AIRBNB ou Booking : Quelle plateforme choisir pour maximiser vos revenus locatifs ?

Airbnb et Booking.com sont les deux géants de la location saisonnière en ligne, mais laquelle vous permettra de maximiser vos revenus locatifs ? En tant que propriétaire en location meublée (statut LMNP ou LMP), le choix de la plateforme impacte directement votre taux d’occupation et votre rentabilité. Chaque site a ses spécificités : public différent, frais, outils de gestion, etc. Par ailleurs, le cadre légal évolue (nouvelles règles fiscales 2025, limites de location…), ce qui rend le choix encore plus stratégique. Dans cet article ultra-complet et à jour, nous comparons Airbnb vs Booking point par point pour vous aider à décider quelle plateforme convient le mieux à votre bien – ou si une stratégie combinant les deux est la clé pour booster vos revenus locatifs.

Airbnb et Booking : deux approches différentes de la location meublée

Airbnb en bref

Fondée en 2008, Airbnb a révolutionné la location de courte durée en mettant l’accent sur les séjours « comme à la maison » et les expériences locales. La plateforme compte aujourd’hui plus de 8 millions d’annonces actives à travers plus de 220 pays. Airbnb attire une clientèle en quête d’authenticité et de logements uniques. Ses utilisateurs sont souvent des touristes loisirs (couples, familles, groupes d’amis) et plutôt jeunes, cherchant des expériences personnalisées (gîtes atypiques, maisons de caractère, appartements chez l’habitant, etc.). Pour les hôtes, Airbnb se distingue par une interface conviviale et une communauté attachée aux échanges humains. Bon à savoir : votre logement doit être meublé pour pouvoir être publié sur Airbnb, qu’il s’agisse de votre résidence principale.

Booking.com en bref

Lancé en 1996, Booking.com est d’abord connu comme leader de la réservation d’hôtels en ligne. Il s’est depuis diversifié et propose plus de 28 millions d’hébergements dans le monde, allant des hôtels aux locations privées (maisons, appartements…), dont plus de 6,6 millions de logements alternatifs. Booking bénéficie d’une visibilité internationale énorme (site décliné en 43 langues) et d’une forte notoriété de marque. La clientèle de Booking est très large : voyageurs d’affaires, touristes internationaux, familles… historiquement habitués à la réservation d’hôtels. Le site met l’accent sur l’efficacité et la simplicité côté voyageur (recherche rapide, confirmation immédiate). Pour les propriétaires, Booking peut apporter un volume important de réservations, notamment dans les zones urbaines et touristiques, grâce à sa portée mondiale. Bon à savoir : tout comme sur Airbnb, votre logement doit être meublé et si c’est une résidence principale en zone réglementée, la loi limite aussi sa location courte durée (120 jours par an, sauf restrictions locales) sur Booking.

Comparatif des plateformes : fonctionnalités, frais et gestion pour les hôtes

Frais et commissions : laquelle est la plus avantageuse ?

Un critère clé est le niveau de commission prélevée par chaque plateforme, car il impacte directement vos revenus. Voici les principaux points à connaître :

• Airbnb – Modèle à frais partagés : Sur Airbnb, le coût est partagé entre l’hôte et le voyageur. L’hôte paye environ 3 à 5 % de commission sur le montant de la réservation, automatiquement déduite du versement. Le voyageur, de son côté, s’acquitte de frais de service additionnels (généralement 12 à 15 % du total) qui s’ajoutent au prix affiché. Au final, le prix payé par le voyageur est plus élevé que le tarif nuité de l’hôte, ce qui peut donner une impression de frais « visibles ». (Note : Airbnb propose aussi un modèle « frais à la charge de l’hôte uniquement » – commission ~15 % – utilisé surtout par les professionnels, afin d’afficher un prix tout inclus sans frais client.)

