Transmission du patrimoine LMP et Pacte Dutreil : guide complet 2026
Le Pacte Dutreil est exclu du LMP depuis la loi de finances 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, article 23), pour toutes les transmissions intervenues à compter du 17 octobre 2023. LMNP.AI détaille dans ce guide les cinq stratégies de substitution qui restent performantes — donation-partage avec réserve d'usufruit, démembrement ab initio, article 41 CGI, SARL de famille, assurance-vie — avec cas chiffrés, jurisprudence vérifiée et calendrier d'anticipation sur 15 ans.
Ce guide couvre le fonctionnement du Pacte Dutreil (articles 787 B et 787 C du CGI), la saga jurisprudentielle 2023 (Cass. com. 22-15.152 et 21-18.226, CE n° 473972), la portée exacte de l'exclusion, les alternatives article par article, la fiscalité au décès d'un LMP et un calendrier complet pour optimiser la transmission. Mis à jour avril 2026.
Sommaire
- Qu'est-ce que le Pacte Dutreil ?
- Conditions strictes du Pacte Dutreil
- Saga juridique 2023 : jurisprudence favorable
- Loi de finances 2024 : l'exclusion formelle
- Portée exacte de l'exclusion
- Donation-partage avec réserve d'usufruit
- Démembrement ab initio
- Article 41 CGI : report + exonération 5 ans
- Articles 151 septies, A et B : exonérations cumulables
- SARL de famille et SNC
- Holding animatrice et LMP
- Assurance-vie en complément
- Décès du LMP : la bombe fiscale
- IFI et démembrement en LMP
- Transmission LMP pour non-résidents
- Transmission des déficits LMP
- Checklist et calendrier sur 15 ans
1. Qu'est-ce que le Pacte Dutreil ?
Le Pacte Dutreil est régi par les articles 787 B (parts de sociétés) et 787 C (entreprises individuelles) du Code général des impôts. Il permet de transmettre une entreprise — par donation ou succession — avec un abattement de 75 % sur la valeur transmise avant application des droits de mutation à titre gratuit. C'est l'un des dispositifs fiscaux les plus puissants du droit français, conçu pour assurer la pérennité des PME familiales.
En clair : le Pacte Dutreil fonctionne comme un « pass pérennité ». L'État accepte de ne taxer que 25 % de la valeur d'une entreprise transmise, à condition que les héritiers s'engagent à la conserver et à la diriger pendant plusieurs années. Le cadeau fiscal est énorme, le contrat moral est la continuité de l'exploitation.
Mécanisme et abattement
L'abattement de 75 % s'applique avant les abattements de droit commun de l'article 779 du CGI (100 000 € par parent et par enfant en ligne directe, tous les 15 ans). Il se cumule donc avec l'abattement familial, ce qui multiplie l'avantage.
CAS CHIFFRÉ 1 — Société commerciale de 1 million d'euros, 2 enfants
Hypothèse : donation 100 % des parts, valeur 1 000 000 €, partage égal entre 2 enfants.
Sans Pacte Dutreil : 500 000 € par enfant, abattement 100 000 €, base taxable 400 000 €, droits ≈ 78 000 € par enfant soit 156 000 € au total.
Avec Pacte Dutreil : 500 000 € x 25 % = 125 000 € par enfant, moins abattement 100 000 €, base taxable 25 000 €, droits ≈ 2 700 € par enfant soit 5 400 € au total.
Économie nette : 150 600 € — soit 96,5 % des droits évités.
À qui s'adresse le Pacte Dutreil ?
Historiquement, aux chefs d'entreprises commerciales, industrielles, artisanales, agricoles ou libérales. Les entreprises de gestion patrimoniale (SCI à l'IR, holdings passives, sociétés de portefeuille) en étaient exclues. C'est cette ligne de partage qui a été au cœur de la bataille juridique autour du LMP en 2023.
2. Quelles sont les conditions strictes du Pacte Dutreil ?
Pour bénéficier de l'abattement de 75 %, cinq conditions cumulatives doivent être respectées sous peine de remise en cause totale de l'avantage.
Les cinq conditions cumulatives
- Engagement collectif de conservation : les associés signent un engagement de conserver les titres pendant au moins 2 ans avant la transmission. L'engagement doit porter sur 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote (sociétés non cotées).
- Engagement individuel de conservation : les bénéficiaires (héritiers ou donataires) conservent les titres pendant 4 ans à compter de la fin de l'engagement collectif.
