Amortissement LMNP 2026 : calcul, composants, plafonnement et réforme
L'amortissement LMNP est le principal levier fiscal du régime réel : par application des articles 39-1-2° du CGI et 322-1 du PCG, il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, sans sortie de trésorerie. Correctement ventilé en composants (gros œuvre, toiture, façade, étanchéité, installations techniques, agencements, mobilier) et piloté au regard du plafonnement de l'article 39 C II-2 et de la réforme LFI 2025, il neutralise votre impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans. LMNP.AI automatise ce calcul et génère votre liasse fiscale 2031/2033 conforme.
Sommaire
- L'amortissement LMNP en 60 secondes
- Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?
- Pourquoi le régime réel est obligatoire
- Cadre légal complet
- Méthode par composants : 5 à 7 composants
- Le terrain non amortissable
- Composants vs linéaire unique
- Calculer la base amortissable
- Frais de notaire : charge ou immobilisation ?
- Travaux : entretien, amélioration ou remplacement
- Mobilier : durées et seuil 500 €
- Exemple complet chiffré : 3 scénarios
- Plafonnement article 39 C II-2
- ARD : stratégie d'activation
- Déficit BIC non pro : 10 ans
- Réforme LFI 2025 : réintégration PV
- Remplacement de composant
- Démembrement : qui amortit ?
- LMP vs LMNP : différences 39 C
- Récupération d'amortissements manqués
- Bien ancien vs neuf : points de vigilance
- FAQ & sources officielles
1. L'amortissement LMNP en 60 secondes
Réponse directe. L'amortissement LMNP est un mécanisme comptable (art. 39-1-2° CGI, PCG art. 322-1) qui permet, au régime réel uniquement, de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, du mobilier et des travaux d'amélioration. Décomposé en 5 à 7 composants amortis sur des durées différentes (gros œuvre 50-80 ans, toiture 25-30 ans, mobilier 5-10 ans), il neutralise l'impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans sans sortie de trésorerie. Depuis la LFI 2025 (art. 84), les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente.
| Paramètre clé | Règle 2026 |
|---|---|
| Régime fiscal requis | Réel uniquement (micro-BIC : abattement forfaitaire, pas d'amortissement) |
| Base amortissable | Prix + frais (option) + travaux d'amélioration − quote-part terrain |
| Méthode imposée | Composants obligatoires (PCG art. 214-9, CRC 2002-10, CE n° 325840) |
| Terrain | Non amortissable. 5-10 % rural, 15-25 % ville moyenne, 25-40 % Paris/Lyon |
| Durées (neuf) | Gros œuvre 50-80 ans, toiture 25-30, façade 25-30, étanchéité 15, techniques 20-25, agencements 12-15, mobilier 5-10 |
| Mode de calcul | Linéaire obligatoire (art. 22 annexe II CGI : immeubles exclus du dégressif) |
| Plafonnement | Art. 39 C II-2 : amortissement ≤ loyers − autres charges. Surplus = ARD illimité |
| Déficit BIC non pro | Reportable 10 ans sur BIC de même nature (art. 156 I 1° ter CGI) |
| Seuil mobilier | 500 € HT par élément (BOI-BIC-CHG-20-20-20 §170) |
| Plus-value 2026 | Amortissements réintégrés (art. 150 VB III CGI, cessions > 15/02/2025) |
2. Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?
L'amortissement est la constatation comptable et fiscale de la dépréciation d'un actif immobilisé liée à son usage et à l'écoulement du temps. Le Plan Comptable Général (art. 322-1 PCG) le définit comme « la répartition systématique du montant amortissable d'un actif sur sa durée d'utilisation ». L'article 39-1-2° du CGI en autorise la déduction fiscale dès lors que la dépréciation est effectivement constatée par l'entreprise.
Les trois dimensions de l'amortissement
- Dimension économique : le bien perd de la valeur avec le temps (usure des matériaux, obsolescence des équipements). L'amortissement reconnaît cette dépréciation.
- Dimension comptable : au bilan, la valeur nette comptable (VNC) diminue chaque année du montant de l'annuité. Le compte de résultat enregistre une dotation aux amortissements (compte 68).
- Dimension fiscale : la dotation réduit le résultat imposable BIC. C'est une charge sans décaissement, donc un pur gain de trésorerie pour le bailleur LMNP.
L'amortissement LMNP : cinq caractéristiques clés
- Il s'applique exclusivement au régime réel. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % en 2026) qui est réputé couvrir toutes les charges, amortissement inclus.
- Il est obligatoirement linéaire pour les immeubles d'habitation (art. 22 annexe II CGI exclut les constructions du dégressif).
