Plus-value LMP : calcul VNC, PVCT/PVLT, exonérations et exemples (guide 2026)
En tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP), la plus-value à la revente relève du régime des plus-values professionnelles (article 39 duodecies du CGI). Contrairement au LMNP, elle se décompose en PVCT (plus-value à court terme, correspondant aux amortissements) et PVLT (plus-value à long terme, correspondant à la valorisation réelle). Ce guide détaille le calcul complet, les taux, les trois régimes d'exonération et les stratégies d'optimisation avec des exemples chiffrés.
LMP : un régime de plus-value radicalement différent du LMNP
En LMP, les amortissements sont déjà réintégrés via la Valeur Nette Comptable (VNC). La réforme LF 2025 (réintégration des amortissements) ne vous concerne pas. En revanche, la part PVCT est taxée au barème progressif + cotisations sociales SSI, ce qui peut dépasser 55 % d'imposition. Mais des exonérations puissantes existent (art. 151 septies).
Sommaire
- Quel est le régime des plus-values professionnelles en LMP ?
- Comment calculer la VNC (Valeur Nette Comptable) ?
- Comment se décompose la plus-value en PVCT et PVLT ?
- Comment est imposée la PVCT (TMI + cotisations SSI) ?
- Imposition de la PVLT (12,8 % + 17,2 %)
- Étalement de la PVCT sur 3 ans (art. 39 quaterdecies)
- Comment fonctionne l'exonération article 151 septies ?
- L'article 151 septies A (départ retraite) est-il utile en LMP ?
- Abattement PVLT : article 151 septies B
- Exemples complets chiffrés (4 scénarios)
- LMNP ou LMP : quel régime est plus avantageux ?
- Cas particuliers (donation, succession, passage LMNP vers LMP)
- Déclaration et obligations
- Stratégies d'optimisation
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VNC, PVCT/PVLT, exonérations art. 151 septies, cotisations SSI via URSSAF.
1. Quel est le régime des plus-values professionnelles en LMP ?
Depuis la loi de finances 2020, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s'applique dès lors que deux conditions sont réunies (article 155 IV du CGI). LMNP.AI détaille les différences complètes entre les deux statuts dans son guide comparatif LMNP vs LMP, et propose un guide complet du statut LMP (fiscalité, SSI, IFI, plus-value). Les conditions LMP sont :
- Les recettes locatives meublés dépassent 23 000 € TTC par an
- Ces recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal
Conséquence directe : la plus-value à la revente ne relève plus du régime des particuliers (article 150 U du CGI, applicable en LMNP) mais du régime des plus-values professionnelles (article 39 duodecies du CGI). Pour comprendre le régime LMNP en détail, consultez le guide complet sur la plus-value LMNP. Ce changement de régime a des conséquences majeures :
| Critère | LMNP (PV particuliers) | LMP (PV professionnelles) |
|---|---|---|
| Base de calcul | Prix cession - prix acquisition | Prix cession - VNC |
| Amortissements | Réintégrés depuis LF 2025 | Toujours réintégrés (via la VNC) |
| Décomposition | PV unique (IR + PS) | PVCT + PVLT |
| Taux IR | 19 % forfaitaire | TMI (PVCT) / 12,8 % (PVLT) |
| Charges sociales | 17,2 % PS | SSI ~30 % (PVCT) / 17,2 % (PVLT) |
| Exonération possible | 22/30 ans de détention | Art. 151 septies (5 ans + CA < 90 k) |
2. Comment calculer la VNC (Valeur Nette Comptable) ?
La Valeur Nette Comptable (VNC) est la pierre angulaire du calcul de la plus-value professionnelle. Elle correspond à la valeur comptable du bien au moment de la cession :
Formule de la VNC
VNC = Valeur d'inscription à l'actif - Amortissements cumulés
La valeur d'inscription à l'actif comprend :
- Prix d'acquisition du bien immobilier
- Frais d'acquisition : droits de mutation (DMTO), frais de notaire, commission d'agence (si immobilisés)
- Travaux immobilisés à l'actif (agrandissement, amélioration, reconstruction)
Les amortissements cumulés sont la somme de tous les amortissements pratiqués depuis le début de l'activité sur l'ensemble des composants (structure, toiture, installations, etc.). LMNP.AI explique en détail la méthode de calcul des amortissements par composants dans son guide complet sur l'amortissement LMNP.