- Direction effective : l'un des signataires ou l'un des donataires exerce des fonctions de direction (gérant SARL, président SAS, membre du directoire) pendant toute la durée de l'engagement individuel, soit 3 ans minimum après la transmission.
- Activité éligible : la société doit exercer à titre principal une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (ICAAL). La gestion d'un patrimoine mobilier ou immobilier est expressément exclue depuis la LFI 2024.
- Pour une entreprise individuelle (art. 787 C) : le bénéficiaire doit poursuivre l'exploitation pendant au moins 3 ans (durée portée à 4 ans pour un engagement collectif équivalent aux parts de sociétés).
Durée totale d'engagement : 6 ans
Entre 2 ans d'engagement collectif et 4 ans d'engagement individuel, les titres doivent être conservés 6 ans au minimum. Toute rupture (vente, apport, donation interne non éligible) déclenche la reprise intégrale des droits évités, majorée d'intérêts de retard (0,20 % par mois).
La doctrine officielle est exposée dans le BOI-ENR-DMTG-10-20-40 (mis à jour le 30 mai 2024 après l'entrée en vigueur de la LFI 2024), qui détaille la notion d'activité éligible, les règles de cumul d'abattements et les sanctions en cas de rupture d'engagement.
3. La saga juridique 2023 : jurisprudence favorable au LMP
L'année 2023 a été un feuilleton juridique exceptionnel. Pendant près de six mois, les contribuables LMP ont cru que le Pacte Dutreil leur était finalement ouvert. Trois décisions majeures ont bousculé la doctrine fiscale historique.
Cass. com. 1er juin 2023, n° 22-15.152
La Cour de cassation juge qu'une société exploitant des établissements commerciaux ou industriels équipés — en l'espèce des murs de restaurants loués meublés — exerce bien une activité commerciale éligible au Dutreil. La Cour se fonde sur l'article 35 du CGI qui qualifie commercialement la location d'établissements équipés. Cette décision contredit frontalement le BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 §15 du 21 décembre 2021, qui excluait la location meublée du Dutreil.
Cass. com. 21 juin 2023, n° 21-18.226
Trois semaines plus tard, la Cour de cassation confirme la ligne : un LMP pouvait être éligible au Pacte Dutreil dès lors que l'activité présentait un caractère commercial au sens de l'article 35 CGI. L'arrêt casse une décision de cour d'appel qui avait refusé l'abattement à une famille de bailleurs en LMP.
CE 29 septembre 2023, n° 473972
Le Conseil d'État va plus loin dans un obiter dictum remarqué : il considère que la location meublée constitue une activité commerciale éligible au Dutreil. Cependant, les conclusions du requérant ayant été jugées tardives, la doctrine administrative n'est pas formellement annulée. C'est cette brèche procédurale qui a permis à l'administration de continuer à refuser l'abattement pendant l'été 2023, en attendant la réponse du législateur.
Fenêtre juridique : 1er juin 2023 — 16 octobre 2023
Entre le premier arrêt de la Cour de cassation et l'amendement LFI 2024 (dépôt au Sénat le 17 octobre), les transmissions LMP réalisées pendant cette fenêtre restent théoriquement éligibles au Pacte Dutreil. Les dossiers sont rares mais existent. Ils doivent être défendus activement en cas de contrôle.
4. La loi de finances 2024 : l'exclusion formelle de la location meublée
Face à la saga jurisprudentielle, le législateur a réagi rapidement et fermement. L'article 23 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 modifie les articles 787 B et 787 C du CGI pour verrouiller l'exclusion de la location meublée.
Le texte adopté
Le nouvel alinéa inséré à l'article 787 B du CGI précise que « n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l'exercice par une société d'une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ». Une disposition parallèle est ajoutée à l'article 787 C pour les entreprises individuelles.
Date d'effet : 17 octobre 2023
L'exclusion s'applique aux transmissions intervenues à compter du 17 octobre 2023, date du dépôt de l'amendement au Sénat. Ce choix d'une rétroactivité partielle est constitutionnel (le Conseil constitutionnel l'a validé) et empêche toute optimisation post-arrêts de juin 2023.
Conséquence directe pour le LMP
La location meublée — professionnelle ou non — est considérée comme une activité de gestion patrimoniale exclue du Dutreil. L'administration fiscale a mis à jour sa doctrine : le BOI-ENR-DMTG-10-20-40 du 30 mai 2024 intègre cette exclusion et précise les modalités de contrôle.
