Amortir le composant étanchéité en LMNP : durée, calcul et optimisation 2026
Le composant étanchéité regroupe les menuiseries extérieures (fenêtres, portes, baies vitrées), les volets, les joints et les membranes qui protègent le bâtiment des infiltrations. En LMNP, sa durée de base est de 15 ans (bien neuf) et sa part représente 10 % du prix hors terrain et hors toiture. Bien calibré, cet amortissement génère une déduction annuelle qui réduit significativement le bénéfice imposable. LMNP.AI calcule automatiquement la ventilation optimale de ce composant.
Ce guide détaille la définition du composant étanchéité, les durées selon l'état du bien, le calcul au prorata temporis, les différences appartement vs maison et les justificatifs à conserver en cas de contrôle fiscal. Mis à jour 2026 avec les règles de l'article 39 C du CGI (plafonnement de l'amortissement) et la réforme plus-value LMNP 2025 (réintégration des amortissements).
Sommaire
- Que recouvre le composant étanchéité en LMNP ?
- La méthode d'amortissement par composants : cadre réglementaire
- Quelle part dans la ventilation par composants ?
- Quelle durée selon l'état du bien ?
- Exemple de calcul complet : appartement à 200 000 EUR
- Appartement vs maison : même part, cas différents
- Travaux d'étanchéité : charge déductible ou immobilisation ?
- Justificatifs et contrôle fiscal
- Bonnes pratiques pour optimiser l'amortissement
1. Que recouvre le composant étanchéité en LMNP ?
En clair : l'étanchéité, c'est tout ce qui protège votre logement de l'eau, de l'air et du froid venant de l'extérieur. Fenêtres, portes d'entrée, volets, joints — ces éléments forment "l'imperméable du bâtiment". Ils s'usent plus vite que le gros oeuvre (murs, fondations) mais moins vite que les aménagements intérieurs (peinture, sols). C'est pourquoi ils sont amortis sur une durée intermédiaire de 15 ans maximum.
Le composant étanchéité désigne l'ensemble des éléments qui assurent la protection du bâtiment contre les infiltrations d'air et d'eau au niveau des ouvertures et des jonctions entre le gros oeuvre et l'extérieur. C'est un composant distinct du gros oeuvre (structure porteuse) et de la toiture (couverture).
Ce qui fait partie de l'étanchéité
- Menuiseries extérieures : fenêtres, portes d'entrée, portes-fenêtres, baies vitrées, châssis fixes, impostes. Cela inclut le cadre (dormant), l'ouvrant, le vitrage et les quincailleries (poignées, crémones, paumelles).
- Volets et stores : volets battants, volets roulants (coffre + lames + mécanisme), persiennes, stores extérieurs, brise-soleil orientables.
- Joints d'étanchéité : joints silicone ou mastic entre le dormant et le mur, joints de vitrage, joints de calfeutrement, bavettes d'appui.
- Membranes d'étanchéité : membranes pare-pluie sur les façades (hors toiture), films d'étanchéité à l'air (frein-vapeur), bandes d'étanchéité périphériques autour des ouvertures.
- Seuils et isolations périphériques : seuils de portes extérieures, rejingots de fenêtres, appuis de fenêtre, isolation du pourtour des menuiseries (mousse expansive, laine minérale en périphérie de dormant).
Ce qui ne fait PAS partie de l'étanchéité
- Toiture : la couverture du bâtiment (tuiles, ardoises, zinc, membranes de toit-terrasse) constitue un composant séparé, calculé à 200 EUR/m² de surface habitable divisé par le nombre d'étages en copropriété.
- Gros oeuvre : les murs porteurs, fondations, planchers et charpente principale relèvent du composant gros oeuvre (durée de base 80 ans).
- Réseaux : l'électricité, la plomberie et le chauffage relèvent du composant réseaux (durée de base 30 ans).
- Aménagements intérieurs : les portes intérieures, cloisons, revêtements de sols et peintures relèvent des aménagements intérieurs (durée de base 15 ans).
