Les nouvelles règles LMNP en 2025 : Changements fiscaux et impacts majeurs

En 2025, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) évolue avec d’importantes réformes fiscales et légales. Quelles sont les nouvelles règles LMNP en 2025 et leurs impacts concrets sur votre investissement immobilier ? Micro-BIC remanié, amortissements désormais taxés à la revente, distinction LMNP/LMP revisitée… Cet article à jour couvre tout ce qui change pour la location meublée. Vous y trouverez un rappel pédagogique du statut LMNP, une analyse des choix stratégiques (micro-BIC vs réel, LMNP vs LMP, résident vs non-résident) et des exemples chiffrés pour optimiser votre rentabilité en location meublée. Familiarisez-vous avec ces nouvelles règles afin de continuer à investir avec succès en 2025.

Qu’est-ce que le statut LMNP ? (Rappel et avantages en 2025)

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal permettant à un particulier de louer un logement meublé sans être considéré comme professionnel. Vous restez LMNP si vos recettes annuelles de location meublée n’excèdent pas 23 000 € ou si ces recettes demeurent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Les revenus sont imposés dans la catégorie BIC (activité non professionnelle).

Atouts 2025 : deux régimes d’imposition coexistent et se choisissent selon vos chiffres :

• Micro‑BIC : de plein droit si vos recettes annuelles sont ≤ 77 700 € (locations meublées d’habitation « classiques » et meublés de tourisme classés). Abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 €). Exemple : pour 10 000 € de loyers, seulement 5 000 € sont taxés.

• Régime réel : sur option (ou obligatoire si dépassement des seuils micro). Il autorise la déduction des charges réelles (intérêts, assurances, taxe foncière, frais, etc.) et surtout l’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier. L’amortissement est une charge comptable qui réduit le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie ; il peut neutraliser l’impôt pendant de longues années.

Pourquoi le LMNP séduit toujours ? Des loyers souvent supérieurs à la location nue, une fiscalité allégée (abattement de 50 % ou charges + amortissements au réel), un bail meublé plus flexible (durées plus courtes, dépôt de garantie jusqu’à 2 mois) et, tant que vous restez LMNP, pas de cotisations sociales : uniquement 17,2 % de prélèvements sociaux sur le bénéfice imposable (en sus de l’IR). À la revente, vous relevez du régime des plus‑values des particuliers (19 % + 17,2 %, avec abattements dans le temps). Ce cadre demeure performant, mais des ajustements 2025 changent certains arbitrages.

Les nouvelles règles fiscales du LMNP en 2025

Amortissements réintégrés dans la plus‑value lors de la revente

Mesure phare 2025 : lors de la cession d’un bien LMNP au réel, la plus‑value des particuliers est désormais majorée des amortissements pratiqués sur l’immeuble (hors terrain). Concrètement, le prix d’acquisition fiscal est diminué du total des amortissements admis en déduction pendant la détention (les amortissements du mobilier ne sont pas en cause pour la plus‑value immobilière). Exceptions : certains logements en résidences avec services ciblées (notamment résidences pour étudiants, seniors/EHPAD et assimilés) sont hors champ de cette réintégration.

Conséquences : pour des stratégies court/moyen terme (5–8 ans), le LMNP au réel perd une partie de son avantage à la sortie. Sur long terme (ou transmission), l’impact s’amenuise grâce aux abattements de durée.

Réforme du micro‑BIC : coup de frein sur les locations saisonnières

Nouveaux seuils et abattements applicables aux revenus perçus dès 2025 :

• Meublés de tourisme non classés : plafond micro‑BIC 15 000 € de recettes annuelles, abattement 30 %. Au‑delà de 15 000 €, régime réel obligatoire.

• Meublés de tourisme classés (et chambres d’hôtes) : micro‑BIC jusqu’à 77 700 €, abattement 50 % (fin du 71 % et du plafond 188 700 €).

• Locations meublées longue durée « classiques » : inchangé, micro‑BIC jusqu’à 77 700 € avec 50 % d’abattement.