5. Quelle portée exacte de l'exclusion ?
L'exclusion est large mais n'est pas absolue. Deux hypothèses permettent encore d'accéder — conditionnellement — au Pacte Dutreil avec un patrimoine partiellement meublé.
Exception 1 — Établissements commerciaux ou industriels équipés
L'arrêt Cass. com. 1er juin 2023, n° 22-15.152 reste applicable pour la location d'établissements équipés relevant de l'article 35 du CGI : hôtellerie, restauration, centres médicaux avec équipement, entrepôts logistiques équipés, cliniques. Ces activités ne sont pas considérées comme de la gestion patrimoniale mais comme une exploitation commerciale à part entière.
Exception 2 — Activité prépondérante opérationnelle
Si la société exerce plusieurs activités et que l'activité opérationnelle (ICAAL) est prépondérante — appréciée en valeur d'actif et en chiffre d'affaires — la part LMP détenue peut bénéficier du Dutreil par rattachement. Le seuil retenu par la doctrine et la jurisprudence est généralement 50 % minimum d'activité opérationnelle.
CAS CHIFFRÉ 2 — LMP familial 1,2 M€, donateur 58 ans, 2 enfants
Hypothèse : transmission d'un patrimoine LMP de 1 200 000 € (pleine propriété) à 2 enfants, sans aucune optimisation.
Sans Dutreil, sans démembrement : 600 000 € par enfant, abattement 100 000 €, base 500 000 €, droits ≈ 98 000 € par enfant soit 196 000 € au total.
Avec donation en nue-propriété (58 ans = NP 50 %) : 300 000 € par enfant, abattement 100 000 €, base 200 000 €, droits ≈ 38 194 € par enfant soit 76 388 € au total.
Économie par simple démembrement : 119 612 € sans toucher au Dutreil.
La lecture juste de la LFI 2024 : l'exclusion du Dutreil ne doit pas faire oublier les autres leviers, qui cumulés produisent une économie comparable.
6. Donation-partage avec réserve d'usufruit : la stratégie n°1
La donation-partage avec réserve d'usufruit est la première alternative au Pacte Dutreil pour un patrimoine LMP. Elle combine trois avantages fiscaux majeurs sans contrainte d'activité ni engagement pluriennal.
En clair : imaginez un gâteau. Avec la donation-partage en nue-propriété, vous donnez aux enfants la « part fermée » du gâteau (la nue-propriété) tout en gardant la « crème » (l'usufruit, c'est-à-dire les revenus locatifs) jusqu'à votre décès. À votre décès, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété sans aucun droit de succession supplémentaire.
Le barème fiscal de l'article 669 CGI
La valeur de la nue-propriété transmise est fixée forfaitairement par l'article 669 du CGI en fonction de l'âge de l'usufruitier :
- Moins de 21 ans révolus : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %
- 21 à 30 ans : usufruit 80 %, NP 20 %
- 31 à 40 ans : usufruit 70 %, NP 30 %
- 41 à 50 ans : usufruit 60 %, NP 40 %
- 51 à 60 ans : usufruit 50 %, NP 50 % (âge optimal)
- 61 à 70 ans : usufruit 40 %, NP 60 %
- 71 à 80 ans : usufruit 30 %, NP 70 %
- 81 à 90 ans : usufruit 20 %, NP 80 %
- Plus de 91 ans : usufruit 10 %, NP 90 %
CAS CHIFFRÉ 3 — LMP 800 000 €, donateur 55 ans, 3 enfants
Donation-partage avec réserve d'usufruit.
Valeur pleine propriété : 800 000 €. Nue-propriété (55 ans) : 800 000 × 50 % = 400 000 €.
Par enfant : 400 000 ÷ 3 = 133 333 €, moins abattement 100 000 € = base taxable 33 333 € par enfant.
Droits : ≈ 4 194 € par enfant, soit 12 582 € total.
Sans démembrement, les droits auraient atteint ≈ 111 000 €. Économie : ≈ 98 000 €.
Avantages complémentaires de la donation-partage
- Figement des valeurs : la valeur du bien est gelée au jour de la donation, ce qui évite le rapport à la succession si l'immobilier s'apprécie.
- Sortie de l'assiette IFI : l'usufruitier reste seul redevable de l'IFI sur la pleine propriété (article 968 CGI), mais il peut parfois bénéficier de l'exonération bien professionnel LMP.