- Il est plafonné par les loyers nets de charges (art. 39 C II-2 CGI) : il ne peut pas créer de déficit BIC.
- Il est décomposé en composants (PCG art. 214-9) : chaque élément du bien suit sa propre durée.
- Il démarre à la date de mise en location, calculé au prorata temporis pour la première année.
3. Pourquoi le régime réel est obligatoire pour amortir
L'amortissement n'existe qu'au régime réel simplifié ou normal. Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire réputé couvrir l'ensemble des charges réelles, amortissement inclus. Il est donc impossible de cumuler le micro-BIC et la déduction d'amortissements.
Seuils et option 2026
| Type de location | Seuil micro-BIC 2026 | Abattement | Passage au réel |
|---|---|---|---|
| Meublé classique longue durée | 77 700 € | 50 % | Option libre avant 31/05/N |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % | Option ou dépassement |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % | Option ou dépassement |
Quand le réel bat-il le micro-BIC ?
Règle empirique : dès que vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, CFE, comptable, copropriété) plus les amortissements dépassent 50 % des loyers (ou 30 % pour un meublé non classé), le réel est plus avantageux. Dans la pratique, 95 % des bailleurs LMNP avec emprunt gagnent à opter pour le réel.
Vérifiez si le régime réel est rentable pour vous
LMNP.AI calcule en 3 minutes votre économie d'impôt au réel vs micro-BIC, avec ventilation par composants et plafonnement article 39 C automatique. Dès 179 EUR/an.
4. Le cadre légal complet de l'amortissement LMNP
L'amortissement LMNP repose sur un empilage de textes (CGI, PCG, doctrine administrative BOI, jurisprudence du Conseil d'État). Les maîtriser évite 90 % des redressements.
Textes législatifs (CGI)
| Article | Objet | Portée LMNP |
|---|---|---|
| Art. 39-1-2° CGI | Déductibilité des amortissements réellement effectués | Base légale générale |
| Art. 39 B CGI | Annuité minimale obligatoire et ARD illimité | Oubli = perte définitive. Report ARD sans limite |
| Art. 39 C II-2 CGI | Plafonnement de l'amortissement loué | Dotation ≤ loyers − autres charges en LMNP |
| Art. 156 I 1° ter CGI | Déficit BIC non pro reportable 10 ans | Distinct de l'ARD, périmètre BIC uniquement |
| Art. 150 VB III CGI | Réintégration des amortissements à la PV (LFI 2025) | Cessions > 15/02/2025, exceptions résidences services |
| Art. 38 quinquies ann. III CGI | Option frais d'acquisition : charge ou immobilisation | Option irrévocable par bien |
| Art. 22 annexe II CGI | Immeubles d'habitation exclus du dégressif | Linéaire obligatoire |
Textes comptables (PCG / CRC)
- PCG art. 311-2 : définition de l'actif immobilisé et distinction composant/charge
- PCG art. 214-9 : méthode par composants obligatoire dès que les durées diffèrent significativement
- PCG art. 322-1 : définition de l'amortissement comme répartition systématique
- Règlement CRC 2002-10 du 12 décembre 2002 : introduction de l'approche par composants en droit comptable français
Doctrine administrative (BOI)
- BOI-BIC-AMT-10-40-10 : principes généraux de l'amortissement
- BOI-BIC-AMT-10-20 §70 : non-amortissabilité du terrain
- BOI-BIC-CHG-20-20-20 §170 : seuil 500 € HT pour le mobilier
- BOI-BIC-PDSTK-10-20-20 : méthode par composants pour les immeubles
- Notice 2048-IMM millésime 2025 (DGFiP) : modalités de réintégration à la PV
Jurisprudence structurante
| Arrêt | Principe posé |
|---|---|
| CE 21/06/1995 n° 132531 | Annuité minimale obligatoire art. 39 B : l'amortissement doit être effectivement constaté, à défaut il est perdu |
| CE 06/03/2002 n° 227360 | Distinction entretien (charge) vs amélioration (immobilisation amortissable) |
| CE 29/06/2011 n° 325840 | Validation de la méthode par composants en LMNP |
| CE 24/04/2019 n° 419912 | Usufruit temporaire : seul l'usufruitier amortit |
| Avis CE 05/07/2023 n° 471877 | Conditions cumulatives de la para-hôtellerie (3 services sur 4) |
5. Méthode par composants : les 5 à 7 composants à ventiler
La décomposition par composants est obligatoire en LMNP au régime réel (PCG art. 214-9, CRC 2002-10 du 12/12/2002, CE 29/06/2011 n° 325840). Le principe : un bien immobilier n'est pas un tout homogène, ses éléments ont des durées de vie différentes. La structure tient 80 ans, la toiture 30 ans, les peintures 10 ans. Chacun doit être amorti sur sa propre durée.
