Liste des équipements obligatoires en location meublée LMNP : guide complet 2025-2026
Le décret 2015-981 impose 11 équipements obligatoires en location meublée. Si un seul manque, votre bail peut être requalifié en location nue : perte du régime BIC, de l'amortissement et redressement fiscal possible. Ce guide complet 2026 détaille chaque obligation, le DPE, la loi Le Meur, l'amortissement et les nouveautés fiscales.
Sommaire
- Décret 2015-981 : les 11 équipements obligatoires
- Que compte la jurisprudence ? + 5 erreurs à éviter
- Quel est le risque de requalification en location nue ?
- Quelles sont les normes de décence obligatoires ?
- DPE et interdictions de location (2025-2034)
- Quels diagnostics obligatoires fournir au locataire ?
- Sécurité : DAAF, détecteur CO, normes électriques
- Comment faire l'état des lieux et l'inventaire ?
- Qui paie les réparations et le remplacement ?
- Quel est le cadre juridique du bail meublé ?
- Quels équipements pour la location saisonnière ?
- Classement meublé de tourisme et loi Le Meur
- Comment amortir le mobilier en LMNP ?
- Quelles sont les nouveautés 2025-2026 ?
1. Quels sont les 11 équipements obligatoires du décret 2015-981 ?
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, pris en application de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, définit la liste des éléments de mobilier qu'un logement meublé doit comporter a minima pour être qualifié de « meublé » au sens de la loi. Cette liste s'applique aux baux d'habitation meublée constituant la résidence principale du locataire. LMNP.AI détaille ici chaque équipement avec les précisions jurisprudentielles.
Checklist PDF à imprimer
11 équipements + sécurité + budget — format A4, cases à cocher
Literie + couette ou couverture
Lit, matelas, couette ou couverture. Canapé-lit convertible accepté — canapé simple non.
Occultation des fenêtres (chambres)
Volets, stores ou rideaux occultants dans chaque chambre. Voilage fin insuffisant.
Plaques de cuisson
Gaz, électriques ou induction. Aucun minimum de feux imposé par le texte.
Four ou micro-ondes
L'un ou l'autre suffit. Mini-four, four encastrable ou micro-ondes combiné. Grille-pain insuffisant.
Réfrigérateur + congélateur (≤ -6 °C)
Frigo avec freezer intégré ou congélateur séparé. Frigo sans freezer insuffisant.
Vaisselle pour la prise des repas
Assiettes, bols, verres, tasses. Minimum 1 jeu complet par occupant prévu au bail.
Ustensiles de cuisine
Casseroles, poêle, couverts (couteaux, fourchettes, cuillères), spatule. Le locataire doit pouvoir préparer un repas.
Table et sièges
Table + chaises ou tabourets en nombre suffisant. Bar avec tabourets accepté.
Étagères de rangement
Armoire, commode, étagères, placards, dressing. Les placards encastrés comptent.
Luminaires
Chaque pièce doit avoir un éclairage fonctionnel (plafonnier, lampe, applique + ampoule). Douille nue insuffisante.
Matériel d'entretien ménager
Balai, pelle, serpillière. Aspirateur si moquette. Adapté à la surface et au revêtement du sol.
Base légale : article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989
Le logement meublé est défini comme « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret 2015-981 précise cette définition. Cette liste est un minimum légal.
2. Que compte la jurisprudence pour chaque équipement ?
La jurisprudence a apporté des précisions importantes sur ce qui est accepté ou non pour chaque catégorie d'équipement.
Literie : le cas du canapé-lit
Un canapé convertible peut remplacer un lit classique, à condition qu'il soit facilement déployable et que le matelas soit de qualité suffisante pour un couchage quotidien. Un canapé simple non convertible ne constitue pas une literie. La Cour d'appel de Paris a confirmé qu'un studio équipé uniquement d'un canapé non convertible ne pouvait être qualifié de meublé (CA Paris, 13 mars 2018).
Four ou micro-ondes : l'un suffit
Le décret prévoit expressément « four ou four à micro-ondes ». Un simple micro-ondes remplit l'obligation. Un mini-four ou un four combiné aussi. En revanche, un grille-pain, une crêpière ou un appareil à raclette ne remplacent pas un four ou micro-ondes.
Vaisselle : quelle quantité ?