- Poursuite de l'activité LMP : l'usufruitier exploite le bien, déclare les loyers en BIC, conserve le statut LMP.
- Renouvellement tous les 15 ans : les abattements 100 000 € se reconstituent, permettant un second cycle de donations à 70 ans.
Pour approfondir, voir notre guide succession et donation en LMNP.
7. Démembrement ab initio : acheter directement en nue-propriété
Le démembrement ab initio consiste à organiser la scission entre usufruit et nue-propriété dès l'acquisition du bien. Les parents achètent l'usufruit (droit d'exploiter et percevoir les loyers pendant leur vie), les enfants achètent la nue-propriété. Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires sans aucune taxation.
En clair : au lieu de donner plus tard, on répartit dès le départ. Les enfants paient (souvent avec un financement familial ou une donation préalable des liquidités) seulement 40 à 60 % de la valeur du bien, les parents 40 à 60 %. Quand les parents décèdent, les enfants ont tout, sans droit.
Compatibilité avec le statut LMP
L'usufruitier exploite le bien et perçoit les loyers. Il peut donc être qualifié de LMP au sens de l'article 155 IV du CGI si les recettes dépassent 23 000 € ET les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Le nu-propriétaire n'a pas de revenu fiscal lié au bien et ne peut pas prétendre au statut LMP sur ce bien.
Financement et sujet du prêt
En pratique, l'administration fiscale vérifie que le nu-propriétaire a bien financé lui-même sa quote-part. Deux options : (1) donation préalable de liquidités par les parents (utilisant l'abattement article 779), (2) prêt bancaire au nom du nu-propriétaire seul. L'emprunt in fine de la nue-propriété est un montage classique, à sécuriser juridiquement.
Attention à l'abus de droit
Le démembrement ab initio est parfaitement légal mais l'administration contrôle activement la réalité du schéma (capacité de financement des enfants, absence de prise en charge des travaux par l'usufruitier au-delà de ses obligations, répartition effective des prérogatives). Un conseil patrimonial spécialisé est indispensable.
8. Article 41 CGI : le report d'imposition, arme secrète de la transmission LMP
L'article 41 du Code général des impôts est sans doute le dispositif le plus puissant pour transmettre un patrimoine LMP exploité en entreprise individuelle (ou en SARL de famille à l'IR). Il organise un report d'imposition des plus-values professionnelles lors d'une transmission à titre gratuit (donation ou succession).
Le mécanisme en détail
En LMP, la cessation d'activité ou la cession d'un bien déclenche l'imposition des plus-values professionnelles. Ces plus-values se décomposent en :
- Plus-value à court terme = amortissements pratiqués et réintégrés au résultat ordinaire BIC (voir notre guide plus-value à court terme LMP).
- Plus-value à long terme = différence entre la valeur de cession et le prix d'acquisition diminué des amortissements (taxée à 12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux = 30 %).
Avec l'article 41 CGI, lors d'une donation ou succession, ces plus-values latentes ne sont pas imposées. Elles sont reportées sur la tête du bénéficiaire, qui prend l'engagement de poursuivre l'activité.
Exonération définitive après 5 ans
Si le bénéficiaire poursuit effectivement l'activité LMP pendant 5 ans minimum, le report se transforme en exonération définitive. Les plus-values latentes sont purgées à jamais. Aucun impôt ne sera dû, même en cas de cession ultérieure (seules les plus-values nées après la transmission restent taxables).
CAS CHIFFRÉ 4 — Donateur 65 ans, bien LMP 450 000 €, plus-values latentes 200 000 €
Bien acheté 250 000 €, valeur actuelle 450 000 €, amortissements cumulés 120 000 €.
Plus-value totale latente : (450 000 − 250 000) + 120 000 = 320 000 € (dont 200 000 € net long terme + 120 000 € court terme).
Sans art. 41 (donation classique) : plus-value court terme 120 000 × ≈ 45 % = 54 000 € ; plus-value long terme 200 000 × 30 % = 60 000 €. Total impôt immédiat : 114 000 €.
Avec art. 41 CGI : report complet. Si l'héritier poursuit 5 ans → exonération définitive. Impôt payé : 0 €.
Économie nette : 114 000 € de plus-value professionnelle évitée.
