Plus-value LMP et non-résidents : fiscalité et avantages en 2026
Les non-résidents fiscaux qui exercent une activité de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) en France bénéficient d'un régime fiscal spécifique sur les plus-values immobilières : un taux forfaitaire de 19 % au lieu du barème progressif, des prélèvements sociaux réduits à 7,5 % pour les résidents UE/EEE/Suisse, et surtout aucune cotisation SSI sur la plus-value à court terme. LMNP.AI détaille toutes les règles applicables en 2026.
Ce guide couvre l'ensemble de la fiscalité des plus-values LMP pour les non-résidents : taux d'imposition, prélèvements sociaux, exonérations art. 151 septies, représentant fiscal, déclaration 2048-IMM et conventions fiscales. Mis à jour avec la loi de finances 2026 qui modifie la prise en compte des revenus étrangers pour la qualification LMP des non-résidents.
Sommaire
- Qui est concerné ? Non-résident fiscal avec activité LMP en France
- Quel est le taux d'imposition de la plus-value pour les non-résidents ?
- L'avantage majeur : pas de cotisations SSI sur la PVCT
- Quelles exonérations sont applicables aux non-résidents LMP ?
- Représentant fiscal et déclaration 2048-IMM
- Conventions fiscales : les principaux pays
- Exemple comparatif : non-résident UE vs résident LMP
Ce guide est fait pour vous si :
- Vous vivez à l'étranger et possédez un ou plusieurs biens meublés en France
- Vous envisagez de revendre un bien LMP depuis l'étranger
- Vous êtes expatrié et vous demandez si le statut LMP est plus avantageux que le LMNP
- Vous voulez comprendre la différence entre PS de 7,5 % et 17,2 % selon votre pays
1. Qui est concerné ? Non-résident fiscal avec activité LMP en France
Un non-résident fiscal français est une personne dont le domicile fiscal est situé hors de France au sens de l'article 4 B du CGI. Cette personne peut néanmoins posséder des biens immobiliers en France et exercer une activité de location meublée qui la qualifie de LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
En clair : vous vivez à l'étranger (expatrié, retraité au Portugal, frontalier en Suisse…), mais vous possédez un ou plusieurs appartements meublés en France qui vous rapportent plus de 23 000 € de loyers par an. Si ces loyers dépassent aussi vos autres revenus d'activité, vous êtes LMP — même sans résider en France. Et c'est là que le régime devient particulièrement intéressant.
Les deux conditions du statut LMP (art. 155 IV CGI)
Les conditions pour être qualifié LMP sont identiques pour les résidents et les non-résidents :
- Recettes brutes de location meublée supérieures à 23 000 € sur l'année civile
- Recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BNC, BA, autres BIC)
Changement majeur de la loi de finances 2026
Depuis la loi de finances 2026, les revenus d'activité perçus à l'étranger sont désormais pris en compte pour la comparaison avec les recettes de location meublée. Concrètement, un expatrié percevant un salaire élevé à l'étranger verra ce salaire inclus dans le calcul du seuil — ce qui peut le faire basculer de LMP à LMNP. Avant cette réforme, seuls les revenus d'activité de source française étaient retenus.
Point de vigilance
Si vous êtes non-résident et que vos revenus d'activité étrangers dépassent vos loyers meublés français, vous n'êtes plus LMP mais LMNP non-résident — avec un régime de plus-value complètement différent (plus-value des particuliers avec abattements pour durée de détention).
Profils typiques concernés
- Expatrié sans activité salariée à l'étranger (retraité, rentier) dont les loyers meublés français dépassent 23 000 €
- Investisseur étranger ayant constitué un patrimoine locatif meublé important en France
- Français installé hors de France avec un salaire étranger inférieur à ses recettes de location meublée
2. Quel est le taux d'imposition de la plus-value pour les non-résidents ?
Les non-résidents bénéficient d'un taux forfaitaire de 19 % sur leurs plus-values immobilières réalisées en France (article 244 bis A du CGI), au lieu du barème progressif de l'impôt sur le revenu applicable aux résidents. Ce taux fixe constitue souvent un avantage pour les contribuables dont le taux marginal d'imposition (TMI) serait supérieur à 19 %.
Concrètement : un résident français au TMI de 41 % paierait 41 % d'IR sur sa PVCT. Un non-résident, quel que soit son niveau de revenus à l'étranger, ne paie que 19 %. C'est un peu comme un forfait : le taux est le même que vous gagniez 40 000 € ou 400 000 € par an dans votre pays de résidence.
