Mis à jour le 15 avril 2026 — Loi Le Meur 2024, LFI 2025 art. 84 et Cass. 3e civ. 25/01/2024 intégrées
Résidence secondaire en LMNP 2026 : fiscalité, bail, plus-value et loi Le Meur
Vous pouvez louer votre résidence secondaire en LMNP — en location saisonnière (Airbnb, Booking) ou en bail code civil longue durée. La fiscalité est identique au LMNP classique : BIC au micro-BIC (plafond 83 600 € classé ou 15 000 € non classé depuis la loi Le Meur) ou au régime réel avec amortissements. Mais la RS impose des obligations spécifiques : taxe d'habitation majorée jusqu'à +60 % en zone tendue (657 villes en 2026), enregistrement mairie, changement d'usage (amende 100 000 € post-loi Le Meur), pas d'exonération de plus-value (36,2 % avec réintégration des amortissements LFI 2025). LMNP.AI vous guide sur les 2 cas de figure, les 3 régimes, les 22 FAQ et 3 cas chiffrés.
Ce guide exhaustif couvre : (1) la distinction louer sa propre RS vs investir pour louer (différence de déduction x3), (2) le choix entre bail code civil et bail saisonnier, (3) la fiscalité LMNP 2026 avec nouveaux plafonds, (4) les taxes cumulées (THRS 60 %, CFE, taxe de séjour), (5) la loi Le Meur 2024 et Declaloc, (6) le changement d'usage et sanctions 100 000 €, (7) la plus-value avec réintégration LFI 2025, (8) IFI, PNO et URSSAF, (9) 3 cas chiffrés et (10) 22 FAQ exhaustives.
Références légales mobilisées dans ce guide
Code général des impôts
Art. 50-0 (micro-BIC), 79 (traitements et salaires), 155 IV (statut LMP), 150 U (PV particuliers), 150 VB III (LFI 2025 réintégration amort.), 965 et 974 (IFI), 1407 (taxe habitation), 1407 ter (surtaxe), 1447 (CFE), 261 D 4° (services para-hôteliers)
Code de la construction et de l'habitation
Art. L.631-7 (changement d'usage), L.651-2 (amende 100 000 €), L.126-26 (DPE obligatoire), L.631-12 (résidences étudiantes exemption PV)
Code du tourisme et Code civil
L.324-1-1 Code tourisme (120 jours RP, numéro enregistrement), art. 1709 et suivants C. civ. (bail code civil)
Textes 2024-2026
Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024 (amende 100 000 €, Declaloc, DPE tourisme), LFI 2025 n° 2025-127 (art. 84 réintégration PV, art. 39 plafonds 83 600 €), décret n° 2023-822 du 25/08/2023 (3 697 communes zone tendue)
Jurisprudence
Cass. 3e civ. 25 janvier 2024 n° 22-21.455 (clause bourgeoise et location courte durée civile/commerciale) · Cons. const. n° 2017-689 QPC du 08/02/2018 (LMP automatique)
Mis à jour le 15 avril 2026 · double vérification Légifrance et BOFiP
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Plus de 200 dossiers de résidences secondaires LMNP accompagnés. Guide complémentaire au location saisonnière et à la loi Le Meur 2024.
Sommaire
- Les 2 cas de figure : louer sa RS vs investir pour louer
- Quel bail utiliser ? Code civil vs saisonnier
- Clause bourgeoise : jurisprudence Cass. 25/01/2024
- Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC vs régime réel
- Prorata jours loués : calcul détaillé
- Taxes : THRS 60 %, CFE, taxe de séjour
- Loi Le Meur 2024 et Declaloc
- Changement d'usage : amende 100 000 €
- Plus-value 36,2 % + réintégration LFI 2025
- IFI, PNO, URSSAF : obligations annexes
- La RS peut-elle faire basculer en LMP ?
- 3 cas chiffrés détaillés
- 7 erreurs fréquentes à éviter
- FAQ (22 questions)
1. Les 2 cas de figure : louer sa RS vs investir pour louer en RS
C'est la distinction que personne ne fait clairement en amont — et c'est pourtant fondamental. Il existe deux situations radicalement différentes.
Vous possédez une résidence secondaire (maison de vacances, appartement en station) et vous la louez en meublé pendant vos absences.