Erreur fréquente : classer les portes intérieures en étanchéité
Seules les portes donnant sur l'extérieur (porte d'entrée, porte de service, porte-fenêtre) font partie de l'étanchéité. Les portes intérieures (entre deux pièces) relèvent des aménagements intérieurs (15 ans). La distinction est simple : si la porte sépare l'intérieur de l'extérieur → étanchéité. Si elle sépare deux pièces → aménagement.
Pourquoi séparer étanchéité et toiture ?
Bien que les deux contribuent à protéger le bâtiment des intempéries, leur nature technique et leur mode de calcul diffèrent. La toiture est évaluée au m² de surface habitable (200 EUR/m²), tandis que l'étanchéité est exprimée en pourcentage de la base composants (10 %). En copropriété, la toiture est divisée par le nombre d'étages — pas l'étanchéité, car chaque lot a ses propres menuiseries.
2. La méthode d'amortissement par composants : cadre réglementaire
Avant de plonger dans la ventilation, prenons un pas de recul sur le cadre juridique qui encadre l'amortissement par composants. Comprendre ce cadre est essentiel : c'est lui qui légitime la décomposition du bien en cinq composants distincts et qui impose des durées reflétant la « durée réelle d'utilisation » de chaque poste.
Origine comptable : le règlement CRC 2002-10
Le règlement CRC 2002-10 du 12 décembre 2002, homologué par arrêté ministériel, a introduit en France l'obligation d'amortir par composants les éléments principaux d'une immobilisation ayant des durées d'utilisation différentes. Cette règle s'impose aux entreprises qui tiennent une comptabilité d'engagement — ce qui est le cas des LMNP au régime réel.
La norme a été intégrée dans le Plan Comptable Général (PCG) à l'article 214-9 (ancien article 311-2) et reprise par le règlement ANC 2014-03. Le texte précise que « lorsque des éléments constitutifs d'un actif sont exploités de façon indissociable, un plan d'amortissement unique est retenu. Toutefois, si un ou plusieurs de ces éléments ont chacun des utilisations différentes, chaque élément est comptabilisé séparément et un plan d'amortissement propre à chacun de ces éléments est retenu ».
Position fiscale : BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40-10
L'administration fiscale a repris la méthode dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques au BOI-BIC-AMT-10-40-10. Ce texte officiel précise les modalités d'application de l'amortissement par composants pour les biens immobiliers inscrits à l'actif d'une entreprise relevant des BIC (ce qui est le cas du LMNP et du LMP au régime réel).
Points clés du BOFiP :
- L'amortissement par composants est obligatoire pour les immobilisations dont les éléments principaux ont des durées d'utilisation différentes.
- Chaque composant a sa propre base amortissable (quote-part du prix d'acquisition) et sa propre durée.
- La durée retenue pour chaque composant doit refléter sa durée réelle d'utilisation compte tenu de son état au moment de la mise en service (inscription à l'actif).
- Le terrain n'est jamais amortissable (sa valeur économique ne décroît pas avec le temps).
Validation jurisprudentielle : CE 24 mars 2006 n° 272077
Le Conseil d'État, dans son arrêt n° 272077 du 24 mars 2006, a validé la conformité du règlement CRC 2002-10 avec le Code général des impôts. Cette décision confirme que l'administration fiscale ne peut pas s'opposer à la méthode par composants dès lors qu'elle est appliquée dans les conditions prévues par le PCG et par le BOFiP.
Articles du CGI qui encadrent l'amortissement LMNP
| Article CGI | Contenu |
|---|---|
| Art. 39, 1° 2° | Principe général : déductibilité des amortissements réellement effectués. |
| Art. 39 B | Amortissements minimum obligatoires : impossible de sous-doter. Les dotations non pratiquées sont définitivement perdues fiscalement. |
| Art. 39 C II | Plafonnement LMNP : l'amortissement de l'exercice ne peut excéder les loyers nets des charges. L'excédent est reporté en ARD sans limite de durée. |
| Art. 321-21 PCG (ANC 2014-03) | Obligation de décomposition par composants pour les biens immobiliers exploités. |
Pourquoi ce cadre protège-t-il le bailleur ?
