Dispositifs fiscaux LMP : le guide 2025 du loueur meublé professionnel

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) offre des dispositifs fiscaux uniques et avantageux aux investisseurs immobiliers en location meublée. Que vous soyez propriétaire en France ou non-résident, il est crucial en 2025 de maîtriser ces mécanismes pour optimiser la rentabilité de vos biens meublés. Recettes locatives imposées au régime BIC, choix entre micro-BIC et régime réel, amortissements généreux, déficit imputable sur le revenu global, exonérations de plus-value ou d’IFI, cotisations sociales… ce guide pratique passe en revue tous les dispositifs fiscaux LMP à connaître selon la législation en vigueur. Vous découvrirez comment utiliser au mieux ces règles fiscales tout en restant en conformité, et ainsi maximiser vos revenus locatifs nets grâce au statut LMP.

Conditions pour obtenir le statut LMP en 2025

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un statut fiscal et juridique particulier, accessible uniquement si deux conditions cumulatives sont remplies :

●        Recettes annuelles dépassant 23 000 € – Le total des loyers bruts annuels tirés de vos locations meublées doit excéder 23 000 € sur une année civile complète (loyers charges comprises). Si vous débutez en cours d’année, ce plafond est proratisé.

●        Recettes locatives > autres revenus du foyer – Ces revenus locatifs doivent dépasser l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, bénéfices commerciaux ou agricoles, etc.). En d’autres termes, la location meublée doit constituer votre principale source de revenus.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous relevez du régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) (statut non professionnel). Le caractère professionnel ou non-professionnel s’apprécie au niveau de l’ensemble du foyer fiscal et de toutes les locations meublées.

Par exemple :

●        Un foyer percevant 25 000 € de loyers meublés et 50 000 € de salaires restera LMNP (car 25 000 € ne représente que ~33% des revenus totaux).

●        Un foyer percevant 24 000 € de loyers meublés et 18 000 € de pension remplira les conditions LMP (24 000 € > 23 000 € et supérieur aux 18 000 € de l’autre revenu).

Régime d’imposition LMP : micro-BIC ou régime réel ?

En tant que loueur en meublé (professionnel LMP ou non-professionnel LMNP), vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux grands régimes fiscaux sont possibles pour déclarer ces bénéfices.

Le régime micro-BIC (forfaitaire)

C’est le régime par défaut si vos recettes annuelles restent sous un certain seuil. Il offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers, censé représenter vos charges. Vous n’êtes imposé que sur 50% de vos recettes, sans avoir à justifier les dépenses. L’administration fiscale applique automatiquement cet abattement lors de la déclaration. Ce régime simplifié est avantageux si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, frais, etc.) sont faibles, inférieures à 50% des loyers. Aucune tenue de comptabilité complexe n’est requise dans ce cas.

Seuils d’application : Pour les locations meublées classiques (à l’année), le régime micro-BIC est accessible tant que vos recettes ne dépassent pas 77 700 € par an (seuil 2024, indexé en 2025). Au-delà de ce plafond, le régime réel devient obligatoire. Pour les meublés de tourisme (locations saisonnières de courte durée) bénéficiant d’un classement officiel, le seuil micro était plus élevé (188 700 € de CA jusqu’aux revenus 2024) mais a été revu en 2025. Désormais, pour les recettes 2025, le micro-BIC reste possible jusqu’à 77 700 € si le logement est classé tourisme, mais seulement jusqu’à 15 000 € s’il n’est pas classé.

Le régime réel (dit aussi régime réel simplifié ou normal)

Sous ce régime, toutes les charges réellement supportées par votre activité de location sont déduites de vos loyers. Vous n’êtes imposé que sur le bénéfice net réel (loyers encaissés – charges – amortissements). Ce régime exige en contrepartie une comptabilité plus rigoureuse et une déclaration fiscale spécifique (liasse fiscale BIC, bilan et compte de résultat). Il est particulièrement avantageux si vos charges totales dépassent 50% de vos loyers, par exemple en présence d’un emprunt immobilier important, de travaux, de frais de gestion, etc.