Zone grise juridique : 19 % ou 20 % pour la PVCT du LMP ?
L'application du taux de 19 % (art. 244 bis A) à la PVCT des LMP non-résidents fait débat en doctrine. Certains cabinets fiscaux considèrent que la PVCT, étant un bénéfice d'exploitation (BIC), relèverait plutôt du taux minimum de 20 % prévu par l'article 197 A du CGI. En pratique, le taux de 19 % est le plus couramment appliqué par les notaires lors de la cession. En cas de doute, consultez un avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité internationale.
Décomposition de la fiscalité applicable
| Composante | Non-résident UE/EEE/Suisse | Non-résident hors UE |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (taux forfaitaire) | 19 % | 19 % |
| Prélèvements sociaux | 7,5 % | 17,2 % |
| Total (hors surtaxe) | 26,5 % | 36,2 % |
| Surtaxe si PV nette > 50 000 € | Non applicable en LMP (PV professionnelles) | |
Le prélèvement de solidarité de 7,5 % (arrêt de Ruyter)
Depuis l'arrêt de Ruyter (CJUE, 26 février 2015) et la LFSS 2019, les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse sont exonérés de CSG et de CRDS sur leurs revenus du patrimoine de source française. Ils ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des 17,2 % de prélèvements sociaux.
Pour bénéficier de ce taux réduit, il faut fournir au notaire un justificatif d'affiliation au régime de sécurité sociale de votre pays de résidence (carte européenne d'assurance maladie, certificat A1, attestation de la caisse locale).
Concrètement : si vous vivez en Belgique, en Allemagne ou en Espagne et que vous vendez un bien LMP en France, demandez à votre caisse d'assurance maladie locale un certificat d'affiliation. Transmettez-le au notaire avant la vente. Sans ce document, le notaire appliquera par défaut le taux plein de 17,2 % et vous devrez ensuite réclamer le remboursement — une procédure qui peut prendre 12 à 18 mois.
Surtaxe PV > 50 000 € : pas applicable en LMP
La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées (art. 1609 nonies G du CGI, barème de 2 à 6 %) ne s'applique qu'aux plus-values des particuliers (art. 150 U et suivants). En tant que LMP au régime professionnel, vos plus-values relèvent des BIC et ne sont pas soumises à cette surtaxe. En revanche, si vous êtes LMNP (régime des particuliers), la surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable.
3. L'avantage majeur : pas de cotisations SSI sur la plus-value à court terme
C'est le point le plus important de ce guide et l'avantage fiscal le plus significatif du statut LMP non-résident. En France, un LMP résident qui réalise une plus-value à court terme (PVCT) lors de la cession d'un bien doit payer des cotisations SSI d'environ 30 % sur cette PVCT, en plus de l'impôt sur le revenu.
En clair : imaginez la SSI comme une « facture supplémentaire » que seuls les résidents doivent payer. C'est comme si, en plus de votre impôt, on vous demandait 30 % du montant pour financer votre couverture sociale. Un non-résident, déjà couvert par le système de son pays de résidence, n'a pas à payer cette facture. Sur une PVCT de 100 000 €, cela représente 30 000 € d'économie.
Pourquoi les non-résidents échappent-ils à la SSI ?
Les non-résidents LMP ne sont pas affiliés à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) française. Cette non-affiliation repose sur deux fondements :
- Résidents UE/EEE/Suisse : le règlement européen CE 883/2004 pose le principe d'unicité du régime social — un contribuable ne peut être affilié qu'à un seul régime de sécurité sociale. Si vous êtes déjà affilié dans votre pays de résidence, la SSI française ne peut pas vous affilier.
- Résidents hors UE : en l'absence de convention de sécurité sociale bilatérale, l'URSSAF ne procède généralement pas à l'affiliation des bailleurs non-résidents sans autre activité professionnelle en France. En pratique, ces loueurs ne paient que les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
Comparaison chiffrée de l'impact SSI
| Élément | LMP résident | LMP non-résident (UE) |
|---|---|---|
| PVCT brute | 50 000 € | 50 000 € |
| IR sur la PVCT | TMI 30 % = 15 000 € | 19 % = 9 500 € |
| Cotisations SSI (~30 %) | 15 000 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux | 0 € (inclus dans SSI) | 7,5 % = 3 750 € |
| Total prélevé | 30 000 € | 13 250 € |
Économie pour le non-résident UE
Sur une PVCT de 50 000 €, le non-résident UE paie 13 250 € contre 30 000 € pour un résident au TMI 30 % — soit une économie de 16 750 € (56 % de moins). L'absence de cotisations SSI et le taux forfaitaire de 19 % font toute la différence.