Les 5 composants de base (bien d'habitation)
Pour la ventilation d'un local commercial équipé, la logique est identique mais avec une part accrue d'équipements professionnels (15-20 %) amortis sur 5-10 ans.
| Composant | Quote-part | Durée neuf | Durée ancien rénové |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre / structure Fondations, murs porteurs, planchers, charpente | 40-50 % | 80 ans | 50 ans |
| Toiture / couverture Tuiles, ardoises, chéneaux, faîtage | 8-10 % | 30 ans | 25 ans |
| Façade / menuiseries ext. Enduit, ITE, fenêtres, volets | 10-15 % | 30 ans | 25 ans |
| Installations techniques Chauffage, électricité, plomberie, VMC | 10-15 % | 25 ans | 20 ans |
| Agencements intérieurs Cuisine équipée, salles de bain, revêtements | 8-10 % | 15 ans | 12 ans |
Les 2 composants complémentaires (selon configuration)
- Étanchéité / isolation toit-terrasse (si présente) : 4-6 %, durée 15 ans. Obligatoire dès qu'il existe un toit-terrasse, une toiture plate ou une isolation toiture rapportée. Voir guide étanchéité.
- Mobilier et matériel (composant séparé) : sorti de la base immobilière, amorti sur 5-10 ans selon la nature. Voir section 11 ci-dessous.
Ventilation pour un appartement Paris 250 000 €
| Composant | % | Valeur | Durée | Annuité |
|---|---|---|---|---|
| Terrain (quote-part Paris) | 30,0 % | 75 000 € | Non amorti | 0 € |
| Gros œuvre | 31,5 % | 78 750 € | 50 ans | 1 575 € |
| Toiture | 5,6 % | 14 000 € | 25 ans | 560 € |
| Façade | 8,4 % | 21 000 € | 25 ans | 840 € |
| Installations techniques | 10,5 % | 26 250 € | 20 ans | 1 313 € |
| Étanchéité | 3,5 % | 8 750 € | 15 ans | 583 € |
| Agencements | 10,5 % | 26 250 € | 12 ans | 2 188 € |
| TOTAL immobilier | 100,0 % | 250 000 € | - | 7 059 €/an |
Pour aller plus loin sur chaque composant : gros œuvre, toiture, réseaux, aménagements intérieurs, étanchéité.
6. Le terrain non amortissable : calculer sa quote-part
Le terrain ne se déprécie pas dans le temps (il peut même s'apprécier). Il n'est donc jamais amortissable (BOI-BIC-AMT-10-20 §70). La quote-part à retirer de la base amortissable est la première source de redressement en LMNP : un forfait 15 % indifférencié à Paris ou Lyon est systématiquement rejeté en contrôle.
Quote-parts observées selon la localisation
| Zone | Quote-part terrain | Exemples |
|---|---|---|
| Rurale isolée | 5-10 % | Creuse, Lozère, Cantal |
| Rurale peu tendue | 10-15 % | Villages sous-préfecture |
| Ville moyenne | 15-25 % | Limoges, Chambéry, Angers |
| Zone tendue | 25-35 % | Nantes, Bordeaux, Rennes, Montpellier |
| Zone très tendue | 30-40 %+ | Paris, Lyon, Nice, Annecy |
Méthode officielle en 3 étapes
- Identifier la surface de terrain correspondant à votre lot : cadastre.gouv.fr pour une maison individuelle, tantièmes de copropriété × surface totale de la parcelle pour un appartement.
- Estimer le prix du m² de terrain constructible de la commune : DVF data.gouv.fr (ventes réelles des 5 dernières années), immobilier.notaires.fr, base Patrim (accès sur impots.gouv.fr).
- Calcul : quote-part terrain = (surface terrain attribuable × prix m² terrain) / prix d'acquisition total. Documenter avec capture d'écran du cadastre et du tableau DVF.
Approfondissement : Méthode complète d'évaluation du terrain LMNP.
7. Méthode par composants vs linéaire simple : que choisir ?
Certains forums promeuvent la « méthode simplifiée » consistant à amortir le bien sur une durée unique (30 ans, parfois 25). Elle est contraire au PCG art. 214-9 et systématiquement rejetée en contrôle dès qu'elle conduit à un amortissement supérieur à la décomposition réelle. Voici un arbre de décision factuel.