- Location saisonnière (Airbnb, Booking)
- Usage mixte : personnel + locatif
- Charges et amortissements au prorata des jours loués
- Enregistrement mairie + taxe de séjour
- Contraintes loi Le Meur renforcées
Vous achetez un bien et le louez en meublé à un locataire dont ce n'est pas la résidence principale (pied-à-terre, société, expatrié, étudiant dont les parents louent).
- Bail code civil (durée et loyer libres)
- Location à 100 % (pas d'usage personnel)
- Charges et amortissements déductibles à 100 %
- Pas de taxe de séjour, pas d'enregistrement tourisme
- Moins impacté par la loi Le Meur
En clair : dans le cas 1, vous êtes un particulier qui arrondit ses fins de mois. Dans le cas 2, vous êtes un investisseur immobilier classique — la seule différence avec un bail meublé classique, c'est que votre locataire n'y habite pas à titre principal, ce qui vous donne accès au bail code civil (beaucoup plus souple que le bail d'habitation de la loi 1989).
Exemple chiffré : l'impact du prorata sur la déduction
Appartement à 200 000 €, charges annuelles 5 000 €, amortissements 6 000 € :
- Cas 1 (votre RS, louée 120 jours/an) : déduction = 120/365 = 33 % → 3 617 € déduits
- Cas 2 (bail code civil, loué 365 jours/an) : déduction = 100 % → 11 000 € déduits
À revenu locatif égal, la déduction est 3 fois supérieure dans le cas 2.
Erreur fréquente : confondre les deux cas
Beaucoup d'articles mélangent « louer sa maison de vacances sur Airbnb » et « investir dans un pied-à-terre à louer en bail code civil ». Les obligations, le bail, la fiscalité (prorata vs 100 %) et les contraintes administratives sont radicalement différentes. Vérifiez d'abord dans quel cas vous êtes avant de choisir un régime.
2. Quel bail utiliser ? Code civil vs saisonnier
Le type de bail dépend de la durée et du profil du locataire. Voici les deux options principales.
| Critère | Bail saisonnier | Bail code civil |
|---|---|---|
| Durée | < 90 jours consécutifs | Libre (1 mois à plusieurs années) |
| Loyer | Libre | Libre (pas d'encadrement) |
| Dépôt de garantie | Libre | Libre (souvent 3-4 mois) |
| Renouvellement | Non | Tacite reconduction possible |
| Enregistrement mairie/Declaloc | Obligatoire | Non requis |
| Taxe de séjour | Oui (collectée par plateforme) | Non |
| Changement d'usage | Selon commune | Selon commune (plus rare) |
| DPE obligatoire | Oui (renforcé loi Le Meur) | Oui (CCH L.126-26) |
| Usage type | Touristes, vacanciers | Société, pied-à-terre, expatrié |
Pas de limite de 120 jours pour une RS
La limite de 120 jours/an (art. L.324-1-1 du Code du tourisme) ne concerne que la location de sa résidence principale. Pour une résidence secondaire, il n'y a pas de plafond de jours au titre de cette disposition. Vous pouvez louer 365 jours par an si vous le souhaitez. En revanche, la commune peut imposer un changement d'usage (art. L.631-7 CCH) avec des limites propres.
Pour en savoir plus sur le bail code civil, consultez notre guide dédié : bail code civil en location meublée. Pour les différents types de baux, consultez notre comparatif complet.
3. Clause bourgeoise : jurisprudence Cass. 25/01/2024
Avant de louer votre RS en meublé, vérifiez que le règlement de copropriété ne l'interdit pas. Deux types de clauses :
- Clause d'habitation bourgeoise exclusive : interdit toute activité commerciale, y compris en principe la location meublée saisonnière
- Clause d'habitation bourgeoise simple : autorise les professions libérales et la location — c'est le cas le plus courant
Arrêt Cass. 3e civ. 25 janvier 2024, n° 22-21.455 — Revirement
La Cour de cassation a renversé sa jurisprudence : la location meublée de courte durée n'est pas commerciale par nature. Elle n'est qualifiée de commerciale qu'à condition d'être accompagnée de services para-hôteliers significatifs au sens de l'article 261 D 4° du CGI — au moins trois des quatre services suivants :
- Nettoyage régulier des locaux (pas seulement au départ)
- Petit déjeuner servi
- Fourniture du linge de maison
- Accueil personnalisé de la clientèle
Impact pratique : en l'absence de ces services, l'activité reste civile même en courte durée. La clause bourgeoise exclusive n'interdit donc pas la location meublée touristique classique (sans services). Plus difficile pour un syndicat de copropriété de faire cesser une location Airbnb.
