — mais la vétusté réduit considérablement la facture.

• Élément : lave-linge, remplacement 500 €, durée 10 ans, taux 10 %
• Vétusté : 8 × 10 % = 80 %
• Retenue maximale : 500 × (1 - 0,80) = 100 €

Après 8 ans, le lave-linge a déjà vécu 80 % de sa durée de vie. Sophie ne peut retenir que 100 € sur les 500 € de remplacement.

Cas 4 : Parquet rayé après 12 ans

Quatrième constat : le parquet du séjour est profondément rayé par des meubles déplacés sans protection. Le ponçage-vitrification coûte cher, mais la franchise du parquet est de 9 ans — ce qui signifie que la vétusté ne commence qu'à la dixième année.

• Élément : parquet, ponçage-vitrification 3 000 €, durée 15 ans, franchise 9 ans, taux 14 %
• Vétusté : (12 - 9) × 14 % = 42 %
• Retenue maximale : 3 000 × (1 - 0,42) = 1 740 €

Le parquet est un matériau robuste avec une longue franchise. Même après 12 ans, la vétusté n'est "que" de 42 %. C'est le poste le plus cher de tous les cas pratiques.

Cas 5 : Rideaux déchirés après 4 ans

Cinquième et dernier constat : les rideaux du séjour sont déchirés. À 200 € de remplacement, cela semble modeste. Mais les rideaux ont une durée de vie courte (5 ans) et un taux élevé (20 %/an) — la vétusté joue fortement.

• Élément : rideaux, remplacement 200 €, durée 5 ans, taux 20 %
• Vétusté : 4 × 20 % = 80 %
• Retenue maximale : 200 × (1 - 0,80) = 40 €

Les textiles se déprécient vite. Après 4 ans sur 5 de durée de vie, les rideaux ont perdu 80 % de leur valeur. Sophie ne récupère que 40 €.

Notez que plus l'élément est ancien, plus la vétusté est élevée et plus la retenue diminue. C'est la logique même du système : un élément qui approche de sa fin de vie aurait de toute façon dû être remplacé par le propriétaire. Le locataire ne doit pas financer le renouvellement normal du mobilier et des équipements.

Pour aller plus loin, le cas pratique complet ci-dessous applique cette méthode sur 5 postes simultanément — comme dans un vrai état des lieux de sortie.

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11. Cas complet : T2 meublé après 4 ans — application sur 5 postes

Voici un cas complet, tel qu'un propriétaire LMNP pourrait le rencontrer à la fin d'un bail de 4 ans dans un T2 meublé. Marc a acheté ce T2 en résidence étudiante près de la gare de Lille. Son locataire, Thomas, a été un bon locataire pendant 4 ans mais un usage normal laisse des traces. À l'état des lieux de sortie, Marc constate cinq points de dégradation. Grâce à la grille de vétusté annexée au bail, il sait exactement ce qu'il peut retenir — et ce qu'il ne peut pas.

Poste	Coût neuf	Vétusté	Retenue
Peinture séjour (franchise 1 an, 14 %/an)	1 200 €	(4-1) × 14 % = 42 %	696 €
Moquette chambre (franchise 1 an, 14 %/an)	600 €	(4-1) × 14 % = 42 %	348 €
Canapé taché (10 %/an)	800 €	4 × 10 % = 40 %	480 €
Rideaux déchirés (20 %/an)	150 €	4 × 20 % = 80 %	30 €
Plaques cuisson endommagées (10 %/an)	300 €	4 × 10 % = 40 %	180 €
TOTAL	3 050 €	—	1 734 €

Ce cas illustre l'intérêt concret de la grille de vétusté. Le bailleur récupère un montant justifié et défendable en justice. Le locataire n'est pas surfacturé pour de l'usure normale. Les deux parties y gagnent en transparence.

En clair : ce que ce cas complet vous apprend. Sur 3 050 € de dégradations au prix neuf, la retenue légitime n'est que de 1 734 € — soit 43 % du total. Autrement dit, 57 % du coût correspond à de l'usure normale que le propriétaire devait de toute façon assumer. C'est la raison pour laquelle un bailleur qui retient 3 050 € perdrait en justice : le juge appliquerait la vétusté d'office et pourrait même condamner le bailleur à des pénalités de retard. Avec la grille, Marc sait exactement combien il peut retenir, il le justifie avec des devis, et il est serein.