Comparatif sur un bien 250 000 € net terrain
| Méthode | Amortissement annuel | Durée moyenne pondérée | Risque contrôle |
|---|---|---|---|
| Linéaire unique 30 ans | ~5 833 € | 30 ans | Élevé - rejet PCG |
| Linéaire unique 25 ans | ~7 000 € | 25 ans | Très élevé |
| Composants (Paris 45-8-12-15-5-15) | ~7 059 € | ~25 ans pondérés | Faible - PCG conforme |
Arbre de décision
- Bien < 50 000 € (studio province, parking meublé) : méthode simplifiée 25-30 ans tolérée dans les faits, car l'enjeu fiscal est faible et les composants difficiles à isoler.
- Bien entre 50 000 et 150 000 € : composants obligatoires, mais avec 3-4 composants (gros œuvre, toiture, techniques, agencements).
- Bien > 150 000 € : ventilation 5-7 composants obligatoire, documentée par diagnostics et factures.
8. Calculer la base amortissable
La base amortissable est la valeur d'entrée du bien à l'actif, nette des éléments non amortissables (terrain).
Formule générale
Base amortissable = Prix d'acquisition + Frais d'acquisition (option) + Travaux d'amélioration − Quote-part terrain
Puis ventilation de la base par composants selon les quote-parts.
Éléments à inclure
- Prix d'achat net vendeur figurant à l'acte authentique
- Frais de notaire si option d'immobilisation (sinon déduits en charges - voir H2 9)
- Droits d'enregistrement (5,80 % ancien, 0,71 % neuf) si option d'immobilisation
- Commission d'agence à la charge de l'acquéreur (incluse au prix d'achat)
- Travaux d'amélioration réalisés avant mise en location (revalorisation à l'actif)
- Diagnostics obligatoires si à la charge de l'acquéreur
Éléments à EXCLURE
- Quote-part terrain (par nature non amortissable)
- Intérêts d'emprunt (charges annuelles déductibles, pas immobilisables)
- Frais de dossier bancaires, garantie, hypothèque (charges étalables selon durée du prêt)
- Taxe foncière, assurance, charges de copropriété (charges annuelles)
- Aides reçues (MaPrimeRénov', CEE) qui viennent en déduction de la base des travaux
Cas particulier : bascule résidence principale vers LMNP
Lorsqu'un bien détenu en résidence principale est transformé en LMNP, la base amortissable est la valeur vénale au jour de l'inscription à l'actif (et non le prix d'acquisition historique). C'est généralement très avantageux si le bien s'est revalorisé. Documentation requise : estimation par agent immobilier, extraits DVF des 2-3 dernières années sur le secteur, idéalement expertise d'un expert agréé. Voir guide estimation valeur LMNP.
9. Frais de notaire : charges ou immobilisation ?
L'article 38 quinquies de l'annexe III du CGI autorise deux traitements pour les frais d'acquisition d'un bien immobilisé. Le choix est libre mais irrévocable et doit s'appliquer de manière cohérente à l'ensemble des biens acquis dans l'exercice.
Les deux options
| Critère | Option 1 : Charge immédiate | Option 2 : Immobilisation |
|---|---|---|
| Traitement comptable | Compte 622 ou 635 (charge) | Intégré au prix d'acquisition |
| Déduction année 1 | 100 % des frais | ~1/50e à 1/80e |
| Effet sur déficit BIC | Crée un déficit reportable 10 ans | Pas d'effet immédiat |
| Effet sur plus-value | Pas de majoration du prix d'acquisition | Majoration = PV plus faible |
| Recommandation | 95 % des cas (revente > 10 ans) | Si revente < 5 ans envisagée |
Exemple chiffré : bien 250 000 €, frais 20 000 €
- Option charge immédiate : déduction 20 000 € dès l'année 1, économie fiscale 20 000 × (TMI + 17,2 %) = 20 000 × 47,2 % = 9 440 € à TMI 30 %.
- Option immobilisation : les 20 000 € s'ajoutent au prix (hors terrain), soit ~14 000 € à ventiler par composants. Annuité supplémentaire ~550 €/an pendant 25 ans moyenne. Valeur actualisée < 9 000 €.
Générez votre liasse fiscale LMNP en 15 minutes
LMNP.AI calcule la ventilation par composants, la quote-part terrain (DVF), applique le plafonnement article 39 C, gère les ARD et génère la liasse 2031/2033 télétransmise en EDI-TDFC. 179 EUR/an.
10. Travaux : charge, immobilisation ou remplacement de composant ?
Le traitement fiscal des travaux est la seconde cause de redressement en LMNP. La distinction repose sur la nature des travaux (CGI art. 39-1-1° et PCG art. 214-9, CE 06/03/2002 n° 227360).
