Fiscalité LMNP 2026 : le guide complet de A à Z (micro-BIC, régime réel, amortissement, plus-value, déclaration)
La fiscalité LMNP repose sur un choix fondamental entre micro-BIC et régime réel simplifié. En 2026, les seuils micro-BIC sont de 77 700 EUR (revenus 2025) puis 83 600 EUR (revenus 2026, LF 2025 art. 39), avec un abattement de 50 %, tandis que les meublés non classés sont limités à 15 000 EUR / 30 % depuis la loi Le Meur. Au régime réel, les amortissements par composants (norme CRC 2002-10) permettent de ramener le résultat imposable à 0 EUR pendant 7 à 12 ans. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 %. LMNP.AI automatise la comptabilité, la liasse fiscale 2031/2033 et la télétransmission EDI pour seulement 179 EUR/an.
Mis à jour le 15 avril 2026. Références : art. 35 I-5 bis, 39 C, 50-0, 150 VB III, 155 IV, 156 I 1 ter, 261 D 4, 293 B, 302 septies A bis, 975, 1447, 1459, 1478 II, 1647 D, 1729 D du CGI. Loi n 2025-127 du 14 février 2025 (LF 2025 art. 39 et 84). Loi Le Meur n 2024-1039 du 19 novembre 2024. Norme CRC 2002-10. BOI-BIC-CHAMP-40-10, BOI-BIC-AMT-20-40-10. QPC 2017-689 du 8 février 2018. CJUE de Ruyter 26 février 2015. CE 5 juillet 2023 n 471877. Cass. com. 18 mai 2022 n 20-22.164. Cass. com. 1er juin 2023 n 22-15.152.
La fiscalité LMNP en 30 secondes
- Micro-BIC : abattement forfaitaire 50 % (longue durée) ou 30 % (tourisme non classé). Simple mais coûteux.
- Régime réel : déduction des charges + amortissements par composants. Résultat souvent 0 EUR pendant 7-12 ans.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur le bénéfice (6,8 % de CSG déductible).
- Plus-value : réintégration des amortissements depuis la LF 2025 (art. 150 VB III CGI). Exceptions résidences services.
- CFE : 237 à 7 349 EUR/an. Exonération 1re année et si CA < 5 000 EUR.
- Déficit : report 10 ans sur BIC non pro uniquement (art. 156, I, 1 ter CGI).
Sommaire du guide
- Fiscalité LMNP en 30 secondes (tableau synthèse)
- Comment fonctionne le statut LMNP ?
- Le régime micro-BIC : simplicité mais limites
- Le régime réel simplifié : la stratégie d'optimisation
- L'amortissement LMNP par composants
- Micro-BIC ou réel : l'arbre de décision interactif
- Combien d'impôts paie-t-on ? 3 personas chiffrés
- Peut-on payer 0 EUR d'impôt en LMNP ?
- Prélèvements sociaux 2026 : le point sur le débat 17,2 % vs 18,6 %
- Plus-value LMNP et réintégration des amortissements
- Le déficit BIC LMNP (art. 156, I, 1 ter CGI)
- LMNP vs LMP : les vraies différences fiscales
- CFE, taxe foncière et taxes locales
- TVA et para-hôtellerie
- Cotisations SSI en LMP
- Loi Le Meur 2024 : ce qui change
- Comment déclarer ses revenus LMNP
- Calendrier fiscal LMNP 2026
- Cas particuliers : couple, indivision, SCI, non-résident
- Succession et Dutreil
- Contrôle fiscal : les 10 erreurs qui déclenchent un redressement
- Jurisprudences clés
- FAQ (15 questions)
- Sources officielles
1. Fiscalité LMNP en 30 secondes (tableau synthèse 2026)
Avant de plonger dans le détail, voici le tableau récapitulatif des mécanismes fiscaux clés de la location meublée non professionnelle en 2026. LMNP.AI applique automatiquement chaque règle selon votre situation.
| Mécanisme fiscal | Micro-BIC | Régime réel simplifié |
|---|---|---|
| Seuil de recettes (longue durée) | 77 700 EUR (rev. 2025) / 83 600 EUR (rev. 2026-2028) | Possible dès le 1er euro (sur option) |
| Seuil tourisme non classé | 15 000 EUR (loi Le Meur) | Pas de limite |
| Déduction des charges | Abattement forfaitaire 50 % (ou 30 %) | Charges réelles déductibles |
| Amortissements | Non | Oui (composants CRC 2002-10) |
| Déficit reportable | Non | Oui (10 ans sur BIC non pro) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 17,2 % |
| Comptabilité | Aucune obligation | Liasse 2031 + 2033 + FEC obligatoire |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (pas de réintégration) | Réintégration amortissements (LF 2025 art. 84) |
| Impôt typique sur 10 ans | Impôt sur 50-70 % des loyers | Souvent 0 EUR pendant 7-12 ans |
2. Comment fonctionne le statut LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est défini par l'article 35, I-5 bis du CGI : toute personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés exerce une activité commerciale au sens fiscal, classée en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Pourquoi la location meublée est-elle traitée en BIC et non en revenus fonciers ?
C'est un point fondamental souvent méconnu. La location nue relève des revenus fonciers (art. 14 CGI), tandis que la location meublée est une activité commerciale par détermination de la loi (art. 35, I-5 bis CGI), même si elle reste une activité civile au sens du Code civil. Cette qualification en BIC ouvre la porte à deux mécanismes impossibles en location nue : les amortissements par composants et la déduction de toutes les charges réelles.
Quelles sont les conditions pour être LMNP ?