• Booking.com – Commission hôte unique : Sur Booking, le voyageur ne paie aucun frais de service à la plateforme – il voit un prix “tout compris”. En contrepartie, c’est l’hôte qui supporte l’intégralité de la commission. Celle-ci varie en moyenne de 15 % à 18 % du montant de la réservation (pouvant aller jusqu’à ~20 % selon le type de propriété ou les options). Booking facture cette commission via une facture mensuelle à l’hôte (et non par déduction automatique). À noter que l’hôte peut librement ajouter des frais supplémentaires à facturer au voyageur (ménage, linge, etc.), ce qui peut compenser en partie la commission.

En résumé : Airbnb applique une commission hôte plus faible que Booking, mais les voyageurs y paient des frais en plus (ce qui peut freiner certaines réservations). Booking prélève une commission plus élevée sur l’hébergeur, mais affiche un tarif sans surprise pour le client. Dans les deux cas, pensez à ajuster vos tarifs en conséquence pour préserver votre marge (beaucoup de propriétaires augmentent légèrement le prix nuit sur Booking pour compenser ses 15 %).

Gestion des paiements et du calendrier

La façon dont les réservations sont payées et synchronisées est un autre élément important.

• Airbnb – Paiement automatisé : Airbnb encaisse automatiquement le paiement du voyageur en ligne au moment de la réservation. L’hôte reçoit son paiement 24 à 48 heures après l’arrivée du voyageur, une fois la réservation commencée. Tout est donc géré par la plateforme, y compris les éventuels remboursements selon les conditions d’annulation. Par ailleurs, Airbnb permet de synchroniser le calendrier de votre annonce via iCal ou d’utiliser un channel manager. Ces outils mettent à jour vos disponibilités automatiquement si vous diffusez votre logement sur plusieurs plateformes (Airbnb, Abritel, Booking…), afin d’éviter les doubles réservations.

• Booking.com – Paiement variable : Sur Booking, deux schémas existent. Soit vous optez pour l’option “Paiements par Booking.com”, et dans ce cas la plateforme encaisse le client en ligne (carte bancaire) puis vous reverse les fonds après l’arrivée (moins la commission), un fonctionnement proche d’Airbnb. Soit vous gérez le paiement vous-même (par exemple, paiement sur place à l’arrivée ou prélèvement manuel de la carte fournie). Dans ce dernier cas, attention au risque d’annulation de dernière minute ou de no-show (le voyageur ne vient pas) : s’il n’est pas venu et que vous n’avez pas prélevé, vous perdez le revenu. Booking fournit les coordonnées bancaires du client, mais c’est à l’hôte de débiter. Concernant le calendrier, Booking autorise une synchronisation iCal (agenda exportable/importable), tout comme Airbnb. En revanche, Booking ne propose pas de channel manager intégré – les professionnels utilisent leurs propres logiciels pour centraliser les réservations multi-sites. La synchronisation iCal, quant à elle, n’est pas instantanée et peut occasionnellement manquer un chevauchement de réservation ; méfiez-vous donc des doubles-bookings et surveillez régulièrement votre planning.

En résumé : Airbnb simplifie la vie de l’hôte en automatisant complètement les paiements et en centralisant tout sur la plateforme (moins de risques d’impayés). Booking offre plus de flexibilité sur la façon d’être payé (utile si vous voulez par exemple être réglé en espèces ou appliquer votre propre caution), mais cela s’accompagne de plus de responsabilités et de risques pour l’hébergeur. Dans tous les cas, utilisez la synchronisation de calendrier fournie par les plateformes, et idéalement un logiciel de channel management si vous multipliez les canaux, pour ne pas avoir de mauvaises surprises de planning.

Annulations et relation avec les clients : qui protège le mieux l’hôte ?

Les conditions d’annulation offertes aux voyageurs et le soutien en cas de litige sont déterminants pour la tranquillité du propriétaire.