Comment présenter les retenues au locataire ?

Le bailleur doit adresser au locataire un décompte détaillé justifiant chaque retenue, dans le délai de restitution du dépôt de garantie (1 ou 2 mois selon le cas). Ce décompte doit inclure :

• La description de chaque dégradation (avec photo si possible)
• Le coût de réparation ou remplacement (devis ou facture)
• L'application de la grille de vétusté : âge de l'élément, franchise, taux, montant résiduel
• Le montant retenu (valeur résiduelle uniquement)

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12. Quel impact de la vétusté sur le dépôt de garantie ?

La vétusté a un impact direct sur le montant des retenues que le bailleur peut effectuer sur le dépôt de garantie. Voici les règles essentielles.

Le dépôt de garantie en location meublée

• Montant maximum : 2 mois de loyer hors charges (art. 25-6 loi 89-462)
• Délai de restitution : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois s'il y a des dégradations (art. 22)
• Pénalité de retard : 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé (automatique, sans mise en demeure)

Ce que le bailleur peut retenir

Le principe est simple : le bailleur ne peut retenir que le montant correspondant à la valeur résiduelle après application de la vétusté, et uniquement sur présentation de justificatifs (devis ou factures). Imaginez que vous alliez chez le garagiste après un accrochage : l'assurance ne vous rembourse pas le prix d'une voiture neuve, mais la valeur de votre véhicule au moment de l'accident, déduction faite de l'usure. C'est exactement le même principe. Une retenue forfaitaire "au doigt mouillé" est contestable et sera très probablement rejetée par le juge.

Tableau récapitulatif : vétusté et restitution du dépôt

Ce tableau résume les cinq situations types que vous rencontrerez en tant que bailleur, avec pour chacune le délai de restitution et le type de retenue autorisé. L'article 1731 du Code civil, mentionné ci-dessous, est un texte ancien mais toujours en vigueur : il crée une présomption de bon état du logement en faveur du locataire lorsqu'aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé. Autrement dit, si vous oubliez de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état — et vous ne pourrez rien retenir à la sortie.

Situation à la sortie	Délai restitution	Retenue autorisée
État des lieux conforme	1 mois	Aucune (restitution intégrale)
Dégradations constatées + grille annexée	2 mois	Valeur résiduelle après vétusté, sur justificatifs
Dégradations constatées + pas de grille	2 mois	Appréciation souveraine du juge si contestation
Pas d'état des lieux d'entrée	1 mois	Aucune (présomption de bon état, art. 1731 CC)
Élément au-delà de sa durée de vie	—	Aucune (vétusté 100 %)

Pour un guide complet sur le dépôt de garantie en location meublée (montant, délais, pénalités, procédure de restitution), consultez notre article dédié sur le dépôt de garantie en location meublée.

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13. Comment documenter la vétusté dans l'état des lieux ?

La grille de vétusté ne sert à rien si l'état des lieux n'est pas rigoureusement établi. Voici les bonnes pratiques.

À l'entrée

• Photographier chaque pièce et chaque meuble avec horodatage
• Décrire l'état précisément : "peinture murs séjour : bon état, blanche, sans traces" — pas "RAS"
• Compléter l'inventaire du mobilier (obligatoire en meublé, art. 25-5) avec l'état de chaque élément
• Noter la date de pose ou d'installation si connue (permet de calculer l'âge à la sortie)
• Annexer la grille de vétusté au bail, signée par les deux parties

À la sortie

En cas de désaccord sur l'état du logement à la sortie, chaque partie peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) pour établir un état des lieux contradictoire. Ce professionnel assermenté produit un constat qui a une force probante supérieure devant le tribunal. Le coût est partagé entre bailleur et locataire.

• Comparer pièce par pièce avec l'état des lieux d'entrée
• Photographier chaque dégradation constatée
• Appliquer la grille immédiatement : calculer la vétusté pour chaque poste et noter le montant résiduel
• Faire signer les deux parties sur le montant des retenues prévues

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14. Vétusté et amortissement LMNP : deux notions à ne pas confondre

C'est l'une des confusions les plus fréquentes chez les investisseurs LMNP. La vétusté et l'amortissement décrivent tous deux une perte de valeur dans le temps, mais ils n'ont ni le même objectif, ni les mêmes durées, ni les mêmes conséquences.