Le texte ne fixe pas de nombre précis. La règle pratique retenue par les tribunaux est de fournir au minimum un jeu complet par occupant prévu : assiette plate, assiette creuse, verre, tasse, bol, et un jeu de couverts. Pour un T2 prévu pour 2 personnes, comptez au moins 2 de chaque.
Rangements : les placards encastrés comptent
Les placards intégrés, dressings et rangements encastrés sont acceptés comme « étagères de rangement ». Il n'est pas nécessaire de fournir un meuble supplémentaire si le logement dispose de placards en nombre suffisant.
Luminaires : les douilles nues ne suffisent pas
Chaque pièce doit disposer d'un luminaire fonctionnel avec ampoule. Des douilles pendantes sans abat-jour ni ampoule ne constituent pas un luminaire au sens du décret. Plafonniers, appliques murales et lampes sur pied sont acceptés.
Les 5 erreurs courantes à éviter
Frigo sans freezer ≤ -6 °C
Le décret impose un compartiment congélateur. Un simple frigo ne suffit pas.
Canapé non convertible à la place du lit
Jurisprudence constante : un canapé simple ne constitue pas une literie (CA Paris 2018).
Absence d'inventaire signé à l'entrée
Sans inventaire, impossible de retenir le dépôt de garantie pour meublés manquants ou dégradés.
Douilles nues sans luminaire
Les ampoules suspendues sans abat-jour ne sont pas considérées comme des luminaires.
Occultation insuffisante (voilage fin)
Les chambres doivent avoir des rideaux occultants, stores ou volets — pas un simple voilage.
3. Quel est le risque de requalification en location nue ?
Si le logement ne comporte pas tous les équipements du décret 2015-981, le locataire peut demander en justice la requalification du bail meublé en bail de location nue. C'est l'un des risques majeurs que LMNP.AI vous aide à éviter grâce à la checklist intégrée.
Conséquences de la requalification
Juridiques : bail de 3 ans (6 ans si SCI), dépôt de garantie de 1 mois au lieu de 2, préavis propriétaire de 6 mois au lieu de 3.
Fiscales : passage des BIC aux revenus fonciers, perte de l'amortissement, abattement micro de 30 % au lieu de 50 %, possible redressement retroactif.
Jurisprudence notable
La Cour de cassation (3e civ., 13 avril 2005, n° 03-17.604) a posé le principe : un logement meublé doit contenir le mobilier nécessaire à la vie quotidienne. L'absence de literie, de plaques de cuisson ou de réfrigérateur justifie la requalification.
La CA Paris (8e ch., 13 mars 2018) a requalifié un bail meublé en bail nu au motif que le logement ne disposait pas d'un couchage décent (canapé non convertible) et manquait d'ustensiles de cuisine.
La CA Nîmes (7 décembre 2023, n° 22/02069) a confirmé la requalification d'un bail meublé pour mobilier insuffisant, rappelant que la jurisprudence reste active et que les tribunaux apprécient in concreto la suffisance des équipements.
Le « semi-meublé » : un statut qui n'existe pas
Un logement partiellement équipé (quelques meubles mais pas les 11 du décret) est parfois qualifié de « semi-meublé ». Ce terme n'a aucune existence légale. En droit français, un logement est soit meublé (avec tous les équipements), soit nu. Un logement « semi-meublé » sera traité fiscalement comme une location nue (revenus fonciers, pas de BIC, pas d'amortissement).
Comparatif meublé vs nu : ce que vous perdez en cas de requalification
| Critère | Location meublée | Location nue |
|---|---|---|
| Régime fiscal | BIC | Revenus fonciers |
| Abattement micro | 50 % | 30 % |
| Amortissement (réel) | Oui | Non |
| Durée du bail | 1 an | 3 ans (6 ans SCI) |
| Dépôt de garantie | 2 mois | 1 mois |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois (1 en zone tendue) |
| PS 2026 | 17,2 % | 17,2 % |
Conseil pratique
Rédigez un inventaire détaillé du mobilier signé par les deux parties à l'entrée dans les lieux. C'est votre meilleure protection en cas de litige. Ajoutez des photos datées.
4. Quelles sont les normes de décence obligatoires ?
Au-delà du mobilier, tout logement loué doit respecter les normes de décence (décret n° 2002-120, article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Un logement indécent ne peut pas être loué.
Surface et volume minimum
- Surface habitable : au moins 9 m² au sol
- Hauteur sous plafond : au moins 2,20 m
- Volume habitable : au moins 20 m³
Ces conditions sont cumulatives. Un logement sous combles de 12 m² mais avec une hauteur de 1,80 m ne respecte pas les normes.