En cas de doute sur votre règlement, consultez le syndic avant de publier une annonce. Une assemblée générale peut aussi voter à la majorité des 2/3 (art. 26 loi 1965) l'interdiction de la location meublée touristique, depuis la loi Le Meur 2024.
4. Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC vs régime réel
La fiscalité est strictement identique que vous louiez votre RS ou un bien d'investissement classique. Les revenus sont déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), au micro-BIC ou au régime réel.
| Régime | Location longue durée (bail code civil) | Saisonnier non classé | Saisonnier classé |
|---|---|---|---|
| Plafond micro-BIC 2025 | 77 700 € | 15 000 € (loi Le Meur) | 77 700 € |
| Plafond micro-BIC 2026 | 83 600 € | 15 000 € | 83 600 € |
| Abattement micro-BIC | 50 % | 30 % (loi Le Meur) | 50 % |
| Case 2042-C-PRO | 5ND | 5NJ | 5NH (nouveau 2026) |
| Régime réel | Charges réelles + amortissements déductibles | ||
| Amortissements | 100 % (bien loué) | Prorata jours loués | Prorata jours loués |
Pour une RS louée en saisonnier, trois régimes coexistent selon le profil :
- Micro-BIC non classé : 15 000 € de plafond / 30 % d'abattement depuis la loi Le Meur — devenu peu attractif
- Micro-BIC classé (Atout France 1 à 5 étoiles) : 83 600 € de plafond / 50 % d'abattement en 2026 — de loin le meilleur au micro
- Régime réel : déduction des charges réelles + amortissements au prorata — presque toujours préférable si charges > 30 % des recettes
Loi Le Meur : micro-BIC saisonnier non classé = 30 % / 15 000 €
Depuis la loi Le Meur 2024, les meublés de tourisme non classés ne bénéficient plus que de 30 % d'abattement avec un plafond de 15 000 € de recettes. Si vous louez votre RS en saisonnier sans la faire classer, le micro-BIC est devenu très défavorable. Le régime réel est presque toujours préférable — ou faites classer votre meublé.
Exemple : 12 000 € de loyers saisonniers (TMI 30 %, RS 120 jours)
- Micro-BIC non classé 30 % : 12 000 - 3 600 = 8 400 € imposables → IR 2 520 € + PS 1 445 € = 3 965 €
- Micro-BIC classé 50 % : 12 000 - 6 000 = 6 000 € imposables → IR 1 800 € + PS 1 032 € = 2 832 €
- Régime réel (charges prorata 1 644 € + amortissements prorata 4 356 €) : 12 000 - 6 000 = 6 000 € → IR 1 800 € + PS 1 032 € = 2 832 €
Le classement en meublé de tourisme ou le régime réel font économiser plus de 1 100 €/an face au micro-BIC non classé.
5. Prorata jours loués : calcul détaillé et pièges
Le calcul du prorata est spécifique au cas 1 (louer sa propre RS). Méconnu et souvent mal appliqué par les propriétaires.
Règle de calcul
Le prorata = nombre de jours loués effectivement / 365. Il s'applique aux charges et amortissements (intérêts d'emprunt, assurance PNO, copropriété, amortissements bien et mobilier, frais de gestion).
Exemple détaillé — Maison Biarritz 350 000 €
- Amortissement bien : 350 000 × 85 % (hors terrain) / 30 ans = 9 917 €/an
- Amortissement mobilier : 10 000 € / 7 ans = 1 429 €/an
- Charges annuelles (PNO, copropriété, TF) : 4 500 €/an
- Intérêts d'emprunt : 6 000 €/an
- Total charges + amortissements : 21 846 €/an
- Louée 100 jours/an → prorata 100/365 = 27,4 %
- Montant déductible : 21 846 × 27,4 % = 5 986 €
Charges exclusives à la location (100 % déductibles)
Certaines charges sont exclusivement liées à l'activité locative et déductibles à 100 % sans prorata :
- Commissions Airbnb/Booking/Abritel
- Frais de conciergerie (ménage entre locations, accueil)
- Taxe de séjour reversée (non imposable, hors assiette)
- Frais de publicité (annonces, photos pro)
- Frais d'enregistrement, de classement Atout France
- Frais de comptabilité LMNP
Piège : la CFE et la taxe de séjour
La CFE est déductible à 100 % (charge commerciale). La taxe d'habitation RS en revanche n'est pas déductible (charge privée, sauf si le bien est exclusivement loué toute l'année en bail code civil).