Vous êtes LMNP par défaut si vous louez un logement meublé et que vous ne remplissez pas les deux conditions cumulatives du LMP (art. 155, IV du CGI) :
- Condition 1 : recettes locatives meublées du foyer fiscal > 23 000 EUR TTC par an
- Condition 2 : recettes locatives > autres revenus d'activité professionnelle du foyer (salaires après abattement 10 %, BIC, BNC, BA, pensions hors retraite)
Si une seule de ces conditions est remplie, vous restez LMNP. Depuis la QPC 2017-689 du 8 février 2018, l'inscription au RCS n'est plus une condition du LMP (l'ancienne 3e condition a été censurée par le Conseil constitutionnel).
Pour tout savoir sur le statut et les conditions, consultez notre guide complet du statut LMNP et notre guide de création d'activité LMNP.
3. Le régime micro-BIC : simplicité mais limites
Le micro-BIC est le régime fiscal par défaut si vos recettes restent sous les plafonds de l'article 50-0 du CGI. L'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes, puis vous êtes imposé sur le solde. C'est simple, mais coûteux dans la majorité des cas.
Quels sont les seuils micro-BIC en 2026 ?
| Type de location | Plafond rev. 2025 | Plafond rev. 2026-2028 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Location longue durée classique | 77 700 EUR | 83 600 EUR | 50 % |
| Meublé de tourisme classé Atout France | 77 700 EUR | 83 600 EUR | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb) | 15 000 EUR | 15 000 EUR | 30 % |
Fonctionnement concret du micro-BIC
Vous déclarez le montant brut de vos recettes (loyers + charges refacturées aux locataires) sur la 2042 C PRO. L'administration applique automatiquement l'abattement. L'abattement minimum est de 305 EUR (art. 50-0, 1 du CGI) : si vos recettes sont inférieures à 610 EUR en longue durée, aucun impôt n'est dû.
Exemple micro-BIC : location longue durée, TMI 30 %
Avantages et inconvénients du micro-BIC
Avantages
- Aucune comptabilité à tenir
- Déclaration très simple (1 case sur la 2042 C PRO)
- Pas de frais de comptabilité ou de logiciel
- Pas de liasse fiscale à produire
- Pas de FEC à générer
Inconvénients
- Pas d'amortissement : la valeur du bien n'est pas déductible
- Pas de déduction des charges réelles
- Pas de déficit reportable
- Seuils réduits pour le tourisme non classé (15 000 EUR)
- Impôt sur 50-70 % des loyers chaque année
Historique des seuils micro-BIC 2018-2028
| Période | Longue durée | Tourisme classé | Tourisme non classé |
|---|---|---|---|
| 2018-2022 | 70 000 EUR / 50 % | 176 200 EUR / 71 % | 70 000 EUR / 50 % |
| 2023-2025 | 77 700 EUR / 50 % | 77 700 EUR / 50 % * | 15 000 EUR / 30 % * |
| 2026-2028 | 83 600 EUR / 50 % | 83 600 EUR / 50 % | 15 000 EUR / 30 % |
* Loi Le Meur applicable à compter du 1er janvier 2025 (art. 1er). Les meublés classés passent de 188 700 EUR/71 % à 77 700 EUR/50 %.
La règle du double millésime pour le dépassement (art. 50-0, 1 CGI)
Le basculement au régime réel n'intervient que si le plafond micro-BIC est dépassé deux années consécutives (N-1 ET N-2). Un dépassement ponctuel une seule année permet de conserver le micro-BIC l'année suivante. En revanche, le basculement LMNP/LMP s'apprécie chaque année de manière autonome.
Exemple : double millésime
2024 : recettes 75 000 EUR → sous le seuil (77 700 EUR) → micro-BIC OK
2025 : recettes 82 000 EUR → dépassement N-1 → micro-BIC OK si N-2 OK
2026 : recettes 85 000 EUR → dépassement N-1 (82 000) ET N-2 (85 000) → régime réel obligatoire en 2027
Pour tout comprendre sur le micro-BIC, consultez notre guide complet du micro-BIC en LMNP et notre guide des plafonds LMNP et LMP.
4. Le régime réel simplifié : la stratégie d'optimisation
Le régime réel simplifié est le choix recommandé par LMNP.AI dans la grande majorité des cas. Il permet de déduire toutes les charges réelles et de pratiquer les amortissements par composants, ramenant souvent le résultat fiscal à zéro pendant plusieurs années.
Quelles charges sont déductibles au régime réel ?
Charges courantes déductibles
- Intérêts d'emprunt + assurance emprunteur (art. 39, 1-1 CGI)
- Taxe foncière (hors TEOM refacturée)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Charges de copropriété non récupérables
- Frais de comptabilité / logiciel LMNP.AI
- CFE (cotisation foncière des entreprises)
- Travaux d'entretien et réparation
- Frais de gestion locative (agence, plateforme)
- Honoraires d'agence (à la relocation)
- Frais de déplacement liés à la gestion
- Frais postaux, téléphone, internet (au prorata)
Éléments amortissables (CRC 2002-10)
- Gros oeuvre : 35-50 % (40-75 ans neuf)
- Toiture : 5-10 % (25-35 ans neuf)
- Réseaux (élec., plomberie) : 10-20 % (20-30 ans)
- Étanchéité / agencements : 15-25 % (10-15 ans)
- Mobilier : 100 % (5-10 ans)
- Travaux de rénovation (durée selon composant)
- Frais d'acquisition (notaire, agence) : 1 an ou étalement
Durée effective = durée neuf - âge du bien. Guide amortissement
Réel simplifié vs réel normal : quelle différence ?