Installations obligatoires
| Catégorie | Exigences |
|---|---|
| Eau potable | Alimentation eau chaude et froide, pression et débit suffisants |
| Cuisine | Évier avec eau chaude et froide, emplacement pour appareils de cuisson |
| WC | Cabinet d'aisances intérieur, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas |
| Salle d'eau | Douche ou baignoire avec eau chaude |
| Chauffage | Installation de chauffage en état de marche |
| Électricité | Installation aux normes, disjoncteur, prise de terre |
| Ventilation | Aération suffisante (VMC, grilles, fenêtres ouvrantes) |
| Lumière naturelle | Au moins une fenêtre dans la pièce principale |
| Étanchéité | Protection contre infiltrations d'eau, d'air et remontées d'humidité |
5. DPE et interdictions de location (2025-2034)
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 instaure un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores. Ces interdictions s'appliquent aux locations nues et meublées. Voir notre guide complet sur le DPE en location meublée.
| Date | Classe DPE interdite | Seuil |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | G+ (passoires extremes) | > 450 kWh/m²/an (énergie finale) |
| 1er janvier 2025 | G | > 420 kWh/m²/an (énergie primaire) |
| 1er janvier 2028 | F | > 330 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2034 | E | > 250 kWh/m²/an |
Loi Le Meur : contrainte supplémentaire pour les meublés de tourisme
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») impose un DPE de classe E minimum (A à E) pour obtenir ou renouveler une autorisation de changement d'usage (Airbnb, location saisonnière) depuis le 21 novembre 2024 (date d'entrée en vigueur de la loi). À compter de 2034, un DPE de classe D sera requis.
Attention : double calendrier
Un logement classé F peut encore être loué en meublé longue durée jusqu'en 2028. Mais il ne peut plus être loué en saisonnier (Airbnb) depuis le 21 novembre 2024 si la commune applique la loi Le Meur.
Réforme du calcul DPE au 1er janvier 2026
L'arrêté du 13 août 2025 (publié au JO le 26 août 2025) réforme le mode de calcul du DPE :
- Coefficient de conversion électricité : passe de 2,3 à 1,9 en énergie primaire
- Correction petites surfaces : seuils progressifs pour les logements de moins de 40 m² (impact majeur pour les studios LMNP)
- 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique (F ou G) sans travaux, dont 35 % de logements F et 32 % de logements G
- Aucun logement ne voit son étiquette se dégrader
Mise à jour gratuite des anciens DPE
Les DPE émis avant 2026 peuvent être mis à jour gratuitement via le site de l'ADEME (Observatoire DPE-Audit), sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Si votre studio chauffé à l'électricité était classé F ou G, vérifiez : il a peut-être changé de classe.
Gel des loyers pour les passoires thermiques
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer. Ni l'IRL ni un complément de loyer ne sont applicables (article 17-2, loi du 6 juillet 1989).
6. Quels diagnostics obligatoires fournir au locataire ?
Le propriétaire doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail. Voir notre guide complet sur les diagnostics obligatoires.
| Diagnostic | Obligatoire si... | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Toujours | 10 ans |
| Plomb (CREP) | Logement avant 1er janvier 1949 | 6 ans (illimité si absence) |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| ERP (risques et pollutions) | Commune concernée | 6 mois |
| Bruit (aerodromes) | Zone d'exposition au bruit | Informatif |
| Amiante (DAPP) | Permis avant 1er juillet 1997 | Illimité si absence |
Sanction : l'absence de diagnostics n'annule pas le bail, mais le propriétaire ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés. Le locataire peut demander une réduction de loyer ou des dommages et intérêts. LMNP.AI vous rappelle automatiquement les dates de renouvellement de vos diagnostics obligatoires.
7. Sécurité : DAAF, détecteur CO, normes électriques
Détecteur de fumée (DAAF)
Depuis le 8 mars 2015, la loi Morange (loi n° 2010-238, décret n° 2011-36) impose au moins un DAAF par logement :
- Achat et installation : à la charge du propriétaire
- Entretien et piles : à la charge du locataire (sauf bail mobilité et saisonnier)
- Norme NF EN 14604 avec marquage CE
- Emplacement : couloir ou palier desservant les chambres
Détecteur de monoxyde de carbone (CO)
Une proposition de loi (n° 606, déposée le 19 novembre 2024) vise à rendre obligatoire l'installation d'un détecteur de CO dans les logements équipés d'un appareil à combustion (chaudière gaz, cheminée, poêle à bois ou granulés). Le texte est en cours d'examen parlementaire mais n'a pas encore été adopté définitivement ni promulgué. En attendant, l'installation est très fortement recommandée.