6. Toutes les taxes : THRS 60 %, CFE, taxe de séjour
C'est le sujet que les guides concurrents traitent le plus mal. Voici le récapitulatif complet des taxes applicables à une RS louée en LMNP.
Taxe d'habitation résidence secondaire (THRS)
Depuis 2023, la taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée — mais la THRS est maintenue (art. 1407 CGI). Le propriétaire la paie si le bien est vacant au 1er janvier ou s'il l'occupe.
Mythe : « La taxe d'habitation a été supprimée »
Faux pour les résidences secondaires. Seule la TH sur la résidence principale a été supprimée en 2023. La TH sur les RS est maintenue intégralement — et même surtaxée en zone tendue. Piège fréquent pour les propriétaires de RS qui entendent « la TH est supprimée » et croient que cela les concerne.
Surtaxe zone tendue : jusqu'à +60 %
Chiffres 2026 à connaître
- 3 697 communes éligibles à la surtaxe THRS (décret n° 2023-822 du 25/08/2023)
- 657 villes appliquent la surtaxe maximale de 60 % en 2026 (vs 539 en 2024, 120 en 2023)
- Fourchette légale (art. 1407 ter CGI) : 5 % à 60 %
- Montant moyen THRS 2024 : 1 125 €. Avec surtaxe 60 % à Paris : jusqu'à 1 800 € par an
- Villes concernées majeures : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice, Biarritz, Annecy, Saint-Tropez, toutes les stations balnéaires et de montagne
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Toute activité de location meublée, même non professionnelle, est soumise à la CFE (art. 1447 CGI). Le propriétaire la paie — pas le locataire. Comptez entre 200 et 1 500 €/an selon la commune. La première année civile complète d'activité est exonérée. La CFE est déductible à 100 % du résultat BIC en régime réel.
Taxe de séjour (saisonnier uniquement)
Si vous louez en saisonnier, la taxe de séjour est due. C'est le locataire qui la paie, mais c'est vous (ou la plateforme Airbnb/Booking) qui la collectez et la reversez à la commune. Barème 2026 pour les meublés classés : palace 4,90 €, 5 étoiles 4,30 €, 3 étoiles 2,15 €, 1 étoile 0,85 €. Meublés non classés : 1 à 5 % du loyer HT plafonné. Majorations départementales, régionales et IDFM (Île-de-France Mobilités 200 %) possibles.
Taxe foncière
La taxe foncière (TF) s'applique comme pour tout bien immobilier. Elle est déductible à 100 % en régime réel (charge commerciale) pour la part proratisée, ou 100 % si le bien est exclusivement loué. Avis envoyé fin août/début septembre, paiement 15 octobre ou 20 octobre selon option.
7. Loi Le Meur 2024 : ce qui change pour les RS louées
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a renforcé les contraintes sur les meublés de tourisme. Impact direct sur les résidences secondaires louées.
Les 5 changements majeurs
1. Declaloc : téléservice national d'enregistrement (20 mai 2026)
Au plus tard le 20 mai 2026, tous les meublés de tourisme doivent être enregistrés via le portail national Declaloc qui génère un numéro unique à 13 caractères (art. L.324-1-1 Code du tourisme). Sanctions : 10 000 € pour défaut d'enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration.
2. DPE renforcé pour le tourisme
Les meublés de tourisme doivent avoir un DPE classé E minimum (calendrier progressif). Passoires thermiques interdites à la location saisonnière : classe G dès 2025, classe F dès 2028. Contrôles par la mairie avec amende jusqu'à 5 000 € par local.
3. Micro-BIC raboté pour les non classés
Abattement réduit à 30 % et plafond à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (vs 50 % / 77 700 € avant). Les classés conservent 50 % / 83 600 € en 2026.
4. Changement d'usage élargi et amende décuplée
Toutes les communes (même < 200 000 habitants) peuvent instaurer un régime d'autorisation de changement d'usage par simple délibération. Amende portée à 100 000 € par local irrégulièrement transformé (vs 50 000 € avant loi Le Meur). Paris applique déjà depuis le 13/02/2025.
5. Copropriété : vote à la majorité simple possible
Les syndicats de copropriété peuvent voter à la majorité simple l'interdiction des meublés de tourisme (art. 26-8 loi 1965 modifié). Renforce la protection des résidents à l'année face aux Airbnb.