Impact : l’Airbnb non classé est nettement moins favorisé. Beaucoup auront intérêt au réel (frais de plateforme, ménage, amortissements…). Arbitrage nouveau : faire classer le meublé (pour conserver micro‑BIC 50 % jusqu’à 77 700 €) ou basculer en bail longue durée (micro‑BIC 50 %) si l’on souhaite rester en simplifié.

Autres nouveautés et obligations 2025

• OGA / centres agréés : la réduction d’impôt « frais de comptabilité/adhésion OGA » est supprimée à compter de l’IR 2025 (dernière application : revenus 2024). L’ancienne majoration du bénéfice en cas de non‑adhésion est définitivement supprimée (plus aucune majoration depuis 2023). Les frais d’adhésion/comptabilité restent déductibles au réel.

• TVA & para‑hôtelier : la location meublée d’habitation reste hors TVA, sauf si vous fournissez au moins 3 des 4 services para‑hôteliers (petit‑déjeuner, ménage régulier, linge, accueil) de façon professionnelle ; dans ce cas, l’activité est taxable à la TVA. Franchise en base 2025 : 85 000 € (hébergement) / 37 500 € (services), seuils majorés 93 500 € / 41 250 €.

• Locations saisonnières & enregistrement : la loi « anti‑Airbnb » renforce la déclaration et l’affichage du numéro d’enregistrement, et outille les maires pour contrôler et sanctionner les contrevenants (amendes administratives).

• Résidence principale en saisonnier : depuis 2025, les communes peuvent abaisser à 90 jours/an (au lieu de 120) la durée maximale de location de la résidence principale. La limite dépend donc des règles locales (consultez votre mairie).

• DPE / performance énergétique : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location (nouveaux baux, renouvellements, reconductions) en métropole. Les F seront interdits en 2028, les E en 2034. Les meublés de tourisme sont également soumis au DPE : en zone tendue, les nouvelles mises en location doivent respecter un palier minimal (puis classe D au plus tard en 2034 pour tous les meublés de tourisme). Les travaux d’amélioration énergétique sont déductibles/amortissables au réel.

• Fiscalité locale : la CFE peut être due (activité commerciale au plan local). Exonération la 1ʳᵉ année civile d’activité, puis imposition selon la base minimale communale (exonération si recettes < 5 000 €). La taxe foncière progresse (revalorisations), mais elle est déductible au réel. La taxe d’habitation demeure pour les résidences secondaires, avec surtaxe possible en zone tendue.

Ce qui ne change pas pour le LMNP en 2025

• Choix toujours possible entre micro‑BIC et réel selon l’intérêt économique.

• Plafond 77 700 € (hors cas des meublés non classés à 15 000 €) et abattement 50 % inchangés pour la majorité des LMNP en longue durée.

• Au réel, maintien de l’amortissement (immeuble hors terrain + mobilier) permettant d’écraser l’impôt pendant de nombreuses années.

• Délimitation LMNP vs LMP inchangée : LMNP si recettes meublées ≤ 23 000 € ou < autres revenus d’activité du foyer ; sinon LMP.

LMNP vs LMP : différences clés (2025)

Conditions d’accès : LMNP si ≤ 23 000 € de recettes ou si vos recettes meublées sont < autres revenus d’activité du foyer. LMP si > 23 000 € et > autres revenus d’activité.

Régime des revenus : LMNP et LMP relèvent des BIC (micro ou réel). Le LMP choisit quasi systématiquement le réel pour optimiser les déficits.

Déficits :

• LMNP : déficit imputable uniquement sur des BIC non pro futurs (10 ans).

• LMP : déficit imputable sur le revenu global (illimité en montant, report 6 ans si besoin).

Charges sociales / prélèvements :

• LMNP : 17,2 % de prélèvements sociaux sur le bénéfice imposable (pas de cotisations sociales).

• LMP : cotisations sociales TNS d’environ 30 % du résultat (variable), avec un minimum annuel d’environ 1 200 € même en l’absence de bénéfice. Ces cotisations sont déductibles du résultat.