Tableau comparatif micro-BIC vs réel en LMP

En résumé, le régime réel s’avère presque toujours plus intéressant en LMP dès que vous avez des charges significatives. Même si la gestion comptable est plus lourde, l’économie d’impôt obtenue grâce aux déductions réelles compense largement cet effort. Par exemple, un propriétaire LMP percevant 30 000 € de loyers avec 18 000 € de dépenses déductibles (intérêts, assurances, frais…) sera imposé sur seulement 12 000 € de bénéfice au régime réel, au lieu de 15 000 € au micro-BIC (après abattement 50%). Le choix du régime a donc un impact direct sur votre base imposable. Notez qu’il est possible d’opter pour le régime réel même en dessous des seuils si cela vous avantage, en en faisant la demande à l’administration fiscale (l’option est valable pour un minimum de 3 ans).

Charges déductibles et amortissements en LMP (régime réel)

Le grand atout du régime réel en LMP est la possibilité de déduire un grand nombre de charges et d’appliquer des amortissements, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable. Plusieurs postes de dépenses font partie des charges déductibles.

Frais d’établissement

Par exemple les frais de notaire lors de l’acquisition du bien meublé, les éventuels frais de constitution de société si vous détenez le bien via une structure, etc.

Dépenses d’entretien et de réparation

Tous les travaux de maintenance du logement, les réparations courantes, les frais de rafraîchissement, etc., sont déductibles (à l’exception des travaux d’agrandissement ou de construction qui s’apprécient différemment fiscalement).

Impôts et taxes locales

La taxe foncière payée sur le bien loué est déductible des revenus. Également, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) due au titre de l’activité LMP (puisque la location meublée est considérée comme une activité professionnelle) est une charge déductible.

Frais de gestion et d’assurance

Honoraires d’agence de gestion locative, frais de concierge, assurance propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés, etc., sont autant de dépenses que vous pouvez retrancher de vos loyers.

Intérêts d’emprunt

Les intérêts (et frais) de votre crédit immobilier contracté pour acquérir le bien meublé sont pleinement déductibles chaque année. Cela allège souvent considérablement le revenu imposable, surtout dans les premières années d’emprunt.

Charges de copropriété non récupérables

Si le logement est en copropriété, la part de charges que vous supportez en tant que propriétaire (entretien des communs, syndic…) vient diminuer le résultat imposable.

Autres frais d’exploitation

Factures d’électricité, d’eau, d’internet si inclus dans le loyer, petits achats de matériel, fournitures pour le meublé, etc., sont également pris en compte.

Les amortissements comptables en LMP

En plus de ces charges, le LMP a la possibilité de pratiquer des amortissements comptables. Vous pouvez amortir le mobilier et les équipements du logement sur environ 5 à 10 ans (taux d’amortissement généralement entre 10% et 20% par an). Concrètement, cela signifie que chaque année, une quote-part de la valeur de vos meubles/équipements est déduite de vos revenus, considérant leur usure. L’immeuble en lui-même (les murs) peut aussi être amorti sur sa durée d’utilisation estimée (souvent autour de 30 à 50 ans pour de l’habitation).

Par exemple, avec une durée de 50 ans, vous pouvez déduire chaque année 2% du prix d’achat du bien en amortissement, ce qui n’est pas une charge payée mais une écriture comptable reflétant la dépréciation du bien.

L’amortissement est un puissant levier de défiscalisation en LMP : il permet souvent d’annuler totalement le bénéfice imposable sans décaisser de trésorerie supplémentaire (puisque ce ne sont pas des dépenses réelles, mais une charge comptable). Attention toutefois : l’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit fiscal imputable. En effet, on ne peut pas utiliser l’amortissement pour creuser une perte au-delà de zéro. Si vos amortissements excèdent le montant de vos loyers nets de charges, la part excédentaire est mise en report illimité et sera utilisée les années suivantes (elle viendra réduire les bénéfices futurs, mais ne pourra pas s’imputer sur vos autres revenus). En résumé, les amortissements peuvent ramener votre bénéfice imposable à 0 €, mais pas en négatif. C’est pourquoi on distingue souvent déficit “réel” (issu des charges effectives) et amortissements reportables.