Pour comprendre la différence, imaginez deux registres distincts pour le même objet. Le premier registre, c'est la vétusté : il mesure combien l'objet vaut encore dans la relation entre vous et votre locataire. Le second registre, c'est l'amortissement : il mesure combien vous pouvez déduire de vos impôts chaque année. Les deux registres partent du même prix d'achat, mais ils avancent à des rythmes différents et servent à des choses complètement différentes. En clair, la vétusté parle au locataire, l'amortissement parle au fisc.

Pour rappel, l'amortissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un mécanisme comptable prévu par le Code Général des Impôts (CGI, articles 39-1 et 39C) qui permet de répartir le coût d'acquisition d'un bien sur sa durée d'utilisation prévisible. C'est l'un des principaux avantages du régime réel BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) en location meublée.

Critère	Vétusté	Amortissement LMNP
Objectif	Déterminer la part d'usure normale (relation bailleur-locataire)	Réduire le bénéfice imposable BIC (relation contribuable-fisc)
Base juridique	Loi 89-462, décret 2016-382, art. 1755 Code civil	Art. 39-1, 39C et 39B du CGI, PCG
Durée — Peinture	7 ans	Non amortissable (charge d'entretien)
Durée — Canapé	10-15 ans	5-7 ans
Durée — Réfrigérateur	10 ans	5-7 ans
Durée — Parquet	15 ans	15-20 ans (composant Agencements)
Conséquence	Limite la retenue sur le dépôt de garantie	Réduit l'impôt sur le revenu BIC

En clair : ce que vous devez retenir. L'amortissement et la vétusté sont deux mondes différents. L'amortissement est votre allié fiscal : il réduit votre impôt en étalant le coût d'achat sur quelques années. La vétusté est votre cadre juridique : elle détermine ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie du locataire. Les deux coexistent sans se contredire. Un bien peut être "totalement amorti" (VNC = 0 €, c'est-à-dire une Valeur Nette Comptable nulle — le bien est "amorti" dans les livres de comptes) tout en ayant encore une valeur résiduelle vétusté de 30 %.

Prenons un exemple concret pour bien comprendre. Vous achetez un réfrigérateur à 600 € pour votre meublé. Côté amortissement, vous le déduisez sur 5 ans (120 €/an). Après 5 ans, sa VNC est à 0 € — vous avez récupéré fiscalement les 600 €. Côté vétusté, la durée de vie est de 10 ans (10 %/an). Après 5 ans, la vétusté est de 50 %. Si le locataire casse le frigo à ce moment-là, vous pouvez retenir 300 € (50 % de 600 €) sur son dépôt de garantie, même si le bien est "amorti à zéro" dans votre comptabilité. L'amortissement n'a aucun impact sur le calcul de la retenue — ce sont deux logiques indépendantes.

Pour en savoir plus sur les durées d'amortissement par composant, consultez le guide LMNP.AI sur l'amortissement LMNP et la comptabilité LMNP. Pour évaluer l'impact de la vétusté et du renouvellement du mobilier sur votre rentabilité globale, testez notre simulateur de rentabilité locative LMNP.

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15. La vétusté s'applique-t-elle en location saisonnière ?

Non, pas directement. La loi du 6 juillet 1989 et ses dispositions sur la vétusté (art. 3-2, 25-3) ne s'appliquent qu'aux locations à titre de résidence principale. La location saisonnière (meublé de tourisme, Airbnb) relève du Code civil et du Code du tourisme.

En pratique : comment gérer la vétusté en saisonnier ?

• Pas de grille légale obligatoire, mais rien n'interdit d'en utiliser une contractuellement
• Intégrer une clause de vétusté dans les conditions générales de location ou le règlement intérieur
• Documenter l'état du logement et du mobilier avec photos horodatées avant chaque séjour
• Prévoir un dépôt de garantie ou une caution en ligne (Swikly, Superhog) — le locataire saisonnier n'a pas la même protection que le locataire résidentiel

Quelle différence avec les plateformes de type Airbnb ?