Les 3 catégories et leur traitement
| Catégorie | Nature | Traitement | Exemples |
|---|---|---|---|
| 1. Entretien-réparation | Maintien en état | Charge déductible immédiate | Peinture, joints, petite plomberie, remplacement robinetterie |
| 2. Amélioration | Apporte un élément nouveau | Immobilisation + amortissement | Installation climatisation, création SDB supplémentaire, ITE |
| 3. Remplacement composant | Remplace un composant entier | Sortie de l'ancien (VNC) + amortissement nouveau | Toiture refaite, chaudière PAC, fenêtres entières, électricité intégrale |
Cas pratique : isolation thermique par l'extérieur (ITE)
Une ITE coûte 25 000 €, aide MaPrimeRénov' 6 000 €, CEE 2 000 €. Base immobilisable : 25 000 − 6 000 − 2 000 = 17 000 €. Traitement : remplacement du composant « façade / isolation » avec sortie de la VNC résiduelle de l'ancien composant façade (ex 8 000 €) en charge exceptionnelle, puis amortissement des 17 000 € sur 25 ans = 680 €/an.
Seuil de matérialité
L'administration admet qu'un bien durable inférieur à 500 € HT par unité peut être comptabilisé en charges (BOI-BIC-CHG-20-20-20 §170). Au-delà, immobilisation obligatoire.
Voir guide isolation et travaux LMNP et liste des charges déductibles LMNP.
11. Mobilier : durées, seuil 500 € et renouvellement
Le mobilier est un composant séparé, amorti sur 5 à 10 ans selon sa nature. Il se renouvelle par cycles et alimente en continu votre amortissement.
Durées usuelles
| Catégorie | Durée | Exemples |
|---|---|---|
| Électroménager | 5-7 ans | Lave-linge, frigo, four, lave-vaisselle |
| Literie | 5-7 ans | Matelas, sommier, literie enfant |
| Mobilier salon / chambre | 7-10 ans | Canapé, table, armoire, buffet |
| Luminaires et décoration | 5-7 ans | Lampes, rideaux, tableaux |
| Hi-fi / TV / informatique | 3-5 ans | Téléviseur, box, ordinateur |
Le seuil 500 € HT (BOI-BIC-CHG-20-20-20 §170)
L'administration admet la déduction immédiate en charges des biens durables dont la valeur unitaire est inférieure ou égale à 500 € HT. Au-delà, immobilisation et amortissement obligatoires. Critère apprécié par élément et non par facture : une armoire à 600 € = immo, 3 chaises à 150 € = charges.
Mobilier minimum location meublée
Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier obligatoire (literie, plaque cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec partie congélation, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, entretien ménager). Conservez les factures 10 ans.
12. Exemple complet chiffré : 3 scénarios
Même prix d'achat (250 000 €), même mobilier (8 000 €), trois localisations : Paris, Lyon et province (Limoges). La quote-part terrain change tout.
Scénario A : Paris 11e, appartement 35 m²
| Poste | Montant | Durée | Annuité |
|---|---|---|---|
| Terrain 30 % | 75 000 € | - | 0 |
| Gros œuvre | 78 750 | 50 ans | 1 575 |
| Toiture | 14 000 | 25 ans | 560 |
| Façade | 21 000 | 25 ans | 840 |
| Techniques | 26 250 | 20 ans | 1 313 |
| Étanchéité | 8 750 | 15 ans | 583 |
| Agencements | 26 250 | 12 ans | 2 188 |
| Mobilier | 8 000 | 7 ans | 1 143 |
| Total | 258 000 | - | 8 202 €/an |
Loyers annuels : 14 400 € (1 200 €/mois). Autres charges (intérêts, TF, assur., CFE, compta, copro) : 6 200 €. Résultat avant amortissement : 14 400 − 6 200 = 8 200 €. Amortissement plafonné à 8 200 € (art. 39 C II-2). Impôt BIC = 0. ARD = 8 202 − 8 200 = 2 €.
Scénario B : Lyon 3e, même appartement
Quote-part terrain 25 % (au lieu de 30 % à Paris). Base amortissable passée à 187 500 € (vs 175 000 € Paris). Avec les mêmes durées pondérées appliquées à une base plus large, l'annuité composants monte à ~7 560 €/an + mobilier 1 143 € = 8 703 €. Loyers 13 800 €, charges 5 800 €, résultat avant amortissement 8 000 €. Amortissement plafonné à 8 000 € (art. 39 C II-2). Impôt BIC = 0, ARD = 703 €.