Le seuil du réel simplifié BIC est de 945 000 EUR HT de recettes annuelles pour les activités de ventes et fournitures de logements (art. 302 septies A bis du CGI, revalorisé par la LF 2025 art. 39). Au-delà, le régime réel normal s'impose avec une comptabilité d'engagement et les formulaires 2050-2059. En pratique, 99,9 % des LMNP relèvent du réel simplifié.
La liasse fiscale 2031 + annexes 2033
Au régime réel simplifié, vous devez produire et télétransmettre en EDI chaque année une liasse fiscale composée du formulaire 2031 (déclaration de résultat) et de ses annexes 2033-A à 2033-G (bilan simplifié, compte de résultat, amortissements, provisions, etc.). Le FEC (Fichier des Écritures Comptables) est obligatoire (art. L.47 A-I LPF, amende de 5 000 EUR en cas d'absence, art. 1729 D CGI). LMNP.AI génère automatiquement la liasse et le FEC conforme.
L'adhésion à un OGA est-elle encore utile ?
Non. Depuis les revenus 2023 (LF 2021 et 2022), l'adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) n'apporte plus aucun avantage fiscal. La majoration de 1,25 sur le bénéfice des non-adhérents a été progressivement supprimée. Vous n'avez donc aucune raison de payer une cotisation OGA (200-300 EUR/an) en 2026.
Comment opter pour le régime réel ?
L'option peut être exercée de trois manières :
- Par courrier sur papier libre, daté et signé, adressé au SIE compétent
- Via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr
- Par le dépôt direct d'une liasse fiscale (formulaire 2031), qui vaut option tacite
Pour le détail de chaque charge, consultez notre guide des charges déductibles en LMNP et notre guide de la liasse fiscale LMNP.
Automatisez votre comptabilité LMNP
LMNP.AI génère la liasse fiscale 2031/2033, les amortissements par composants et le FEC conforme. Télétransmission EDI incluse. À partir de 179 EUR/an.
5. L'amortissement LMNP par composants
L'amortissement est le coeur de l'avantage fiscal LMNP. Il consiste à étaler la dépréciation comptable du bien sur sa durée d'utilisation, en ventilant la valeur du bien en plusieurs composants ayant chacun une durée propre, conformément à la norme CRC 2002-10 (obligatoire depuis 2005).
Comment ventiler un bien en composants ?
| Composant | Part typique | Durée neuf | Durée ancien 20 ans |
|---|---|---|---|
| Terrain | 15-20 % | Non amortissable | Non amortissable |
| Gros oeuvre | 35-50 % | 75 ans | 55 ans |
| Toiture | 5-10 % | 35 ans | 15 ans |
| Réseaux (élec., plomberie) | 10-20 % | 30 ans | 10 ans |
| Étanchéité | 5-10 % | 15 ans | 5 ans |
| Agencements intérieurs | 10-15 % | 15 ans | 8 ans |
| Mobilier | 5-15 % | 5-10 ans | 5-10 ans |
Le plafonnement des amortissements (article 39 C du CGI)
C'est un mécanisme fondamental : les amortissements déductibles au titre d'un exercice ne peuvent pas créer de déficit. La formule :
Amortissements déductibles de l'exercice =
Loyers - Charges (hors amortissements)
Si le résultat est négatif (charges > loyers), les amortissements sont intégralement différés.
Les amortissements réputés différés (ARD) : report illimité
L'excédent d'amortissement non déduit n'est pas perdu. Il constitue un stock d'amortissements réputés différés (ARD), reportable sans limitation de durée. Concrètement : si vos charges dépassent vos loyers en année N (ce qui est fréquent la 1re année), les amortissements sont mis en réserve et pourront être déduits les années suivantes, quand les charges diminuent (fin du crédit, par exemple).
Exemple chiffré : amortissement d'un T2 acheté 200 000 EUR (bien ancien 20 ans)
Avec 10 200 EUR de loyers et 4 500 EUR de charges, l'amortissement déductible est plafonné à 5 700 EUR (art. 39 C). Les 6 779 EUR restants sont stockés en ARD.
Pour tout comprendre, consultez notre guide complet de l'amortissement LMNP.
6. Micro-BIC ou réel : l'arbre de décision interactif
Répondez à 5 questions pour découvrir le régime optimal dans votre situation. L'outil calcule l'économie estimée et vous oriente vers la bonne stratégie. C'est un outil indicatif : pour les cas complexes (indivision, SCI, démembrement), consultez un expert-comptable.
Outil interactif LMNP.AI
Micro-BIC ou régime réel ?
Question 1 / 5
Quelles sont vos recettes locatives annuelles brutes ?
Loyers + charges refacturées, tous biens meublés cumulés sur l'année.
Question 2 / 5
Quelles sont vos charges annuelles (hors amortissements) ?
Intérêts d'emprunt + assurance + taxe foncière + charges copro + assurance PNO + frais gestion + CFE + frais comptable.
Question 3 / 5
Avez-vous un crédit immobilier en cours ?
Les intérêts d'emprunt sont déductibles au régime réel et pèsent lourd les premières années.
Question 4 / 5
Quel est l'âge de votre bien ?
Un bien ancien offre des durées d'amortissement plus courtes (donc des dotations annuelles plus élevées).
Question 5 / 5
Quelle est votre tranche marginale d'imposition (TMI) ?
Votre TMI détermine le taux d'IR appliqué à chaque euro de revenu locatif imposable.