À anticiper dès maintenant
Si votre logement dispose d'une chaudière gaz ou d'un chauffage à combustion, installez un détecteur de CO conforme NF EN 50291. Coût : 15 à 30 €. C'est une obligation à venir et une protection vitale.
Normes électriques
- Disjoncteur général accessible
- Prise de terre fonctionnelle
- Pas de fils apparents ni de branchements provisoires
- Conformité NF C 15-100 (nombre de prises par pièce, circuits dédiés)
Extincteur : non obligatoire en habitation (seulement en ERP). Recommandé pour les meublés de tourisme. Piscine : si le logement en dispose, les dispositifs de sécurité sont obligatoires (loi n° 2003-9).
8. Comment faire l'état des lieux et l'inventaire du mobilier ?
L'inventaire : une obligation légale
L'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR) impose un inventaire et un état détaillé du mobilier établi contradictoirement lors de la remise des clés, annexé au bail. Voir notre guide sur l'état des lieux en location meublée. Il doit contenir :
- La liste complète de tous les meubles et équipements
- La description de l'état de chaque élément (neuf, bon état, usage, usé)
- La quantité de chaque élément
- La date et les signatures des deux parties
Conséquences de l'absence d'inventaire
- Le locataire est présumé avoir reçu le mobilier en bon état (article 1731 Code civil)
- Le propriétaire ne pourra pas retenir le dépôt de garantie pour meubles manquants ou dégradés
- Le bailleur est le principal perdant de l'absence d'inventaire
Photos datées : fortement recommandées
Bien que non obligatoires, les photos constituent un excellent complément à l'inventaire. La jurisprudence les accepte comme preuve. Photographiez chaque pièce et chaque meuble significatif.
Vétusté et état des lieux de sortie
L'usure normale du mobilier ne peut pas être imputée au locataire. Une grille de vétusté (facultative mais recommandée) peut être annexée au bail. La comparaison entre inventaires d'entrée et de sortie détermine les dégradations, meubles manquants et retenues sur dépôt de garantie.
Mini-modèle d'inventaire
| Pièce | Élément | Qte | État |
|---|---|---|---|
| Chambre | Lit 140 cm + matelas + sommier | 1 | Bon état |
| Chambre | Couette 200x200 | 1 | Neuf |
| Chambre | Rideaux occultants | 1 | Bon état |
| Chambre | Armoire / penderie | 1 | Bon état |
| Cuisine | Plaques de cuisson (2 feux) | 1 | Bon état |
| Cuisine | Micro-ondes | 1 | Bon état |
| Cuisine | Réfrigérateur avec freezer | 1 | Bon état |
| Cuisine | Assiettes plates | 4 | Neuf |
| Cuisine | Casserole + poêle | 2 | Neuf |
| Séjour | Table + 2 chaises | 1 | Bon état |
| Séjour | Plafonnier | 1 | Bon état |
| Général | Aspirateur / balai | 1 | Bon état |
9. Qui paie les réparations et le remplacement du mobilier ?
En location meublée, la répartition des frais entre propriétaire et locataire suit des règles précises. Le mobilier fourni à l'entrée fait partie des obligations du bailleur.
| Situation | A la charge de |
|---|---|
| Panne du réfrigérateur (usure normale) | Propriétaire |
| Remplacement du four ou micro-ondes défaillant | Propriétaire |
| Machine à laver cassée (si fournie) | Propriétaire |
| Dégradation du mobilier par le locataire | Locataire |
| Entretien courant (nettoyage, piles détecteur fumée) | Locataire |
| Remplacement ampoules, joints, petites réparations | Locataire |
| Remplacement volets ou fenêtres | Propriétaire |
| Vétusté du mobilier (usure naturelle dans le temps) | Propriétaire |
En cas de litige : la procédure
- Mise en demeure : courrier recommandé avec AR demandant la réparation ou le remplacement dans un délai raisonnable (15 à 30 jours)
- Commission départementale de conciliation : saisine gratuite, tentative de résolution amiable
- Tribunal judiciaire : en dernier recours, le juge peut ordonner la réparation et accorder des dommages et intérêts au locataire
10. Quel est le cadre juridique du bail meublé ?
Le bail meublé est encadré par le titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 25-3 à 25-11). Voir notre guide complet sur le bail meublé.