PVCT et PVLT en LMP non-résident
Rappel du mécanisme de la plus-value à court terme LMP : en régime des plus-values professionnelles, la plus-value se décompose en deux parts :
- Plus-value à court terme (PVCT) : correspond aux amortissements déduits pendant la période de détention. Elle est taxée au taux forfaitaire de 19 % pour un non-résident (au lieu du barème progressif), sans cotisations SSI.
- Plus-value à long terme (PVLT) : correspond à la hausse réelle de la valeur du bien. Elle est taxée à 12,8 % (prélèvement forfaitaire) + prélèvements sociaux. En pratique, elle peut être exonérée via l'article 151 septies.
4. Quelles exonérations sont applicables aux non-résidents LMP ?
Les exonérations de plus-value professionnelle prévues par le CGI s'appliquent aux non-résidents dans les mêmes conditions que pour les résidents. C'est un avantage considérable, car ces exonérations permettent d'effacer totalement l'imposition sur la plus-value après seulement 5 ans d'activité LMP.
Article 151 septies : exonération pour les petites entreprises
C'est l'exonération la plus couramment utilisée par les LMP. Conditions :
- Activité LMP exercée depuis au moins 5 ans de manière continue
- Recettes HT moyennes des deux dernières années inférieures aux seuils suivants :
| Seuil de recettes HT | Niveau d'exonération | IR | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|---|
| Moins de 90 000 € | Exonération totale | 0 % | 0 % |
| Entre 90 000 € et 126 000 € | Exonération partielle dégressive | Prorata | Prorata |
| Plus de 126 000 € | Aucune exonération 151 septies | 19 % | 7,5 % ou 17,2 % |
L'exonération art. 151 septies couvre à la fois l'IR et les prélèvements sociaux. Un non-résident UE éligible ne paie donc strictement rien sur sa plus-value après 5 ans de LMP avec des recettes inférieures à 90 000 €.
En clair : c'est le scénario idéal. Un résident LMP éligible à l'art. 151 septies voit son IR et ses PS exonérés, mais doit quand même payer ~30 % de SSI sur la PVCT. Un non-résident éligible, lui, ne paie ni IR, ni PS, ni SSI — la plus-value est totalement exonérée de tout prélèvement. C'est l'un des rares cas en fiscalité française où l'on atteint une imposition de 0 % sur une plus-value immobilière.
Article 151 septies A : départ à la retraite
L'exonération pour départ à la retraite est également applicable aux non-résidents. Conditions principales :
- Activité LMP exercée depuis au moins 5 ans
- Cessation de l'activité LMP dans les 24 mois suivant le départ à la retraite (ou inversement)
- L'entreprise ne dépasse pas les seuils de l'art. 151 septies ou a un chiffre d'affaires inférieur à 250 000 €
L'exonération porte sur l'IR mais pas sur les prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 % restent dus).
Article 238 quindecies : cession d'entreprise
Si la valeur de l'ensemble des éléments transmis (hors immeubles) est inférieure à 500 000 €, une exonération totale est possible. Entre 500 000 € et 1 000 000 €, l'exonération est partielle et dégressive. Cette exonération concerne plutôt la cession d'un fonds de commerce ou d'une branche complète d'activité — elle est moins fréquente en location meublée.
Article 151 septies B : abattement pour durée de détention sur la PVLT
Pour les LMP dont les recettes dépassent les seuils de l'art. 151 septies, l'article 151 septies B prévoit un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année, conduisant à une exonération totale de la PVLT après 15 ans. Cet abattement couvre l'IR et les prélèvements sociaux.
5. Représentant fiscal et déclaration 2048-IMM
La vente d'un bien immobilier en France par un non-résident implique des obligations déclaratives spécifiques. Le mécanisme est différent de celui applicable aux résidents : l'impôt est prélevé directement par le notaire au moment de la vente.
La déclaration 2048-IMM
Pour toute cession d'un immeuble en France, le notaire établit et dépose la déclaration n° 2048-IMM auprès du service des impôts dont dépend le bien vendu. Cette déclaration contient le calcul de la plus-value, les éventuelles exonérations applicables et le montant de l'impôt dû. Le notaire prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse au Trésor public.
Quand faut-il désigner un représentant fiscal ?
La désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire dans deux cas cumulatifs :
- Le vendeur réside hors de l'UE, de l'EEE ou d'un pays ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France
- Le prix de cession dépasse 150 000 € (seuil apprécié par vendeur, pas par bien)
| Situation du vendeur | Prix ≤ 150 000 € | Prix > 150 000 € |
|---|---|---|
| Résident UE/EEE | Pas de représentant | Pas de représentant |
| Résident hors UE (avec convention) | Pas de représentant | Pas de représentant |
| Résident hors UE (sans convention) | Pas de représentant | Représentant obligatoire |
Le représentant fiscal signe la déclaration 2048-IMM, vérifie le calcul de la plus-value et assume la responsabilité du paiement de l'impôt. Son coût se situe généralement entre 0,5 % et 1 % du prix de vente, avec un minimum de 1 500 à 3 000 €.
Concrètement : pour une vente à 300 000 €, comptez entre 1 500 € et 3 000 € de frais de représentation fiscale. C'est un coût supplémentaire, mais il est largement compensé par les économies fiscales du statut non-résident (pas de SSI, taux forfaitaire 19 %). Un bon réflexe : anticipez la désignation du représentant fiscal au moins 2 mois avant la vente pour éviter les retards de signature.
Bon à savoir
Les résidents de l'UE et de l'EEE sont dispensés de représentant fiscal quel que soit le montant de la vente, depuis la loi de finances rectificative pour 2014 (art. 62). Sont également dispensés les résidents de pays ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, ainsi qu'une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement.
6. Conventions fiscales : les principaux pays
La quasi-totalité des conventions fiscales bilatérales signées par la France attribuent le droit d'imposer les plus-values immobilières au pays de situation du bien (la France, dans notre cas). Ce principe est conforme au modèle OCDE (article 13 §1). Toutefois, la convention peut prévoir des mécanismes d'élimination de la double imposition dans le pays de résidence.
Traitement par les principaux pays de résidence
| Pays de résidence | Imposition en France | Mécanisme d'élimination de la double imposition |
|---|---|---|
| Belgique | 19 % + 7,5 % PS | Exonération en Belgique (PV immobilière non imposée si détention > 5 ans) |
| Suisse | 19 % + 7,5 % PS | Exemption avec réserve de progressivité en Suisse |
| Luxembourg | 19 % + 7,5 % PS | Crédit d'impôt au Luxembourg pour l'impôt payé en France |
| Royaume-Uni | 19 % + 17,2 % PS | Crédit d'impôt au UK (tax credit) pour l'impôt payé en France |
| Allemagne | 19 % + 7,5 % PS | Exemption avec réserve de progressivité en Allemagne |
| États-Unis | 19 % + 17,2 % PS | Foreign tax credit (crédit d'impôt) aux États-Unis |
| Canada | 19 % + 17,2 % PS | Crédit pour impôt étranger au Canada |
| Émirats arabes unis | 19 % + 17,2 % PS | Pas d'impôt sur les PV aux EAU — pas de double imposition |
| Singapour | 19 % + 17,2 % PS | Pas d'impôt sur les PV à Singapour — pas de double imposition |
Attention au Royaume-Uni post-Brexit
Depuis le Brexit, le Royaume-Uni n'est plus membre de l'UE/EEE. Les résidents britanniques sont donc soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % (au lieu de 7,5 % pour les résidents UE) sur leurs plus-values françaises. Toutefois, la convention fiscale franco-britannique prévoit bien un crédit d'impôt pour éviter la double imposition.
LFSS 2026 : pas d'impact sur les plus-values immobilières LMP
La hausse de CSG de 1,4 point prévue par la LFSS 2026 s'applique uniquement aux revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values mobilières, assurance-vie), qui passent à 18,6 %. Les plus-values immobilières, y compris celles réalisées par les non-résidents LMP, ne sont pas concernées : les non-résidents hors UE/EEE/Suisse restent soumis à 17,2 % de PS, et les résidents UE/EEE/Suisse à 7,5 % (prélèvement de solidarité seul, arrêt de Ruyter). Le taux global pour un non-résident hors UE reste donc à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS).
Remarque importante : même si la convention fiscale attribue le droit d'imposer à la France, le pays de résidence peut aussi imposer la plus-value (double imposition potentielle). Le mécanisme d'élimination (crédit d'impôt ou exemption) permet d'éviter cette double charge, mais il convient de vérifier la convention applicable à votre situation personnelle.
En clair : la France prélève toujours son impôt sur la plus-value (19 % + PS). Si votre pays de résidence veut aussi taxer cette même plus-value, la convention fiscale intervient comme un « arbitre » pour éviter que vous ne payiez deux fois. Deux mécanismes existent : soit votre pays exempte la plus-value (c'est le cas en Belgique, en Allemagne, en Suisse), soit il vous accorde un crédit d'impôt égal à ce que la France a prélevé (cas du Luxembourg, des États-Unis, du Canada). Dans les deux cas, vous ne payez pas double.