Exemple de calcul de la VNC
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 200 000 € |
| + Frais de notaire (DMTO + emoluments) | 16 000 € |
| + Travaux de rénovation immobilisés | 20 000 € |
| = Valeur d'inscription à l'actif | 236 000 € |
| - Amortissements cumulés (12 ans) | - 95 000 € |
| = VNC au jour de la cession | 141 000 € |
Important : le terrain n'est pas amortissable. La VNC du terrain est donc égale à sa valeur d'inscription à l'actif (généralement 10 à 20 % du prix total). Seule la partie construction est amortie et voit sa VNC diminuer au fil du temps.
3. Comment se décompose la plus-value en PVCT et PVLT ?
La plus-value totale (prix de cession - VNC) est décomposée en deux parts distinctes selon l'article 39 duodecies du CGI. Les règles différent selon la durée de détention :
Bien détenu depuis plus de 2 ans (cas général)
PVCT = minimum entre (PV totale) et (amortissements cumulés)
PVLT = PV totale - PVCT
En pratique, si le bien s'est apprécié, la PVCT correspond exactement aux amortissements pratiqués, et la PVLT à la valorisation réelle du bien. Si le bien a perdu de la valeur mais que la PV reste positive grâce aux amortissements, la totalité est en PVCT.
Bien détenu depuis moins de 2 ans
La totalité de la plus-value est qualifiée de PVCT. Il n'y a pas de PVLT. Ce cas est rare en location meublée (revente rapide).
Exemple de décomposition
Reprenons l'exemple précédent avec une vente à 280 000 € :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de cession | 280 000 € |
| - VNC | - 141 000 € |
| = Plus-value totale | 139 000 € |
| Amortissements cumulés | 95 000 € |
| PVCT = min(139 000 ; 95 000) | 95 000 € |
| PVLT = 139 000 - 95 000 | 44 000 € |
Dans cet exemple, les 95 000 € de PVCT correspondent à la récupération par le fisc des amortissements déduits pendant 12 ans de location. Les 44 000 € de PVLT correspondent à la vraie appréciation du bien (280 000 € de vente vs 236 000 € de valeur d'inscription initiale).
4. Comment est imposée la PVCT (TMI + cotisations SSI) ?
La PVCT est la composante la plus lourdement taxée. Elle est traitée comme un revenu BIC ordinaire :
Impôt sur le revenu (barème progressif)
La PVCT s'ajoute à vos autres revenus imposables et est taxée selon votre tranche marginale d'imposition (TMI) :
| Tranche de revenu (par part) | Taux IR |
|---|---|
| jusqu'à 11 600 € | 0 % |
| De 11 600 € à 29 579 € | 11 % |
| De 29 579 € à 84 577 € | 30 % |
| De 84 577 € à 181 917 € | 41 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % |
Cotisations sociales SSI (URSSAF)
Contrairement au LMNP (prélèvements sociaux de 17,2 %), le LMP est soumis aux cotisations sociales des indépendants (SSI) via l'URSSAF. LMNP.AI propose un guide détaillé sur les cotisations sociales LMP avec simulateur inclus. La PVCT est assujettie aux cotisations suivantes :
- Maladie-maternité : environ 6,5 %
- Allocations familiales : 0 à 3,1 %
- Retraite de base : 17,75 % (plafonnée à 1 PASS)
- Retraite complémentaire : 7 à 8 %
- Invalidité-décès : 1,3 %
- CSG/CRDS : 9,7 %
- CFP : 0,25 %
Le taux global effectif se situe généralement autour de 30 % du bénéfice (minimum ~1 249 €/an), avec un calcul itératif (les cotisations sont elles-mêmes déductibles du revenu imposable).