Votre résultat estimé
Impôt micro-BIC / an
Base : EUR
Impôt régime réel / an
Base : EUR
Économie annuelle estimée
soit EUR sur 10 ans
7. Combien d'impôts paie-t-on en LMNP ? 3 personas chiffrés
Persona 1 : Sophie — studio étudiant, micro-BIC, TMI 30 %
Profil : Sophie, 42 ans, salariée cadre. Elle loue un studio de 22 m² à Toulouse, acheté 95 000 EUR comptant il y a 15 ans. Loyer 480 EUR/mois, charges incluses. Aucun emprunt. Elle est au micro-BIC par simplicité.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel (simulation) |
|---|---|---|
| Loyers bruts annuels | 5 760 EUR | 5 760 EUR |
| Abattement / déductions | - 2 880 EUR (50 %) | - 2 300 EUR * |
| Base imposable | 2 880 EUR | 3 460 EUR |
| Impôt total (IR 30 % + PS 17,2 %) | 1 359 EUR | 1 633 EUR |
* Charges 1 100 EUR (TF + PNO + copro) + amortissement résiduel 1 200 EUR (bien ancien 15 ans, composants courts épuisés) = 2 300 EUR
Persona 2 : Paul — T2 longue durée, régime réel, crédit en cours
Profil : Paul, 35 ans, ingénieur (TMI 30 %). T2 de 45 m² à Lyon, acheté 200 000 EUR à crédit (emprunt 180 000 EUR sur 20 ans à 3,2 %). Loyer 850 EUR/mois. 2e année d'exploitation.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers bruts annuels | 10 200 EUR | 10 200 EUR |
| Abattement / déductions | - 5 100 EUR (50 %) | - 12 350 EUR * |
| Base imposable | 5 100 EUR | 0 EUR |
| Impôt total (IR 30 % + PS 17,2 %) | 2 407 EUR | 0 EUR |
* Intérêts emprunt 5 100 EUR + assurance emprunteur 650 EUR + TF 1 200 EUR + PNO 350 EUR + copro 600 EUR + CFE 380 EUR + comptable 179 EUR = 8 459 EUR de charges. Amortissements : terrain 20 % exclu, construction 170 000 EUR x 85 % amorties sur durees composants = 5 400 EUR + mobilier 500 EUR = 5 900 EUR. Plafonnement art. 39 C : amortissement deductible = 10 200 - 8 459 = 1 741 EUR. Résultat fiscal = 10 200 - 8 459 - 1 741 = 0 EUR. ARD stocké : 4 159 EUR.
Persona 3 : Marc — Airbnb non classé, 3 biens, TMI 41 %
Profil : Marc, 52 ans, directeur commercial (TMI 41 %). 3 appartements en location saisonnière Airbnb (non classés) à Bordeaux. Recettes totales : 42 000 EUR/an. Charges : 15 000 EUR/an. Pas de crédit.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers bruts annuels | 42 000 EUR | 42 000 EUR |
| Abattement / déductions | Micro-BIC impossible * | - 35 000 EUR ** |
| Base imposable | N/A | 7 000 EUR |
| IR + PS | N/A | 4 074 EUR |
| Cotisations SSI (> 23 000 EUR, art. L.611-1) | N/A | + 2 100 EUR environ |
* Recettes 42 000 EUR > 15 000 EUR : micro-BIC impossible pour les meublés de tourisme non classés (loi Le Meur). Le régime réel est obligatoire.
** Charges 15 000 EUR + amortissements 20 000 EUR (3 biens). Plafonnement art. 39 C : amortissement déductible = 42 000 - 15 000 = 27 000 EUR (inférieur aux 20 000 calculés, donc intégralement déduits). Total déductions = 35 000 EUR.
8. Peut-on payer 0 EUR d'impôt en LMNP ? La timeline année par année
Oui. Au régime réel, la combinaison des charges déductibles et des amortissements par composants permet de ramener le résultat fiscal à zéro pendant 7 à 12 ans dans la plupart des cas. Voici la trajectoire type pour un bien acheté 200 000 EUR à crédit (emprunt 180 000 EUR, 20 ans, 3,2 %) avec 10 200 EUR de loyers annuels :
| Année | Intérêts | Charges | Amort. déduit | Résultat fiscal | Impôt |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 5 600 EUR | 2 700 EUR | 1 900 EUR | 0 EUR | 0 EUR |
| 3 | 5 100 EUR | 2 700 EUR | 2 400 EUR | 0 EUR | 0 EUR |
| 7 | 4 200 EUR | 2 700 EUR | 3 300 EUR | 0 EUR | 0 EUR |
| 12 | 2 800 EUR | 2 700 EUR | 4 700 EUR | 0 EUR | 0 EUR |
| 15 | 1 500 EUR | 2 700 EUR | 5 400 EUR | 600 EUR | 283 EUR |
| 20+ | 0 EUR | 2 700 EUR | 5 400 EUR | 2 100 EUR | 991 EUR |
9. Prélèvements sociaux LMNP en 2026 : le point sur le débat 17,2 % vs 18,6 %
La question du taux de prélèvements sociaux applicable aux revenus BIC non professionnels en 2026 fait l'objet d'un débat entre professionnels. Voici les deux positions, avec les sources correspondantes.
Position 1 : maintien à 17,2 % (position majoritaire)
Selon cette lecture, la hausse de la CSG de 1,4 point (contribution additionnelle de financement, CFA) prévue par la LFSS 2026 ne concerne que les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values mobilières, assurance-vie). Les revenus BIC de location meublée, les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
Sources : Club Patrimoine, Actu-Juridique, guide LMNP.AI (guide-lmnp).
Position 2 : passage à 18,6 % (position minoritaire)
Selon cette lecture, l'article L.136-6 du Code de la Sécurité Sociale soumet l'ensemble des revenus du patrimoine (dont les BIC non professionnels) à la hausse de 1,4 point. Le taux passerait donc à 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %).