7. Exemple comparatif : non-résident UE vs résident LMP
Prenons un exemple concret pour illustrer l'avantage fiscal du statut LMP non-résident par rapport au LMP résident. LMNP.AI compare les deux situations sur la base d'un même bien et d'une même plus-value.
Hypothèses
- Bien acquis : 300 000 € (hors frais) en 2020
- Prix de cession : 350 000 € en 2026 (6 ans de détention)
- Amortissements déduits : 48 000 € (composants sur la part immobilière)
- Valeur nette comptable (VNC) : 300 000 € - 48 000 € = 252 000 €
- Plus-value totale : 350 000 € - 252 000 € = 98 000 €
- Dont PVCT (= amortissements) : 48 000 €
- Dont PVLT (= hausse réelle) : 50 000 €
- Activité LMP depuis plus de 5 ans, recettes < 90 000 € → exonération art. 151 septies applicable
Résultat avec exonération art. 151 septies
| Poste | LMP résident (TMI 30 %) | LMP non-résident (UE) |
|---|---|---|
| IR sur PVCT (48 000 €) | 0 € (exonéré) | 0 € (exonéré) |
| IR sur PVLT (50 000 €) | 0 € (exonéré) | 0 € (exonéré) |
| Prélèvements sociaux | 0 € (exonéré) | 0 € (exonéré) |
| Cotisations SSI sur PVCT | ~14 400 € (30 %) | 0 € |
| Total prélevé | ~14 400 € | 0 € |
Avantage du non-résident avec exonération 151 septies
L'exonération art. 151 septies efface l'IR et les prélèvements sociaux pour les deux profils. Mais le résident LMP reste redevable des cotisations SSI (~30 %) sur la PVCT, car les cotisations SSI ne sont pas couvertes par l'exonération 151 septies. Le non-résident, non affilié à la SSI, ne paie strictement rien.
Résultat SANS exonération (recettes > 126 000 €)
| Poste | LMP résident (TMI 30 %) | LMP non-résident (UE) |
|---|---|---|
| IR sur PVCT (48 000 €) | 30 % = 14 400 € | 19 % = 9 120 € |
| IR sur PVLT (50 000 €) | 12,8 % = 6 400 € | 19 % = 9 500 € |
| Prélèvements sociaux (PVLT) | 17,2 % = 8 600 € | 7,5 % = 3 750 € |
| Cotisations SSI sur PVCT | 30 % = 14 400 € | 0 € |
| PS sur PVCT | 0 € (inclus SSI) | 7,5 % = 3 600 € |
| Total prélevé | 44 500 € | 25 970 € |
Même sans exonération, le non-résident UE économise 18 530 € par rapport au résident LMP, principalement grâce à l'absence de cotisations SSI et au taux réduit de prélèvements sociaux. L'écart se creuse encore davantage pour les résidents dont le TMI est supérieur à 30 %.
Concrètement : sur cette vente à 350 000 €, le non-résident UE conserve 324 030 € après impôts, contre 305 500 € pour le résident au TMI 30 %. C'est comme si le non-résident avait vendu son bien 18 530 € plus cher. Et si le résident est au TMI 41 %, l'écart grimpe encore : le surcoût SSI + barème progressif représente alors plus de 25 000 € de différence.
En résumé : les 5 avantages du LMP non-résident sur la plus-value
- Taux forfaitaire de 19 % au lieu du barème progressif (jusqu'à 45 % pour les résidents)
- Pas de cotisations SSI sur la PVCT — économie de ~30 % du montant
- PS réduits à 7,5 % pour les résidents UE/EEE/Suisse (au lieu de 17,2 %)
- Exonération totale possible après 5 ans (art. 151 septies) — IR + PS = 0 €
- Pas de double imposition grâce aux conventions fiscales (exemption ou crédit d'impôt)
Guides complémentaires LMNP.AI
- Plus-value LMP : calcul VNC, PVCT/PVLT et exonérations
- Plus-value à court terme LMP : calcul et imposition détaillée
- Plus-value à long terme LMP : calcul, abattements et fiscalité
- Exonération de plus-value LMP : art. 151 septies et conditions
- Guide complet du statut LMP en 2026
- LMP vs LMNP : différences, seuils et comparatif
- LMNP non-résident : fiscalité et déclaration
- Cotisations sociales LMNP et LMP : SSI vs prélèvements sociaux