Taux effectif cumulé sur la PVCT
Pour un contribuable en TMI 30 %, le taux effectif total sur la PVCT (IR + SSI) est d'environ 50 à 55 %. En TMI 41 %, il peut atteindre 60 %. C'est nettement plus lourd que les 36,2 % du LMNP, ce qui rend les exonérations (art. 151 septies) d'autant plus précieuses.
Déductibilité des cotisations SSI du BIC
Les cotisations sociales SSI payées sur la PVCT constituent des charges déductibles du résultat BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Concrètement, le montant des cotisations SSI versées réduit votre base imposable à l'IR l'année suivante, ce qui génère une économie d'IR égale à : montant SSI × votre TMI.
Exemple de déductibilité SSI
Un LMP en TMI 30 % paye 28 500 € de cotisations SSI sur une PVCT de 95 000 €. Ces 28 500 € sont déductibles de son BIC. L'économie d'IR estimée est de 28 500 € × 30 % = 8 550 €. Le coût réel des SSI passe donc de 28 500 € à environ 19 950 €. Cette économie ne réduit pas directement l'impôt sur la plus-value, mais votre IR global l'année suivante.
5. Imposition de la PVLT (12,8 % + 17,2 %)
La PVLT bénéficie d'un traitement fiscal plus favorable que la PVCT :
| Composante | Taux | Base légale |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 12,8 % | Art. 39 quindecies I du CGI |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + PS 7,5 % |
| Total | 30 % |
Option barème progressif : il est possible d'opter pour l'imposition de la PVLT au barème progressif de l'IR (au lieu du taux forfaitaire de 12,8 %). Cette option est globale et s'applique à l'ensemble des revenus soumis au PFU (dividendes, intérêts, etc.). Elle n'est avantageuse que si votre TMI est inférieure à 12,8 %, soit la tranche à 11 %.
La PVLT est soumise aux prélèvements sociaux (et non aux cotisations SSI). C'est une différence majeure avec la PVCT : pas de cotisations retraite, maladie, etc. sur la PVLT.
Taux de PS selon la résidence fiscale
Résidents France ou hors UE : prélèvements sociaux complets de 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Total PVLT : 12,8 % IR + 17,2 % PS = 30 %.
Résidents UE/EEE ou Suisse : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû (exonération CSG/CRDS car affiliation à un régime de sécurité sociale européen). Total PVLT : 12,8 % IR + 7,5 % PS = 20,3 %.
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6. Étalement de la PVCT sur 3 ans (art. 39 quaterdecies)
L'article 39 quaterdecies du CGI offre un mécanisme d'attenuation : la PVCT peut être étalée sur 3 exercices (l'année de la cession et les deux années suivantes), à raison d'un tiers par an.
Conditions
- L'étalement est une option exercée par le contribuable (pas de condition de recettes ou d'ancienneté)
- Il suffit d'en faire la mention sur la liasse fiscale 2031
- L'étalement porte sur la plus-value nette à court terme globale de l'exercice
Exemple d'étalement
Avec une PVCT de 95 000 € :
| Année | PVCT déclarée | Impact |
|---|---|---|
| Année N (cession) | 31 667 € | Évite de passer en TMI supérieure |
| Année N+1 | 31 667 € | Lissage de l'IR |
| Année N+2 | 31 666 € | Lissage de l'IR |
L'intérêt principal est d'éviter un pic de TMI l'année de la cession. Si l'ajout de 95 000 € d'un coup vous fait passer de la tranche à 30 % à celle à 41 %, l'étalement sur 3 ans peut vous maintenir à 30 %, générant une économie significative.
7. Comment fonctionne l'exonération article 151 septies ?
L'article 151 septies du CGI est le dispositif le plus puissant pour les LMP. Il permet une exonération totale de l'impôt sur le revenu (PVCT + PVLT). Attention : les cotisations sociales SSI restent dues sur la PVCT, même en cas d'exonération totale.