| Critère | Bail classique | Bail étudiant | Bail mobilité |
|---|---|---|---|
| Durée | 1 an renouvelable | 9 mois non renouvelable | 1 à 10 mois non renouvelable |
| Dépôt de garantie | 2 mois max | 2 mois max | Interdit |
| Préavis locataire | 1 mois | 1 mois | 1 mois |
| Préavis propriétaire | 3 mois (motif légitime) | — | — |
| Sous-location | Interdite sauf accord | Interdite sauf accord | Autorisée (avec accord) |
| Base légale | Art. 25-7 | Art. 25-9 | Art. 25-12 a 25-18 (ELAN) |
Clauses obligatoires du bail meublé
Le bail doit mentionner (article 25-7) : nom du bailleur, date de prise d'effet, durée, description du logement (surface, nombre de pièces), montant du loyer et modalités de révision, dépôt de garantie, liste des équipements (référence au décret 2015-981), montant du dernier loyer en zone tendue. La colocation meublée suit les mêmes règles avec des spécificités.
Encadrement des loyers
En zones tendues (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier...), les loyers des meublés sont encadrés. Un complément de loyer peut être appliqué pour des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, équipements haut de gamme), mais la simple présence du mobilier obligatoire ne justifie pas un complément.
11. Quels équipements prévoir pour la location saisonnière ?
La location saisonnière (Airbnb, Booking) n'est pas soumise au décret 2015-981, mais le logement doit respecter les normes de décence. En pratique, les voyageurs attendent un niveau d'équipement bien supérieur au minimum légal.
| Équipement | Impact sur les notes |
|---|---|
| WiFi haut débit | Quasi éliminatoire si absent |
| Linge de maison (draps, serviettes) | Très fort — standard Airbnb |
| Machine à laver | Fort — indispensable séjours > 3 nuits |
| Cuisine complète (cafetière, bouilloire, grille-pain) | Moyen — réduit les plaintes |
| Sèche-cheveux, gel douche | Fort — comparaison à l'hôtellerie |
| TV / streaming | Moyen — de plus en plus attendu |
| Équipement bébé (lit parapluie, chaise haute) | Fort — élargit la clientèle |
| Check-in autonome (boîte à clés, serrure connectée) | Très fort — supprime la contrainte horaire |
| Extérieur (barbecue, mobilier jardin) | Fort si le logement à un extérieur |
Voir notre guide complet sur la location saisonnière LMNP
12. Classement meublé de tourisme et loi Le Meur
Le classement en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles) est une démarche volontaire qui offre des avantages fiscaux significatifs, renforcés par la loi Le Meur. LMNP.AI accompagne les propriétaires dans cette démarche et gère automatiquement les plafonds micro-BIC différenciés (77 700 € vs 15 000 €). Voir notre guide complet sur le classement meublé de tourisme.
Procédure de classement
- Visite d'un organisme agréé par Atout France
- Grille de 133 critères évalués : surface, équipements, confort, accessibilité
- Coût : 120 a 250 € selon l'organisme
- Validité : 5 ans
Avantages fiscaux (depuis la loi Le Meur 2024)
| Critère | Non classe | Classe (1 a 5 etoiles) |
|---|---|---|
| Plafond micro-BIC | 15 000 € | 77 700 € |
| Abattement micro-BIC | 30 % | 50 % |
Exemple chiffré
Un meublé de tourisme classé générant 40 000 € de recettes au micro-BIC : base imposable = 40 000 × 50 % = 20 000 €. Non classé : 40 000 × 70 % = 28 000 €. Différence : 8 000 € de base imposable, soit 2 400 € d'impôt supplémentaire à une TMI de 30 % (hors PS).
Téléservice national et numéro d'enregistrement
La loi Le Meur impose un téléservice national d'enregistrement pour tous les meublés de tourisme :
- Téléservice opérationnel au plus tard le 1er janvier 2026
- Enregistrement obligatoire de toutes les locations touristiques avant le 20 mai 2026
- Numéro d'enregistrement a 13 caractères, figurant sur toutes les annonces
- Les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) doivent vérifier ce numéro
Sanctions : jusqu'à 10 000 € pour défaut d'enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration.