• Airbnb – Flexibilité configurable : Airbnb permet à l’hôte de choisir sa politique d’annulation parmi plusieurs options standard (Flexible, Modérée, Stricte, etc.). Par exemple, en politique stricte, un voyageur n’est remboursé qu’en partie s’il annule moins de 7 jours avant l’arrivée, tandis qu’en flexible il peut annuler sans frais jusqu’à 24h avant. Cette modularité vous laisse le contrôle pour limiter les désistements de dernière minute : un hôte prudent pourra opter pour une politique stricte afin d’être indemnisé en cas d’annulation tardive. De plus, Airbnb a la réputation d’avoir un service client “propriétaire-friendly”, plus enclin à soutenir l’hôte en cas de litige ou de problème avec un voyageur. En cas de dégradation ou de comportement abusif d’un locataire, Airbnb tend à réagir vite pour protéger le propriétaire. Enfin, les hôtes et voyageurs laissent des avis bilatéraux sur Airbnb, ce qui responsabilise chaque partie (un voyageur aux pratiques douteuses pourra être repéré via ses évaluations, et inversement).

• Booking.com – Annulation gratuite plébiscitée : Sur Booking, la norme mise en avant est souvent l’annulation gratuite jusque très près de la date d’arrivée (beaucoup d’annonces proposent une annulation sans frais jusqu’à J-1, voire le jour même avant une certaine heure). Cette flexibilité maximale, appréciée des voyageurs, entraîne pour l’hôte un risque accru de désistement de dernière minute. Certes, il est possible de configurer des tarifs non-remboursables ou avec prépaiement sur Booking, mais ces annonces peuvent alors être moins mises en avant dans les résultats. Globalement, Booking privilégie la satisfaction du client : en cas de litige, la plateforme a tendance à pencher du côté du voyageur (par exemple, en offrant un relogement ou un remboursement rapide au client mécontent, aux frais du propriétaire si nécessaire). Contrairement à Airbnb, seuls les voyageurs laissent des avis sur le logement (l’hôte ne note pas le locataire), ce qui signifie qu’un propriétaire n’a pas de moyen de filtrer ou décourager les clients indésirables via des notes.

En résumé : Airbnb offre plus de contrôle à l’hôte sur les règles d’annulation et fait preuve d’une certaine bienveillance envers les propriétaires en cas de problème. Booking, de son côté, séduit les voyageurs avec des conditions très flexibles et un support client tourné vers le voyageur, mais cela peut compliquer la gestion pour l’hôte (annulations soudaines, arbitrages souvent en faveur du client). Si vous souhaitez garder la main sur vos conditions de location, Airbnb vous offrira une tranquillité d’esprit supérieure. Booking demandera une gestion plus rigoureuse (prise de caution, règles maison strictes) pour vous protéger, vu que la priorité est donnée au client en cas de litige.

Assurances et garanties : quid de la protection en cas de dégâts ?

Un avantage notable d’Airbnb est son programme de garantie pour hôtes “AirCover”, inclus automatiquement et sans frais supplémentaires. AirCover couvre les dommages matériels causés par un voyageur dans votre logement jusqu’à 3 millions d’euros et inclut également une assurance responsabilité civile jusqu’à 1 million d’euros. En pratique, si un invité casse du mobilier ou endommage votre bien, vous pouvez ouvrir un dossier auprès d’Airbnb pour être indemnisé (après évaluation du service client). Bien sûr, certaines exclusions et limites existent, il est donc conseillé de bien lire les conditions d’AirCover pour comprendre ce qui est couvert ou non. Mais cette couverture gratuite reste un atout rassurant pour les hôtes.