Conditions cumulatives
- Ancienneté de l'activité : l'activité LMP doit être exercée depuis au moins 5 ans au jour de la cession
- Seuil de recettes : les recettes locatives doivent être inférieures à 90 000 € HT (moyenne des 2 exercices précédents)
Exonération totale vs partielle
| Recettes (moyenne N-1 / N-2) | Exonération |
|---|---|
| Inférieures à 90 000 € HT | Totale (100 %) |
| Entre 90 000 € et 126 000 € HT | Partielle (dégressive) |
| Supérieures à 126 000 € HT | Aucune |
Formule d'exonération partielle
Taux d'exonération (entre 90 000 € et 126 000 €)
Taux = (126 000 - recettes moyennes) / 36 000
Exemple : recettes de 100 000 € → Taux = (126 000 - 100 000) / 36 000 = 72,2 % d'exonération
Exemple concret
Un LMP avec 75 000 € de recettes annuelles, actif depuis 7 ans, vend un bien avec une PV de 139 000 € (95 000 € PVCT + 44 000 € PVLT) :
- Recettes < 90 000 € et ancienneté > 5 ans → exonération totale
- PVCT exonérée d'IR : 95 000 € → 0 € d'IR, mais cotisations SSI toujours dues (~28 500 €)
- PVLT exonérée : 44 000 € → 0 € d'IR et 0 € de PS
- IR total : 0 €, cotisations SSI : ~16 800 € (au lieu d'environ 47 100 € d'IR + SSI + PFU sans exonération)
Stratégie clé : pour les investisseurs ayant des recettes inférieures à 90 000 €, le statut LMP peut devenir un avantage à la revente (exonération totale après 5 ans via l'art. 151 septies), alors que le LMNP impose un taux de 36,2 % + surtaxe, même avec la réforme LF 2025.
8. L'article 151 septies A (départ retraite) est-il utile en LMP ?
L'article 151 septies A permet une exonération de la plus-value lors du départ à la retraite du contribuable. Cependant, son utilité en LMP est très limitée.
Exclusion des immeubles
L'article 151 septies A exclut explicitement les immeubles de son champ d'application (article 151 septies A I-3 du CGI). Il ne permet d'exonérer que les plus-values sur les éléments mobiliers (meublés, équipements, matériel). Pour un LMP, l'essentiel de la plus-value portant sur l'immeuble, cet article est quasiment inutile.
Conditions (pour mémoire)
- Exercer l'activité depuis au moins 5 ans
- Cesser toute fonction dans l'entreprise et faire valoir ses droits à la retraite dans les 24 mois suivant ou précédant la cession
- L'entreprise doit employer moins de 250 salariés
En pratique, pour un LMP en direct, cet article ne permettra d'exonérer que la plus-value sur le mobilier (meublés, électroménager, équipements), qui représente généralement une très faible part de la valeur totale. L'immeuble reste intégralement imposé.
Exception : pour un LMP exercé via une SARL de famille à l'IR, la cession de la totalité des parts détenues par l'associé peut bénéficier de l'article 151 septies A, y compris si l'actif de la société est principalement immobilier, à condition que les immeubles soient affectés à l'exploitation propre de la société.
9. Abattement PVLT : article 151 septies B
L'article 151 septies B accorde un abattement progressif sur la PVLT en fonction de la durée de détention. C'est le dispositif de substitution lorsque l'article 151 septies ne s'applique pas (recettes > 90 000 €).
Mécanisme
- Abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année
- Exonération totale de la PVLT après 15 ans de détention
- S'applique uniquement à la PVLT (pas à la PVCT)
- Ne s'applique pas aux terrains à bâtir
Tableau d'abattement
| Durée de détention | Abattement cumulé | PVLT imposable |
|---|---|---|
| Moins de 5 ans | 0 % | 100 % |
| 5 ans révolus | 0 % | 100 % |
| 6 ans | 10 % | 90 % |
| 7 ans | 20 % | 80 % |
| 8 ans | 30 % | 70 % |
| 10 ans | 50 % | 50 % |
| 12 ans | 70 % | 30 % |
| 15 ans et plus | 100 % | 0 % |
Règle de cumul avec les autres exonérations
Contrairement à une idée reçue, l'article 151 septies B peut se cumuler avec les articles 151 septies et 151 septies A (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50). L'ordre d'application recommandé par l'administration fiscale est : 1) art. 151 septies B (abattement durée de détention sur la PVLT), 2) art. 151 septies A (départ retraite), 3) art. 151 septies (exonération selon les recettes). En pratique, si vous remplissez les conditions de l'article 151 septies (CA < 90 000 € + 5 ans), il exonère la totalité de l'IR (PVCT + PVLT), rendant le cumul avec le 151 septies B sans objet pour la part IR. Toutefois, le cumul peut avoir un intérêt en cas d'exonération partielle du 151 septies (recettes entre 90 000 € et 126 000 €).