Plus‑value à la revente :

• LMNP : plus‑value des particuliers (19 % + 17,2 %), abattements de durée (IR exonéré à 22 ans, PS à 30 ans). Dès 2025, la base est majorée des amortissements (immeuble) pratiqués au réel, hors résidences de services exemptées.

• En LMP, la plus-value est professionnelle et se décompose en deux volets.
  1) Plus-value court terme (PVCT) : elle correspond à tous les amortissements cumulés depuis l’entrée du bien à l’actif (même si vous revendez au prix d’achat). La PVCT majore votre résultat BIC l’année de la vente et supporte les cotisations sociales TNS ~30 % (avec un minimum SSI 2025 de 1 231 €). Ces cotisations sont déductibles du résultat.
  2) Plus-value long terme (PVLT) : c’est le surplus de gain au-delà des amortissements (prix de vente – valeur d’apport à l’actif). En l’absence d’exonération, la PVLT est taxée au PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS). Règle des moins de 2 ans : si vous vendez < 2 ans après l’acquisition/entrée à l’actif, la PVLT est requalifiée en PVCT (imposée comme du résultat BIC + cotisations). Si passage en LMP après l’achat, la valeur d’entrée à l’actif est la valeur vénale au jour du changement ; la plus-value « particuliers » antérieure est liquidée chez le notaire.

  Exonération 151 septies (pivot à connaître)
  Si vous êtes en LMP ≥ 5 ans (continus ou discontinus) et que la moyenne de votre CA HT des 2 dernières années est < 90 000 €, vous bénéficiez d’une exonération totale à l’IR : la PVLT n’est pas taxée au PFU 30 % (donc aucune flat tax 30 %), et la PVCT n’est pas imposée à l’IR non plus. En pratique, seules les cotisations sociales sur la PVCT restent dues (≈ 30 %, déductibles). Entre 90 000 € et 126 000 € de CA moyen, exonération partielle à l’IR ; au-delà de 126 000 €, aucune exonération (cassure nette).
  Hors 151 septies, la PVLT profite d’un abattement de durée : −10 %/an de la 6ᵉ à la 15ᵉ année (soit −50 % à 10 ans) jusqu’à exonération totale après 15 ans (l’abattement ne s’applique pas à la PVCT).

  Trois exemples rapides pour se repérer

  • Prix d’achat 200 000 €, amortissements 100 000 €, revente 200 000 € (10 ans) → PVCT 100 000 €, PVLT 0. Si conditions 151 septies remplies : IR 0 sur PVCT, cotisations ~30 % sur 100 000 € (déductibles).

  • Achat 220 000 €, amort. 60 000 €, revente 260 000 € (4 ans, > 2 ans) → PVCT 60 000 € (BIC + cotisations) et PVLT 40 000 €. Sans 151 septies : PFU 30 % sur 40 000 € (= 12 000 €). Avec 151 septies (< 90 k€ de CA moyen & > 5 ans) : IR 0 sur PVLT & PVCT, cotisations seulement sur PVCT.

  • Achat 200 000 €, amort. 80 000 €, revente 260 000 € (10 ans, hors 151 septies) → PVCT 80 000 € ; PVLT brute 60 000 € → abattement 50 % (10 ans) = PVLT nette 30 000 € → PFU 30 % = 9 000 €. Le coût principal provient alors de la PVCT (cotisations), la PVLT étant fortement allégée par le temps.

  À retenir

  • PVCT = amortissements (toujours due, BIC + cotisations).

  • PVLT = solde (PFU 30 % si pas d’exonération), requalifiée en PVCT si cession < 2 ans.

  • 151 septies : après 5 ans de LMP et CA moyen < 90 k€ HT, aucune flat tax 30 % sur la PVLT (et IR 0 sur PVCT), cotisations dues sur PVCT seulement.

  • Abattement PVLT hors 151 septies : −10 %/an de 6 à 15 ans → exonération totale après 15 ans.