Imputation des déficits LMP sur le revenu global

L’un des avantages fiscaux majeurs du statut LMP est la possibilité d’imputer un déficit (perte fiscale) éventuel sur l’ensemble du revenu imposable du foyer fiscal, sans plafond de montant. Cela signifie que si vos charges déductibles sont plus élevées que vos loyers perçus sur une année, le déficit qui en résulte va diminuer votre revenu global soumis à l’impôt sur le revenu, engendrant ainsi une économie d’impôt directe.

●        En régime LMNP (non professionnel), un déficit n’est jamais imputable sur le revenu global – il ne peut que se reporter sur vos futurs bénéfices de location meublée non professionnelle (pendant 10 ans maximum).

●        En LMP, au contraire, le déficit est imputable sur le revenu global immédiatement et intégralement, ce qui peut effacer une partie de votre impôt sur le revenu de l’année en cours (salaires, pensions, BNC, autres BIC, etc.).

Concrètement, si en 2025 vos revenus LMP affichent une perte de –5 000 € et que vous avez par ailleurs 40 000 € de salaires, alors votre revenu imposable global sera réduit à 35 000 € pour le calcul de l’IR. Il en résultera un impôt allégé, voire nul si le déficit suffit à tout compenser.

Il existe cependant plusieurs garde-fous à connaître.

Exclusion des amortissements dans le calcul du déficit imputable

Comme expliqué précédemment, seul le déficit résultant de charges « réelles » (intérêts, frais, travaux, etc.) est imputable sur le revenu global. La part de perte due aux amortissements n’est pas prise en compte dans ce déficit global. On s’assure ainsi que le déficit imputé correspond à des dépenses effectives supportées par le contribuable.

Report limité à 6 ans

Si le déficit LMP dépasse votre revenu global de l’année (c’est-à-dire que même après annulation de tous vos autres revenus imposables il reste du déficit inutilisé), l’excédent de déficit est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes. Vous pourrez donc continuer à en bénéficier pour réduire votre impôt les années suivantes, dans la limite de 6 ans. Passé ce délai, la fraction non imputée serait perdue.

Maintien de l’activité pendant 3 ans

Le déficit imputé sur le revenu global n’est définitivement acquis que si vous maintenez l’activité de location meublée jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Autrement dit, si vous avez bénéficié d’un gros déficit imputé en 2025, il faut conserver le bien en location meublée jusqu’à fin 2028. Sinon, en cas de vente ou d’arrêt anticipé de l’activité, l’administration fiscale réintégrera les déficits imputés dans votre revenu (mécanisme anti-abus similaire à celui des déficits fonciers). Pensez-y avant de vendre le bien ayant généré un déficit fiscal.

Cette imputation des déficits sur le revenu global offre un effet d’aubaine fiscal puissant : en phase de forte charge (par exemple les premières années d’un investissement avec intérêts élevés et travaux), le LMP peut diminuer fortement l’impôt global du foyer, ce qui accélère la rentabilité nette de l’investissement. C’est l’un des dispositifs fiscaux attractifs du LMP comparé au LMNP.

Plus-values immobilières en LMP : un régime avantageux

Lors de la revente d’un bien immobilier, un propriétaire bailleur est en principe imposé sur la plus-value immobilière réalisée. En régime classique (particulier ou LMNP), la plus-value bénéficie d’abattements progressifs avec le temps (exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans). En LMP, la fiscalité des plus-values suit un régime différent, celui des plus-values professionnelles, souvent plus favorable à bien plus court terme.

Calcul de la plus-value en LMP

La plus-value est calculée en prenant la valeur nette comptable du bien comme prix de revient. Cela signifie que les amortissements pratiqués durant l’activité viennent diminuer le prix d’acquisition considéré.

Par exemple, si vous avez amorti 30% de la valeur du bien, la plus-value sera calculée comme si vous aviez acheté le bien 30% moins cher – mécaniquement, le gain taxable est plus élevé que pour un non-professionnel qui n’amortit pas. 