Copropriété : interdiction à la majorité des 2/3
La loi Le Meur permet désormais aux copropriétaires d'interdire la location meublée touristique à la majorité des 2/3 (au lieu de l'unanimité auparavant), à condition que le règlement de copropriété interdise déjà les activités commerciales. Les communes peuvent également limiter la location de résidences principales à 90 jours par an (au lieu de 120 précédemment).
13. Comment amortir le mobilier en LMNP ?
Au régime réel BIC, le loueur en meublé peut amortir le mobilier et les équipements. L'amortissement réduit le résultat fiscal sans sortie de trésorerie — c'est l'un des principaux avantages du statut LMNP. Tout savoir sur le régime réel LMNP.
Durées d'amortissement par catégorie
| Catégorie | Durée | Exemples |
|---|---|---|
| Literie | 6 - 7 ans | Lit, matelas, sommier |
| Mobilier salon | 7 - 10 ans | Canapé, fauteuil, table basse |
| Tables et chaises | 7 - 10 ans | Table à manger, chaises, bureau |
| Rangements | 10 - 12 ans | Armoire, commode, étagère |
| Gros électroménager | 5 - 8 ans | Réfrigérateur, lave-linge, four |
| Petit électroménager | 3 - 5 ans | Micro-ondes, cafetière, aspirateur |
| TV et electronique | 3 - 5 ans | Television, box, enceinte |
| Linge de maison | 2 - 3 ans | Draps, serviettes, couettes |
| Vaisselle / ustensiles | Charges (< 500 € HT) | Assiettes, verres, casseroles |
Seuil de 500 € HT : charges directes
Les biens dont la valeur unitaire est inférieure à 500 € HT peuvent être déduits immédiatement en charges l'année de l'achat. C'est souvent plus avantageux car la déduction est instantanée. Voir la liste complète des charges déductibles en LMNP.
Budget type pour meubler un logement
| Logement | Budget minimum | Budget confort | Budget premium |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 2 000 - 3 000 € | 4 000 - 6 000 € | 7 000 - 10 000 € |
| T2 | 3 500 - 5 000 € | 6 000 - 9 000 € | 10 000 - 15 000 € |
| T3 | 5 000 - 7 000 € | 8 000 - 12 000 € | 13 000 - 20 000 € |
Budget détaillé par poste (studio/T1)
| Poste | Budget mini | Budget confort | Où acheter ? |
|---|---|---|---|
| Lit + matelas + sommier | 200 - 300 € | 500 - 800 € | Ikea, Conforama, But |
| Couette + oreillers | 30 - 50 € | 80 - 150 € | Ikea, Gifi, Action |
| Rideaux occultants | 20 - 40 € | 60 - 120 € | Ikea, Leroy Merlin |
| Plaques de cuisson | 30 - 60 € | 80 - 150 € | Darty, Boulanger |
| Micro-ondes | 50 - 80 € | 100 - 200 € | Darty, Boulanger |
| Refrigerateur + freezer | 150 - 250 € | 300 - 500 € | Darty, Electro Depot |
| Vaisselle + ustensiles (lot complet) | 50 - 80 € | 120 - 200 € | Ikea, Gifi, Action |
| Table + 2 chaises | 80 - 150 € | 200 - 400 € | Ikea, Conforama |
| Rangements (armoire, étagère) | 100 - 200 € | 300 - 600 € | Ikea, Fly |
| Luminaires (plafonnier, lampe) | 30 - 60 € | 80 - 150 € | Ikea, Leroy Merlin |
| Matériel entretien (balai, aspirateur) | 30 - 50 € | 80 - 150 € | Gifi, Action, Carrefour |
| TOTAL | 770 - 1 320 € | 1 900 - 3 420 € |
Astuce : mobilier d'occasion
Leboncoin, Emmaus, ressourceries : économie de 30 à 50 % sur le mobilier. Ikea propose aussi des articles d'occasion (section As-Is en magasin). Pensez aux ventes aux enchères de meubles d'hôtels.
Impact fiscal concret
Exemple avec un budget mobilier de 8 000 € amorti sur 7 ans en moyenne (taux 2026, PS a 17,2 %) :
- Dotation annuelle : 8 000 / 7 = 1 143 €/an
- A une TMI de 30 % + PS de 17,2 % : économie de 1 143 × 47,2 % = 540 €/an
- Sur 7 ans : 3 777 € d'économie d'impôt
Article 39 C du CGI : les amortissements ne creent pas de déficit
En LMNP, les amortissements excedentaires sont reportables sans limite de durée et s'imputeront sur les bénéfices futurs. Ils ne peuvent pas créer ni augmenter un déficit BIC.