En face, Booking.com ne propose pas de garantie d’assurance dédiée aux propriétaires. Si un voyageur dégrade votre appartement réservé via Booking, la plateforme n’interviendra pas financièrement – tout au plus transmettra-t-elle vos réclamations au client. Il revient donc à l’hôte de souscrire sa propre assurance (par exemple une assurance PNO – Propriétaire Non Occupant – avec option location saisonnière, ou une assurance spécifique location courte durée) pour se protéger en cas de sinistre avec un locataire Booking. Booking vous permet néanmoins d’exiger une caution (dépôt de garantie) du voyageur, mais vous devez gérer cela vous-même (empreinte de carte via un terminal, chèque, etc.).

En résumé : Airbnb offre une couverture d’assurance intégrée très appréciable (jusqu’à 3 M € de dommages couverts) pour sécuriser vos revenus en cas de problème. Booking ne fournit aucune garantie équivalente aux hôtes – pensez donc à bien assurer votre bien en conséquence si vous passez par cette plateforme.

Interface et facilité d’utilisation pour l’hôte

Lorsque l’on débute en location meublée, la simplicité de gestion du site compte aussi.

• Airbnb – Une plateforme intuitive : Airbnb a la réputation d’être très facile à prendre en main pour les nouveaux hôtes. La création d’annonce est guidée pas à pas (avec des astuces et suggestions à chaque étape). L’interface est épurée, disponible en application mobile performante, et toutes les fonctionnalités clés sont accessibles sans compétences techniques. Airbnb propose des tutoriels et un centre d’aide illustré pour accompagner les propriétaires peu expérimentés. En somme, la plateforme est pensée pour des particuliers louant occasionnellement, ce qui la rend conviviale et rassurante pour démarrer.

• Booking.com – Un extranet plus technique : Booking, à l’inverse, s’adresse historiquement à des hôteliers et professionnels, ce qui transparaît dans son interface d’administration (l’extranet). La mise en ligne d’une annonce sur Booking demande de remplir de nombreux paramètres (catégories de chambres, tarifs par défaut, etc.) avec moins d’assistance interactive. L’outil est puissant et complet, mais peut sembler complexe pour un novice – on y trouve énormément d’options et de réglages (disponibilités par chambre, promotions, gestion fine des politiques, etc.). La prise en main initiale est plus longue que sur Airbnb. En résumé, Booking.com convient bien à un hôte expérimenté ou à une conciergerie gérant un volume important, tandis qu’Airbnb est souvent préféré par les particuliers débutants pour sa convivialité immédiate.

Visibilité et audience : qui apportera le plus de réservations ?

Les deux plateformes offrent une visibilité énorme, mais pas forcément auprès du même public.

• Portée de Booking.com : Booking bénéficie d’une audience mondiale gigantesque et très diversifiée. Avec plus d’1,5 million de nuitées réservées chaque jour en moyenne, la plateforme peut remplir votre calendrier rapidement, surtout si votre bien est situé en zone urbaine ou touristique. Booking investit massivement en référencement (SEO/SEA) et marketing, ce qui fait que vos annonces peuvent apparaître facilement en haut des résultats Google sur des recherches du type “hôtel ou appartement à Ville”. De plus, Booking attire des profils qu’on voit moins sur Airbnb : par exemple des voyageurs d’affaires, des touristes plus âgés peu familiers d’Airbnb, ou des personnes réservant au dernier moment (Booking est très utilisé pour une réservation spontanée en arrivant dans une ville). En proposant votre logement sur Booking, vous touchez donc une clientèle très large, internationale, qui ne serait pas forcément venue via Airbnb.