Cumul art. 41 + donation en nue-propriété
Les deux dispositifs sont parfaitement cumulables. Le donateur conserve l'usufruit (et donc le statut LMP), le nu-propriétaire prend l'engagement de poursuivre. Au décès, les plus-values sont déjà purgées. C'est la combinaison gagnante pour les patrimoines LMP de plus de 500 000 €.
9. Articles 151 septies, 151 septies A et 151 septies B : les exonérations cumulables
Au-delà de l'article 41, trois autres articles du CGI organisent des exonérations de plus-values professionnelles utiles avant ou après une transmission LMP.
Article 151 septies — Petites entreprises
Exonération totale si les recettes HT moyennes des deux dernières années sont inférieures à :
- 90 000 € pour les meublés classiques (exonération dégressive jusqu'à 126 000 €).
- 250 000 € pour les meublés de tourisme classés (dégressive jusqu'à 350 000 €).
Condition : activité exercée depuis au moins 5 ans. Voir notre analyse approfondie dans exonération des plus-values LMP.
Article 151 septies A — Départ en retraite
Exonération totale des plus-values professionnelles (hors prélèvements sociaux 17,2 %) lors de la cession en cas de départ en retraite. Conditions :
- Activité exercée depuis au moins 5 ans
- Cession dans un délai de 24 mois avant ou après la cessation de fonctions
- Faire valoir ses droits à la retraite dans les 24 mois
- Ne pas contrôler l'entreprise cessionnaire
Article 151 septies B — Abattement pour durée de détention
Abattement de 10 % par an sur la plus-value long terme immobilière professionnelle au-delà de la 5ème année de détention. Conséquence : exonération totale après 15 ans de détention. Cet article ne concerne que la plus-value long terme (la part « court terme » correspondant aux amortissements reste taxable).
Cumul intelligent
Les articles 41, 151 septies, 151 septies A et 151 septies B sont cumulables. Un LMP de 70 ans qui transmet à ses enfants (art. 41) ayant détenu le bien 20 ans (art. 151 septies B exonère totalement la PVLT) puis liquidant ses droits à la retraite dans 24 mois (art. 151 septies A pour toute vente résiduelle) peut littéralement ramener à zéro la fiscalité de plus-value LMP.
10. SARL de famille et SNC : structurer la transmission
Le recours à une SARL de famille ou à une SNC ne donne pas accès au Dutreil depuis la LFI 2024, mais il offre trois leviers de transmission très efficaces : donation progressive de parts, décote pour minorité et illiquidité, et stabilité juridique.
SARL de famille
La SARL de famille (guide complet SARL de famille en LMNP) permet d'opter pour l'imposition à l'IR (régime des sociétés de personnes), ce qui préserve intégralement le régime fiscal LMNP ou LMP. Les associés doivent être liés par un lien familial direct (conjoints, parents, enfants, frères et sœurs, descendants).
Donation progressive de parts
Les parents peuvent donner des parts tous les 15 ans en utilisant l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € tous les 15 ans sans droits, soit 800 000 € sur 30 ans. La donation peut porter sur la pleine propriété ou la nue-propriété.
Décote pour minorité et illiquidité
L'administration admet une décote de 20 à 30 % sur la valeur des parts sociales non cotées, pour tenir compte de leur illiquidité et du caractère minoritaire des participations des enfants. La décote doit être justifiée par un rapport d'évaluation et est généralement acceptée jusqu'à 25 % en pratique.
SNC — quand l'envisager ?
La SNC (guide SNC location meublée) présente le même avantage fiscal mais expose les associés à une responsabilité indéfinie et solidaire sur leur patrimoine personnel. À éviter pour les enfants mineurs ou peu informés. Elle peut avoir un intérêt niche : imputation des déficits LMP sur le revenu global de parents actifs, mais ce cas est rare.
11. Holding animatrice et LMP : angle d'accès (conditionnel) au Dutreil
La voie de la holding animatrice est un montage sophistiqué qui peut, dans certains cas limites, permettre de bénéficier indirectement du Pacte Dutreil sur un patrimoine LMP.
Définition de la holding animatrice
Selon l'arrêt CE 3 juin 2020, n° 429554, est animatrice la holding qui participe activement à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de ses filiales, et qui leur rend des services administratifs, juridiques, comptables ou financiers. L'animation doit être effective et documentée (conseils d'administration, conventions de prestations de services, rapports de gestion).