Scénario C : Limoges, même appartement
Quote-part terrain 12 %. Base amortissable 220 000 €. Annuité composants ~6 870 €/an + mobilier 1 143 € = 8 013 €. Loyers 9 600 €, charges 4 900 €, résultat 4 700 €. Amortissement plafonné à 4 700 €. Impôt BIC = 0. ARD = 3 313 €.
Impact 20 ans
| Scénario | Amort. cumulé 20 ans | Éco. impôt 20 ans | Résiduel base |
|---|---|---|---|
| Paris | ~150 000 € | ~70 000 € | 33 000 € |
| Lyon | ~140 000 € | ~65 000 € | 47 500 € |
| Limoges | ~115 000 € | ~52 000 € | 105 000 € |
13. Le plafonnement de l'article 39 C II-2 : mécanisme exact
L'article 39 C II-2 du CGI pose le plafond d'amortissement applicable aux biens donnés en location par un LMNP : la dotation annuelle ne peut pas excéder la différence entre les loyers et les autres charges. En clair, l'amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit BIC.
Formule exacte
Amortissement déductible N ≤ Loyers N − Charges déductibles N (hors amortissements)
Le surplus est reporté sans limite en ARD (art. 39 B CGI).
Exemple chiffré pas à pas
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers perçus | 12 000 € |
| Intérêts d'emprunt | − 4 200 € |
| Taxe foncière, assurance, CFE, compta, copro | − 3 800 € |
| Résultat avant amortissement | 4 000 € |
| Amortissement calculé | 7 500 € |
| Amortissement déductible (plafonné) | 4 000 € |
| Résultat fiscal BIC | 0 € |
| ARD (stocké, reportable sans limite) | 3 500 € |
14. Les ARD (Amortissement Réputé Différé) : stratégie d'activation
L'ARD est le stock d'amortissements calculés mais non déduits à cause du plafonnement article 39 C II-2. Il est reportable sans limite de durée (art. 39 B CGI) et s'impute dès que le résultat avant amortissement le permet. L'ARD est le principal outil de lissage fiscal du LMNP.
Cycle de vie d'un ARD (10 ans simulés)
| Année | Résultat avant amort. | Amort. calc. | Amort. déductible | Stock ARD |
|---|---|---|---|---|
| N | 4 000 | 7 500 | 4 000 | 3 500 |
| N+1 | 4 500 | 7 500 | 4 500 | 6 500 |
| N+2 | 5 000 | 7 500 | 5 000 | 9 000 |
| N+5 | 7 000 | 7 500 | 7 000 | 14 500 |
| N+10 (fin emprunt) | 10 500 | 6 800 | 10 500 | 10 800 |
| N+11 | 10 800 | 6 800 | 10 800 | 6 800 |
Stratégie : quand activer l'ARD ?
- Automatique : l'ARD s'impute de plein droit dès que le résultat avant amortissement est supérieur à l'annuité courante. Aucune option à exercer.
- Fin d'emprunt : c'est le moment naturel où l'ARD devient stratégique. La disparition des intérêts augmente le résultat BIC et permet d'éponger le stock d'ARD accumulé.
- Renégociation / remboursement anticipé : peut déclencher mécaniquement une consommation massive d'ARD. Simuler avant.
- Passage LMNP vers LMP : l'ARD est conservé et devient imputable sans plafond au régime LMP.
Voir optimisation des amortissements LMNP.
15. Déficit BIC non pro : 10 ans sur BIC uniquement
À ne pas confondre avec l'ARD. Le déficit BIC non professionnel est l'excédent des charges déductibles (hors amortissements) sur les loyers. Il est régi par l'article 156 I 1° ter du CGI : reportable 10 ans, mais uniquement sur des revenus BIC non pro de même nature (location meublée).
Tableau comparatif ARD vs Déficit BIC
| Critère | ARD | Déficit BIC non pro |
|---|---|---|
| Origine | Amortissement plafonné (art. 39 C) | Charges > loyers (hors amort.) |
| Durée de report | Illimitée (art. 39 B) | 10 ans (art. 156 I 1° ter) |
| Périmètre d'imputation | Résultat BIC du même bailleur | BIC non pro de même nature |
| Imputation sur revenu global | Non | Non (LMP oui) |
| Perte après 10 ans | Non | Oui |
Gérez ARD et déficit BIC automatiquement
LMNP.AI suit année après année votre stock d'ARD, votre déficit BIC reportable 10 ans et applique le plafonnement article 39 C. Votre liasse 2031/2033 télétransmise en EDI. 179 EUR/an.
