PLF 2025 et LMNP - Les amortissements réintégrés - Quelles conséquences ?

Introduction

La Loi de finances pour 2025 apporte une modification cruciale pour les investisseurs en location meublée. L'une des mesures phares est la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière. Si cette proposition a suscité de nombreuses discussions, elle s’avère finalement moins sévère que prévu. Cependant, elle implique des changements importants pour les propriétaires LMNP (Loueurs en Meublé Non Professionnel). Cet article vous propose une analyse approfondie de cette réforme, de ses conséquences fiscales et de ce qu'elle représente pour les investisseurs en meublé.

Un avantage fiscal revu : La réintégration des amortissements dans la plus-value 📊

Imposition actuelle

Jusqu’à présent, les loueurs en meublé au régime réel simplifié bénéficient d’un régime fiscal avantageux. En effet, les amortissements effectués sur le bien immobilier permettent de réduire la base taxable, et donc de payer moins d'impôts. Lors de la revente d’un bien, seule la plus-value nette (prix de vente moins prix d'achat) est prise en compte pour calculer l’imposition.

La nouveauté introduite par la Loi de Finances 2025

La Loi de finances 2025 change la donne. Désormais, les amortissements effectués pendant la durée de détention devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cela signifie que la plus-value imposable sera plus importante, car elle inclura non seulement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, mais aussi les amortissements qui avaient permis de réduire l'imposition pendant les années de détention.

Conséquences pour les loueurs : Une imposition plus élevée, mais maitrisée 💸

À première vue, cette nouvelle disposition semble alourdir la fiscalité des loueurs en meublé. Cependant, des mécanismes de compensation subsistent, notamment grâce aux abattements pour durée de détention, qui restent applicables.

Voici les points clés à retenir :

• Les amortissements réintégrés augmentent la plus-value taxable, mais les abattements progressifs pour durée de détention demeurent applicables.
• Après 22 ans de détention, vous bénéficiez d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value.
• Les prélèvements sociaux sont également exonérés après 30 ans de détention.

👉 Exemple : Pour un bien acheté à 150 000 € et revendu 250 000 € après 10 ans, avec un amortissement de 40 000 €, la plus-value taxable serait désormais de 140 000 € au lieu de 100 000 €, après réintégration des amortissements.

Un autre exemple pratique pour illustrer :

Si vous avez amorti 30 000 € sur 10 ans et que vous vendez votre bien avec une plus-value de 100 000 €, la plus-value taxable sera de 130 000 € après réintégration. Cependant, grâce à l’abattement pour durée de détention, vous pourrez toujours bénéficier de 29,1 % d’abattement après 10 ans, ce qui réduit significativement l’imposition.

La réintégration des amortissements : Quel impact pour les investisseurs LMNP ? 💡

Même avec cette nouvelle mesure, le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel reste l'un des plus intéressants du point de vue fiscal. Les investisseurs continuent de bénéficier d'une exonération complète après 30 ans de détention, ce qui est un argument de poids pour les stratégies d’investissement à long terme.

Des allègements fiscaux toujours présents

Les investisseurs peuvent également profiter de la majoration forfaitaire du prix d’achat après cinq ans de détention, à hauteur de 22,5 %. Cette majoration réduit mécaniquement la plus-value taxable.

Par exemple, si vous avez acheté un bien à 100 000 €, la base d’imposition sera recalculée sur un montant de 122 500 €, ce qui allège encore l'imposition sur la plus-value.

Simulation concrète : Comparaison de la fiscalité avant et après la loi 📊

Voyons maintenant un cas chiffré pour bien comprendre la différence entre la fiscalité avant et après la réintégration des amortissements.

• Achat du bien : 150 000 €
• Prix de vente : 300 000 €
• Durée de détention : 15 ans
• Amortissement annuel : 5 000 € (soit 75 000 € sur 15 ans)

Calcul avant la réintégration :

• Plus-value brute : 150 000 €
• Abattement pour durée de détention (15 ans) : 58,5 %
• Imposition : 62 250 € de plus-value taxable

Calcul avec la réintégration des amortissements :

• Plus-value brute : 225 000 € (150 000 € + 75 000 € d’amortissements réintégrés)
• Abattement pour durée de détention (15 ans) : 58,5 %
• Imposition : 93 375 € de plus-value taxable

👉 Différence : L’imposition augmente, mais grâce aux abattements pour durée de détention, l’impact fiscal reste maîtrisé.

Conclusion : Un régime toujours attractif malgré la réintégration des amortissements ⚖️

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value introduite par la Loi de finances 2025 constitue un ajustement fiscal, mais elle ne remet pas en cause l'attractivité du régime LMNP. Grâce aux abattements pour durée de détention et aux exonérations après 30 ans, les investisseurs en meublé conservent des avantages fiscaux significatifs. Il est donc important de bien comprendre ces évolutions afin d’optimiser votre stratégie patrimoniale.

Toutefois, le projet sera examiné à partir du 21 octobre à l'Assemblée Nationale, et en cas de désaccord entre les deux chambres, l'Assemblée Nationale aura le dernier mot le 21 décembre 2024. À noter qu'une intervention du conseil constitutionnel pourra toujours être envisagée afin de vérifier le caractère constitutionnel du projet.

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