On distingue plus-value court terme et long terme. Si vous vendez après moins de 2 ans de détention, toute la plus-value est considérée à court terme et imposée comme un bénéfice d’exploitation (intégrée à votre revenu imposable, donc à votre tranche marginale + 17,2% de prélèvements sociaux). Si vous vendez après plus de 2 ans, la plus-value professionnelle est scindée en deux composantes : la part correspondant aux amortissements pratiqués (réintégration) reste imposée au taux plein, et le surplus est traité en plus-value à long terme, taxé au prélèvement forfaitaire unique de 30% (12,8% d’IR + 17,2% prélèvements sociaux). En pratique, cela revient souvent à une taxation globale proche de 30% de la plus-value totale après 2 ans.

Exonérations de plus-value

Le régime LMP prévoit des dispositifs d’exonération très intéressants, assimilables à ceux des petites entreprises.

Exonération totale

Elle s’applique si votre activité LMP est exercée depuis au moins 5 ans et que vos recettes annuelles moyennes ne dépassent pas 90 000 € HT sur les deux années civiles précédant la cession. Dans ce cas, aucune imposition sur la plus-value n’est due (0% d’impôts et de prélèvements sociaux sur le gain réalisé !).

Exonération partielle

Valable si cette moyenne de recettes se situe entre 90 000 € et 126 000 € HT. Une fraction de la plus-value sera alors exonérée selon un calcul prorata (plus les recettes s’approchent de 126k€, plus la part imposable de la plus-value augmente).

Cas particulier : Pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes, considérés fiscalement comme activité para-hôtelière, les seuils d’exonération sont nettement plus élevés – 250 000 € (exonération totale) et 350 000 € (exonération partielle). Cela vise à encourager les activités de gîte, chambres d’hôtes classées, etc.

Ces seuils s’entendent hors taxes et s’apprécient en tenant compte de l’ensemble des recettes LMP du foyer. L’exonération de plus-value après 5 ans d’activité est un avantage fiscal très apprécié des investisseurs LMP : il permet d’envisager la revente d’un bien sans fiscalité sur le gain, beaucoup plus tôt qu’en régime classique (5 ans vs 22/30 ans). C’est particulièrement attractif si vous envisagez de revendre vos biens après quelques années de location meublée professionnelle pour encaisser vos plus-values en franchise d’impôt, à condition bien sûr de rester sous les seuils de recettes requis.

LMP et IFI : biens exonérés d’impôt sur la fortune immobilière

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros. En principe, tout bien immobilier entre dans l’assiette taxable. Cependant, les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle peuvent être exonérés d’IFI, et c’est le cas des biens exploités en LMP, sous conditions strictes.

Plusieurs conditions sont à respecter pour qu’un logement meublé en LMP soit considéré comme un bien professionnel exonéré d’IFI.

Respecter les conditions du statut LMP

Cela signifie recettes > 23 000 € et supérieures aux autres revenus du foyer, ce qui implique que l’activité locative soit significative.

Exercer l’activité à titre principal

Autrement dit, le contribuable (ou son conjoint) tire de cette activité l’essentiel de ses revenus et y consacre son temps principal. En pratique, si vous avez un emploi salarié à temps plein à côté, même si vos loyers sont plus élevés que votre salaire, l’administration peut considérer que l’activité LMP n’est pas exercée à titre principal (notion d’activité professionnelle principale). Ainsi, il faut souvent être pleinement dédié à la gestion de son parc meublé ou sans autre profession prédominante.

Être inscrit comme professionnel

Bien que l’inscription RCS ne soit plus obligatoire pour le statut fiscal, démontrer un caractère professionnel (immatriculation, SIRET actif, affiliation SSI – voir section suivante) renforce l’éligibilité à l’exonération IFI.

En clair, si votre activité de location meublée constitue votre métier principal et dépasse les seuils LMP, la valeur de vos biens meublés n’entre pas dans le calcul de l’IFI. C’est un avantage considérable pour de gros patrimoines immobiliers : vos appartements loués en meublé pro ne subissent pas l’IFI alors que les mêmes en location nue ou en LMNP y seraient soumis. À noter que seules les parts de biens utilisées dans l’activité professionnelle sont exclues de l’IFI – par exemple, si vous louez une partie de votre résidence principale en meublé pro, seule cette partie pourrait éventuellement être exonérée.