Réintégration des amortissements à la revente (article 84 LF 2025)
Changement majeur depuis la loi de finances 2025
L'article 84 de la loi de finances 2025 impose la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente du bien. Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Exclusion importante : les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, handicap) exploitées sous bail commercial sont exemptées de cette réintégration et conservent leurs avantages historiques.
Concrètement, si vous avez déduit 50 000 € d'amortissements pendant 10 ans d'exploitation, ces 50 000 € viendront réduire votre prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value lors de la revente. Ce mécanisme rapproche le traitement fiscal du LMNP de celui du LMP. Voir notre guide complet sur la plus-value en LMNP.
Renouvellement du mobilier
Le mobilier de remplacement suit les mêmes règles : amortissement si ≥ 500 € HT, charges si < 500 € HT. Le mobilier remplacé dont la valeur nette comptable n'est pas nulle est déductible en charges l'année de la mise au rebut.
En savoir plus sur l'amortissement en LMNP
14. Quelles sont les nouveautés 2025-2026 ?
Prélèvements sociaux en 2026 : le LMNP reste à 17,2 %
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (adoptée le 16 décembre 2025, promulguée le 30 décembre 2025) relève la CSG de +1,4 point via une nouvelle « contribution pour l'autonomie ». Cette hausse ne concerne que les revenus du capital mobilier (dividendes, intérêts, plus-values mobilières, assurance-vie). Les revenus locatifs LMNP, fonciers et plus-values immobilières restent à 17,2 %.
| Type de revenu | Taux PS 2026 |
|---|---|
| Revenus BIC meublés (LMNP/LMP) | 17,2 % (inchangé) |
| Revenus fonciers (location nue) | 17,2 % (inchangé) |
| Plus-values immobilières | 17,2 % (inchangé) |
| Dividendes, intérêts, PV mobilières | 18,6 % |
Bon à savoir : le LMNP n'est pas concerné par la hausse 2026
La hausse CSG de +1,4 point (LFSS 2026) ne vise que les revenus du capital mobilier. Les propriétaires LMNP déclarant leurs revenus locatifs 2025 au printemps 2026 restent soumis au taux de 17,2 %.
Réintégration des amortissements (article 84 LF 2025)
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la période d'exploitation sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente du bien LMNP. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclues de cette mesure. Détails dans la section amortissement.
Réforme DPE 2026
L'arrêté du 13 août 2025 abaisse le coefficient de conversion électricité de 2,3 à 1,9 et corrige les seuils pour les petites surfaces (< 40 m²). Environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique sans travaux. Détails dans la section DPE.
Détecteur de CO : en cours d'examen
Une proposition de loi (n° 606, novembre 2024) vise à rendre obligatoire le détecteur de CO dans les logements avec appareil à combustion. Le texte n'a pas encore été adopté définitivement. Installation très fortement recommandée dès maintenant.
Loi Le Meur : récapitulatif complet
- Micro-BIC non classé : plafond abaissé à 15 000 €, abattement 30 %
- Micro-BIC classé : maintenu à 77 700 €, abattement 50 %
- DPE E minimum requis pour les autorisations de changement d'usage
- Téléservice national : enregistrement obligatoire avant le 20 mai 2026 (numéro à 13 caractères)
- Copropriété : interdiction de la location touristique à la majorité des 2/3
- Pouvoir renforcé des communes : quotas, zones de compensation, limitation à 90 jours/an
- Sanctions : jusqu'à 10 000 € (défaut d'enregistrement) et 20 000 € (fausse déclaration)
DPE G interdit depuis le 1er janvier 2025
Plus de nouveau bail possible pour les logements classés G. Aides disponibles : MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE.
Assurance PNO : rappel
Obligatoire en copropriété (loi ALUR, article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965), très fortement recommandée en monopropriété. La prime (80 à 200 €/an) couvre le mobilier du bailleur et est déductible au régime réel. Voir notre guide sur l'assurance PNO. Certains contrats incluent une option « contenu » spécifique.
Voir notre guide complet sur la fiscalité LMNP · Calendrier fiscal LMNP 2026
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