Les plateformes comme Airbnb, Booking et Abritel proposent leurs propres mécanismes de protection (AirCover chez Airbnb, par exemple). Ces garanties sont contractuelles et indépendantes de la loi de 1989. Elles fonctionnent sur un système de réclamation dans un délai court après le séjour (14 jours chez Airbnb). Le bailleur doit fournir des preuves photographiques et des devis. Il n'y a pas de grille de vétusté imposée, mais la plateforme peut appliquer un coefficient de vétusté lors du calcul de l'indemnisation.

Impact fiscal de la vétusté pour le loueur saisonnier LMNP

Même si la grille de vétusté ne s'applique pas légalement en saisonnier, la notion de durée de vie reste pertinente sur le plan fiscal. Les dépenses de remplacement de mobilier sont déductibles au régime réel :

• Remplacement à l'identique (même type de meuble) : charge déductible immédiate si valeur unitaire < 500 € HT
• Remplacement par un bien de qualité supérieure : à amortir sur la durée d'utilisation prévue
• Renouvellement complet du mobilier : à amortir par composant (5 à 15 ans selon les éléments)

Pour approfondir les règles comptables et fiscales, consultez le guide LMNP.AI sur la comptabilité LMNP.

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16. Jurisprudence : 5 arrêts clés sur la vétusté

La loi pose le cadre, mais ce sont les tribunaux qui précisent les règles au fil des litiges. En clair, même si vous ne lisez jamais de jurisprudence, ces cinq décisions définissent concrètement ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) faire en tant que bailleur. Elles constituent le socle sur lequel s'appuie tout juge saisi d'un litige sur la vétusté.

La jurisprudence précise les contours de la vétusté et les obligations du bailleur. Voici les cinq décisions les plus importantes.

1. Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-13.245

Principe : le bailleur ne peut retenir sur le dépôt de garantie que les sommes correspondant à des dégradations réellement constatées et justifiées par des devis ou factures. Les retenues forfaitaires sans justificatif sont annulées. L'application de la grille de vétusté est une bonne pratique qui sécurise le bailleur.

2. Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 21-23.173

Principe : la charge de la preuve des dégradations incombe au bailleur. Sans état des lieux d'entrée ou en cas d'état des lieux incomplet, le bailleur ne peut pas démontrer que les dégradations sont imputables au locataire. La grille de vétusté ne compense pas l'absence d'état des lieux.

3. Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n° 99-13.668

Principe : l'article 1755 du Code civil exonère le locataire des réparations causées par la vétusté ou la force majeure. Le bailleur ne peut pas imputer au locataire des travaux qui auraient été nécessaires de toute façon en raison de l'ancienneté des matériaux.

4. Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-21.743

Principe : en l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil crée une présomption de bon état au profit du locataire. Le bailleur qui néglige l'état des lieux d'entrée ne peut pas ensuite invoquer des dégradations pour retenir le dépôt.

5. CA Paris, 10 mars 2020, n° 18/22145

Principe : le juge peut appliquer d'office un abattement pour vétusté même si aucune grille n'est annexée au bail. Le tribunal a retenu un taux de vétusté de 50 % sur la peinture d'un logement occupé 5 ans, réduisant la retenue du bailleur de moitié. Preuve qu'annexer une grille au bail est toujours préférable à laisser le juge décider.

Synthèse jurisprudentielle

Arrêt	Principe retenu	Conséquence pratique
Cass. 1/06/2022	Retenues sur justificatifs uniquement	Toujours joindre devis ou factures
Cass. 30/11/2023	Charge de la preuve sur le bailleur	Documenter et photographier tout
Cass. 3/04/2001	Art. 1755 CC : vétusté exonère le locataire	Ne jamais facturer l'usure normale
Cass. 5/10/2017	Présomption de bon état sans EDL d'entrée	Faire systématiquement l'EDL d'entrée
CA Paris 10/03/2020	Le juge peut appliquer la vétusté d'office	Annexer une grille pour garder le contrôle

En clair : ce que vous devez retenir de ces cinq décisions. Les tribunaux appliquent une logique constante et sans surprise : le bailleur doit prouver les dégradations (pas l'inverse), les retenues doivent être justifiées par des devis ou factures (pas de montants forfaitaires), et la vétusté s'applique toujours — avec ou sans grille annexée au bail. Autrement dit, le juge ne vous fera aucun cadeau si vous ne jouez pas le jeu de la transparence. En revanche, un bailleur qui annexe une grille, documente tout avec des photos et produit des devis est en position de force devant le tribunal.