En respectant la méthode par composants et en retenant des durées conformes à l'usage comptable (80/30/15/15/35 ans selon le composant), le bailleur LMNP sécurise fiscalement sa liasse. L'administration fiscale ne peut remettre en cause qu'une durée manifestement sous-évaluée sans justificatif. À l'inverse, ne pas décomposer — ou amortir l'ensemble sur une durée unique (par exemple 30 ans) — expose à un redressement car la méthode n'est pas conforme au PCG.
3. Quelle part dans la ventilation par composants ?
Sur LMNP.AI, le composant étanchéité représente 10 % du prix hors terrain et hors toiture. Cette part est identique pour un appartement et pour une maison.
| Composant | Appartement | Maison | Durée (neuf) |
|---|---|---|---|
| Gros oeuvre | 35 % | 45 % | 80 ans |
| Réseaux | 20 % | 15 % | 30 ans |
| Étanchéité | 10 % | 10 % | 15 ans |
| Aménagements intérieurs | 35 % | 30 % | 15 ans |
| Total | 100 % | 100 % | — |
La part de 10 % est constante quel que soit le type de bien. Un appartement et une maison ont tous deux des fenêtres, des portes d'entrée et des volets — la densité de menuiseries par m² est comparable. C'est ce qui différencie l'étanchéité des réseaux (20 % en appartement, 15 % en maison) où la copropriété crée une surreprésentation des installations techniques.
Ces pourcentages s'appliquent sur la base composants, c'est-à-dire le prix d'acquisition moins le terrain (15 % par défaut) moins la toiture (200 EUR/m² ÷ nombre d'étages). Concrètement, pour un appartement à 200 000 EUR avec 15 % de terrain et une toiture de 3 500 EUR, la base composants est de 166 500 EUR — et l'étanchéité vaut 16 650 EUR.
En clair : imaginez que vous décomposez votre bien comme une poupée russe. Vous retirez d'abord le terrain (non amortissable), puis la toiture (calculée au m²). Ce qui reste — la « coquille » — est découpée en 4 parts : murs porteurs (gros oeuvre), plomberie et électricité (réseaux), fenêtres et portes extérieures (étanchéité), et tout le reste à l'intérieur (aménagements). L'étanchéité, c'est 10 % de cette coquille.
Bon à savoir
Avec une durée de 15 ans (neuf), l'étanchéité est l'un des composants les plus courts après les aménagements intérieurs (15 ans également). Une durée courte signifie une annuité plus élevée — et donc une déduction fiscale plus importante chaque année.
Guides par composant
Chaque composant fait l'objet d'un guide complet sur LMNP.AI :
Pour une vue globale, consultez notre guide Optimiser l'amortissement LMNP.
4. Quelle durée selon l'état du bien ?
La durée d'amortissement de l'étanchéité dépend de l'état des menuiseries et des joints au moment de la mise en location meublée. LMNP.AI applique des coefficients d'état à la durée de base de 15 ans :
| État du bien | Coefficient | Durée | Annuité / 16 650 EUR |
|---|---|---|---|
| Neuf | 1.00 | 15 ans | 1 110 EUR/an |
| Bon état | × 0.80 | 12 ans | 1 388 EUR/an |
| État moyen | × 0.50 | 8 ans | 2 081 EUR/an |
| Mauvais état | × 0.20 | 3 ans | 5 550 EUR/an |
| Hors service (HS) | — | 1 an | 16 650 EUR/an |
Cas extrême : étanchéité hors service (HS)
Si les menuiseries sont totalement hors service (fenêtres absentes ou condamnées, portes inexistantes, aucune protection contre les intempéries), la durée peut descendre jusqu'à 1 an. C'est le cas typique d'un bâtiment inhabitable en l'état. Justificatifs indispensables : photos datées, DPE, devis de remplacement complet.
Autrement dit : si vos fenêtres sont en bon état (double vitrage récent, joints intacts), comptez 12 ans. Si elles montrent des signes d'usure (courants d'air, condensation entre les vitres), c'est plutôt 8 ans. Et si elles sont véritablement vétustes (simple vitrage, cadres pourris, volets cassés), 3 ans seulement — ce qui génère une déduction annuelle 5 fois plus élevée.
Analogie : pensez-y comme l'usure des pneus d'une voiture. Des pneus neufs durent 50 000 km, des pneus usés à moitié n'en feront plus que 25 000, et des pneus lisses doivent être changés dans les semaines qui viennent. Vos fenêtres, c'est pareil : leur durée d'amortissement reflète le temps qu'il leur reste avant de devoir être remplacées.
