LMNP : Plafond de la caution, ce que dit la loi

En tant que propriétaire louant un logement meublé (statut LMNP ou LMP), il est essentiel de connaître le montant maximal de la caution que vous pouvez demander à votre locataire. Par « caution », on désigne ici le dépôt de garantie versé en début de bail, et non la personne se portant garant. Ce dépôt de garantie sert à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations, et son montant est strictement encadré par la loi pour les locations à titre de résidence principale. Dans cet article, nous allons directement à l’essentiel : la règle générale en location meublée, les cas particuliers (bail mobilité, location saisonnière, bail étudiant), des exemples chiffrés, un tableau récapitulatif, ainsi qu’une comparaison avec la location vide.

Règle générale en location meublée (résidence principale)

Pour une location meublée à usage de résidence principale, la loi fixe un plafond au dépôt de garantie que le bailleur peut exiger. Ce montant maximal est de deux mois de loyer hors charges. Autrement dit, si vous louez un appartement meublé dont le loyer mensuel est de 800 € (hors provisions de charges), vous pouvez demander au locataire jusqu’à 1 600 € de dépôt de garantie. À titre de comparaison, ce plafond est d’un mois de loyer hors charges pour une location vide (non meublée) louée en résidence principale. Cette différence s’explique par la présence du mobilier dans le logement meublé : le dépôt de garantie plus élevé couvre non seulement le logement, mais aussi les éventuelles dégradations du mobilier et des équipements mis à disposition.

Quelques précisions importantes : le dépôt de garantie est calculé sur le loyer hors charges (loyer « nu »). Les charges locatives mensuelles, si elles sont payées en plus, ne sont pas prises en compte dans le calcul du plafond légal. Par ailleurs, ce dépôt de garantie n’est pas obligatoire – la loi autorise le bailleur à ne pas en demander – mais en pratique presque tous les propriétaires le réclament, car il responsabilise le locataire et protège le propriétaire en cas de problème.

Notez aussi qu’il est interdit de cumuler un dépôt de garantie avec un paiement anticipé de loyer pour une période de plus de deux mois. Concrètement, si vous demandez au locataire de payer plusieurs mois de loyer d’avance (au-delà de deux mois), vous ne pouvez pas en plus exiger de dépôt de garantie. Ce cas reste rare, car le locataire a le droit de payer son loyer mensuellement dans le cadre d’une résidence principale.

Cas particuliers : bail mobilité, location saisonnière, bail étudiant

En dehors du bail meublé « classique » d’un an (résidence principale), il existe des cas particuliers de locations meublées avec des règles spécifiques concernant la caution.

Bail mobilité 

Ce contrat meublé de courte durée (de 1 à 10 mois, non renouvelable) s’adresse aux locataires en mobilité (étudiants, stagiaires, mutation professionnelle, etc.). La loi interdit au bailleur de demander un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail mobilité. Autrement dit, aucune caution ne peut être exigée pour ce type de bail. En contrepartie, le propriétaire peut se prémunir via d’autres garanties, notamment la garantie Visale d’Action Logement, une caution locative gratuite qui couvre les loyers impayés et les dégradations éventuelles.

Location saisonnière (meublé de tourisme) 

Pour une location meublée à usage de vacances ou de courte durée (quelques jours à quelques mois, sans en faire la résidence principale du locataire), les règles diffèrent. Ces locations ne relèvent pas de la loi de 1989, mais du Code civil. Aucun plafond légal n’est imposé pour le dépôt de garantie : son montant est librement fixé par le propriétaire et négocié avec le locataire. Il est toutefois recommandé de rester raisonnable.

En pratique, beaucoup de propriétaires de locations saisonnières demandent un dépôt équivalent à environ un mois de loyer ou entre 20 % et 30 % du prix du séjour. Un montant disproportionné pourrait dissuader les locataires, et il faut bien préciser dans le contrat le délai et les modalités de restitution de cette caution.

Bail étudiant (location meublée de 9 mois) 

Le bail étudiant est un contrat meublé d’une durée fixe de neuf mois, destiné aux étudiants et non reconductible automatiquement. Même s’il est plus court, ce bail est considéré comme une location meublée classique en résidence principale. Par conséquent, le dépôt de garantie maximal reste de deux mois de loyer hors charges, tout comme pour un bail meublé standard d’un an. Il n’y a pas de spécificité particulière sur la caution pour le bail étudiant (mis à part la durée réduite du bail) : un propriétaire louant à un étudiant pourra donc exiger jusqu’à deux mois de loyer de dépôt de garantie, ni plus ni moins.

Exemples concrets de cautions en LMNP

Pour mieux illustrer ces règles, voici quelques exemples concrets :

Location meublée vs vide 

Vous louez un appartement meublé en résidence principale pour 700 € par mois hors charges (50 € de charges en sus). Vous pouvez demander jusqu’à 1 400 € de dépôt de garantie (2 mois × 700 €). Si ce même logement était loué vide au même loyer hors charges, le dépôt maximal ne serait que de 700 € (1 mois de loyer). Cela montre bien la différence de plafond entre le meublé et le non-meublé.

Bail mobilité sans dépôt de garantie 

Vous signez un bail mobilité de 6 mois pour un studio meublé loué 600 € par mois. Conformément à la loi, vous ne pouvez exiger aucune caution auprès du locataire sur ce bail spécifique. Pour sécuriser la location, vous décidez donc de souscrire la garantie Visale qui couvrira d’éventuels impayés ou dommages, puisqu’aucun dépôt de garantie n’a été versé.

Location saisonnière courte durée 

Vous mettez en location saisonnière votre villa de vacances pour 1 000 € la semaine, sur une période de deux semaines (loyer total du séjour : 2 000 €). Étant donné qu’il s’agit d’une location meublée de tourisme, aucune limite légale ne s’applique au dépôt de garantie. Dans le contrat, vous fixez une caution de 1 000 € (environ 50 % du prix du séjour), somme qui sera restituée au locataire après son départ si aucune dégradation n’est constatée. Ce montant reste raisonnable et cohérent avec les pratiques courantes pour éviter d’effrayer les vacanciers.

Conclusion : ce qu’il faut retenir sur la caution LMNP

En résumé, le montant maximum d’une caution en location meublée LMNP (pour une résidence principale) est fixé par la loi à 2 mois de loyer hors charges, contre 1 mois seulement en location vide. Des ajustements existent pour les cas particuliers : le bail mobilité ne prévoit aucun dépôt de garantie, tandis que les locations saisonnières ou de courte durée ne sont pas plafonnées (montant libre). En respectant ces règles, vous sécurisez votre investissement tout en restant dans le cadre légal, ce qui est crucial pour éviter tout litige avec vos locataires.