Sources : JD2M, Gestia Solidaire.
| Composante | Taux à 17,2 % | Taux à 18,6 % |
|---|---|---|
| CSG | 9,2 % | 10,6 % |
| CRDS | 0,5 % | 0,5 % |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % | 7,5 % |
| Total | 17,2 % | 18,6 % |
| CSG déductible (art. 154 quinquies CGI) | 6,8 % | 6,8 % |
Impact chiffré sur 5 000 EUR de bénéfice BIC
PS à 17,2 %
860 EUR
PS à 18,6 %
930 EUR
+ 70 EUR
CSG déductible : comment récupérer 6,8 % ?
Sur les prélèvements sociaux payés, 6,8 points de CSG sont déductibles de votre revenu global imposable l'année suivante (art. 154 quinquies du CGI, case 6DE de la 2042). Le montant est généralement pré-rempli par l'administration. Pour un bénéfice de 5 000 EUR, cela représente 340 EUR déductibles, soit 102 EUR d'économie à TMI 30 %.
Non-résidents UE/EEE/Suisse : taux réduit à 7,5 %
Depuis l'arrêt CJUE de Ruyter du 26 février 2015 et la LFSS 2019, les résidents UE/EEE/Suisse affiliés à un autre régime de sécurité sociale ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (au lieu de 17,2 %). Consultez notre guide LMNP non-résident.
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10. Plus-value LMNP et réintégration des amortissements (réforme LF 2025 art. 84)
L'article 84 de la loi n 2025-127 du 14 février 2025 a créé l'article 150 VB III du CGI, qui impose la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente. C'est le changement le plus important de la fiscalité LMNP depuis 2018.
Comment se calcule la plus-value depuis 2025 ?
Nouvelle formule (art. 150 VB III CGI) :
Plus-value brute = Prix de vente - (Prix d'achat - Amortissements cumulés)
Exemple chiffré : avant vs après réforme
Bien acheté 200 000 EUR, revendu 250 000 EUR après 12 ans. Amortissements cumulés : 65 000 EUR.
Avant 2025
PV brute = 250 000 - 200 000
= 50 000 EUR
Abattement 12 ans IR : 6 % x 7 = 42 %
PV imposable IR : 29 000 EUR
Depuis 2025 (art. 150 VB III)
PV brute = 250 000 - (200 000 - 65 000)
= 115 000 EUR
Abattement 12 ans IR : 6 % x 7 = 42 %
PV imposable IR : 66 700 EUR
Les abattements pour durée de détention sont maintenus
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale IR | 9 % / an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Quelles exceptions à la réintégration ?
L'article 84 de la LF 2025 exclut quatre catégories d'investissements :
- Résidences étudiantes (avec services)
- Résidences seniors services
- Résidences de tourisme classées
- Résidences EHPAD
Faut-il vendre rapidement ou conserver longtemps ?
Avec la réintégration des amortissements, la stratégie de revente rapide (5-10 ans) est pénalisée. Voici l'impact selon la durée de détention pour un bien acheté 200 000 EUR avec 80 000 EUR d'amortissements cumulés et revendu 230 000 EUR :
| Détention | PV brute | Abattement IR | PV nette IR | Impôt total (IR 19% + PS 17,2%) |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 110 000 EUR | 0 % | 110 000 EUR | 39 820 EUR |
| 12 ans | 110 000 EUR | 42 % IR | 63 800 EUR | 22 866 EUR |
| 22 ans | 110 000 EUR | 100 % IR | 0 EUR IR | 12 716 EUR (PS seuls) |
| 30+ ans | 110 000 EUR | 100 % IR + PS | 0 EUR | 0 EUR |
Pour toutes les stratégies de sortie, consultez notre guide complet de la plus-value LMNP et notre guide de la réforme LMNP 2025-2026.
11. Le déficit BIC LMNP (art. 156, I, 1 ter CGI)
En LMNP, le déficit BIC (hors amortissements, qui sont plafonnés par l'art. 39 C) est reportable 10 ans uniquement sur les bénéfices de même nature (BIC non professionnels de location meublée). Il ne peut pas être imputé sur le revenu global. C'est une différence fondamentale avec le LMP.
| Type de déficit | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Déficit courant (charges > loyers) | Report 10 ans sur BIC non pro (art. 156, I, 1 ter) | Imputation revenu global, report 6 ans (art. 156, I, 1 bis) |
| Amortissements différés (ARD) | Report illimité (art. 39 C) | Report illimité (art. 39 C) |
Exemple concret de report de déficit
Année 1 (1re année, frais acquisition) : Loyers 8 000 EUR - Charges 11 000 EUR (dont frais notaire amortis 6 000 EUR) = Déficit -3 000 EUR. Amortissements = 0 EUR (art. 39 C). Déficit reporté : 3 000 EUR.
Année 2 : Loyers 10 000 EUR - Charges 5 000 EUR = 5 000 EUR. Imputation déficit antérieur -3 000 EUR = 2 000 EUR. Amortissements déductibles : max 2 000 EUR. Résultat fiscal : 0 EUR.
Année 3 : Loyers 10 000 EUR - Charges 4 500 EUR = 5 500 EUR. Amortissements : 5 500 EUR. Résultat fiscal : 0 EUR.