En revanche, l'article 151 septies ne peut pas se cumuler avec l'article 238 quindecies (exonération pour cession de branche complète d'activité).
10. Exemples complets chiffrés (4 scénarios)
Voici quatre scénarios réalistes pour illustrer les différentes situations fiscales du LMP à la revente, du cas le plus favorable (exonération totale) au plus complexe (non-résident UE).
Scénario 1 : LMP avec exonération art. 151 septies
Profil : Marie, LMP depuis 8 ans, 1 appartement, recettes de 24 000 €/an, TMI 30 %.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 220 000 € |
| Valeur d'inscription à l'actif | 175 000 € |
| Amortissements cumulés (8 ans) | 56 000 € |
| VNC | 119 000 € |
| PV totale | 101 000 € |
| PVCT | 56 000 € |
| PVLT | 45 000 € |
Application art. 151 septies : recettes 24 000 € < 90 000 € et ancienneté 8 ans > 5 ans → exonération totale.
Résultat : 0 € d'IR sur la plus-value (SSI toujours due : ~16 800 €)
Sans exonération, Marie aurait payé environ 47 100 € d'impôt (PVCT : ~16 800 € IR + ~16 800 € SSI + PVLT : ~13 500 € PFU). L'article 151 septies exonère de l'IR (PVCT + PVLT), soit environ 30 300 € d'économie. Les cotisations SSI (~16 800 €) restent dues sur la PVCT.
Scénario 2 : LMP avec recettes élevées (art. 151 septies B)
Profil : Pierre, LMP depuis 12 ans, 3 appartements, recettes de 140 000 €/an, TMI 41 %.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente (1 bien sur 3) | 350 000 € |
| Valeur d'inscription à l'actif | 260 000 € |
| Amortissements cumulés (12 ans) | 120 000 € |
| VNC | 140 000 € |
| PV totale | 210 000 € |
| PVCT | 120 000 € |
| PVLT | 90 000 € |
Art. 151 septies : recettes 140 000 € > 126 000 € → non applicable.
Art. 151 septies B : détention 12 ans → abattement 70 % sur la PVLT.
| Composante | Base imposable | Impôt estimé |
|---|---|---|
| PVCT (IR TMI 41 %) | 120 000 € | ~49 200 € |
| PVCT (SSI ~30 %) | 120 000 € | ~36 000 € |
| PVLT après abattement 70 % | 27 000 € | ~8 100 € |
| Total impôt | ~93 300 € |
Constat : même avec l'abattement de 70 % sur la PVLT, l'impôt total dépasse 93 000 € sur une PV de 210 000 € (taux effectif ~44 %). La PVCT est le poste le plus lourd. Pierre a tout intérêt à étaler la PVCT sur 3 ans (art. 39 quaterdecies) pour limiter l'effet TMI, et à envisager la donation s'il peut transmettre le bien.
Scénario 3 : LMP avec exonération partielle (art. 151 septies)
Profil : Sophie, LMP depuis 6 ans, recettes de 105 000 €/an, TMI 30 %.
| Élément | Montant |
|---|---|
| PV totale | 80 000 € |
| PVCT | 50 000 € |
| PVLT | 30 000 € |
Application art. 151 septies : recettes de 105 000 € (entre 90 000 € et 126 000 €) → exonération partielle.
Taux d'exonération : (126 000 - 105 000) / 36 000 = 58,3 %
| Composante | Total | Exonérée (58,3 %) | Imposable |
|---|---|---|---|
| PVCT | 50 000 € | 29 150 € | 20 850 € |
| PVLT | 30 000 € | 17 490 € | 12 510 € |
Impôt estimé sur l'IR : PVCT imposable 20 850 € (IR ~6 255 €) + PVLT imposable 12 510 € (PFU ~3 753 €) = environ 10 008 € d'IR.