16. Réforme LFI 2025 : réintégration des amortissements à la plus-value
L'article 84 de la loi de finances pour 2025, codifié au nouvel article 150 VB III du CGI, modifie profondément le régime fiscal du LMNP à la revente. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.
Mécanisme
Prix d'acquisition retenu = Prix d'achat initial − Amortissements pratiqués et déduits
Puis : PV = Prix de vente − Prix d'acquisition retenu. Les abattements pour durée de détention (IR 22 ans, PS 30 ans) demeurent.
Simulation avant / après
| Élément | Avant LFI 2025 | Après LFI 2025 |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition (2010) | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissements déduits (15 ans) | 85 000 € | 85 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 200 000 € | 115 000 € |
| Prix de vente 2026 | 250 000 € | 250 000 € |
| Plus-value brute | 50 000 € | 135 000 € |
| PV après abattement 15 ans (IR 30 %) | 32 500 € | 87 750 € |
| Impôt PV (36,2 %) | 11 765 € | ~31 700 € |
Exceptions à la réintégration
- Résidences étudiantes (art. L.631-12 CCH)
- Résidences seniors et services
- EHPAD et établissements de soins de longue durée
- Résidences pour personnes handicapées
- Transmissions à titre gratuit (donation, succession) : pas de cession onéreuse, pas de réintégration. Stratégie puissante pour « purger » les amortissements accumulés.
Approfondissement : plus-value LMNP 2026.
17. Grosses rénovations : le remplacement de composant
Quand vous remplacez intégralement un composant (toiture refaite, chaudière par PAC, fenêtres entières, ITE), le PCG art. 214-9 impose un traitement spécifique : sortie de l'ancien composant et immobilisation du nouveau sur sa durée propre.
Procédure comptable en 3 étapes
- Sortir l'ancien composant de l'actif : crédit compte 213x (immobilisation), débit compte 28x (amortissements déjà pratiqués). La différence (valeur nette comptable résiduelle) passe en charge exceptionnelle (compte 675).
- Immobiliser le nouveau composant : débit compte 213x, crédit compte 404 fournisseur. Montant = factures TTC − aides (MaPrimeRénov', CEE, subvention ANAH).
- Amortir le nouveau sur sa durée de vie propre : toiture neuve 30 ans, PAC 15-20 ans, fenêtres 25 ans, ITE 30 ans.
Cas chiffré : toiture refaite (ancienne VNC 4 000 €, nouvelle 22 000 €)
- Charge exceptionnelle année N : 4 000 € (VNC résiduelle de l'ancienne toiture)
- Nouvelle immobilisation : 22 000 €, amortie sur 30 ans = 733 €/an
- Effet fiscal année N : 4 000 + 733 = 4 733 € de charges supplémentaires
18. Démembrement : seul l'usufruitier amortit
En démembrement de propriété, seul l'usufruitier perçoit les revenus locatifs (art. 582 Code civil) et peut donc amortir le bien (CE 24/04/2019 n° 419912). Le nu-propriétaire ne perçoit rien et n'amortit rien.
Valeur amortissable selon le type d'usufruit
| Type | Valorisation usufruit | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Usufruit viager | Barème fiscal art. 669 CGI (selon âge) | Durée de vie du composant (réf. neuf). Cas particulier viager LMNP : amortissement sur espérance INSEE (CE 24/04/2019 n° 419912) |
| Usufruit temporaire | 23 % par tranche de 10 ans entamée (art. 669 II CGI) — ex : 10 ans = 23 %, 20 ans = 46 %, 30 ans = 69 % | Durée du démembrement si < composant |
Stratégie usufruit temporaire 10 ans
Un usufruit temporaire de 10 ans est valorisé à 23 % du prix du bien (art. 669 II CGI). Un bailleur qui achète 23 000 € un usufruit sur un bien de 100 000 € peut amortir ces 23 000 € sur 10 ans = 2 300 €/an, pour des loyers de 8 000 €. Effet très concentré.
Approfondissement : démembrement en LMNP.
19. LMP vs LMNP : différences clés sur l'amortissement
Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et le LMNP partagent la méthode par composants mais divergent sur trois points majeurs du régime d'amortissement.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Plafonnement art. 39 C II-2 | Oui (amort. ≤ loyers − charges) | Non (art. 39 C II-1) |
| Déficit BIC | Reportable 10 ans sur BIC uniquement | Imputable sur revenu global sans limite |
| Plus-value | Régime particulier (150 VB III CGI depuis 2025) | PV pro art. 39 duodecies + 151 septies |
| Cotisations sociales | PS 17,2 % sur résultat | SSI ~30 % (min ~1 249 €/an) |
| ARD | Report illimité | Report illimité (mais plafond 39 C inexistant donc rarement utile) |
Approfondissement : amortissement LMP, cotisations sociales LMNP/LMP.