CAS CHIFFRÉ 5 — Holding animatrice avec 60 % d'activité opérationnelle
Structure : Holding A détient 100 % de B (restauration, 600 000 €) et 100 % de C (LMP, 400 000 €). Total 1 000 000 €.
Activité opérationnelle : 60 % (restauration). Activité patrimoniale : 40 % (LMP).
Dutreil applicable : oui, sur la totalité des titres de la holding, car l'activité opérationnelle est prépondérante (supérieure à 50 %).
Économie Dutreil sur 1 M€ : ≈ 150 000 € pour 2 enfants.
Risque et vigilance
La qualification d'« animatrice » est appréciée strictement par l'administration. La simple détention de participations, même majoritaires, ne suffit pas. Un contentieux fiscal est fréquent. Le montage n'est pertinent que si l'activité opérationnelle est réellement substantielle et que l'animation est documentée année après année.
12. Assurance-vie : compléter la transmission immobilière
L'assurance-vie ne transmet pas directement les biens immobiliers en LMP, mais elle est un complément stratégique pour transmettre les liquidités générées par l'exploitation et pour égaliser les lots entre héritiers.
Primes versées avant 70 ans — article 990 I CGI
- Abattement de 152 500 € par bénéficiaire (tous contrats confondus).
- Prélèvement de 20 % entre 152 500 € et 852 500 €.
- Prélèvement de 31,25 % au-delà de 852 500 €.
- Hors barème des droits de succession.
Primes versées après 70 ans — article 757 B CGI
- Abattement global de 30 500 € tous bénéficiaires confondus (et non par bénéficiaire).
- Au-delà, les primes (pas les intérêts) sont soumises aux droits de succession classiques.
- Les intérêts générés par le contrat restent hors droits de succession.
Stratégie d'égalisation
Lorsqu'un enfant reçoit le patrimoine LMP et l'autre des liquidités, l'assurance-vie permet d'équilibrer les lots tout en profitant d'un régime fiscal dérogatoire plus favorable que les droits de succession classiques.
13. Décès du LMP : la bombe fiscale de la plus-value professionnelle
En clair : si rien n'est anticipé, le décès d'un LMP peut déclencher une triple imposition — plus-value à court terme, plus-value à long terme, droits de succession — qui peut consommer jusqu'à 40 % de la valeur du patrimoine transmis.
Mécanisme de la cessation d'activité par décès
Le décès d'un LMP exploitant en nom propre est juridiquement assimilé à une cessation d'activité. En application des articles 201 et 151 nonies du CGI, les plus-values latentes deviennent immédiatement imposables au nom de la succession (sauf activation de l'article 41 CGI).
Doctrine de référence : BOI-BIC-PVMV-40-20-10 mis à jour le 11 décembre 2024.
CAS CHIFFRÉ 6 — Décès d'un LMP non anticipé, bien 450 000 €
Bien acheté 280 000 €, valeur au décès 450 000 €, amortissements cumulés 140 000 €. Un héritier unique.
Plus-value court terme (amortissements) : 140 000 × 45 % = 63 000 €.
Plus-value long terme : (450 000 − 280 000) = 170 000 × 30 % (flat tax) = 51 000 €. Abattement 151 septies B si détention > 5 ans peut réduire partiellement.
Droits de succession (base 450 000 − 100 000) = 350 000 € × ≈ 20 % moyenne : ≈ 67 194 €.
Impôt total ≈ 181 194 €, soit 40 % de la valeur du bien.
Avec art. 41 CGI + donation-partage anticipée : fiscalité réduite à moins de 30 000 €.
Pour approfondir, consultez nos guides plus-value LMP et cessation d'activité LMNP/LMP.
14. IFI et démembrement en LMP
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) taxe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 €. Le LMP peut bénéficier d'une exonération au titre des biens professionnels, sous conditions strictes.
Conditions d'exonération LMP à l'IFI
- Statut LMP validé selon l'article 155 IV CGI (recettes > 23 000 € et > 50 % des autres revenus d'activité)
- Activité principale du contribuable (en pratique : revenus LMP supérieurs aux autres revenus professionnels)
- Inscription au registre du commerce abrogée depuis 2020 (plus nécessaire)
Règle du démembrement — article 968 CGI
En cas de démembrement, l'usufruitier est imposable sur la valeur pleine propriété du bien (article 968 CGI). Le nu-propriétaire n'est pas imposé. Conséquence : en donation-partage avec réserve d'usufruit, l'usufruitier conserve la totalité du bien dans son assiette IFI mais peut toujours activer l'exonération LMP.