SSI sur la totalité de la PVCT
Avec l'art. 151 septies en exonération partielle (58,3 %), les cotisations SSI restent dues sur la totalité de la PVCT (50 000 €, pas seulement sur la part imposable de 20 850 €). Le SSI estimé de ~15 000 € vient s'ajouter, portant le total réel à environ 25 000 € (IR + SSI).
Scénario 4 : LMP non-résident UE avec 151 septies B
Profil : Thomas, LMP depuis 10 ans, réside au Portugal, recettes de 130 000 €/an, TMI 30 % (barème non-résident).
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 300 000 € |
| Valeur d'inscription à l'actif | 220 000 € |
| Amortissements cumulés (10 ans) | 90 000 € |
| VNC | 130 000 € |
| PV totale | 170 000 € |
| PVCT | 90 000 € |
| PVLT | 80 000 € |
Particularités non-résident UE :
- SSI = 0 € : Thomas ne peut pas s'affilier à l'URSSAF depuis le Portugal (procédure : recommandé AR à l'URSSAF pour confirmation écrite)
- Prélèvements sociaux réduits : 7,5 % au lieu de 17,2 % sur la PVLT (résident UE/EEE)
- Art. 151 septies : non applicable (recettes 130 000 € > 126 000 €)
- Art. 151 septies B : détention 10 ans → abattement 50 % sur la PVLT
| Composante | Base imposable | Impôt estimé |
|---|---|---|
| PVCT (IR TMI 30 %) | 90 000 € | 27 000 € |
| PVCT (SSI = 0 € non-résident) | — | 0 € |
| PVLT après abattement 50 % | 40 000 € | — |
| IR 12,8 % | 40 000 € | 5 120 € |
| PS 7,5 % (UE) | 40 000 € | 3 000 € |
| Total impôt | ~35 120 € |
Taux effectif : ~20,7 % (vs ~55-60 % pour un résident France)
L'absence de cotisations SSI (0 €) et le taux réduit de PS (7,5 % au lieu de 17,2 %) réduisent considérablement l'imposition. Sur la même plus-value, un résident France en TMI 30 % paierait environ 75 000 € d'impôt total (IR + SSI + PFU). Thomas économise environ 40 000 €.
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11. LMNP ou LMP : quel régime est plus avantageux pour la plus-value ?
Le choix entre LMNP et LMP a des conséquences majeures sur la fiscalité de la plus-value. Voici un comparatif détaillé :
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Régime applicable | PV des particuliers (art. 150 U) | PV professionnelles (art. 39 duodecies) |
| Base de calcul | Prix cession - prix acquisition (minore des amortissements depuis LF 2025) | Prix cession - VNC |
| Taux IR | 19 % forfaitaire | TMI (PVCT) / 12,8 % (PVLT) |
| Charges sociales | 17,2 % PS (7,5 % si UE) | SSI ~30 % (PVCT) / 17,2 % PS (7,5 % si UE) sur PVLT |
| Taux global effectif | 36,2 % (+ surtaxe si PV > 50 k) | 50-60 % (PVCT) / 30 % PVLT (20,3 % si UE) |
| Abattement durée | Exo IR à 22 ans, totale à 30 ans | PVLT : 10 %/an des 5 à 15 ans (art. 151 septies B). PVCT : aucun abattement |
| Exonération possible | Aucune avant 22 ans | Art. 151 septies : totale si CA < 90 k + 5 ans |
| Donation | Purge la PV (pas de réintégration amort.) | Report d'imposition (art. 41 CGI, sous conditions) |
| Déclaration | Par le notaire (2048-IMM) | Par le contribuable (liasse 2031 + 2042 C PRO) |
Quand le LMP est-il plus avantageux ?
- Recettes < 90 000 € + 5 ans d'activité : exonération totale (art. 151 septies) → LMP nettement préférable
- Détention longue (> 15 ans) avec recettes > 126 000 € : la PVLT est exonérée (art. 151 septies B), seule la PVCT reste taxée
Quand le LMNP est-il plus avantageux ?