Point de vigilance : ne confondez pas ancienneté et état
Des fenêtres PVC posées il y a 20 ans peuvent être en bon état (coefficient 0.80, durée 12 ans) si les joints ont été entretenus. À l'inverse, des fenêtres bois posées il y a 10 ans en bord de mer peuvent être en état moyen (coefficient 0.50, durée 8 ans) à cause de la corrosion saline. C'est l'état constaté qui compte, pas uniquement la date de pose.
Comment évaluer l'état de l'étanchéité ?
- Neuf (15 ans) : menuiseries récentes (double ou triple vitrage), joints en parfait état, volets roulants fonctionnels, aucune infiltration. Correspond à un bien livré depuis moins de 5 ans ou dont les menuiseries ont été intégralement remplacées.
- Bon état (12 ans) : menuiseries de 5 à 15 ans, double vitrage, joints encore efficaces, quelques traces d'usure mineures. Volets fonctionnels. Pas de condensation entre les vitres.
- État moyen (8 ans) : menuiseries de 15 à 25 ans, simple ou double vitrage ancien, joints partiellement dégradés, mastic fissuré par endroits. Volets roulants avec jeu. Légère sensation de courant d'air autour des fenêtres.
- Mauvais état (3 ans) : menuiseries de plus de 25 ans, simple vitrage, joints absents ou totalement dégradés, dormants déformés ou pourris (bois ancien). Volets hors service. Infiltrations d'eau visibles, condensation permanente. Remplacement imminent nécessaire.
Lien avec le DPE
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la qualité des menuiseries et des vitrages. Un DPE classé F ou G indique souvent des menuiseries vétustes (simple vitrage, défauts d'étanchéité à l'air), ce qui justifie une durée d'amortissement courte pour le composant étanchéité.
Pourquoi 15 ans et pas 20-25 ans ?
Certaines sources comptables regroupent "façade et étanchéité" en un seul composant amorti sur 20-25 ans. Notre méthode sépare la façade (ravalement, enduit — partie de l'étanchéité globale du bâtiment) et les menuiseries extérieures (fenêtres, volets, portes — composant étanchéité au sens strict). Les menuiseries ont une durée de vie réelle de 15-20 ans (neuf), ce qui justifie notre durée de base de 15 ans. C'est une approche conforme au BOFiP qui recommande des durées reflétant la "durée normale d'utilisation" de chaque composant.
5. Exemple de calcul complet : appartement à 200 000 EUR
Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul de l'amortissement de l'étanchéité. Cet exemple reprend la méthode utilisée par le simulateur LMNP.AI.
Données de départ
- Type de bien : appartement
- Prix d'acquisition : 200 000 EUR
- Surface habitable : 70 m²
- Nombre d'étages : 4 (copropriété)
- Terrain : 15 % (valeur par défaut)
- État de l'étanchéité : neuf
Étape 1 : déduire le terrain
Terrain = 200 000 EUR × 15 % = 30 000 EUR (non amortissable)
Construction = 200 000 - 30 000 = 170 000 EUR
Étape 2 : isoler la toiture
Toiture = 70 m² × 200 EUR/m² ÷ 4 étages = 3 500 EUR
Étape 3 : calculer la base des composants
Base composants = 170 000 - 3 500 = 166 500 EUR
Étape 4 : appliquer la part étanchéité
Étanchéité = 166 500 EUR × 10 % = 16 650 EUR
Étape 5 : calculer l'annuité
| État | Durée | Annuité |
|---|---|---|
| Neuf (15 ans) | 15 ans | 16 650 / 15 = 1 110 EUR/an |
| Bon état (12 ans) | 12 ans | 16 650 / 12 = 1 388 EUR/an |
| État moyen (8 ans) | 8 ans | 16 650 / 8 = 2 081 EUR/an |
| Mauvais état (3 ans) | 3 ans | 16 650 / 3 = 5 550 EUR/an |
Prorata temporis la première année
Si la mise en location débute le 1er septembre, seuls 4 mois sur 12 sont comptabilisés la première année :
Amortissement année 1 = 1 110 × 4/12 = 370 EUR (pour un bien neuf)
Prorata temporis
Le prorata s'applique uniquement la première et la dernière année d'exploitation. Les années pleines bénéficient de l'annuité complète. La date de début d'activité figurant sur votre déclaration (anciennement formulaire P0i, désormais via le guichet unique INPI) détermine le point de départ du prorata.