Cet avantage IFI incite certains investisseurs fortunés à opter pour le LMP afin de sortir des immeubles de leur assiette taxable. Toutefois, atteindre les conditions n’est pas trivial (générer >23k€ de bénéfice net après charges pour que ce soit la principale source de revenus, ce qui peut demander un parc locatif conséquent ou de hauts loyers). Assurez-vous de remplir l’ensemble des critères avant de considérer vos biens comme exemptés d’IFI en LMP.

Cotisations sociales du loueur meublé professionnel (LMP)

Le statut LMP, de par son caractère professionnel, entraîne depuis 2021 l’assujettissement obligatoire du loueur aux cotisations sociales des travailleurs non-salariés. En effet, la Loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021 a acté que les revenus tirés d’une activité de location meublée exercée à titre professionnel doivent contribuer au financement de la protection sociale.

En pratique, qu’est-ce que cela change ?

Si vous êtes LMP, vos bénéfices locatifs (calculés selon les règles BIC, après déduction des charges et amortissements) sont soumis aux cotisations sociales auprès de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), au même titre qu’un commerçant ou un artisan. Le taux de ces cotisations est variable, mais se situe généralement autour de 30% du bénéfice net. Ce pourcentage couvre l’assurance maladie-maternité, les indemnités journalières, les allocations familiales, la retraite de base et complémentaire, etc. Autrement dit, vous payez des charges sociales conséquentes, mais en contrepartie vous acquérez des droits sociaux (retraite, protection santé) liés à cette activité.

Pour modérer l’impact, des abattements spécifiques s’appliquent dans certains cas pour le calcul des cotisations : par exemple, en location meublée de courte durée non classée, seule 40% des recettes pourraient être retenues comme base (abattement de 60%), et 13% des recettes seulement si le logement est un meublé de tourisme classé (abattement de 87%). Ces taux d’abattement alignés sur le régime micro-social réduisent la base de calcul des cotisations pour ces activités particulières. En location meublée à l’année classique, en revanche, le bénéfice réel est la base.

Comparaison avec le LMNP

Le contraste est important, car un loueur non-professionnel (LMNP) ne paie que les prélèvements sociaux au taux de 17,2% sur ses revenus locatifs (en plus de l’impôt sur le revenu). En LMP, on passe à ~30% de cotisations + impôt sur le revenu. Certes, ces cotisations sont en partie déductibles fiscalement (vous pouvez les déduire de votre bénéfice imposable au titre des charges sociales payées, ce qui réduit un peu l’IR à payer). Néanmoins, la pression sociale et fiscale combinée est plus forte en LMP qu’en LMNP. Par exemple, un bénéfice de 10 000 € en LMNP subirait 1 720 € de prélèvements sociaux, alors qu’en LMP il pourrait générer autour de 3 000 € de cotisations SSI + l’IR ensuite.

Il est donc essentiel d’intégrer ces cotisations dans vos calculs de rentabilité nette. Beaucoup d’investisseurs ont découvert à partir de 2021 une baisse de leur revenu net à cause de ces charges sociales obligatoires. D’un autre côté, être affilié vous ouvre des droits à la retraite et à la couverture maladie en tant que travailleur indépendant, ce qui peut être un plus si c’est votre activité principale.

Important : Si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € (donc statut LMNP), vous n’êtes pas concerné par ces cotisations SSI – vous restez dans le régime des prélèvements sociaux (17,2%). À l’inverse, dès que vous basculez LMP, l’URSSAF ou la SSI prendra contact pour le paiement des cotisations. Veillez à vous déclarer correctement pour éviter des rattrapages.

LMP : un statut fiscal avantageux à manier avec précaution

En somme, les dispositifs fiscaux offerts par le statut de loueur en meublé professionnel constituent une boîte à outils redoutablement efficace : choix entre micro-BIC et régime réel pour adapter votre base imposable, amortissements comptables qui effacent la quasi-totalité du bénéfice, déficits imputables directement sur le revenu global, exonération possible de plus-value après cinq ans d’activité sous les seuils de 90 000 € et, lorsque l’activité est exercée à titre principal, exclusion des biens de l’IFI. Ces mécanismes, qui transforment vos loyers bruts en revenus nets optimisés, exigent toutefois une comptabilité carrée et la maîtrise des seuils législatifs.