• Attrait d’Airbnb : Airbnb de son côté a une communauté d’utilisateurs fidèles qui recherchent des locations de charme ou atypiques et une expérience locale. La plateforme met en avant les annonces originales et personnalise beaucoup la présentation (catégories de logements insolites, Airbnb Plus, etc.). Si votre bien offre un cachet particulier (par exemple une tiny house, une villa avec piscine, une cabane, un chalet familial…), Airbnb vous donnera sans doute plus de visibilité auprès des voyageurs en quête de ce type de séjour. Même dans les grandes villes, Airbnb attire les touristes souhaitant vivre “comme un local” et privilégier un appartement chez l’habitant plutôt qu’un hôtel impersonnel. En revanche, sur des logements classiques en centre-ville, vous serez en concurrence avec de très nombreuses annonces Airbnb – il peut alors être plus difficile de sortir du lot sans baisser vos prix. Booking, quant à lui, référence énormément d’hôtels sur ces destinations, mais moins de particuliers : votre appartement moderne en hypercentre aura peut-être plus de succès via Booking.com grâce à la forte demande de courts séjours (city breaks, voyages pro) sur cette plateforme.

En résumé : Booking.com offre une visibilité maximale sur le marché international et performe particulièrement bien pour les logements en milieu urbain ou très touristiques (beaucoup de trafic, forte demande toute l’année). Airbnb excelle pour valoriser des biens atypiques ou situés en milieu rural/balnéaire, où la recherche d’authenticité des voyageurs est un atout (gîtes, maisons de vacances, etc.). Bien sûr, ce ne sont que des tendances : on peut tout à fait louer un studio à Paris sur Airbnb avec succès, ou une villa de campagne sur Booking, mais chaque plateforme a son cœur de cible favori.

Rentabilité : quelle plateforme pour quel type de bien ?

Il n’y a pas de gagnant universel entre Airbnb et Booking – cela dépend de votre logement et de vos objectifs. Voici deux cas concrets pour illustrer quelle plateforme peut maximiser vos revenus :

• 🏡 Cas n°1 : Une maison de campagne ou un gîte familial – Profil : Grand gîte rural, pouvant accueillir plusieurs personnes, avec du charme et idéal pour des séjours détente en famille ou entre amis. Plateforme recommandée : Airbnb. Pourquoi : Ce type de logement attire une clientèle en quête d’authenticité, de calme et d’expérience locale, un public très présent sur Airbnb. Les voyageurs Airbnb apprécieront le caractère unique de votre maison et auront tendance à réserver pour plusieurs jours (voire semaines), ce qui réduit les périodes creuses. Résultat potentiel : Un taux d’occupation élevé en saison, des séjours plus longs et peu d’annulations de dernière minute (car les gens planifient ce genre de vacances à l’avance). Airbnb valorisera votre annonce dans les catégories de logements atypiques, ce qui peut augmenter vos revenus.

• 🏙️ Cas n°2 : Un appartement en plein centre-ville – Profil : Studio ou T2 en centre urbain (Paris, Lyon, Bordeaux…), moderne et fonctionnel, pouvant convenir aux touristes de passage comme aux professionnels en déplacement. Plateforme recommandée : Booking.com (idéalement en complément d’Airbnb). Pourquoi : Les voyageurs internationaux et d’affaires privilégient souvent Booking pour réserver rapidement un logement en ville, notamment pour des séjours courts d’1 à 3 nuits. Votre appartement apparaîtra aux côtés des hôtels locaux, profitant de la forte demande toute l’année sur Booking. Résultat potentiel : Un flux constant de réservations, y compris en semaine et hors haute saison, grâce aux utilisateurs Booking (congrès, séminaires, city-trip de dernière minute…). Attention toutefois aux annulations plus fréquentes – d’où l’intérêt d’avoir une politique adéquate et éventuellement de cumuler avec Airbnb pour diversifier la clientèle.

Faut-il choisir Airbnb ou Booking… ou cumuler les deux ?

Pourquoi ne pas profiter des avantages de chaque plateforme ? Beaucoup de propriétaires optent pour une stratégie multi-diffusion en publiant leur annonce simultanément sur Airbnb et sur Booking (ainsi que d’autres sites comme Abritel). Cette approche peut effectivement maximiser vos revenus locatifs en augmentant drastiquement la visibilité de votre bien. En diffusant sur deux plateformes, vous touchez plusieurs segments de voyageurs à la fois et remplissez plus facilement votre calendrier. Vous évitez aussi de dépendre d’un seul opérateur : si l’une des plateformes connaît un creux de fréquentation ou un blocage de votre annonce, l’autre peut compenser.