12. LMNP vs LMP : les vraies différences fiscales
La distinction LMNP/LMP est le pivot de la fiscalité de la location meublée. Les conséquences touchent 7 domaines : imposition des revenus, plus-value, déficit, cotisations sociales, IFI, transmission et régime fiscal applicable. Voici un comparatif exhaustif.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Conditions | Par défaut | 23 000 EUR TTC + prépondérance (art. 155 IV) |
| Catégorie fiscale | BIC non professionnel | BIC professionnel |
| Plus-value | Particuliers (abatt. durée) | Professionnelle (art. 151 septies : exo si < 90 000 EUR + 5 ans) |
| Déficit | BIC non pro, 10 ans | Revenu global, 6 ans |
| Cotisations SSI | Non (sauf tourisme > 23 000 EUR) | Oui, ~30 % (min 1 249 EUR) |
| PS sur bénéfice | 17,2 % | Non (remplacé par SSI) |
| IFI | Biens inclus dans l'assiette | Exonération possible (art. 975 V) |
| Dutreil (succession) | Non éligible | Non éligible (sauf para-hôtellerie) |
| Réintégration amortissements PV | Oui (art. 150 VB III, LF 2025) | Non (PV professionnelle) |
Quand le LMP est-il avantageux ?
Le LMP n'est pas toujours un inconvénient. Il peut être stratégiquement intéressant dans trois cas :
Déficit sur revenu global
Le déficit LMP (hors amortissements) s'impute sur le revenu global : salaires, pensions, etc. Économie massive pour les hauts revenus avec des travaux importants.
Exonération PV pro
Art. 151 septies : exonération totale de PV si recettes < 90 000 EUR HT et 5 ans d'activité. Pas de réintégration des amortissements (PV professionnelle).
Exonération IFI
Art. 975 V : les biens affectés à l'activité professionnelle principale sont exclus de l'IFI. Condition : le LMP doit être l'activité principale (3 critères cumulatifs).
Pour une analyse approfondie, consultez notre guide complet LMNP vs LMP et notre guide sur le passage LMNP vers LMP.
13. CFE, taxe foncière et taxes locales
La CFE (cotisation foncière des entreprises)
Tout loueur en meublé est redevable de la CFE (art. 1447 du CGI). Le montant dépend de la valeur locative cadastrale et du taux communal. Le barème minimum 2026 (art. 1647 D CGI) est le suivant :
| Chiffre d'affaires | CFE minimum 2026 |
|---|---|
| Moins de 10 000 EUR | 237 à 573 EUR |
| 10 001 à 32 600 EUR | 237 à 1 147 EUR |
| 32 601 à 100 000 EUR | 237 à 2 411 EUR |
| Plus de 500 000 EUR | 237 à 7 349 EUR |
Exonérations de CFE
- 1re année d'activité : exonération totale (art. 1478 II CGI). Base réduite de moitié la 2e année.
- CA < 5 000 EUR : exonération permanente.
- Location de la résidence principale : exonérée (art. 1459 CGI).
La taxe foncière
La taxe foncière est due par le propriétaire, quel que soit le régime fiscal. Au régime réel, elle est intégralement déductible des revenus BIC (hors TEOM refacturée au locataire). Au micro-BIC, elle est incluse dans l'abattement forfaitaire.
Pour le détail, consultez notre guide complet de la CFE en LMNP.
14. TVA et para-hôtellerie
La location meublée classique est exonérée de TVA (art. 261 D 4 du CGI). La TVA ne s'applique qu'à la para-hôtellerie, définie par la fourniture d'au moins 3 des 4 services suivants :
- Petit déjeuner
- Nettoyage régulier des locaux
- Fourniture de linge de maison
- Accueil personnalisé de la clientèle
L'avis du Conseil d'État du 5 juillet 2023 (n 471877) a confirmé cette grille d'analyse. La simple mise à disposition d'un logement meublé avec ménage de fin de séjour ne suffit pas à qualifier la para-hôtellerie.
Franchise de TVA en para-hôtellerie
| Type d'activité | Franchise de base | Seuil majoré |
|---|---|---|
| Ventes / para-hôtellerie | 85 000 EUR HT | 93 500 EUR |
| Prestations de services | 37 500 EUR HT | 41 250 EUR |
Quand la TVA est-elle un avantage ?
Pour les investissements en résidences services neuves (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme classé) avec bail commercial et services para-hôteliers, la TVA permet de récupérer les 20 % de TVA sur le prix d'achat. L'investisseur achète HT (économie de 33 333 EUR sur un bien à 200 000 EUR TTC) en échange de l'obligation de collecter la TVA sur les loyers (10 % pour l'hébergement) pendant 20 ans. En cas de revente avant 20 ans, une régularisation de TVA est due au prorata (1/20e par année manquante).
Pour le détail, consultez notre guide complet de la TVA en LMNP.
15. Cotisations SSI en LMP
Les cotisations sociales SSI (Sécurité Sociale des Indépendants, ex-RSI) sont dues par les LMP et par les LMNP en meublé de tourisme dépassant 23 000 EUR de recettes (art. L.611-1, 6 du Code de la Sécurité Sociale, introduit par la LFSS 2021).
| Paramètre | Valeur 2026 |
|---|---|
| Taux global des cotisations | ~30 % du bénéfice |
| Cotisation minimale annuelle | 1 249 EUR |
| ACRE (si éligible) | -50 % la 1re année (si revenus < 33 642 EUR) |
| PS sur bénéfice | Non (remplacé par SSI) |
Qui est concerné par les cotisations SSI ?
| Situation | SSI ? | Texte |
|---|---|---|
| LMNP longue durée (< 23 000 EUR) | Non | PS 17,2 % uniquement |
| LMNP tourisme > 23 000 EUR | Oui | Art. L.611-1, 6 CSS |
| LMP (2 conditions remplies) | Oui | Art. L.611-1 CSS |
| Chambres d'hôtes > 13 % du PASS | Oui | ~6 248 EUR en 2026 |
Pour le détail, consultez notre guide complet des cotisations sociales LMNP et LMP.