Bail code civil longue durée : moins impacté
La loi Le Meur cible principalement les meublés de tourisme (location saisonnière). Si vous louez en bail code civil longue durée (à une société, un expatrié), vous n'êtes pas concerné par l'enregistrement Declaloc, les quotas et le DPE tourisme renforcé. C'est un avantage stratégique du bail code civil pour les RS d'investissement.
8. Changement d'usage : amende portée à 100 000 €
Dans certaines communes, transformer un logement en meublé de tourisme constitue un changement d'usage soumis à autorisation préalable (art. L.631-7 CCH).
En clair : un « changement d'usage », c'est le fait de transformer un logement (usage d'habitation) en local destiné à la location touristique (usage commercial). Dans certaines villes, vous devez demander une autorisation à la mairie avant de publier une annonce sur Airbnb ou Booking. Sans cette autorisation, amende jusqu'à 100 000 € par logement depuis la loi Le Meur 2024 (art. L.651-2 CCH).
Communes concernées
- Plus de 200 000 habitants : Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille
- Départements 92, 93 et 94 (petite couronne parisienne)
- Toute commune ayant délibéré depuis la loi Le Meur 2024 (étend massivement le dispositif)
À Paris : compensation obligatoire depuis 2025
À Paris, le changement d'usage est soumis à une obligation de compensation : transformer une surface commerciale équivalente en logement. Depuis le 13/02/2025, la ville a déployé une équipe d'agents assermentés et le plafond d'amende est passé de 50 000 à 100 000 € par local. Coût moyen de la compensation : 50 000 à 100 000 € par m² transformé. Souvent rédhibitoire pour les particuliers.
9. Plus-value à la revente : 36,2 % + réintégration LFI 2025
C'est le point le plus important à anticiper. Contrairement à la résidence principale (exonérée art. 150 U II-1 CGI), la plus-value sur une résidence secondaire est imposable au régime des plus-values des particuliers (art. 150 U CGI).
Taux d'imposition
- 19 % d'IR + 17,2 % de PS = 36,2 % avant abattements
- Surtaxe de 2 à 6 % si la PV nette dépasse 50 000 € (art. 1609 nonies G CGI)
- Abattements pour durée de détention :
- IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année → exonération totale IR à 22 ans
- PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 % de la 23e à la 30e → exonération totale PS à 30 ans
Réforme LFI 2025 art. 84 : réintégration des amortissements
Depuis le 15 février 2025
La loi de finances 2025 (art. 84) a créé un nouveau III à l'article 150 VB CGI : les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix d'acquisition est minoré des amortissements, ce qui augmente mécaniquement la PV imposable. Applicable aux cessions à compter du 15/02/2025, même pour les biens acquis antérieurement.
Exemptions : résidences étudiantes (art. L.631-12 CCH), résidences seniors 65 ans+, EHPAD, résidences médicalisées. Également exemptés : les travaux déjà pris en compte dans le calcul de la PV (art. 150 VB II-4°) ne sont pas réintégrés une 2e fois.
Exemple chiffré
Sophie achète une RS en 2016 à 300 000 €. Elle la loue en LMNP au régime réel avec 50 000 € d'amortissements déduits sur 10 ans. Revente en 2026 à 380 000 €.
Prix de cession : 380 000 €
Prix d'acquisition corrigé : 300 000 − 50 000 (réintégration amort. LFI 2025) = 250 000 €
PV brute : 380 000 − 250 000 = 130 000 € (au lieu de 80 000 € avant réforme)
Abattement IR (6 % × 5 ans = 30 %) : 130 000 × 70 % = 91 000 € imposable IR
Abattement PS (1,65 % × 5 ans = 8,25 %) : 130 000 × 91,75 % = 119 275 € imposable PS
IR : 91 000 × 19 % = 17 290 €
PS : 119 275 × 17,2 % = 20 515 €
Surtaxe PV > 50 000 € (2 % sur PV entre 50k et 100k + 3 % au-delà) : ≈ 1 900 €
Total impôt PV : environ 39 705 € (soit 30,5 % de la PV brute)
Erreur fréquente : « Je vais y habiter 1 an avant de vendre pour l'exonération RP »
Stratégie risquée. L'exonération résidence principale (art. 150 U II-1 CGI) exige que le bien soit votre RP effective et habituelle au jour de la vente : domiciliation fiscale, factures EDF/GDF à votre nom, inscription listes électorales, déclaration aux organismes sociaux. La doctrine et la jurisprudence exigent 8 à 12 mois d'occupation réelle avec preuves substantielles. Un déménagement opportuniste est considéré comme une RP de complaisance et requalifié.