Concrètement : pour un appartement à 200 000 EUR, le composant étanchéité génère à lui seul entre 1 110 EUR et 5 550 EUR de déduction annuelle selon l'état des menuiseries. Sur 10 ans, cela représente 11 100 à 55 500 EUR de charges déductibles — un levier fiscal non négligeable, surtout pour les biens anciens où les menuiseries sont vétustes.
Concrètement, combien économisez-vous ? Pour un contribuable au TMI (Taux Marginal d'Imposition) de 30 %, une annuité de 1 110 EUR (neuf) génère une économie de 333 EUR d'impôt par an. Avec un état moyen (2 081 EUR/an), l'économie monte à 624 EUR/an. Et en mauvais état (5 550 EUR/an), c'est 1 665 EUR d'impôt en moins chaque année. L'étanchéité seule ne suffit pas à annuler l'impôt, mais combinée aux 4 autres composants, l'ensemble peut ramener votre résultat fiscal à zéro.
Astuce LMNP.AI
Un bien ancien avec une étanchéité en état moyen génère une annuité presque deux fois supérieure à celle d'un bien neuf (2 081 EUR vs 1 110 EUR sur notre exemple). L'ancien est souvent plus avantageux fiscalement que le neuf pour ce composant.
6. Appartement vs maison : même part, cas différents
Sur LMNP.AI, l'étanchéité représente 10 % de la base composants aussi bien pour un appartement que pour une maison. La part est identique, mais les situations pratiques diffèrent.
| Critère | Appartement | Maison |
|---|---|---|
| Part étanchéité | 10 % | 10 % |
| Menuiseries parties communes | Portes immeuble, halls = parties communes | Non applicable |
| Remplacement fenêtres | Vote AG si façade classée | Libre (pas de copropriété) |
| Volets | Souvent absents (immeubles récents) | Généralement présents |
| Exposition aux intempéries | Variable selon l'étage | Toutes façades exposées |
Particularité de la copropriété
En copropriété, les menuiseries des parties communes (porte d'entrée de l'immeuble, fenêtres des halls et cages d'escalier, portes de garage collectif) ne font pas partie du composant étanchéité de votre lot. Elles sont intégrées au gros oeuvre des parties communes via les tantièmes.
Seules les menuiseries de votre lot privatif (fenêtres de l'appartement, porte d'entrée de l'appartement, volets) relèvent du composant étanchéité. En pratique, un remplacement de fenêtres en copropriété peut nécessiter une autorisation en assemblée générale si le règlement impose une uniformité de façade (couleur, matériaux, dimensions).
Cas de la maison individuelle
En maison individuelle, toutes les menuiseries extérieures vous appartiennent : porte d'entrée, porte de service, fenêtres de toutes les pièces, portes-fenêtres, baies vitrées, volets (battants ou roulants), porte de garage. Vous êtes libre de les remplacer sans autorisation de copropriété. Les travaux d'isolation (remplacement de fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage) constituent un nouveau composant amortissable sur 15 ans.
En résumé : la part de l'étanchéité est identique en appartement et en maison (10 %), mais la base de calcul diffère car la toiture est calculée différemment (divisée par le nombre d'étages en copropriété). En copropriété, c'est l'étanchéité de votre lot privatif qui compte — les menuiseries des parties communes (portes d'immeuble, fenêtres des escaliers) ne vous concernent pas individuellement.
7. Travaux d'étanchéité : charge déductible ou immobilisation ?
C'est l'une des questions les plus fréquentes en LMNP. Vous refaites les joints de vos fenêtres, vous remplacez un volet roulant, vous posez du double vitrage : comment comptabiliser cette dépense ? Charge immédiatement déductible (compte 615) ou immobilisation à amortir sur plusieurs années ?