16. Loi Le Meur 2024 : ce qui change pour la fiscalité LMNP
La loi n 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite "loi Le Meur") a profondément modifié l'environnement réglementaire et fiscal de la location meublée touristique. Voici les impacts concrets :
Ce qui change en fiscalité
- Micro-BIC tourisme non classé : plafond abaissé de 77 700 EUR à 15 000 EUR, abattement réduit de 50 % à 30 %.
- Micro-BIC tourisme classé : plafond abaissé de 188 700 EUR à 77 700 EUR, abattement réduit de 71 % à 50 %.
- Abattement zone rurale (21 % supplémentaire) : supprimé par la LF 2025.
Amendes prévues par la loi Le Meur
| Infraction | Amende |
|---|---|
| Défaut d'enregistrement (téléservice national) | 10 000 EUR |
| Fausse déclaration lors de l'enregistrement | 20 000 EUR |
| Défaut de déclaration en mairie | 15 000 EUR |
| Absence de numéro d'enregistrement sur les annonces | 5 000 EUR |
| Publication malgré suspension/retrait | 50 000 EUR |
| Non-respect d'une décision de justice | 100 000 EUR/an |
Ce qui change en réglementation
- DPE obligatoire pour les meublés de tourisme (même règles que la location longue durée). Logements G interdits depuis 2025, F interdits au 1er janvier 2028.
- Copropriété : l'AG peut voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des 2/3.
- Résidence principale : les communes peuvent abaisser la durée maximum de location de 120 à 90 jours/an.
- Quotas : les communes peuvent fixer des quotas de meublés de tourisme par quartier.
- Pouvoirs du maire renforcés : suspension de l'enregistrement, retrait en cas de non-conformité.
Pour le détail complet de cette loi, consultez notre guide complet de la loi Le Meur 2024-2026 et notre guide de la réforme LMNP 2025-2026.
17. Comment déclarer ses revenus LMNP
Au micro-BIC : la déclaration 2042 C PRO
Vous reportez le montant brut de vos recettes dans la case correspondante du formulaire 2042 C PRO. La case dépend du type de location et de votre situation vis-à-vis des cotisations sociales :
| Type de location | Sans cotis. URSSAF | Avec cotis. URSSAF |
|---|---|---|
| Longue durée classique | 5ND | 5NW |
| Tourisme classé / chambres d'hôtes | 5NG | — |
| Tourisme non classé | 5NH | — |
Au régime réel : liasse 2031 + 2033 puis 2042 C PRO
La déclaration se fait en deux temps :
- Liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes 2033-A à E) : télétransmise en EDI avant mi-mai. Elle contient le bilan, le compte de résultat, le détail des amortissements et le résultat fiscal.
- 2042 C PRO : vous reportez le résultat dans la case 5NA (bénéfice LMNP) ou 5NY (déficit LMNP). Ne confondez pas avec les cases 5KC/5KI réservées aux LMP.
Pour le guide pas-à-pas, consultez notre guide de la déclaration LMNP et notre guide du formulaire 2042 C PRO.
18. Calendrier fiscal LMNP 2026
| Échéance | Date limite 2026 | Détail |
|---|---|---|
| Liasse fiscale 2031 + 2033 (EDI) | Mi-mai 2026 | Date exacte fixée par arrêté. Généralement 2e quinzaine de mai. |
| Registre Le Meur (meublés tourisme) | 20 mai 2026 | Enregistrement sur téléservice national. Amende 10 000 EUR en cas d'absence. |
| Déclaration 2042 C PRO | Mai-juin 2026 | Selon département et mode (papier/internet). Dates par zones. |
| Avis de CFE | Novembre 2026 | Disponible sur l'espace professionnel impots.gouv.fr. |
| Paiement CFE | 15 décembre 2026 | Prélèvement automatique ou paiement en ligne. |
| Déclaration 1447-C CFE (1re année) | 31 décembre 2026 | Uniquement l'année de début d'activité. |
| URSSAF (si tourisme > 23 000 EUR ou LMP) | Trimestriel ou mensuel | Déclarations sur urssaf.fr. |
Consultez notre calendrier fiscal LMNP 2026 complet.
Ne ratez aucune échéance
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19. Cas particuliers : couple, indivision, SCI, SARL famille, non-résident, démembrement
| Situation | Régime applicable | Guide dédié |
|---|---|---|
| Couple marié ou pacsé | Déclaration commune. Seuil LMP apprécié au niveau du foyer. Un seul SIRET possible par époux. | Guide LMNP |
| Indivision | Seuils micro-BIC sur recettes totales (CE 14/11/2025). Chaque indivisaire déclare sa quote-part. | Guide LMNP |
| SCI à l'IR | La SCI à l'IR ne peut pas louer en meublé de manière habituelle (sinon bascule IS). Exception : accessoire < 10 % du CA. | LMNP ou SCI |
| SARL de famille | Option IR possible (art. 239 bis AA CGI). Cumule avantages LMNP (amortissements) + structure sociétale. | SARL famille LMNP |
| Non-résident fiscal | IR min. 20/30 %, PS 17,2 % (ou 7,5 % UE/EEE/CH). Déclaration au SIPNR Noisy-le-Grand. | LMNP non-résident |
| Démembrement | Usufruitier déclare les revenus et pratique les amortissements (sur la valeur de l'usufruit). IFI : valeur en pleine propriété chez l'usufruitier (art. 968 CGI). | Guide LMNP |
20. Succession et Dutreil
La location meublée est-elle éligible au pacte Dutreil ?
Non. La loi de finances 2024 (art. 23) a explicitement exclu la location meublée du dispositif Dutreil (art. 787 B du CGI). La Cour de cassation (1er juin 2023, n 22-15.152) avait déjà jugé que la location meublée est une activité civile par nature au sens du Code civil, ne remplissant pas la condition d'activité commerciale opérationnelle du Dutreil.