Conséquences pratiques pour les investisseurs LMNP en 2025

• Micro‑BIC ou réel ? Avec l’abattement micro (50 % en longue durée, 30 % en non‑classé saisonnier), le réel gagne en intérêt dès que vos charges + amortissements dépassent l’abattement. Exemple : 20 000 € de loyers, 15 000 € de charges/amortissements → bénéfice réel 5 000 € (vs 10 000 € en micro 50 %) : économie d’IR et de PS sur 5 000 €.

• Courte durée : classer le meublé ou basculer en longue durée ? Si vos recettes saisonnières > 15 000 € (non classé), vous serez au réel ; au‑dessus comme au‑dessous, simulez : avec ménage/plateformes/énergie, le réel est souvent gagnant. Alternative : classer le bien (micro à 50 % jusqu’à 77 700 €) ou opter pour bail étudiant/ mobilité (micro 50 %).

• Anticiper la revente : l’intégration des amortissements augmente la base de plus‑value à court/moyen terme. Si possible, allongez la détention pour bénéficier des abattements, ou arbitrez vos projets (différer la vente, envisager d’autres véhicules juridiques selon objectifs).

• Non‑résidents : imposition en France, avec en pratique un taux minimal IR de 20 % (sauf taux moyen mondial inférieur). Prélèvements sociaux : résidents UE/EEE/CH non affiliés en France → 7,5 % (prélèvement de solidarité) au lieu de 17,2 % ; hors UE/EEE, 17,2 %. Le réel est très souvent préférable pour minimiser la base taxable.

• Conformité & pilotage : SIREN/SIRET obligatoires (déclaration sur le Guichet unique INPI), CFE à anticiper, liasse 2031/2033 dématérialisée si vous êtes au réel, contrôles renforcés en saisonnier (déclaration, numéro d’enregistrement, plafonds de jours). Entourez‑vous d’un expert‑comptable LMNP pour fiabiliser amortissements et options, surtout en 2025.

Pour conclure, le LMNP 2025 reste une option de premier plan pour générer des revenus locatifs peu imposés, à condition d’ajuster sa stratégie : réel plus souvent pertinent (saisonniers non classés, biens récents à amortir), classement pour sécuriser un micro à 50 %, longue durée pour la simplicité et la stabilité (et le plafond 77 700 €). La réforme renchérit la sortie (revente) mais préserve l’optimisation pendant la détention. Pensez long terme, simulez micro vs réel, et sécurisez vos obligations.

Sources 

• BOFiP – Bulletin Officiel des Finances Publiques : BOI-BIC-PVMV-40-20 (plus-values professionnelles, distinction court/long terme, article 151 septies).

• Code Général des Impôts (CGI) : articles 39 C (amortissements), 151 septies (exonération plus-values professionnelles), 151 septies B (abattement progressif), 150 U et suivants (plus-values des particuliers).

• Service-public.fr – Impôt sur le revenu : location meublée (LMNP/LMP), seuils 23 000 €, critères LMNP vs LMP.

• Impots.gouv.fr – Location meublée : micro-BIC ou régime réel ?, plafonds 77 700 €, 15 000 € pour meublés non classés, abattements 50 %/30 %.

• Loi de finances 2025 (art. 24) – réforme de la plus-value en LMNP, réintégration des amortissements dans le calcul.

• Loi Le Meur 2024 (dite anti-Airbnb) – plafonds micro-BIC pour locations saisonnières, obligation de déclaration et enregistrement.

• URSSAF – simulateur travailleur indépendant 2025 : montant plancher de cotisations sociales SSI (~1 231 €).

• Jedeclaremonmeuble.com – guides 2025 sur LMNP/LMP, comparatif micro-BIC vs réel, explications fiscales vulgarisées.

• Dougs.fr (expert-comptable en ligne) – articles pédagogiques sur LMNP/LMP, amortissement et choix du régime.

• Indy.fr – seuils micro-BIC et actualités fiscales 2025.