Pensez à ces cinq arrêts comme aux cinq règles d'or du bailleur prudent : (1) justifiez tout, (2) prouvez tout, (3) ne facturez jamais l'usure normale, (4) faites toujours un état des lieux d'entrée, et (5) annexez une grille pour garder le contrôle du calcul plutôt que de le laisser au juge.

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17. 10 erreurs fréquentes sur la grille de vétusté

Que vous soyez propriétaire ou locataire, ces erreurs sont les plus courantes dans les litiges liés à la vétusté. En les connaissant à l'avance, vous éviterez la majorité des conflits et sécuriserez la gestion de vos locations meublées. LMNP.AI a compilé les erreurs les plus fréquemment sanctionnées par les tribunaux et les Commissions Départementales de Conciliation.

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18. 5 mythes à déconstruire sur la vétusté en location

De nombreuses idées reçues circulent sur la vétusté, aussi bien chez les propriétaires que chez les locataires. Certaines sont tenaces et peuvent mener à des erreurs coûteuses. Voici les cinq mythes les plus répandus — et la réalité juridique derrière chacun.

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19. Modèle de clause grille de vétusté pour bail meublé

Aucun concurrent ne propose de texte juridique prêt à l'emploi. LMNP.AI vous fournit un modèle de clause à intégrer directement dans votre bail meublé. Cette clause est conforme à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et au décret 2016-382.

Que doit contenir l'annexe grille de vétusté ?

L'annexe doit lister chaque élément du logement et du mobilier avec quatre colonnes :

• Désignation de l'élément (peinture, parquet, canapé, réfrigérateur, etc.)
• Durée de vie théorique en années
• Franchise en années (période sans abattement)
• Taux annuel d'abattement en pourcentage

En location meublée, pensez impérativement à inclure les 11 équipements obligatoires du décret 2015-981, ainsi que tout mobilier supplémentaire fourni (canapé, lave-linge, TV, etc.).

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20. Vétusté en SCI et indivision : qui applique la grille ?

La question se pose régulièrement lorsque le bien est détenu via une SCI (Société Civile Immobilière) ou en indivision entre plusieurs propriétaires. Concrètement, qui est responsable de l'application de la grille de vétusté et de la gestion du dépôt de garantie ?

Avant d'aller plus loin, un rappel rapide de ces deux structures. Une SCI est une société créée spécifiquement pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle a sa propre personnalité juridique : c'est la SCI qui est propriétaire du bien, pas les associés individuellement. Imaginez-la comme une "coquille" juridique qui se place entre vous et le logement. L'indivision, à l'inverse, est la situation la plus simple (et la plus fréquente) : plusieurs personnes possèdent ensemble le même bien, chacune avec une quote-part (par exemple 50/50 entre deux frères qui héritent d'un appartement). Il n'y a pas de société : les propriétaires sont directement copropriétaires.

En SCI

La SCI est le bailleur au sens juridique. C'est donc le gérant de la SCI qui signe le bail, annexe la grille de vétusté, réalise les états des lieux et gère les retenues sur le dépôt de garantie. Le gérant agit au nom et pour le compte de la société. Les associés n'interviennent pas directement dans la relation locative.

• Le bail est signé au nom de la SCI, pas au nom des associés individuellement
• Le dépôt de garantie appartient à la SCI et doit figurer dans sa comptabilité
• Les retenues pour dégradation (après application de la vétusté) sont encaissées par la SCI
• Les frais de remise en état sont des charges de la SCI, déductibles selon le régime fiscal choisi (IR ou IS)

En indivision

En indivision, la situation est plus complexe. Tous les indivisaires sont collectivement bailleurs. En pratique, un mandataire commun est souvent désigné (convention d'indivision ou mandat de gestion) pour gérer la location au quotidien.