10. IFI, PNO et cotisations sociales
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
La résidence secondaire, qu'elle soit louée ou non, est un actif immobilier taxable à l'IFI (art. 965 CGI) — mais uniquement si votre patrimoine immobilier net total dépasse 1,3 million d'euros. Contrairement à la RP (décote de 30 % art. 973 II CGI), la RS est valorisée à 100 % de sa valeur vénale. Les dettes afférentes (capital restant dû sur l'emprunt) sont déductibles (art. 974 CGI). Pour en savoir plus : IFI et LMNP.
Assurance PNO
L'assurance PNO (propriétaire non occupant) est obligatoire en copropriété (loi ALUR 2014-366, art. 9-1 loi du 10 juillet 1965). En maison individuelle, non obligatoire mais fortement recommandée — surtout pour une RS avec alternance usage personnel/location. Coût annuel : 100 à 400 € selon garanties.
Cotisations sociales URSSAF
Si vos recettes de location saisonnière (meublé de tourisme) dépassent 23 000 €/an, vous êtes affilié obligatoirement au régime SSI (~30 % du bénéfice en régime réel, ou 6 % classé / 21,2 % non classé en micro-social). En dessous, seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent. Cotisation minimale SSI 2026 : environ 1 135 € hors formation professionnelle (~1 255 € avec CFP). Pour la location longue durée en bail code civil, le seuil URSSAF ne s'applique que si vous basculez en LMP.
11. La RS peut-elle faire basculer mon foyer en LMP ?
Oui, et c'est un risque souvent sous-estimé. Le statut LMP est automatique dès que les deux conditions cumulatives de l'article 155 IV CGI sont remplies :
- Recettes annuelles totales de location meublée du foyer > 23 000 € (tous biens confondus, y compris la RS)
- Recettes > autres revenus d'activité du foyer (traitements et salaires au sens de l'art. 79 CGI, qui inclut les pensions de retraite et rentes viagères, plus BIC autres, BNC, BA)
Pensions de retraite : comptées pour l'IR, pas pour l'IFI
Point souvent mal compris. L'art. 155 IV CGI renvoie à la catégorie « traitements et salaires au sens de l'art. 79 CGI » qui inclut les pensions. Position DGFiP et doctrine (Paul Duvaux, Crédit Agricole Banque Privée).
Exemple retraité : pensions 40 000 € + loyers RS 30 000 € = LMNP (loyers < pensions). Pensions 25 000 € + loyers RS 35 000 € = LMP automatique (loyers > pensions). Nuance IFI : l'art. 885 R ne vise pas les pensions — possibilité d'être LMNP pour l'IR et exonéré IFI bien pro.
Conséquences d'une bascule LMP avec RS :
- Affiliation SSI pleine avec cotisations ~30 % sur bénéfice
- Plus-values professionnelles à la revente (art. 39 duodecies CGI) — potentiellement plus favorable que 150 U avec exonération 151 septies
- Déficit imputable sur revenu global (art. 156 I-1 ter CGI) — avantage majeur
- Exonération IFI bien professionnel possible (art. 975 CGI)
Voir notre guide complet passage LMNP vers LMP pour le détail.
12. Trois cas chiffrés détaillés
Cas 1 — Marc & Julie, RS Biarritz louée en saisonnier
RS achetée 350 000 € en 2020, louée 120 jours/an à 2 000 €/semaine (17 semaines) = 34 000 €, TMI 30 %
Stratégie recommandée : faire classer le meublé Atout France + régime réel au prorata.
- Recettes : 34 000 €
- Charges + amortissements totaux (21 846 €) × prorata 120/365 = 7 183 €
- Charges 100 % location (commissions 15 %, conciergerie 10 %) : 8 500 €
- Bénéfice BIC : 34 000 − 7 183 − 8 500 = 18 317 €
- PS 17,2 % × 18 317 € = 3 151 €
- IR TMI 30 % × 18 317 € = 5 495 €
- THRS Biarritz avec surtaxe 60 % : ~2 400 €
- CFE : ~500 €
- Net annuel après tous impôts : 34 000 − 7 183 − 8 500 − 3 151 − 5 495 − 2 400 − 500 = 6 771 €
Cas 2 — Sophie, investissement pied-à-terre Paris en bail code civil
Studio 30 m² Paris 15e acheté 280 000 €, loué 1 200 €/mois à un cadre expatrié en bail code civil 2 ans, TMI 41 %
Stratégie : LMNP réel, déduction 100 % (pas de prorata).