La règle générale : trois critères cumulatifs
L'administration fiscale (BOI-BIC-CHG-20-20-20) distingue la charge et l'immobilisation selon trois critères :
- Montant : seuil de tolérance de 500 EUR HT par élément. En dessous, la dépense peut être passée en charge même si elle a techniquement le caractère d'une immobilisation.
- Nature de la dépense : s'il s'agit d'un simple entretien maintenant le bien en état (remplacement à l'identique, sans amélioration), c'est une charge. S'il y a amélioration ou prolongation significative de la durée de vie, c'est une immobilisation.
- Durée d'utilisation : si le bien nouveau a une durée d'utilisation supérieure à un exercice (12 mois), il doit en principe être immobilisé.
Cas pratiques d'étanchéité
| Dépense | Traitement | Justification |
|---|---|---|
| Remplacement d'un joint silicone (80 EUR) | Charge | Entretien courant, montant inférieur à 500 EUR HT |
| Réparation d'un volet roulant bloqué (350 EUR) | Charge | Maintien en état, sans amélioration |
| Remplacement d'une fenêtre simple vitrage par du double vitrage (1 800 EUR) | Immobilisation | Amélioration des performances thermiques, montant > 500 EUR HT |
| Remplacement complet des 5 fenêtres (8 500 EUR) | Immobilisation | Nouveau composant amortissable sur 15 ans |
| Peinture de volets bois (420 EUR) | Charge | Entretien esthétique sans prolongation de durée de vie |
Le cas d'école : remplacement de fenêtres
Le remplacement complet des menuiseries extérieures est le cas le plus fréquent. Deux principes à retenir :
- Le nouveau composant (fenêtres neuves) est amorti sur 15 ans à partir de la date de pose, indépendamment du bien initial.
- L'ancien composant étanchéité continue de s'amortir en parallèle jusqu'à son terme. Il n'y a pas de « reprise » de la base amortissable initiale — c'est un ajout, pas une substitution.
Exemple chiffré : cumul ancien + nouveau composant
Appartement acquis en 2020 pour 200 000 EUR. Composant étanchéité initial : 16 650 EUR sur 12 ans (bon état) = 1 388 EUR/an. En 2026, vous remplacez toutes les fenêtres pour 8 500 EUR.
- À partir de 2026 : annuité = 1 388 EUR (ancien) + 8 500 ÷ 15 = 567 EUR (nouveau) = 1 955 EUR/an
- À partir de 2032 (fin de l'ancien composant 12 ans) : annuité = 567 EUR (nouveau uniquement)
- Jusqu'en 2041 : le nouveau composant continue de s'amortir
LMNP.AI gère automatiquement ce cumul dans la liasse fiscale.
Attention : une réparation imposante peut basculer en immobilisation
Une dépose complète suivie d'une repose à neuf (même si les fenêtres sont techniquement « remplacées » par des fenêtres équivalentes) est assimilée à une immobilisation dès lors que le coût dépasse 500 EUR HT par élément. L'administration ne se contente pas du libellé de la facture : elle regarde la nature réelle de l'opération.
Pour les travaux importants, consultez notre guide dédié travaux et LMNP qui détaille tous les cas particuliers. Les travaux d'isolation sont également abordés dans le guide isolation et travaux LMNP.
8. Justificatifs et contrôle fiscal
L'administration fiscale peut demander à vérifier la ventilation par composants et les durées retenues. Voici les justificatifs à conserver pour le composant étanchéité :
Expertise immobilière
Un rapport d'expertise détaillant l'état des menuiseries constitue le justificatif le plus solide. L'expert évalue le type de vitrage (simple, double, triple), l'état des joints, la qualité des dormants et la conformité aux normes thermiques actuelles. Ce document est particulièrement recommandé pour les biens anciens où l'état des menuiseries justifie une durée courte (3 ou 8 ans).
Diagnostics obligatoires
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) mentionne le type de vitrage et l'étanchéité à l'air. Un DPE défavorable (classement F ou G) lié à des menuiseries vétustes constitue un indice objectif de l'état de l'étanchéité. Le diagnostic amiante (biens avant 1997) peut également révéler des joints contenant de l'amiante, ce qui implique un remplacement imminent.