Cependant, gérer plusieurs canaux demande de la rigueur. Le principal écueil est le risque de double réservation (deux voyageurs différents réservent les mêmes dates via deux plateformes). Pour l’éviter, il est indispensable de synchroniser les calendriers grâce à la fonction iCal ou, mieux, via un channel manager qui met à jour en temps réel toutes vos annonces. Pensez à bloquer immédiatement une date sur l’autre plateforme dès qu’une réservation tombe. Cela ajoute une charge de travail de supervision. Par ailleurs, vous devrez gérer deux messageries de voyageurs, deux systèmes de notation, et respecter les conditions propres à chacun (par ex. si vous voulez fermer à la dernière minute, il faudra le faire sur les deux interfaces).

Une autre solution consiste à déléguer à une agence de gestion locative (conciergerie), qui s’occupera pour vous de la multi-diffusion et de la coordination des réservations. Mais cela a un coût (souvent 20-25 % des loyers).

En résumé : combiner Airbnb et Booking peut être une stratégie gagnante pour doper vos revenus, à condition d’être bien organisé. Vous profiterez à la fois de la communauté Airbnb (et de ses séjours plus longs, voyageurs recherchant des expériences) et du volume de Booking (réservations de dernière minute, clientèle internationale variée). Assurez-vous juste d’avoir les outils et le temps pour tout synchroniser sans fausse note.

Conclusion, Airbnb ou Booking ? Le choix dépend avant tout du profil de votre logement et de la clientèle que vous visez. Airbnb sera souvent idéal pour un bien atypique, une chambre chez l’habitant ou une maison de vacances cherchant à offrir une expérience chaleureuse et locale. La plateforme prend peu de commission côté hôte et permet de bonnes marges, tout en laissant plus de contrôle sur les règles – un plus pour la sérénité du propriétaire. Booking.com, de son côté, est un allié précieux pour maximiser les réservations sur un appartement urbain ou toute location voulant un fort taux d’occupation : sa visibilité mondiale et son audience variée en font un canal quasi incontournable pour remplir votre planning, moyennant une commission plus lourde.

Au final, rien ne vous empêche de tirer parti des deux : beaucoup d’hôtes diffusent sur Airbnb et Booking afin de cumuler les réservations. Si vous choisissez cette voie, restez attentif à la synchronisation et aux exigences de chaque plateforme. Quoi qu’il en soit, en 2025, pensez à également optimiser l’aspect fiscal et réglementaire : déclarez vos revenus correctement (micro-BIC ou réel, voir FAQ), respectez les nuits autorisées et assurez-vous de la conformité de votre location. En faisant le bon choix de plateforme et en restant dans les clous légalement, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour maximiser vos revenus locatifs en location meublée saisonnière.

Sources

• Airbnb Newsroom – « À propos d’Airbnb » chiffres clés (mars 2025)news.airbnb.com

• Booking.com – Page officielle « About Booking.com »booking.com

• Service-Public.fr – Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025service-public.frservice-public.fr

• Service-Public.fr – Fiche impôts revenus location meublée (régimes micro-BIC/réel)service-public.frservice-public.fr

• JeDeclareMonMeuble.com – Comparatif Booking vs Airbnb (guide 2025)jedeclaremonmeuble.comjedeclaremonmeuble.com

• Hostaway (fr) – Comparatif des frais Airbnb vs Bookinghostaway.comhostaway.com

• Homerez.com – Avantages et faiblesses Airbnb vs Bookinghomerez.comhomerez.com

• Popconnect.fr – Comparatif plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) 2025popconnect.frpopconnect.fr

• LMNP.ai – Article original « Airbnb ou Booking : plateforme pour maximiser vos revenus » (2024)