- Recettes > 126 000 € et détention < 15 ans : le taux forfaitaire de 36,2 % (LMNP) est inférieur au taux effectif TMI+SSI de 50-60 % (LMP) sur la PVCT
- Détention > 22 ans : le LMNP offre l'exonération IR totale (22 ans) puis l'exonération totale (30 ans)
12. Cas particuliers
Donation et succession
En régime professionnel (LMP), la transmission à titre gratuit (donation ou succession) est assimilée à une cession et peut en principe déclencher l'imposition de la plus-value professionnelle. Toutefois, l'article 41 du CGI prévoit un report d'imposition (et non une purge définitive) sous conditions :
- La transmission porte sur l'ensemble de l'activité (pas un seul bien si vous en avez plusieurs)
- Le bénéficiaire s'engage à poursuivre l'activité et à reprendre les valeurs comptables (VNC) du donateur
- Le report devient exonération définitive si le donataire conserve le bien pendant au moins 5 ans
La donation d'un bien inscrit à l'actif BIC peut aussi avoir des conséquences sur :
- Les déficits BIC en cours (reportables uniquement sur le même BIC)
- Les amortissements réputés différés (ARD) non encore utilisés
- L'appréciation du délai de 5 ans pour l'article 151 septies
Passage LMNP vers LMP
Le franchissement des seuils LMP (recettes > 23 000 € + supérieures aux autres revenus pro) ne déclenche pas de plus-value immédiate. Toutefois :
- Le bien change de régime fiscal : à la revente, la PV sera calculée selon le régime professionnel (VNC)
- Les amortissements pratiqués en LMNP sont repris dans le calcul de la VNC
- Les abattements pour durée de détention du régime des particuliers (6 %/an IR, 1,65 %/an PS) sont perdus
- En contrepartie, les exonérations art. 151 septies et 151 septies B deviennent accessibles
Point de vigilance : si vous êtes proche du seuil LMP et que vous détenez le bien depuis plus de 15 ans, le passage en LMP peut être pénalisant : vous perdriez les abattements pour durée (déjà substantiels après 15 ans en LMNP) sans nécessairement remplir les conditions de l'art. 151 septies. Simulez les deux scénarios avant de dépasser les seuils.
Passage LMP vers LMNP
Si vos recettes repassent sous les seuils LMP, vous redevenez LMNP. La plus-value à la revente relèvera à nouveau du régime des particuliers. Le délai de détention pour les abattements court depuis la date d'acquisition initiale (pas de remise à zéro).
Vente à perte (moins-value professionnelle)
Contrairement au LMNP (où les moins-values sont perdues), la moins-value professionnelle en LMP est imputable :
- MVCT (moins-value à court terme) : imputable sur le résultat BIC de l'exercice, reportable pendant 6 ans
- MVLT (moins-value à long terme) : imputable uniquement sur les PVLT des 10 exercices suivants
Non-résidents et cotisations SSI
Les LMP qui résident hors de France (Union européenne ou reste du monde) font face à une situation particulière concernant les cotisations sociales SSI :
SSI et non-résidents : distinguer UE et hors UE
Résidents UE/EEE/Suisse : en vertu du règlement européen 883/2004, un LMP affilié à un régime de sécurité sociale dans son pays de résidence n'est pas redevable des cotisations SSI en France. La procédure recommandée est d'envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à l'URSSAF avec le formulaire A1 de votre pays, pour obtenir une confirmation écrite de non-affiliation.
Résidents hors UE : la situation est plus nuancée. L'URSSAF peut théoriquement exiger l'affiliation en l'absence de convention bilatérale, mais en pratique l'affiliation depuis l'étranger pose des difficultés. Consultez un expert-comptable pour sécuriser votre position.
Prélèvements sociaux sur la PVLT : les résidents UE/EEE/Suisse bénéficient d'un taux réduit de 7,5 % (prélèvement de solidarité uniquement) au lieu de 17,2 %. Les résidents hors UE restent soumis au taux plein de 17,2 %.