20. Récupération d'amortissements manqués
L'article 39 B du CGI impose une annuité minimale obligatoire. Un amortissement non constaté est en principe définitivement perdu (CE 21/06/1995 n° 132531). Il existe néanmoins un mécanisme de rattrapage via la déclaration rectificative.
Délai de reprise (art. L.169 LPF)
- 3 ans : délai général de reprise fiscale. Vous pouvez déposer une déclaration 2031 rectificative pour corriger les 3 derniers exercices clos.
- 10 ans : délai pour activité occulte (non-déclaration à la CFE/INPI). S'applique rarement en LMNP classique.
Procédure de rattrapage en 4 étapes
- Reconstituer le plan d'amortissement théorique depuis la mise en location (composants, durées, quote-part terrain).
- Calculer l'annuité minimale manquante pour les 3 exercices non prescrits.
- Déposer une liasse 2031 rectificative pour chaque exercice concerné, via EDI-TDFC ou formulaire papier, avec note explicative.
- Solliciter le dégrèvement de l'impôt trop payé auprès du SIE (formulaire 2042 rectificative en parallèle).
21. Bien ancien vs neuf : points de vigilance
La ventilation diffère radicalement entre un bien neuf livré par un promoteur et un bien ancien acquis sur le marché secondaire.
Bien neuf (VEFA, livraison < 5 ans)
- Notice de décomposition promoteur : demandez-la systématiquement. Elle fournit la ventilation officielle par lot.
- Quote-part terrain explicitée dans l'acte : servez-vous en (sauf manifestement sous-estimée en zone tendue).
- Durées de référence neuf : gros œuvre 80 ans, toiture 30, façade 30, techniques 25, agencements 15.
- Frais de notaire réduits (environ 2-3 %) : l'option charge ou immobilisation a un enjeu modéré.
Bien ancien (> 15 ans)
- Ajustement des durées par l'âge : durée effective = durée neuf − âge du composant. Un gros œuvre de 40 ans reste amortissable sur 80 − 40 = 40 ans résiduels.
- Composants déjà amortis à sortir : toiture de 35 ans avec durée neuf 30 ans = composant entièrement amorti, valeur 0 (à documenter).
- Coefficients de vétusté : justifier l'état réel par diagnostics (DPE, DTG), photos datées, rapport d'expertise.
- Frais de notaire à 7-8 % : enjeu important sur l'option charge vs immobilisation.
Profils utilisateurs
- Persona 1 - Sophie, 34 ans, primo-investisseuse Paris. Achète un studio 280 000 € dans le 11e. Terrain 30 % = 84 000 €. Amortissement ~5 500 €/an qui couvre 100 % de son résultat BIC pendant 12 ans. Option frais notaire en charges immédiates (déficit BIC reportable).
- Persona 2 - Marc, 52 ans, 3 biens à Lyon. Portefeuille de 900 000 €. Utilise l'ARD pour lisser au-delà de la fin d'emprunt prévue en 2032. Simule une donation partielle à ses enfants en 2030 pour « purger » les amortissements avant la revente.
- Persona 3 - Claire & David, couple, résidence étudiante neuve 180 000 €. Résidence avec services para-hôteliers. Réforme LFI 2025 non applicable (exception art. L.631-12 CCH). Amortissement à plein régime sans impact PV.
22. FAQ & sources officielles
Sources légales et documentaires
- Article 39-1-2° CGI - Légifrance : déductibilité des amortissements
- Article 39 B CGI - Légifrance : annuité minimale et ARD
- Article 39 C II-2 CGI - Légifrance : plafonnement LMNP
- Article 156 I 1° ter CGI - Légifrance : déficit BIC 10 ans
- Article 150 VB III CGI - Légifrance : réintégration PV LFI 2025
- BOI-BIC-AMT-10-40-10 : principes généraux de l'amortissement
- BOI-BIC-AMT-10-20 : terrain non amortissable
- PCG 2014 art. 214-9, 311-2 et 322-1 : méthode par composants
- DVF data.gouv.fr : valorisation du terrain
- Notice 2048-IMM millésime 2025 (DGFiP) : modalités de la réintégration PV
Voir aussi : Statut LMNP, Fiscalité LMNP, Régime réel LMNP, Plafonds LMNP-LMP, Tableau d'amortissement LMNP 2026, Liasse fiscale LMNP, Formulaire 2042-C-PRO, Contrôle fiscal LMNP, Créer son activité LMNP.