• Le bail doit idéalement mentionner tous les indivisaires comme bailleurs, ou le mandataire agissant pour le compte de l'indivision
• La grille de vétusté est annexée au bail comme pour tout autre bailleur
• Les retenues sur le dépôt sont réparties entre indivisaires selon leurs quotes-parts, sauf convention contraire
• En cas de désaccord entre indivisaires sur le montant des retenues, les règles de la majorité des deux tiers s'appliquent (art. 815-3 du Code civil) pour les actes de gestion courante

En clair, la principale difficulté de l'indivision est la coordination entre copropriétaires. Quand deux frères possèdent ensemble un studio meublé et que le locataire part en laissant des dégradations, il faut que les deux s'accordent sur le montant de la retenue. La grille de vétusté simplifie cette discussion : le calcul est objectif et ne dépend pas de l'appréciation personnelle de chacun. C'est un argument de plus pour annexer une grille au bail.

En démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer le droit de propriété en deux : la nue-propriété (le droit de posséder le bien à terme) et l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus). Cette situation se rencontre fréquemment lors de successions ou de donations. Concrètement, c'est l'usufruitier qui est le bailleur. C'est donc lui qui signe le bail, annexe la grille de vétusté et gère le dépôt de garantie. Le nu-propriétaire n'intervient pas dans la relation locative. En pratique, les réparations locatives (après application de la vétusté) restent à la charge de l'usufruitier, tandis que les grosses réparations (article 606 du Code civil) incombent au nu-propriétaire.

Quelle que soit la structure de détention (direct, SCI, indivision, démembrement), les règles de la vétusté restent les mêmes. Seul change l'interlocuteur du locataire. L'essentiel est d'identifier clairement qui est le bailleur au sens du bail et de lui confier la responsabilité de la grille de vétusté.

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21. Checklist du bailleur LMNP : vétusté et dépôt de garantie

Voici la liste des actions à mener à chaque étape du bail pour sécuriser la gestion de la vétusté et des retenues sur le dépôt de garantie.

Avant la mise en location

• Choisir une grille de vétusté (Groupe 3F, OPAC, ou personnalisée) et l'annexer au bail meublé
• Conserver les factures d'achat du mobilier et de l'électroménager (preuve de la date d'installation et du prix neuf)
• Photographier chaque pièce et chaque meuble avec un appareil qui horodate les photos
• Préparer un inventaire du mobilier détaillé conforme à l'article 25-5

À l'entrée du locataire

• Réaliser un état des lieux d'entrée contradictoire, détaillé, avec photos
• Faire signer l'inventaire du mobilier avec l'état de chaque élément
• Rappeler au locataire le délai de 10 jours pour compléter l'EDL (art. 3-2)
• Archiver tous les documents en lieu sûr (et en copie numérique)

À la sortie du locataire

• Comparer l'état des lieux de sortie avec celui d'entrée, pièce par pièce et meuble par meuble
• Appliquer la grille de vétusté sur chaque poste de dégradation constaté
• Demander des devis ou factures pour chaque réparation envisagée
• Adresser un décompte détaillé au locataire dans le délai de restitution (1 ou 2 mois)
• Restituer la part non retenue du dépôt de garantie par virement ou chèque

Le rôle de l'assurance PNO

En complément de la grille de vétusté et du dépôt de garantie, l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) constitue un filet de sécurité supplémentaire. Elle couvre les dégâts qui dépassent le montant du dépôt de garantie : dégâts des eaux importants, incendie, vandalisme. L'assurance PNO est une charge déductible au régime réel BIC.

Lorsque les dégradations constatées à la sortie du locataire dépassent le montant du dépôt de garantie (comme dans notre cas pratique avec 234 € d'excédent), deux options s'offrent au bailleur :

• Réclamer le solde au locataire par lettre recommandée, puis le cas échéant devant le tribunal
• Faire jouer l'assurance PNO si les dégradations entrent dans le cadre des garanties (selon les contrats et les franchises)

En appliquant rigoureusement ces principes, vous protégez vos intérêts financiers tout en respectant les droits du locataire. La transparence et la documentation sont vos meilleures alliées pour éviter les litiges et gérer sereinement votre activité LMNP.