Seule la para-hôtellerie qualifiée, avec services effectifs (petit déjeuner, ménage, accueil, linge) et moyens humains (salariés), peut espérer être éligible au Dutreil. Mais le risque de requalification est élevé.
La donation comme stratégie alternative
La donation purge la plus-value latente et remet le compteur à zéro. Le donataire peut recommencer à amortir le bien sur sa valeur vénale actuelle. Avec les abattements donation (100 000 EUR par parent/enfant tous les 15 ans), c'est souvent plus avantageux qu'une revente.
Exemple chiffré : revente vs donation
Bien acheté 200 000 EUR, valeur actuelle 280 000 EUR, amortissements cumulés 70 000 EUR. Parent, un enfant unique.
Revente (détention 15 ans)
PV brute = 280 000 - (200 000 - 70 000) = 150 000 EUR
Abattement IR 60 % → PV nette 60 000 EUR
Impôt estimé : ~21 000 EUR
Donation à l'enfant
Valeur 280 000 EUR - abattement 100 000 EUR = 180 000 EUR taxable
Droits donation : ~18 194 EUR
Mais : PV purgée + nouvel amortissement sur 280 000 EUR
Pour le détail, consultez notre guide succession et donation en LMNP.
21. Contrôle fiscal LMNP : les 10 erreurs qui déclenchent un redressement
Le contrôle fiscal en LMNP se concentre sur 10 points récurrents. Les connaître permet de sécuriser votre déclaration. Pour le détail, consultez notre guide du contrôle fiscal LMNP.
| N | Erreur | Risque |
|---|---|---|
| 1 | Amortir le terrain | Réintégration + intérêts de retard (0,2 %/mois) + majoration 40 % |
| 2 | FEC absent ou non conforme | Amende 5 000 EUR (art. 1729 D CGI) |
| 3 | Composants mal répartis (durées trop courtes) | Réintégration des amortissements excédentaires |
| 4 | Loyers sous-déclarés (Airbnb non déclaré) | Redressement + majoration 40-80 % |
| 5 | Charges personnelles déduites | Réintégration + intérêts |
| 6 | Mauvaise case sur la 2042 C PRO | Recalcul, demande de cotisations SSI injustifiée |
| 7 | Déficit imputé sur le revenu global (LMNP) | Réintégration + intérêts (seul le LMP le permet) |
| 8 | Plafonnement art. 39 C non respecté | Amortissements réintégrés, déficit recalculé |
| 9 | Liasse non télétransmise en EDI | Amende de 150 EUR + mise en demeure |
| 10 | TVA collectée à tort (location classique) | TVA reversée au Trésor, non récupérable |
Que faire en cas de contrôle fiscal ?
Un contrôle fiscal en LMNP prend généralement la forme d'un examen de comptabilité à distance (art. L.13 G LPF) : l'administration demande votre FEC par voie dématérialisée et l'analyse avec ses propres outils. L'examen dure 6 mois maximum. Vous recevez une proposition de rectification (L.57 LPF) si des anomalies sont détectées.
Pour le détail, consultez notre guide du contrôle fiscal LMNP et notre guide du FEC en LMNP.
22. Jurisprudences clés
Six décisions structurent la fiscalité LMNP en 2026. Voici les arrêts essentiels, avec leur impact pratique :
| Juridiction | Date et référence | Impact |
|---|---|---|
| Conseil constitutionnel | QPC 2017-689 du 8 février 2018 | Suppression de l'obligation d'inscription au RCS pour le LMP. 2 conditions au lieu de 3. |
| Cass. com. | 18 mai 2022, n 20-22.164 | La location meublée est une activité civile pour les droits de mutation. Impact Dutreil et baux commerciaux. |
| Cass. com. | 1er juin 2023, n 22-15.152 | Location meublée non éligible au Dutreil (activité civile). Confirmé par LF 2024 art. 23. |
| CJUE | De Ruyter, 26 février 2015 | Non-résidents UE/EEE/CH : PS réduits à 7,5 % (prélèvement de solidarité seul). Confirmé par LFSS 2019. |
| Conseil d'État | 5 juillet 2023, n 471877 | Confirme l'ordre d'imputation : charges d'abord, puis amortissements dans la limite du solde. Valide la grille para-hôtellerie. |
| Conseil d'État | 5 octobre 2007, n 293475 | Le caractère professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal. |
Sources officielles
Références législatives et réglementaires
- Code Général des Impôts : art. 35 I-5 bis, 39 C, 50-0, 150 VB III, 154 quinquies, 155 IV, 156 I-1 ter, 261 D 4, 293 B, 302 septies A bis, 787 B, 975, 1447, 1459, 1478 II, 1647 D, 1729 D.
- Code de la Sécurité Sociale : art. L.136-6, L.611-1 6.
- Loi n 2025-127 du 14 février 2025 (LF 2025) : art. 39 (revalorisation micro-BIC), art. 84 (réintégration amortissements PV).
- Loi n 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) : seuils tourisme, enregistrement, amendes.
- Loi de finances 2024 art. 23 : exclusion Dutreil location meublée.
- Norme CRC 2002-10 : amortissement par composants.
- BOFiP : BOI-BIC-CHAMP-40-10 (LMP/LMNP), BOI-BIC-AMT-20-40-10 (amortissements), BOI-BIC-DEF-20 (déficits).
- Jurisprudences : QPC 2017-689 (CC), Cass. com. 18/05/2022 n 20-22.164, Cass. com. 01/06/2023 n 22-15.152, CJUE de Ruyter 26/02/2015, CE 05/07/2023 n 471877, CE 05/10/2007 n 293475.
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