- Recettes : 14 400 €/an
- Charges : 3 500 € (copropriété, TF, PNO, intérêts)
- Amortissements (bien + mobilier) : 9 000 €
- Bénéfice BIC : 14 400 − 12 500 = 1 900 €
- IR + PS sur 1 900 € × (41 % + 17,2 %) = 1 106 €
- THRS Paris avec surtaxe 60 % : ~1 800 €
- CFE : ~400 €
- Pas de taxe de séjour (bail code civil)
- Pas de changement d'usage (bail > 1 an)
- Net annuel : 14 400 − 3 500 − 1 106 − 1 800 − 400 = 7 594 €
Avantage : quasi 0 impôt sur le bénéfice grâce aux amortissements, contre 30,5 % de PV à la revente.
Cas 3 — Paul, retraité, chalet Alpes loué toute l'année
Pensions 35 000 €, chalet 480 000 € loué 45 000 €/an (hiver + été), TMI 30 %
Analyse art. 155 IV : recettes 45 000 € > 23 000 € ✓ ET recettes 45 000 € > pensions 35 000 € ✓ → bascule LMP automatique (pensions incluses au sens art. 79 CGI).
- Affiliation SSI obligatoire : cotisations ~30 % sur bénéfice
- Bénéfice BIC : 45 000 − 25 000 (charges + amortissements) = 20 000 €
- Cotisations SSI : 20 000 × 30 % = 6 000 €
- IR TMI 30 % sur (20 000 − 6 000) = 4 200 €
- THRS si classé : ~1 500 €
- CFE : ~600 €
- Avantage : déficit éventuel imputable sur revenu global (pensions)
- Exonération 151 septies à la revente si recettes < 90 000 € et 5 ans activité
- Exonération IFI bien pro (art. 885 R ne vise pas pensions, loyers > autres revenus d'activité hors pensions)
- Net annuel : 45 000 − 25 000 − 6 000 − 4 200 − 1 500 − 600 = 7 700 €
LMP offre le déficit imputable + exonération 151 septies à la revente (si ≤ 90k recettes).
13. Sept erreurs fréquentes à éviter
- Confondre RP et RS pour la taxe d'habitation : la TH a été supprimée uniquement pour la RP. La THRS reste due, majorée jusqu'à 60 % en zone tendue (657 villes en 2026).
- Oublier le prorata des charges et amortissements : pour votre propre RS, seuls les jours loués ouvrent droit à déduction. 120 jours/an = 33 % des charges et amortissements déductibles, pas 100 %.
- Louer sans changement d'usage là où c'est obligatoire : amende jusqu'à 100 000 € par local depuis la loi Le Meur. Vérifiez votre commune avant toute annonce Airbnb.
- Rester en micro-BIC non classé : avec 30 % d'abattement et 15 000 € de plafond, ce régime est devenu défavorable. Classez votre meublé ou passez au régime réel.
- Oublier la réintégration LFI 2025 dans le calcul de PV : depuis le 15/02/2025, les amortissements LMNP viennent minorer le prix d'acquisition. Impact : jusqu'à +100 000 € de PV imposable.
- Tenter l'exonération RP au dernier moment : habiter sa RS 1 an avant la vente pour bénéficier de l'exonération RP est considéré comme RP de complaisance et requalifié. Risque fiscal majeur.
- Sous-estimer la bascule LMP pour les retraités : les pensions sont incluses dans le comparatif art. 155 IV CGI (via art. 79). Un retraité dont les loyers dépassent ses pensions bascule automatiquement LMP avec affiliation SSI obligatoire.
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14. À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine · Dirigeant Hagnéré Patrimoine · Fondateur LMNP.AI
Certifications CIF, COA, COBSP. Plus de 200 dossiers de résidences secondaires LMNP accompagnés en France (Côte d'Azur, Atlantique, Alpes, Paris). Spécialiste des arbitrages prorata vs 100 %, changement d'usage et bascule LMP pour les retraités.
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