Voir aussi notre guide IFI et LMNP/LMP.
15. Transmission LMP pour les non-résidents
Les non-résidents fiscaux qui détiennent un patrimoine LMP en France sont soumis aux droits de mutation à titre gratuit français en application de l'article 750 ter du CGI. Les conventions fiscales bilatérales précisent les modalités et évitent la double imposition.
Règles applicables
- Tous les biens immobiliers situés en France sont soumis aux droits de succession français, quel que soit le pays de résidence du défunt ou du donataire.
- Les biens mobiliers (meubles, comptes) suivent les règles de la résidence fiscale du défunt.
- Les barèmes et abattements de droit commun (article 779 CGI) s'appliquent.
- La donation-partage et l'article 41 CGI restent utilisables.
- En cas de cession ultérieure par l'héritier non-résident, application de la plus-value des non-résidents (article 244 bis A CGI) avec retenue à la source.
Pour un cas pratique détaillé, voir plus-value LMP pour non-résidents.
16. Transmission des déficits LMP reportables : que deviennent-ils ?
Les déficits LMP sont imputables sur le revenu global de l'exploitant dans la limite du plafond annuel, et reportables 6 ans sur les mêmes BIC professionnels. Leur sort lors de la transmission est une question souvent négligée.
Règle générale
En principe, les déficits LMP ne sont pas transmissibles aux héritiers ou donataires. Ils s'éteignent avec la cessation d'activité du titulaire. Toutefois, deux tempéraments :
- En cas d'activation de l'article 41 CGI, le bénéficiaire poursuit l'exploitation et peut reprendre les déficits reportables. Ceci reste débattu en doctrine mais admis en pratique lorsqu'il y a continuité juridique complète.
- En SARL de famille ou SNC, les déficits sont attachés aux parts sociales et suivent la donation des titres.
Stratégie
Si l'exploitant LMP est fortement déficitaire, anticiper la transmission avec l'article 41 CGI permet d'optimiser la transmission des déficits. Un audit comptable est indispensable avant toute donation.
17. Checklist et calendrier : anticiper la transmission sur 15 ans
La transmission d'un patrimoine LMP se prépare sur 10 à 15 ans minimum pour maximiser tous les leviers disponibles. Voici la roadmap idéale.
15 ans avant (vers 50-55 ans) — Première vague
- Audit du patrimoine, plus-values latentes, recettes, statut LMP
- Première donation-partage en nue-propriété (NP = 50 % à 55 ans)
- Utilisation complète des abattements 100 000 € par parent et par enfant
- Activation de l'article 41 CGI si transmission d'entreprise individuelle
- Éventuelle création d'une SARL de famille
10 ans avant (60-65 ans) — Consolidation
- Suivi de l'engagement 5 ans article 41 CGI → exonération définitive
- Alimentation massive d'un contrat d'assurance-vie (primes avant 70 ans)
- Audit IFI et optimisation du démembrement
5 ans avant (vers 65-70 ans) — Seconde vague
- Second cycle de donations (abattements reconstitués après 15 ans)
- Donation complémentaire de parts SARL avec décote 20-30 %
- Dernières primes d'assurance-vie avant 70 ans
Après 70 ans — Ajustements
- Primes d'assurance-vie basculent vers l'article 757 B CGI (abattement global 30 500 €)
- Vérification annuelle du maintien des conditions LMP pour l'IFI
- Mise à jour du testament et des clauses bénéficiaires
Résultat de l'anticipation complète
Sur un patrimoine LMP de 1,2 M€, une anticipation complète sur 15 ans permet de ramener la fiscalité de transmission totale (droits + plus-values) à moins de 20 000 €, contre plus de 250 000 € sans anticipation. Le gain dépasse 230 000 €, soit près de 20 % de la valeur du patrimoine.
Pour aller plus loin
- Guide complet LMP 2026 — tout savoir sur le statut de loueur meublé professionnel
- LMP vs LMNP : différences et bascule
- Succession et donation en LMNP
- SARL de famille en LMNP
- SNC et location meublée
- Plus-value LMP : régime et calcul
- Plus-value à court terme LMP
- Exonération plus-value LMP
- Plus-value LMP non-résident
- Cotisations sociales LMNP/LMP
- Cessation d'activité LMNP/LMP
- IFI et LMNP/LMP
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