Factures de remplacement
Si les menuiseries ont été remplacées, les factures des travaux permettent de connaître la valeur exacte des installations et de justifier une durée de 15 ans (comme du neuf). Les factures de remplacement créent un nouveau composant amortissable, distinct de l'amortissement initial.
Photos datées
Des photos prises au moment de l'acquisition ou de la mise en location (avec métadonnées EXIF horodatées) constituent des preuves visuelles de l'état des menuiseries. Photographiez les joints, les vitrages, les dormants et les volets.
Attention au contrôle fiscal
Retenir une durée anormalement courte (par exemple 3 ans pour des menuiseries en bon état) sans justificatif expose à un redressement. La durée choisie doit correspondre à l'état réel des menuiseries. En cas de doute, un diagnostic thermique réalisé par un professionnel ou le DPE suffisent généralement à justifier la durée retenue.
Références BOFiP et usages comptables
Le BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) fournit des indications sur les durées d'usage des composants immobiliers. Les durées retenues par LMNP.AI sont conformes aux pratiques comptables standard. La comptabilité LMNP doit refléter fidèlement la durée d'utilisation restante de chaque composant.
En clair : plus la durée retenue est courte (et donc la déduction élevée), plus la justification doit être solide. Pour 15 ou 12 ans, le DPE suffit généralement. Pour 8 ans, des photos montrant des menuiseries visiblement usées renforcent votre dossier. Pour 3 ans, un diagnostic thermique ou un rapport d'expert est fortement recommandé.
9. Bonnes pratiques pour optimiser l'amortissement de l'étanchéité
- Évaluer précisément l'état des menuiseries avant la mise en location. Le DPE et un relevé photographique détaillé fournissent des éléments objectifs pour justifier la durée retenue.
- Opter pour le régime réel. L'amortissement par composants n'est pas disponible au micro-BIC. Si vos charges déductibles + amortissements dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel est plus avantageux.
- Séparer les travaux de remplacement des menuiseries existantes. Un changement complet de fenêtres constitue un nouveau composant amortissable avec sa propre durée (15 ans), qui s'ajoute à l'amortissement initial.
- Conserver tous les justificatifs : factures, DPE, photos datées, rapports d'expertise. Ces pièces seront demandées en cas de contrôle.
- Anticiper les obligations DPE : le remplacement de menuiseries améliore le classement énergétique, ce qui peut être nécessaire pour continuer à louer (interdiction des passoires thermiques G dès 2025, F dès 2028).
- Vérifier la cohérence avec la liasse fiscale. Le total des composants (hors terrain) doit correspondre au prix d'acquisition inscrit à l'actif. LMNP.AI vérifie automatiquement cette cohérence.
Plafonnement par l'article 39 C du CGI
L'amortissement déductible au titre d'un exercice ne peut pas excéder le montant de vos loyers diminué des autres charges. L'excédent est reporté en amortissements réputés différés (ARD) sans limitation de durée. Exemple : loyers 8 000 €, charges 4 000 €, reste 4 000 €. Si l'amortissement total (tous composants) est de 6 000 €, vous ne déduisez que 4 000 € et reportez 2 000 € sur l'exercice suivant.
Réforme plus-value LMNP 2025 : quel impact ?
Depuis 2025 (art. 84 loi n° 2025-127), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Les 16 650 € amortis sur l'étanchéité viendront augmenter votre plus-value imposable. Cela ne remet pas en cause l'intérêt de l'amortissement pendant la détention, mais il faut anticiper cet impact dès l'acquisition.
Erreur fréquente : oublier de créer un nouveau composant après remplacement
Vous remplacez vos fenêtres pour 8 000 €. L'erreur classique : ajouter ce montant au composant étanchéité existant. La bonne pratique : créer un nouveau composant avec sa propre base (8 000 €) et sa propre durée (15 ans, puisque les fenêtres sont neuves). L'ancien composant continue de s'amortir en parallèle. Les deux amortissements se cumulent.
Calculez vos amortissements automatiquement
LMNP.AI ventile automatiquement votre bien par composants (gros oeuvre, réseaux, étanchéité, aménagements...) et calcule les annuités selon l'état du bien, avec prorata temporis. Résultat : votre liasse fiscale est prête.
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