13. Déclaration et obligations
Contrairement au LMNP où le notaire gère la totalité de la déclaration de plus-value, en LMP la déclaration est à la charge du contribuable.
Liasse fiscale 2031 (cadre E)
La plus-value professionnelle doit être déclarée dans le cadre E de la liasse fiscale 2031. Pour comprendre l'ensemble des obligations déclaratives, consultez le guide complet de la déclaration LMNP/LMP :
- Ligne ES : plus-value nette à court terme
- Ligne ET : plus-value nette à long terme
- Joindre le détail du calcul (VNC, décomposition PVCT/PVLT, exonérations)
Déclaration 2042 C PRO
- PVCT : s'ajoute au résultat BIC déclaré en cases 5KC/5LC (ou 5KI/5LI si étalement)
- PVLT : déclarée séparément en case 5HG/5IG
- Exonération art. 151 septies : case 5HN/5IN
Rôle du notaire
En LMP, le notaire ne prélève pas l'impôt sur la plus-value le jour de la vente (contrairement au LMNP). Il n'établit pas de formulaire 2048-IMM pour les PV professionnelles. Le paiement de l'impôt se fait via votre avis d'imposition annuel (solde en septembre N+1).
14. Stratégies d'optimisation
La fiscalité des plus-values LMP est lourde hors exonérations, mais plusieurs leviers existent pour réduire significativement l'impôt :
1. Viser l'exonération art. 151 septies
C'est la stratégie la plus puissante. Si vos recettes sont proches de 90 000 €, envisagez de maintenir vos loyers sous ce seuil (en ajustant les biens loués ou les périodes de location). Après 5 ans d'activité, l'exonération est totale. L'économie peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
2. Etaler la PVCT sur 3 ans
Si l'art. 151 septies ne s'applique pas, l'étalement de la PVCT (art. 39 quaterdecies) évite un pic de TMI l'année de la cession. Particulièrement utile si l'ajout de la PVCT vous ferait changer de tranche marginale.
3. Conserver le bien 15 ans et plus
L'article 151 septies B exonère progressivement la PVLT (10 % par an à partir de la 6e année). Après 15 ans, la PVLT est totalement exonérée. La PVCT reste taxée, mais la PVLT peut représenter une part significative de la PV totale si le bien s'est apprécié.
4. Envisager la donation (avec précautions)
La donation de l'ensemble de l'activité LMP permet un report d'imposition (art. 41 CGI), transformé en exonération définitive si le donataire conserve le bien 5 ans. Combinée avec l'abattement de 100 000 € par enfant (tous les 15 ans), c'est un outil de transmission efficace. Attention : la donation d'un seul bien (sur plusieurs inscrits à l'actif) constitue un retrait d'actif et déclenche l'imposition de la PV.
5. Arbitrer entre LMNP et LMP
Si vous êtes proche des seuils LMP, simulez l'impact sur la plus-value avant de les dépasser. Dans certains cas, rester en LMNP (avec le taux forfaitaire de 36,2 % et les abattements pour durée) peut être plus avantageux que le régime LMP sans exonération art. 151 septies. N'oubliez pas non plus l'impact du LMP sur l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et les cotisations sociales SSI dans votre calcul global.
Références légales
- Article 39 duodecies du CGI : régime des plus-values professionnelles (PVCT/PVLT)
- Article 39 quaterdecies du CGI : étalement de la PVCT sur 3 ans
- Article 39 quindecies I du CGI : taux d'imposition de la PVLT (12,8 %)
- Article 151 septies du CGI : exonération totale (CA < 90 000 € + 5 ans)
- Article 151 septies A du CGI : exonération départ retraite (exclut immeubles)
- Article 151 septies B du CGI : abattement PVLT pour durée de détention
- Article 41 du CGI : report d'imposition en cas de transmission à titre gratuit
- Article 155 IV du CGI : conditions du statut LMP
- Article 150 U du CGI : régime PV des particuliers (LMNP, comparaison)
- BOI-BIC-PVMV-40-20-20 : commentaires administratifs art. 151 septies
- BOI-BIC-PVMV-40-20-40 : commentaires administratifs art. 151 septies B
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